literatur properti mall

KAJIAN PERSEPSI TENTANG MINAT PENGUNJUNG DAN PENGUSAHA TERHADAP PROPERTI MAL oleh: Ratih Widyastuti, 2006

2.1

Pengertian Properti Komersial Pembangunan properti atau real estat di pusat kota senatiasa memperbaiki wajah kota dan

seringkali memperbaiki sarana prasarana yang ada ataupun mengadakan sarana prasarana yang belum ada. Pembangunan real estat juga berpengaruh pada peningkatan potensi area yang ditempati ataupun area di sekitar real estat tersebut. 2.1.1

Real Estat Definisi masyarakat secara umum sangat jarang sekali menyinggung permasalahan lahan, padahal

lahan sangat diperlukan untuk untuk mendirikan bangunan bangunan di atasnya. Sebuah lembaga penilaian real estat yaitu yaitu AIREA (1987 : 5-8) mendefinisikan real estat sebagai lahan fisik berikut semua perlengkapan pada lahan tersebut. Real estat merupakan barang tak bergerak dan tangible (dapat dihitung/dinilai). Definisi umum dari real estat menurut AIREA mencakup lahan dan semua yang merupakan bagian alam dar i lahan seperti tanaman dan mineral, semua yang dibangun dan dibuat oleh manusia seperti gedung beserta penataan halamannya, semua bangunan permanen yang dibuat seperti jaringan pipa dan jaringan listrik. Jadi real estat merupakan lahan dan semua komponen yang berada di atas dan di dalamnya baik yang merupakan bagian dari alam maupun yang dibuat oleh manusia. Dalam penilaian sebuah real estat, selain perlu memahami istilah real estat, terdapat pengertian lain yang juga harus dipahami yaitu real properti. Hal ini dimaksudkan karena dalam kepemilikan suatu real estat terdapat hak-hak yang terkandung di dalamnya yang ikut berpengaruh dalam penilaian properti. 2.1.2

Real Properti Real properti merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari real estat. Real properti berkenaan

dengan suku bunga ( interest ), ), manfaat/keuntungan (benefit ), ), dan hak-hak yang melekat dalam kepemilikan fisik real estat (AIREA, 1987). Real properti secara umum adalah sebidang tanah beserta pengolahannya dan pembangunannya. Sementara yang lain disebut personal properti (Gunther dalam Hidayati Harjanto, 2001). Personal properti dapat berupa kulkas, mobil peralatan kantor, dan sebagainya. Namun untuk mesin dan peralatan yang dibangun atau dipasang permanen pada struktur bangunan dapat diperhitungkan sebagai real properti (AIREA dalam Hidayati Harjanto, 2001). Kedua istilah real estat dan real properti, berbeda dalam arti dan penerapannya. Di Indonesia istilah real estat digunakan untuk bentuk fisik dari tanah beserta pengolahan dan pembangunannya dan

17 real properti merujuk pada kumpulan hak (bundle of rights) untuk menggunakan, menyewa, memindahkan dan sebagainya dari tanah beserta pengolahan dan pembangunannya (Hidayati Harjanto, 2001). Jadi dapat dikatakan bahwa properti merupakan bentuk fisik dari tanah dan pembangunannya serta kumpulan hak yang melekat pada tanah dan bangunan tersebut. 2.1.3

Jenis-Jenis Real Estat Dalam real estat terdapat penggolongan berdasarkan jenis penggunaan real estat tersebut. Berikut

merupakan jenis-jenis real estat menurut Kyle dan Baird (1995 : 4-10) dan yang sering dibangun saat ini : a. Residensial Real estat residensial biasa disebut sebagai perumahan. Pada saat ini residensial tidak hanya   /landed house). Saat ini di kota-kota besar telah banyak dibangun berupa perumahan (single residensial /landed

apartemen dan kondominium (multi residensial). Pembangunan multi residensial dilatarbelakangi oleh mulai sedikitnya lahan kosong di perkotaan yang menyebabkan tingginya harga lahan (Kyle dan Baird, 1995). b.  Indust  Indust rial   rial  Jenis real estat ini meliputi lahan dan fasilitas penyimpanan dan pendistribusian industri manufaktur baik berat maupun ringan. Macam-macam industrial properti antara lain heavy manufacturing, ligth manufacturing assembly/warehousing, dan industrial park .

c. Special-Purpose /Penggunaan Khusus special-purpose property Pelabuhan, teater, sekolah, akademi dan tempat ibadah merupakan jenis special-purpose property

(properti penggunaan khusus) d. Komersial Menurut Kyle dan Baird (1995 : 5-7) yang termasuk real estat komersial merupakan berbagai macam properti yang dapat menghasilkan income  /pendapatan seperti gedung perkantoran, pusat perbelanjaan (shopping centres), pertokoan, pompa bensin, dan tempat parkir. Selain itu properti komersial berfungsi sebagai   public accomodation atau properti yang berfungsi untuk memberikan akomodasi kepada masyarakat. Dengan kata lain properti komersial merupakan kesatuan yang menyediakan berbagai macam barang, pelayanan, fasilitas dan akomodasi bagi masyarakat. Real estat komersial dibagi menjadi dua macam (Kyle dan Baird, 1995) berdasarkan kegiatan yang berlangsung di dalamnya yaitu office properti (perkantoran) dan properti ritel.

18 1. Office Properti Sebagaimana multi residensial, office properti atau bangunan perkantoran dapat berupa gedung bertingkat, garden developments, kompleks perkantoran, atau office parks atau sering disebut dengan business parks. Meskipun gedung perkantoran berlokasi di tengah kota/komersial distrik atau di daerah

suburban, kemajuan sebuah gedung perkantoran disebabkan oleh beberapa faktor antara lain lokasi yang memiliki prosepek sebagai tempat kerja, adanya fasilitas transport, dan adanya pelayanan bisnis atau usaha lainnya. Gedung perkantoran memiliki beberapa tenants /penyewa atau pemilik tunggal. 2.  Retail Property /properti ritel Properti ritel merupakan jenis paling besar kedua dalam real estat komersial. Sedangkan jenis properti ritel antara lain  freestanding buildings, traditional shopping centres yang dibedakan berdasarkan ukuran (strip centres, neighborhood  centres, community centres, regional shopping centres, dan supperegional mal) dan pusat perbelanjaan dengan kategori lainnya seperti pusat perbelanjaan dengan tema khusus dan  factory outlet . Untuk lebih jelasnya mengenai real estat komersial dapat dilihat pada gambar 2.1 dan berikut ini merupakan penjelasan dari bagan di atas dalam hal kategori real estat komersial properti ritel : a.

Freestanding building

Merupakan toko ritel/pengecer yang tidak menjadi satu atau tidak berkumpul dalam satu lokasi/kompleks lokasi/kompleks yang sama dengan toko ritel lainnya tetapi berdiri sendiri di suatu lokasi. b.

Traditional shopping centre Traditional shopping centre dibedakan berdasarkan ukuran tempatnya. Berikut ini merupakan

 jenis-jenis traditional shopping centre : 

Strip shopping Strip shopping centre  centre Merupakan toko-toko berderet yang disatukan dalam kanopi sepanjang trotoar sampai di depan

toko tersebut. 

 Neighborhood Shopping  Neighborhood Shopping Centre  Neighborhood Shopping Centre merupakan tipe pusat perbelanjaan yang paling kecil. Area yang

disewakan di tempat ini antara 2700-9000 m 2 (AIREA, 1987) tetapi pada umumnya pusat perbelanjaan ini mempunyai area sewa kotor sekitar 4500 m 2 (Cooper, 1982).   Neighborhood Shopping Centre menyediakan barang-barang dengan kategori convienence goods (makanan dan obat-obatan) dan jasa pribadi (laundry, dry cleaning, servis sepatu, dan kecantikan). Perdagangan dan jasa di tempat ini bertujuan untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari penduduk di lingkungan sekitarnya (AIREA, 1987) .

19 

Community Shopping Centre Community shopping centre merupakan pusat perbelanjaan yang luasnya antara 9000-27.000 m

2

(AIREA, 1987) dan biasanya ukuran gross leaseble area (GLA) yang ditawarkan berkisar 13.500 m2 (Cooper, 1982). Di tempat ini biasanya terdapat departemen store dengan ukuran kecil, toko serba ada atau toko obral, dan supermarket. Community shopping centre juga menawarkan jasa keuangan dan jasa tenaga profesional. Konsumen biasanya berasal dari area yang berjarak 10-20 menit dengan berkendaraan (AIREA, 1987). 

 Regional Shopping  Regional Shopping Centre  Regional Shopping Centre merupakan pusat perbelanjaan terbesar kedua. Menyediakan pelayanan

yang secara tipikal merupakan kawasan bisnis meskipun tidak seefektif  supperregional centre. Pusat 2

perbelanjaan ini memiliki memiliki ukuran luas kotor (GLA) (GLA) mencapai 36.000 m dengan ukuran luas department  2

store paling minimum 9000 m (AIREA, 1987). 

Superregional  shopping centre  shopping centre Tipe pusat perbelanjaan yang terbesar adalah superregional shopping centre, yang secara umum

melayani area metropolitan. Pusat perbelanjaan ini mempunyai toko khusus, arkade (jalan beratap lengkung) dan restoran (AIREA, 1987). K onsumen yang datang tidak hanya tinggal di sekitarnya tapi juga dari berbagai bagian kota bahkan luar kota. Bentuk pusat perbelanjaan ini biasanya disebut dengan mega mal (Susilowati, 1998). Biasanya terdapat 150 unit perdagangan di dalamnya dan terdapat 3 departemen 2

store dengan ukuran luas masing-masing sekitar 9000 m . Secara keseluruhan jumlah GLA mencapai 2

67.500 m (Cooper, 1982). c.

Specialized shopping centre/specialty (theme) centre

Secara tipikal theme centre menyediakan makanan-makanan impor dan toko-toko gift   /hadiah spesial. Mereka juga mempunyai beberapa restoran dan toko-toko makanan khas, butik, toko perhiasan, pakaian berkelas, dan barang-barang seni/antik (Kyle dan Baird, 1982). Karakteristik  theme centre berupa desain arsitektural dan seringkali mempunyai konfigurasi struktur yang tidak biasa (pabrik yang direnovasi atau gudang troli) atau tema arsitektur yang dominan atau penggunaan taman-taman yang ekstensif dan lansekap untuk menciptakan lingkungan khusus. 2.1.4

Mal Terdapat beberapa pengertian yang menyankut mal seperti pengertian, elemen dan jenis serta

bentuk mal.

20 2.1.4.1 Pengertian Mal Menurut Harvey M Rubenstein dalam Aji Bangun (1994) ”... Traditionally the word ’Mall’ has mean an area usually lined with shade trees and used as a public walk or promenade...”

”...Secara tadisional kata mal dapat diartikan sebagai suatu daerah berbentuk memanjang yang dinaungi oleh pohon-pohon dan biasanya untuk j alan-jalan...” Mal dapat diartikan sebagai suatu ruang memanjang yang berf ungsi sebagai tempat berbelanja bagi pejalan kaki, yang terbentuk oleh deretan pertokoan yang berorientasi ke arah ruang/mal. Seiring sejarah perkembangannya, mal dapat didefinisikan sebagai ”suatu kompleks pertokoan yang terdiri atas deretan toko-toko pengecer ( retail store) dengan status sewa (tenant ) dan dapat pula dilengkapi  , cineplex, dan fasilitas hiburan lain yang berfungsi sebagai dengan department store, supermarket , ’anchor tenant ’, ’, di mana orientasinya ke suatu ruang memanjang/mal yang digunakan pengujung untuk berjalan kaki . 2.1.4.2 Elemen-elemen Mal Elemen-elemen yang terdapat dalam Mal dapat dijabarkan sebagai berikut (Bangun,1994) : a Atrium Sutejo dalam Bangun (1990) memberikan pengertian bahwa atrium merupakan ruang kosong yang secara horisontal diapit oleh lapisan-lapisan lantai di lantai kedua atau lebih sisi-sisinya, dengan ketinggian dua lapis lantai atau lebih yang mendapat terang alami siang hari dan menjadi pusat orientasi bangunan. Untuk bangunan-bangunan modern, terutama bangunan komersial, seperti pertokoan, perkantoran, hotel, sering membutuhkan atrium sebagai daya tarik dalam perancangan eksterior maupun interior. Begitupula dengan mal dengan bentuk tertutup ( enclosed ), ), atrium memegang peranan yang sangat penting. b Magnet Sekunder Toko merupakan salah satu bagian terpenting dari Mal yang dapat dianggap sebagai ’distrik’ pada pusat perbelanjaan. Penempatan toko erat kaitannya dengan magnet primer ( court  atau plaza) sebagai daya tarik utama dalam pusat perbelanjaan tersebut, di mana sebelum pengunjung mencapai magnet primer, arus pengunjung diarahkan sedemikian rupa sehingga dengan sendirinya melewati toko-toko kecil. c

Magnet primer Magnet merupakan transformasi dari ’node’ kota, yang berfungsi sebagai titik konsentrasi, dapat

  juga sebagai landmark . Perwujudannya dapat berupa court  atau plaza. Penempatan magnet primer atau anchor  mal terletak pada setiap pengakhiran koridor sedangkan pada plaza ditekankan di lantai atas dan basement dalam hubungan vertikal (Rubenstein dalam Bangun, 1994).

21 d Koridor Merupakan ruang yang digunakan untuk berjalan kaki, sering pula disebut sebagai padestrian. Koridor terbagi menjadi dua macam, antara lain : 1. Koridor Utama Merupakan orientasi dari toko-toko yang ada di sepanjang toko-toko tersebut dengan lebar sekitar 15 meter. 2. Koridor Tambahan (Sekunder) Merupakan koridor yang terletak pada sepanjang koridor utama, yang memudahakan pencapaian dari area parkir dan mempersingkatjarak entrance bila terjadi keadaan darurat. Koridor sekunder ini berhubungan dengan magnet primer tapi bisa juga tidak berhubungan. Lebar minimal untuk koridor sekunder adalah 6 meter. e

Street Furniture Merupakan elemen desain yang melengkapi keberadaan suatu jalan, yang berintegrasi dengan

pohon, antara lain berupa lampu jalan, scalpture, desain grafik, kolam, sitting group, pot taman, tempat sampah dan lain-lain 2.1.4.3 Jenis Dan Dan Bentuk Mal Berdasarkan jenisnya mal dapat digolongkan menjadi tiga golongan besar, antara lain (Rubenstein dalam Bangun, 1994) : a. Full Mal Merupakan mal yang dapat diperoleh dengan menutup jalan yang semula digunakan untuk lalu lintas kendaraan kemudian diperbaiki untuk padestrian dengan melengkapi elemen-elemen lansekap untuk  memperoleh kenyamanan pejalan kaki. Mal dengan jenis ini tidak memperbolehkan kendaraan masuk. b. Tansit Mal Merupakan jenis mal yang mengizinkan lalu lintas kendaraan umum (bus dan taksi) untuk masuk  ke dalam area tetapi tidak diizinkan parkir, dengan tetap mengutamakan padestrian yang diperlebar dan penambahan elemen lansekap. c. Semi Mal Merupakan jenis mal yang memperbolehkan semua kendaraan untuk masuk dan parkir, tetapi masih berorientasi pada padestrian yang diperluas dengan mengurangi dimensi dalan dan areal parkir. Untuk Mal ciputra sendiri termasuk dalam kategori  full mal karena area mal diperuntukkan bagi pejalan kaki dan kendaraan tidak diizinkan masuk.

22 Berdasarkan bentuknya, Mal dapat dibedakan menjadi lima macam, di antaranya adalah bentuk  linier, ”T”, ”L”, setengah lingkaran, dan gabungan. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada gambar 2.2, gambar 2.3, gambar 2.4, gambar 2.5, dan gambar 2.6 di bawah ini :  Anchor 

Gambar 2.1 Bentuk Linier 

Gambar 2.2 Bentuk “L” Koridor 

Gambar 2.3 Bentuk “T” Retail Tenant 

Gambar 2.4 Bentuk Setengah Lingakaran

2.2

Gambar 2.5 Bentuk Gabungan

Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Properti Dalam membangun dan mengkonsumsi properti, tentunya diperlukan faktor yang perlu

diperhatikan untuk mencapai tujuan masing-masing pengguna properti tersebut, baik dalam memproduksi maupun mengkonsumsi. Faktor-faktor tersebut biasanya digunakan dalam menilai sebuah properti dan dalam penelitian ini, faktor tersebut akan digunakan untuk mengukur persepsi minat pengguna properti. Faktor-faktor tersebut seringkali diperhatikan oleh developer, konsumen properti dan pengunjung pusat perbelanjaan. 2.2.1 Developer Menurut Lee (1984) dan Ma’aruf (2005), pusat perbelanjaan yang te rintegrasi dikembangkan guna menyediakan aglomerasi berbagai macam barang dalam satu gedung. Hal ini dimaksudkan untuk  menyediakan one stop shopping, yang memungkinkan konsumen untuk membeli barang dan jasa tanpa

23 harus ke pusat perbelanjaan yang lain. Hal ini sangat ekonomis dari segi waktu dan uang. Berdasarakan penelitian yang dilakukan oleh Lee, terdapat beberapa faktor yang selalu dipertimbangkan dalam pemilihan lokasi pusat perbelanjaan di pusat kota, di antaranya adalah : 1. Aksesibilitas/pencapaian Aksesibilitas/pencapaian ke pusat perbelanjaan Masyarakat akan mengunjungi pusat perbelanjaan yang mudah dicapai karena dilalui berbagai macam moda dan infrastruktur yang menunjang. 2. Citra/reputasi kawasan sebagai pusat perbelajaan Citra yang melekat pada suatu kawasan pusat perbelanjaan dapat memberikan gambaran tentang kondisi kawasan. Kelengkapan fasilitas, kelengkapan barang jasa, harga kompetitif, keamanan, dan kawasan yang sedang berkembang akan memberikan kemudahan pada semua orang yang beraktivitas di dalamnya. 3. Daya beli masyarakat yang tinggi Daya beli masyarakat yang tinggi akan mempengaruhi jumlah permintaan terhadap barang/properti. 4. Populasi kawasan Semakin besar populasi di sekitar pusat perbelanjaan maka kemungkinan jumlah konsumen pun semakin besar.  Location, location, location adalah slogan yang selalu didengungkan oleh seorang investor dalan

melakukan investasi di bidang real estat. Dalam memilih sebuah lokasi, diperlukan adanya analisis tapak, yaitu semacam riset kecil untuk menentukan apakah sebuah lokasi layak untuk dijadikan sebagai aset investasi atau tidak. Analisis tapak ini berfungsi untuk menentukan nilai lokasi yang diamati sehingga dapat diketahui perbandingan nilai dari beberapa lokasi yang ada untuk kemudian dipilih yang terbaik. Penilaian ini kurang lebih sama dengan penilaian terhadap sebuah hotel yang menggunakan tanda bintang. Bintang satu untuk lokasi yang biasa, dan bintang lima untuk lokasi yang luar biasa. Faktor yang mempengaruhi persepsi masyarakat mengenai sebuah lokasi antara lain Wicaksono (2005) : 1. Kedekatan dengan pusat/magnet aktivitas kota Adanya magnet aktivitas kota menandakan bahwa lokasi tersebut sering dikunjungi oleh banyak orang sehingga kemungkinan terjadinya transaksi akan lebih besar dibandingkan tempat lain yang jarang dikunjungi orang. 2. Ketersediaan utilitas kota seperti air, listrik, dan telepon Kelengkapan utilitas kota akan memberikan kemudahan beraktivitas sehingga masyarakat lebih merasa nyaman dalam aktivitasnya.

24

3. Kemudahan aksesibilitas (pencapaian) Masyarakat akan mengunjungi pusat perbelanjaan yang mudah dicapai karena dilalui berbagai macam moda dan infrastruktur yang menunjang. 4. Aktivitas penunjang yang ada di sekitar lokasi, seperti layanan perbankan, rumah sakit dan tempat rekreasi memberikan kemudahan bagi masyarakat untk tidak melakukan aktivitas mereka di lain tempat sehingga keadaan ini akan membuat masyarakat menghemat waktu dan biaya. 5. Lingkungan sekitar lokasi, menyangkut di dalamnya keamanan, kebersihan, dan estetika lingkungan. Adanya jaminan keamanan menyebabkan masyarakat dapat beraktivitas dengan tenang. Kebersihan dan estetika lingkungan akan membuat masyarakat merasa senang sehingga tertarik untuk beraktivitas di kawasan tersebut. Senada dengan kedua pendapat di atas, AIREA (1987 : 176) dan Hidayati Harjanto (2001) menyoroti kepada konsumen, kompetisi, dan keadaan properti dalam menilai suatu properti. Berikut ini merupakan faktor-faktor yang dipertimbangkan dalam menentukan nilai sebuah pusat perbelanjaan di kawasan komersial dan untuk mengetahui untuk prospeknya. 2.2.1.1

Faktor Permintaan dan Penawaran Faktor ini dianggap sebagai faktor yang memiliki dampak luas dan menyeluruh karena faktor ini

meliput faktor-faktor lainnya juga. Jika penawaran properti dipasarkan dalam jumlah yang tetap sedangkan permintaan bertambah, maka nilai properti akan naik. Begitu pula sebaliknya, jika permintaan tetap sedangkan penawaran bertambah, maka nilai properti akan turun. Beberapa hal yang dapat mengubah permintaan penawaran properti adalah sebagai berikut (Hidayati Harjanto, 2001) : a. Kependudukan Bertambahnya jumlah penduduk merupakan faktor utama yang menyebabkan bertambahnya permintaan properti. Dengan bertambahnya jumlah penduduk suatu kota/wilayah secara otomatis akan menyebabkan lebih banyak rumah, ruang kantor, industri dan sarana lainnya yang dibutuhkan. Oleh karena itu jika penawaran properti dipasaran tidak bertambah seiring dengan pertambahan jumlah penduduk maka akan menyebabkan kenaikan nilai properti di berbagai sektor (Hidayati Harjanto, 2001). b. Perubahan cita rasa Perubahan citarasa penyewa, pembeli, dan berbagai pihak yang memiliki kepentingan lain dalam properti juga memberi dampak yang terlihat dalam permintaan jenis-jenis properti yang berbeda. Sebagai contoh jika para penyewa atau pembeli berubah dari jenis rumah satu tingkat kepada jenis rumah bertingkat seperti apartemen dan kondominium, maka akan kita dapati behwa sektor-sektor ini akan

25

mengalami perubahan dalam nilai sekiranya tidak disesuaikan dengan sewajarnya. Demikian juga dengan citarasa investor-investor yang dapat berubah misalnya dari sektor pertanian ke sektor industri atau dari suatu kawasan lain yang lebih menarik dan menguntungkan menguntungkan dari aspek investasi. c. Perubahan terhadap teknologi pembangunan pembangunan Dengan munculnya teknologi-teknologi baru dalam pembangunan properti, maka penawaran properti di pasaran dapat ditambah dengan kadar yang lebih cepat. Hal ini banyak melibatkan sektor rumah tinggal dan apabila kadar pertambahan ini dapat menandingi permintaan, maka nilai rumah tinggal dapat diturunkan atau distabilkan. 2.2.1.2 Faktor Fisik Properti Menurut Wicaksono (2005:19-20), penilaian terhadap kondisi sebuah bangunan hendaknya memperhatikan terhadap tiga hal, utilitas (fungsional), firmilitas (kekuatan), dan venusitas (keindahan). Dari segi utilitas (fungsi), penilaian terhadap kondisi bangunan dimaksudkan terhadap ketersediaan ruangruang yang diperlukan dan menyangkut ketersediaan utilitas di dalam bangunan. Karena itu kelengkapan utilitas bangunan seperti jaringan air, listrik, telepon, akses jalan, saluran air dan drainase sangat dibutuhkan. Penilaian dari segi firmilitas (kekuatan) terutama ditujukan terhadap struktur dan konstruksi bangunan. Oleh karena itu bangunan harus ditopang dengan struktur yang kuat. Sehingga suatu bangunan harus ditopang oleh tulangan yang kuat, sehingga dapat digunakan secara optimal. Selain struktur, kekuatan sebuah bangunan juga harus meminimalisasi gangguan dari faktor-faktor luar. Kebakaran, gempa bumi, dan bahkan serangan bom dan teror, sedapat mungkin harus dapat diminimalisasi dampaknya. Menurut AIREA (1987 :244-245) baik tidaknya konstruksi bangunan ditentukan oleh pemilihan material, cara pemasangan dan kesesuaiannya dengan lingkungan. Pada tahap selanjutnya kontruksi bangunan menentukan ”kualitas bangunan” dan pada tahap akhirnya adalah penilaian bangunan itu sendiri. Penilaian dari segi terakhir yaitu venusitas (estetika keindahan) terutama berkaitan dengan kondisi dan usia bangunan. Pada umumnya usia sebuah bangunan dan  finishing-nya seperti cat adalah sekitar sepuluh hingga lima belas tahun untuk rumah tinggal dan lebih dari angka tersebut untuk bangunan perkantoran dan komersial. Apabila sebuah bangunan mempunyai desain yang baik, sesuai dengan kegunaan dan mengikuti ”trend” pada masa itu, maka nilainya akan naik. Gaya arsitektur merupakan karakter bentuk dan ornamen bangunan. Arsitektur merupakan seni atau ilmu sains yang menyangkut rancangan dan konstruksi bangunan. Gaya arsitektur mempengaruhi nilai pasar properti, jadi mengerti tentang jenis-jenis arsitektur sangat penting dalam penilaian. Desain bangunan lebih ditentukan oleh jenis

26

kegunaan bangunan dan selera dari masyarakat yang menggunakan. Ketidaksesuaian dengan kegunaan dan selera ini akan menyebabkan nilai sebuah bangunan akan menjadi turun, demikian pula sebaliknya apabila sebuah bangunan mempunyai desain yang baik sesuai dengan kegunaan dan mengikuti “trend” pada masa itu nilainya akan naik (AIREA ( AIREA 1987 :243). 2.2.1.3 Faktor Lokasi Dan Perletakan Untuk menganalisis nilai properti komersial di kawasan perdagangan perlu diketahui keadaan kawasan/lingkungan sekitar tempat properti berada. Sebab lingkungan sekitar mempengaruhi nilai suatu properti. Berikut merupakan elemen-elemen yang harus diperhatikan dalam penilaian properti komersial yang berkaitan dengan lingkungan sekitarnya (Hidayati Harjanto, 2001) : a. Perletakan Perletakan di sini meliputi apakah properti tersebut terletak di tempat yang tinggi atau rendah, di lereng bukit atau ditepi sungai, di tengah, atau di pojok perumahan dan sebagainya. Properti yang terletak  di tempat yang rendah misalnya rawan terhadap banjir dan bila akan dibangun diperlukan pengurugan tanah. Hal ini tentu memerlukan biaya yang tinggi. Kedudukan properti di lereng-lereng bukit atau tepi sungai menyebabkan sebuah properti mempunyai pemandangan yang lebih menarik, oleh karena itu nilainya mungkin akan lebih tinggi daripada properti di sekitarnya. b. Lokasi Faktor lokasi menentukan apakah sebuah properti tersebut mudah atau sulit dicapai. Properti yang mempunyai lokasi di kawasan kota dapat dicapai dengan mudah karena terdapat sistem pengangkutan dan perhubungan yang baik dibanding dengan kawasan luar kota. Selain itu, properti yang mempunyai lokasi dikawasan kota mempunyai infrastruktur dan sarana yang lebih baik dan lengkap dibanding dengan kawasan luar kota. Berikut ini merupakan komponen/elemen dalam faktor lokasi dan perletakan. 

Ekses lahan (lahan cadangan untuk dikembangkan) Porsi luas lahan suatu properti yang mencerminkan rasio lahan-bangunan yang sama dengan

bangunan-bangunan bangunan-bangunan yang ada di sekitarnya dapat dikatakan sebagai suatu unit yang e konimis. Ekses lahan (excess land ) dalam hal tapak yang sudah dikembangkan, adalah surplus lahan yang tidak digunakan untuk menyediakan/mendukung keperluan pengembangan yang ada. Namun dalam hal lahan/tapak  kosong atau dianggap seolah-olah kosong, excess land  adalah lahan yang digunakan untuk akomodasi sesuai dengan kegunaan tertinggi dan terbaik yang utama dari lahan.

27



Topografi Penelitian topografi ini dilakukan untuk menyediakan informasi berkaitan dengan kontur tanah,

penjenjangan lahan ( grades), drainase alam, keadaan lahan, pemandangan (view) dan keadaan fisik umum lainnya. Dalam pendeskripsian topografi ini penilai harus menjelaskan termimologi yang dipakai, menganalisis keuntungan/kerugian akibat terdapatnya lapisan drainase alam, dan menganalisis kondisi permukaan lahan dan lapisan lahan dan ketahanan lahan (untuk pertimbangan jenis bangunan dan jenis fondasi). 

Lokasi Strategis Analisis lokasi tapak berfokus pada jarak tempuh dari properti terhadap landmark atau tempat

tujuan tertentu (pusat kota). Penilai perlu mendeskripsikan dan menganalisis semua bentuk akses dari dan ke properti dan persekitaran selain itu terkait dengan lokasi, penilai juga perlu mendeskripkan fasilitas dan kondisi jalan, fasilitas angkutan yang tersedia, volume lalulintas, tingkat kebisingan, debu, dan polusi serta  jalur lalulintas satu arah atau dua arah. 

Pengembangan tapak (jenis bangunan dan utilitas) Dalam melakukan deskripsi lahan, penilai perlu mendeskripsikan semua pengembangan

(improvement ) yang menjadikan sebuah tapak siap dibangun. Penilai perlu menganalisis bagaimana pengembangan-pengembangan tersebut berpengaruh terhadap nilai. Kualitas, kondisi, dan ketersediaan saluran pembuangan air kotor, pedestrian, dan pengembangan lain yang berpengaruh terhadap kegunaan nilai tapak. Penilai juga perlu mendeskripsikan dan menganalisis pengembangan-pengembangan lahan seperti pagar, trotoar/pedestrian, saluran air/parit, paving dan pengembangan buatan lainnya. 

Lingkungan Penilai perlu menganalisis kondisi iklim dalam hal penggunaan lahan. Analisis lingkungan

tapak ini berfokus pada keterkaitan antara tapak yang dinilai dengan properti yang ada di sekitarnya. Nilai dari suatu tapak juga dipengaruhi oleh amenities  /fasilitas-fasilitas penting yang dibangun berdekatan dengan tapak seperti kawasan parkir, taman kota, klinik dan sebagainya 2.2.1.4

Faktor Kebijakan Faktor kebijakan yang dimaksud di sini adalah faktor ekonomi, sosial dan politik negara, di mana

secara tidak langsung akan mempengaruhi persepsi masyarakat terhadap properti. Zoning merupakan faktor yang sering kita dengar mempunyai dampak yang cukup besar terhadap nilai properti. Keadaan ekonomi negara yang dapat dilihat dalam pertumbuhan ekonomi, jumlah pendapatan penduduk dan suku bunga bank juga merupakan penyebab semakin tertarik atau semakin enggannya para investor (Beaton,

28

1982:30). Harga barang yang naik juga cenderung akan mempengaruhi konsumsi atau permintaan konsumen. Beberapa faktor penilaian properti menurut Lee (1984), AIREA (1987), Beaton (1982), dan Wicaksono (2005) dapat dikelompokkan menjadi elemen di dalam faktor yang dijabarkan oleh Hidayati Harjanto (2001) berdasarkan kesamaan elemen yang terdapat di masing-masing faktor dan selanjutnya disesuaikan dengan kondisi Mal Ciputra. Berikut ini merupakan faktor yang digunakan di dalam penelitian ini : a Faktor permintaan dan penawaran 1. Daya beli masyarakat 2. Populasi kawasan 3. Perubahan teknologi pembangunan 4. Perubahan cita rasa b Faktor fisik properti 1. Firmilitas 2. Venusitas 3. Utilitas c Faktor lokasi dan perletakan 1. Letak strategis bangunan 2. Topografi 3. Lahan cadangan 4. Site improvement    /jenis bangunan dan utilitas 5. Aksesibilitas 6. Citra kawasan 7. Kedekatan dengan magnet aktivitas kota 8. Aktivitas penunjang 9. Lingkungan sekitar lokasi d Faktor kebijakan 1. Zoning kawasan 2. Pertumbuhan ekonomi

32

2.2.2

users) Pengusaha (Tenants (Tenants dan end users) Dalam membeli atau menyewa sebuah toko biasanya para konsumen properti selalu

memperhatikan lokasi dan juga nama pengembang yang membangun dan mengelola suatu pusat perbelanjaan. Berikut ini merupakan faktor yang sering diperhatikan oleh konsumen properti dalam membeli dan menyewa ruang ritel (Ginting, ( Ginting, Transaksi Properti : 2005) : a. Jika ingin membeli beberapa toko sebaiknya tidak berada dalam satu kawasan pusat perbelanjaan yang sama sebab untuk menentukan posisi strategis beberapa toko sekaligus sangat susah. b. Lokasi kawasan pusat perbelanjaan tempat toko yang akan dibeli harus berada pada kawasan komersial yang sedang tumbuh untuk menjamin apresiasi harga jual toko c. Lokasi pusat perbelanjaan harus berada di lokasi yang strategis dengan didukung oleh aksesibilitas yang baik untuk menjamin catchment area/cakupan pasar yang memadai. d. Pusat perbelanjaan harus memiliki strategi tenant  mix  /komposisi penyewa yang jelas sehingga memiliki kekhasan/kelebihan dibanding pesaingnya. e. Pusat perbelanjaan tersebut dibangun oleh pengembang properti yang memiliki reputasi yang baik  untuk menjamin pengembangan kawasan dan manajemen pengelolaan yang profesional f. Membeli toko sebaiknya pada saat penawaran perdana ketika harga toko masih murah untuk  memaksimalkan keuntungan dari capital gain yang akan didapat nantinya. Selain itu, berdasarkan wawancara dengan konsumen properti ( end users dan tenants) menurut Transaksi Properti (Oktober, 2005) mereka menambahkan bahwa suatu pusat perbelanjaan yang baik  harus memiliki kriteria antara lain : a. Letak strategis Letak yang dimaksud bukan hanya tentang jarak dan kemudahan dicapai dari berbagai arah tetapi juga letak yang sesuai dengan masyarakat yang dituju. b. Mudah dijangkau/kemudahan akses Kelengkapan moda dan infrastruktur akan membuat masyarakat mudah mencapai kawasan c. Fasilitas lengkap Kelengkapan fasilitas akan memudahakan aktivitas masyarakat di dalamnya d. Lingkungan terjaga Kondisi fisik bangunan yang terawat, kebersihan dan keamanan yang selalu terjaga setiap hari akan memberikan rasa aman dan nyaman dala m melakukan aktivitas. e. Variasi barang dagangan bermacam-macam Adanya variasi barang memudahkan pembeli untuk memilih sesuai dengan keinginan mereka

33

f. Koridor luas Koridor yang luas tidak akan menimbulkan gangguan saat orang yang berada di dalam pusat perbelanjaan berlalu lalang dan melakukan aktivitas window shopping . g. Tempat parkir luasFasilitas parkir yang memadai terutama di kota besar akan berpengaruh terhadap kemudahan dan kenyamanan masyarakat yang akan beraktivitas di pusat perbelanjaan. Kyle dan Baird (1995) menambahkan bahwa komposisi jenis penyewa ( tenant mix) juga harus diperhatikan untuk memperkecil persaingan dan menjaga pendapatan. Sedangkan keputusan tentang lokasi toko di dalam dalam pusat perbelanjaan dipengaruhi beberapa faktor tertentu yang yang spesifik (Rukayah, 1999). Hal ini dikarenakan pemilihan lokasi di dalam toko yang tepat akan mempengaruhi banyak  sedikitnya konsumen yang datang ke toko tersebut. a.

Biaya dan lama sewa pelayanan yang diberikan pengusaha pusat perbelanjaan Hal ini perlu dipertimbangkan karena menyangkut kemampuan dan kelangsungan usaha

b.

Luas ruang usaha beserta layout  Luas ruang usaha akan berdampak terhadap kenyamanan pembeli untuk memilih barang dan penjual untuk mempromosikan barangnya.

c.

Arus pengunjung Arus pengunjung di dalam pusat perbelanjaan akan berpengaruh terhadap jumlah pengunjung yang akan datang berkunjung

d.

Jarak dari tempat parkir Toko yang dekat dengan tempat parkir memiliki akan memiliki kemungkinan sering dikunjungi karena mudah dicapai pengunjung. Berdasarkan kesamaan faktor yang digunakan oleh Ginting, Properti, Kyle dan Baird serta

disesuaikan dengan kondisi Mal Ciputra maka faktor user yang digunakan untuk penelitian ini adalah : a.

Pemilihan lokasi pusat perbelanjaan 1. Letak pusat perbelanjaan 2. Aksesibilitas ke kawasan 3. Manajemen estat mencakup strategi tenant  mix dan reputasi pengembang serta pengelolaan fasilitas 4. Fasilitas dan utilitas mencakup tempat parkir, toilet, mushola, keamanan, dan bagian informasi 5. Konsep/target mal untuk barang dan jasa yang akan dijual

b.

Pemilihan lokasi toko di dalam pusat perbelanjaan

34

1.Biaya 1. Biaya dan lama sewa pelayanan 2.Luas 2. Luas toko 3.Koridor 3. Koridor 4.Lebar 4. Lebar etalase 5.Arus 5. Arus Pengunjung 6.Pintu 6. Pintu masuk/jarak dari tempat parkir 2.2.3

Pengunjung Menurut Santoso (Transaksi Properti, 2005), banyak sedikitnya konsumen yang datang

disebabkan oleh beberapa hal. Salah satunya adalah jenis barang yang disediakan di pusat perdagangan tersebut. Sedangkan dalam mengunjungi sebuah pusat perbelanjaan, dari hasil penelitian Lee (1984) konsumen memiliki alasan-alasan dalam memutuskan untuk mengunjungi pusat perbelanjaan. Berikut ini merupakan beberapa faktor yang biasanya dipertimbangkan oleh konsumen dalam memutuskan mengunjungi pusat perbelanjaan : a.

Cakupan Harga Harga yang bervariasi akan menyebakan konsumen memilih sesuai dengan kemampuan mereka.

b. Pilihan barang yang bermacam-macam Adanya pilihan barang yang bermacam-macam memungkinkan konsumen untuk melengkapi kebutuhannya atau melakukan one stop shopping di tempat tersebut sehingga mereka tidak perlu menghabiskan waktu dan biaya ke tempat lain. c.

Variasi bentuk dan gaya Adanya variasi barang memudahkan pembeli untuk memilih sesuai dengan keinginan mereka

d. Dekat dengan hotel (untuk wisatawan)/dekat wisatawan)/dekat kantor, dari segi segi waktu mudah dijangkau, dijangkau, jalan kaki tidak jauh. Pusat perbelanjaan yang dekat dengan berbagai tempat dengan aktivitas beragam akan menyebabkan pusat perbelanjaan lebih ramai dikunjungi. dikunjungi. e.

Transportasi yang nyaman Pilihan moda dan kondisi infrastruktur yang memadai memudahkan perjalanan para konsumen.

f.

Kualitas Kualitas barang yang sesuai harga membuat para konsumen merasa bahwa uang yang mereka keluarkan sebanding dengan barang yang mereka beli.

g. Menarik  Penataan barang yang unik, kebersihan ruang dan kondisi fisk bangunan yang terawat akan membuat konsumen tertarik datang ke pusat perbelanjaan.

35

h. Dekat jalan utama Kedekatan dengan jalan utama mengindikasikan bahwa terdapat berbagai moda yang melewati dan infrastruktur yang biasanya dalam kondisi baik menyebabkan kemudahan pencapaian ke pusat perbelanjaan. i.

Makanan yang enak  Tersedianya berbagai macam makanan yang enak akan membuat orang tertarik berkunjung, mengingat pusat perbelanjaan sekarang tidak hanya berfungsi sebagai tempat berbelanja barang tetapi juga sebagai tempat aktivitas rekreasi dan kuliner.

 j.

Kekeluargaan/mudah dikenali Suasana kekeluargaan atau bersahabat terkait dengan pelayanan yang diberikan oleh pusat perbelanjaan atau pun toko-toko yang ada di dalamnya. Suasana yang baik akan menimbulkan atmosfer yang menyenangkan bagi konsumen saat mengunjungi pusat perbelanjaan.

k. Parkir yang mudah Pelayanan yang ramah dan keleluasaan dalam mencari tempat parkir dapat memberikan kesan positif bagi konsumen saat mengunjungi pusat perbelanjaan Berdasarkan faktor yang digunakan oleh Santosa dan Lee serta disesuaikan dengan kondisi Mal Ciputra maka faktor pengunjung yang digunakan untuk penelitian ini adalah : 1. Barang dan jasa mencakup harga, variasi, kualitas dan pelayanan 2. Lokasi dan akses pusat perbelanjaan mencakup kedekatan dengan asal pengunjung, moda, dan jalur transportasi 3. Desain/arsitektur mencakup efektivitas penggunaan ruang, orientasi, pencapaian ke dalam mal dan suasana di dalam mal 4. Fasilitas yang diberikan mal mencakup fungsi, kondisi dan pelayanan 2.3

Minat Properti Masyarakat Beberapa tahun terakhir ini, terutama pasca krisis, muncul berbagai jenis properti di tengah kota

maupun di suburban. Hal ini menurut Simanungkalit (2004 : 107-109) diakibatkan oleh beberapa faktor pemicu. Pada umumnya berasal dari perubahan gaya hidup masyarakat yang memerlukan ruang-ruang untuk pemenuhan. Perubahan gaya hidup tersebut dan keadaan ini dilihat oleh pengembang yang melihat keuntungan dari perubahan gaya hidup masyarakat tersebut. Kuatnya keyakinan pengembang (Simanungkalit, 2004 : 87-100) bahwa sektor konsumsi masih akan menjadi penggerak utama pertumbuhan ekonomi beberapa tahun ke depan merupakan alasan

36

tersendiri, mengapa para pengembang berlomba-lomba membangun pusat perbelanjaan seperti mal dan trade centre. Lima tahun terakhir sejak krisis, sektor konsumsi tetap menjadi penggerak utama

pertumbuhan ekonomi, keyakinan inilah yang membuat para pengembang untuk terus berkeskpansi ke properti ritel. Dengan analisis sederhana ini, para pengembang dan investor mulai terjun ke bisnis properti lewat proyek-proyek pusat perbelanjaan ketika melihat peluang investasi di sektor properti ini. Jadi keyakinan para investor dan pengembang untuk masuk ke bisnis pusat perbelanjaan bukan didasarkan pada analisis yang rumit dan memakan waktu, melainkan hanya didasarkan pada firasat bisnis dan pemikiran sederhana yang pragmatis. Jadi dapat disimpulkan bahwa semakin banyaknya bangunan properti diakibatkan oleh kebutuhan masyarakat/calon pembeli untuk memenuhi kebutuhan mereka yang disambut baik oleh para pengembang sebagai produsen properti. Sedangkan menurut Simanugkalit (2004), minat para konsumen properti dapat berbentuk membeli, menyewa dan gaya hidup. M inat konsumen properti dalam membeli dapat digunakan untuk tempat tinggal, berdagang berdagang dan investasi. Jenis bangunan atau unit unit properti yang dibeli dibeli biasanya rumah, apartemen, rukan, ruko, toko trade centre. Untuk minat menyewa properti biasanya dapat ditemukan pada bangunan mal, gedung perkantoran, dan apartemen bagi ekspatriat, ruko, rukan dam toko di trade centre. Sedangkan minat properti untuk gaya hidup biasanya ditemukan pada pengunjung pusat shopping, kuliner melalui perbelanjaan yang memanfaatkan pusat perbelanjaan untuk kegiatan berbelanja/ shopping  food court , ataupun hiburan dengan adanya teater/bioskop seperti yang terjadi di Plaza EX Jakarta (Estat,

2005). Masyarakat yang memiliki minat terhadap properti dibedakan berdasarkan peran dan kebutuhan mereka akan properti. Masyarakat yang memiliki minat terhadap properti, khususnya pusat perbelanjaan terbagi atas beberapa kelompok kelompok sebagai berikut (Simanungkalit, 2004: 2004: 130) : 

 Developer 

Developer merupakan individu atau pengusaha atau badan hukum seperti firma atau perseroan terbatas yang bergerak di bidang usaha yang sangat speskualtif dalam hal pembangunan gedung untuk  tujuan investasi. Para developer dapat ber gerak di bidang renovasi rumah munggil pendinptaan komunitas baru, ataupun pembangunan kompleks industri atau klub tenis. Konteks pekerjaan developer sangat dipengaruhi oleh segi ekonimis dari suatu proyek. Developer memberikan kepada perencana untuk  membuat dan mengevaluasi penyelesaian masalah perencanaan berkenaan dengan batas waktu, yang berarti bahwa perencanan harus cepat menyelerasaskan program yang tidak sesuai dengan praktik  perencanaan. Merupakan pihak yang merencanakan, membangun, dan menjual properti kepada masyarakat. Dalam kegiatannya, pihak developer dibantu oleh kontraktor yang menjadi pelaksanan pembangunan. Dalam kegiatan memproduksi properti seorang investor juga dilibatkan untuk menanam

37

modal dalam pembangunan suatu properti. Developer merupakan pihak yang ingin mendapatkan keuntungan dari produk properti yang mereka bangun untuk memenuhi kebutuhan masyarakat.developer  juga berperan sebagai penyedia dana pembangunan. Mereka juga berperan dalam meningkatkan kualitas lingkungan terbangun sehingga tapak tersebut memiliki peningkatan nilai yang akhirnya layaj untuk  dijual/disewakan dan dikembangkan lebih lanjut. Dalam hal ini developer juga berperan sebagai pemilik  sehingga mereka berhak membuat keputusan dasar mengenai bagaimana seharusnya propertinya digunakan dan bagaimana nantinya akan dijual/disewakan dijual/disewakan (Trihapsari, 1998). 

Konsumen properti

Konsumen properti merupakan masyarakat yang memakai produk dan memiliki properti tersebut dengan berbagai hak kepemilikan yang diizinkan. Misalnya hak milik/ strata title, hak sewa, dan hak  guna bangunan. Untuk saat ini, kepemilikan properti lebih banyak berstatus strata title untuk unit-unit properti yang dibangun pengembang baik itu apartemen maupun trade centre. Dari kepemilikan properti, konsumen properti dapat dibedakan lagi menjadi end users, investor dan penyewa (tenants). Investor merupakan pemilik tetapi tidak menempati properti tersebut. Mereka membeli unit properti kemudian menyewakannya kembali atau membeli dan memperbaiki kemudian menjualnya untuk mendapatkan keuntungan dari selisih harga beli dan harga jual.  End users merupakan pengguna akhir properti, misalnya penghuni rumah, apartemen, dan pedagang di trade centre. Sedangkan tenants atau penyewa properti merupakan pemilik properti yang jangka waktu kepemilikannya berakhir jika waktu sewanya usai atau tidak mampu lagi membayar uang sewa. se wa. Biasanya terdapat pada shopping mall dan gedung perkantoran. 

Pengunjung pusat perbelanjaan

Pengunjung pusat perbelanjaan memiliki arti yang luas. Mereka dapat melakukan aktivitas berbelanja, hiburan atau window shopping. Saat ini pusat perbelanjaan tidak hanya dikunjungi untuk  aktivitas berbelanja saja tetapi juga untuk mengetahui trend gaya hidup yang sedang berkembang di dalam masyarakat/ window window shopping (Lee, 1984), kegiatan kuliner dengan mengunjungi  food court  dan hiburan dengan memanfaatkan arena permainan keluarga ataupun teater/bioskop. Banyak sedikitnya pengunjung suatu pusat perbelanjaan merupakan salah satu faktor yang dianggap sebagai berhasilnya sebuah pusat perbelanjaan meskipun ruang ritel yang ada di pusat perbelanjaan tersebut telah habis terjual dan dipenuhi oleh pedagang. Setiap konsumen mempunyai dua sifat motivasi pembelian yang saling tumpang tindih dalam dirinya, emosional dan rasional. Sifat motivasi juga terjadi dalam perilaku berbelanja di tempat belanja, khususnya yang berupa pusat perbelanjaan seperti pasar, mal, plaza, atau trade centre. Sifat rasional yang kuat menyebabkan konsumen berorientasi “belanja adalah belanja”. Maksudnya, tujuan belanja adalah

38

mencari barang yang dibutuhkan atau diinginkan sehingga aspek fungsional seperti pusat perbelanjaan lebih diutamakan daripada suasana yang memikat hati. Sebaliknya konsumen yang berorientasi “rekreasi” akan mencari pusat perbelanjaan yang menyenangkan. Mereka beranggapan bahwa “belanja ya belanja tapi akan lebih baik jika dalam suasana yang menyenangkan”. Sebagian konsumen di Indonesia yang belanja di gerai-gerai modern cenderung lebih ke orientasi “rekreasi”. Minimarket yang merupakan contoh gerai modern mengalami pertumbuhan pesat sebagai pertanda bahwa faktor “rekreasi” cukup kuat. Kelebihan minimarket dari pada toko dan warung adalah dalam hal penataan, kebersihan, dan ruangan ber-AC. T iga hal tersebut memberi rasa yang berbeda antara minimarket dan toko biasa (Ma’aruf, 2005). Persepsi masyarakat yang akan membentuk/mempengaruhi nilai, pada penelitian ini akan dibatasi sesuai dengan faktor-faktor yang digunakan dalam penilaian properti secara finansial ( property appraissal) yang menentukan nilai pasar suatu properti.

2.4 Persepsi Sebagai Bagian Dari Penilaian Properti Terdapat bermacam-macam nilai finansial dalam penilaian properti seperti nilai pajak, nilai jual paksa, nilai untuk keperluan asuransi dan nilai pasar. Dalam studi ini konteks nilai yang akan dibahas lebih mengarah penilaian non finansial yang menekankan persepsi seseorang tentang suatu objek yang dapat memberikan pengaruh terhadap nilai pasar objek. Hal ini disesuaikan dengan tujuan dan sasaran penelitian yang telah dibahas pada bab sebelumnya. Sebagai contoh persepsi seseorang dapat membentuk  nilai apabila sebuah bangunan mempunyai desain yang baik, sesuai dengan kegunaan dan mengikuti ”trend” pada masa itu, maka nilainya akan naik (AIREA, 1987). Penilaian tergantung kepada kesan personal seseorang terhadap setting yang bersangkutan. Penilaian dapat saling terkait dari waktu ke waktu tetapi juga bisa berbeda secara konseptual. Penilaian dan harapan yang berbeda juga muncul karena karakteristik lingkungan termasuk kompleksitas lingkungan, keasrian, alam, langgam arsitektural, isi lingkungan, perbaikan yang ada, dan berbagai fitur relatif lainnya dan juga pengaruh karakterisitk personal, seperti tingkat kehidupan, budaya, kepribadian, dan pengalaman (Laurens, 2004). Penilaian dan harapan yang berbeda juga muncul karena pengaruh karakteristik personal, seperti tingkat kehidupan, budaya, kepribadian dan pengalaman. Ma’aruf (2005) membedakannya menjadi dua yaitu faktor lingkungan dan faktor pribadi. Salah satu faktor pribadi adalah persepsi seseorang. Persepsi adalah proses memperoleh atau menerima informasi dari lingkungan (Laurens, 2004) atau cara pandang terhadap sesuatu Ma’aruf (2005). Ma’aruf berpendapat bahwa persepsi dapat mempengaruhi minat atau perilaku untuk mengkonsumsi suatu barang sehingga persepsi juga akan berpengaruh terhadap perilaku seseorang dalam mengkonsumsi properti. Sebagaimana yang telah

39

disampaikan Laurens bahwa kesan personal terhadap setting, dalam penelitian ini properti, tentunya akan mempengaruhi nilai properti tersebut. Persepsi merupakan olahan semua informasi yang diterima oleh indera-indera yang dipengaruhi oleh kondisi psikologis dan pengalaman kita. Persepsi merupakan pengertian kita tentang situasi sekarang dalam artian pengalaman-pengalaman kita yang terdahulu. Persepsi pada suatu waktu akan bergantung pada pengalaman kita terdahulu, perasaaan kita pada waktu itu, prasangka-prasangka, keinginankeinginan, sikap dan tujuan kita (Mahmud, 1990). Persepsi mempunyai ciri-ciri umum. Saat mempersepsikan properti ciri-ciri tersebut juga dapat dipakau. Cicir-ciri persepsi antara lain (Irwanto, 1994) : 

Modalitas, yaitu indera yang dimiliki untuk menerima rangsang seperti kebisingan/keramaian di dalam mal



Dimensi ruang sehingga seseorang dapat mengatakan luas sempitnya koridor mal



Dimensi waktu seperti cepat lambat, tua muda sehingga dapat dikatakan bahwa sebuah mal sudah/belum melampaui batas umur e konomis



Berstruktur, konteks, keseluruhan yang menyatu, misalnya melihat meja tidak berdiri sendiri tetapi dalam ruang tertentu, di saat tertentu pada posisi tertentu atau sebuah pusat perbelanjaan berada di kawasan pusat perdagangan dengan warna dan bentuk tertentu.



Dunia penuh arti karena mempersepsikan gejala-gejala yang bermakna bagi kita, yang ada hubungannya dengan tujuan dalam diri kita sehingga persepsi seseoarang terhadap suatu objek  tergantung psikologis dan pengalaman tiap individu. Karena persepsi lebih bersifat psikologis daripada proses penginderaan saja, maka beberapa

faktor yang mempengaruhi adalah (Irwanto, 1994) : 

Nilai-Nilai Dan Kebutuhan Individu Seorang seniman tentu punya pola dan citarasa yang berbeda dalam pengamatannya tentang seni dibanding seorang bukan seniman. Penelitian menunjukkan bahwa anak-anak dari golongan ekonomi rendah melihat koin (mata uang logam) lebih besar dibandingkan anak-anak orang kaya.



Pengalaman Terdahulu Pengalaman-pengalaman terdahulu sangat mempengaruhi bagaimana seseorang mempersepsi dunianya. Jika seseorang mengalami kejadian yang buruk di suatu kota atau tempat maka persepsi orang tersebut tentang kota tersebut tidak akan sebagus pendapat seseorang yang mengalami kejadian menyenangkan di kota yang sama.



Perhatian Yang Selektif 

40

Dalam kehidupan manusia, setiap saat akan menerima banyak sekali rangsang dari lingkungannya. Meskipun demikian, ia tidak harus menanggapi semua rangsang yang diterimanya. Untuk itu, individunya memusatkan perhatiannya pada rangsang tertentu saja. Dengan demikian, objek-objek  atau gejala-gejala lain tidak akan tampil ke muka sebagai objek pengamat. 

Ciri-Ciri Rangsang Rangsang yang bergerak di antara rangsang yang diam akan lebih menarik perhatian. Demikian juga rangsang yang paling besar di antara yang kecil, yang kontras dengan latar belakangnya dan yang intensitas rangsangnya paling kuat.

2.5 Kegunaan Tertinggi Dan Terbaik Dalam Penilaian Properti Kegunaan tertinggi dan terbaik dapat didefinisikan sebagai penggunaan yang paling memungkinkan dan diizinkan dari suatu tanah kosong atau tanah yang sudah dibangun, yang secara fisik  memungkinkan, didukung oleh peraturan, layak secara keuangan dan menghasilkan nilai tertinggi (Hidayati Harjanto, 2001). Kegunaan tertinggi dan terbaik dari sebidang tanah tertentu tidak tergantung pada analisis subjektif dari pemilik properti, pengembang atau penilai sekalipun, tetapi kegunaan tertinggi terbaik  dibentuk oleh kekuatan persaingan pada pasar di mana properti terletak. Kekuatan pasar ini selanjutnya akan membentuk nilai pasar. Kegunaan tertinggi terbaik ada dua yaitu kegunaan tertinggi terbaik dari tanah kosong/tanah yang dianggap kosong dan kegunaan tertinggi dan terbaik properti yang telah terbangun. Untuk saat ini Mal Ciputra termasuk dalam analisis kegunaan tertinggi dan terbaik dari properti yang telah terbangun dan karena lokasi Mal Ciputra berdiri akan tetap ditempati oleh bangunan tersebut, bahkan untuk beberapa tahun kedepan sehingga tidak perlu diadakan analisis kegunaan tertinggi terbaik untuk tanah yang dianggap kosong. 2.5.1 Kegunaan Tertinggi Dan Terbaik Properti Yang Telah Terbangun Kegunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah properti yang telah terbangun adalah kaitan dengan kegunaan yang seharusnya pada properti tersebut sejalan dengan perkembangannya. Sebagai contoh : apakah sebuah bangunan hotel yang telah berumur 30 tahun tetap dipertahankan seperti sediakala, atau perlu direnovasi, dikembangkan atau dibongkar? Apakah memungkinkan untuk diganti jenis dan intensitas penggunaan yang lain? Kegunaan yang memaksimalkan tingkat pengembalian ( return) dari sebuah investasi di bidang properti dalam jangka panjang adalah kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu pengembangan. Dalam menganalisis kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti yang dihuni sendiri oleh pemilik ( owner occupied properties), penilai harus mempertimbangkan segala rehabilitasi atau pemodernan yang

konsisten dengan preferensi pasar. Sebagai contoh kegunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah rumah

41

mewah harus mencerminkan semua rehabilitasi yang diperlukan untuk memperoleh kenikmatan maksimum dari properti tersebut (Hidayati Harjanto, 2001). 2.5.2 Tujuan Kegunaan Tertinggi Dan Terbaik Tujuan analisis kegunaan tertinggi dan terbaik adalah berbeda untuk properti yang berupa tanah kosong dan properti yang telah terbangun. Terdapat dua alasan untuk menganalisis kegunaan tertinggi dan terbaik terhadap properti yang telah terbangun (Hidayati Harjanto, 2001), yaitu : 1.

Megidentifikasi kegunaan dari properti yang diharapkan dapat menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi (Ro atau overall return ) dari setiap rupiah modal yang diinvestasikan.

2.

Mengestimasikan kegunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah properti yang telah terbangun adalah untuk membantu dalam mengidentifikasi properti pembanding. Untuk saat ini Mal Ciputra termasuk dalam analisis kegunaan tertinggi dan terbaik dari properti

yang telah terbangun dan karena lokasi Mal Ciputra berdiri akan tetap ditempati oleh bangunan tersebut, bahkan untuk beberapa tahun kedepan sehingga tidak perlu diadakan analisis kegunaan tertinggi terbaik  untuk tanah yang dianggap kosong. 2.5.3 Kriteria Dalam Kegunaan Tertinggi Dan Terbaik Terdapat empat kriteria yang harus dipenuhi dalam menganalisis kegunaan tertinggi dan terbaik, yaitu : a. Memungkinkan secara fisik  b. Diizinkan oleh peraturan yang ada c. Layak keuangan d. Menghasilkan penghasilan secara maksimum 2.6 Glossary Berikut ini merupakan istilah-istilah yang sering digunakan di dalam penelitian ini :  Anchor tenants

:

Penyewa ruang ritel dengan dengan ukuran luas area area minimum minimum 9000 m2.   Anchor Tenants biasanya berada di ujung koridor pusat perbelanjaan

dan berfungsi sebagai penarik pengunjung pusat perbelanjaan.  Appraisal

:

Kegiatan menaksir nilai properti untuk berbagai tujuan seperti penjualan dan pajak 

 End users

:

Orang/pihak yang membeli, menggunakan dan menempati properti

Firmilitas

:

Struktur dan konstruksi bangunan

Food court 

:

Tempat yang menyediakan berbagai macam makanan yang terdiri atas kumpulan restoran/kafe

42

GLA

:

Gross Leasable Area merupakan jumlah luas area yang disewakan

pusat perbelanjaan. Tiap pusat pusat perbelanjaan memiliki memiliki luas area sesuai dengan jenis dan cakupan pelayanan pusat perbelanjaan tersebut.  Investor 

:

Orang/pihak yang menginvestasikan modalnya untuk mendapatkan keuntungan

lebih banyak. Untuk konsumen properti, investor

biasanya ditujukan pada orang atau pihak yang membeli properti kemudian menyewakannya atau menjualnya kembali setelah direnovasi kepada orang/pihak lain One stop shopping

:

Kegiatan berbelanja dalam satu atap. Pembeli Pembeli dapat membeli semua kebutuhan mereka dari pakaian, barang elektronik hingga makanan di satu tempat dengan berbagai macam variasi barang. Pembeli diharapkan tidak akan mengalami kesusahan dalam mencari barang ke pusat perbelanjaan lain.

Strata title

:

Status kepemilikan tiap unit properti yang biasanya terdapat pada bangunan berlantai banyak seperti apartemen, trade centre, dan perkantoran

Tenant 

:

Sebutan bagi bagi orang atau pihak pihak yang yang menyewa menyewa ruang ritel di dalam mal/pusat perbelanjaan

Tenant mix

:

Komposisi penyewa di dalam mal. Tujuan tenants mix ini untuk  memberikan suasana yang saling menduk ung dan melengkapi kebutuhan pembeli sehingga tercipta suasana one stop shopping

Trade centre

:

Pusat perbelanjaan dengan sifat kepemilikan strata title (kepemilikan tiap unit properti). Biasanya menyediakan barang dengan harga grosir dan ditempati oleh UKM

Venusitas

:

Estetika keindahan terutama berkaitan dengan kondisi dan usia bangunan.

Window shopping

:

Kegiatan melihat suasana dan trend barang jasa di dalam mal