Gua Bsica de Construccin

guías útiles

guía básica

para

construir

en

Teulada - Moraira

Concej Conc ejal alíí a de Obras y Urbanismo

www.teulada-moraira.org

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construir en Teulada - Moraira

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ÍNDICE pág. Prólogo .............................................................................................................. 1 ¿Qué debo hacer? ................... ....................................... ......................................... ......................................... .................................. .............. 3

1

Qué quiero construir ................... ........................................ ......................................... ......................................... ....................... .. 4

2

Dónde quiero construir .................... ......................................... ......................................... ....................................... ................... 6

3

Con qué medios materiales y personales cuento para hacerlo .................... .......................... ...... 9

4

Qué necesito para obtener las licencias de construcción .................... ............................... ........... 10

5

Una vez tengo el permiso, ¿Puedo construir durante todo el año? .................. 12

6

¿Me puede caducar la licencia? .................... ......................................... ......................................... ......................... ..... 14

7

Qué tengo que hacer para colaborar y evitar problemas ..................... ................................ ........... 15

8

Cómo puedo actuar para que el Ayuntamiento me otorge la licencia más rápidamente .................... ......................................... ......................................... ............................. ......... 17

9

Cuándo puedo comenzar a construir ..................... ......................................... ...................................... .................. 19

10 Qué pasa si quiero cambiar la obra cuando se está construyendo ................... 20 11 Qué pasa si el Ayuntamiento “me pilla” construyendo .................... ................................... ............... 21 12 Punto y final: para el aventurero y el atrevido .................... ........................................ .......................... ...... 22 Anexo I: Términos típicos de la “jerga” del urbanismo ................... ....................................... ...................... .. 24 Anexo II: Esquema-resumen de retranqueos y alturas de edificaciones auxiliares en zona residencial...................... residencial.......................................... ......................................... ....................... 25 Anexo III: Relación de la normativa urbanística oficial aprobada por el Ayuntamiento .................... ......................................... ......................................... ................................. ............. 26 Anexo IV IV:: Cálculo de las tasas e impuestos de la construcción .................. ............................. ........... 27 Anexo V: Listado de obras sujetas a mera comunicación ................... ...................................... ................... 28 Anexo VI: Direcciones de interés .................. ...................................... ......................................... ................................. ............ 28

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José Císcar Bolufer Alcalde del Ayuntamiento de Teulada

Mediante la guía que tienes en tus manos, el Ayuntamiento inicia una serie de publicaciones que denominamos “Guías útiles” para que tengas una información veraz y práctica de determinadas materias de interés general que afectan a un gran número de personas. Hemos intentado que la guía tenga la mayor claridad expositiva posible. Si, a pesar de ello, te surgen dudas, esperamos atenderte en el Ayuntamiento, donde recibirás la información necesaria. Reciba un cordial saludo.

Antoni-Joan Bertomeu Vallés Concejal de Obras y Urbanismo y Relaciones Institucionales

Estimados vecinos. Le seguridad jurídica es un valor que hay que preservar al máximo. Y si bien es cierto que “la ignorancia de la ley no excusa de su cumplimiento”, también lo es que los poderes públicos deben hacer los máximos esfuerzos de divulgación de la normativa que es de obligatorio cumplimiento. Ese es el motivo por el que desde esta Concejalía de Obras y Urbanismo se ha querido editar esta “Guía Básica para Construir en Teulada-Moraira” (que no será la única, porque le seguirán otras de otros temas de interés general), de la que hay que mencionar dos características esenciales: Se trata de una Guía, no de la normativa urbanística, a la que en ningún caso suple o sustituye. Es básica, porque hemos pretendido abordar sólo los aspectos que afectan a la mayoría de nuestros vecinos, sin entrar en casos particulares o excesivamente complicados. El mejor consejo que puedo dar como Concejal de Obras y Urbanismo es que antes iniciar cualquier obra, por pequeña que sea, los vecinos utilicen los servicios municipales para informarse de la normativa y para asegurarse de que la obra que se quiere hacer cumple esa normativa. Animo a todos los vecinos que consulten la página web del Ayuntamiento, se personen en las oficinas municipales y presenten las quejas, reclamaciones y sugerencias que estimen necesarias, porque sólo así se puede mejorar el servicios que estamos obligados a prestar. Un cordial saludo.

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¿Qué debo hacer?

Para saber si puedo construir con arreglo a la legalidad, debo primero hacerme las siguientes preguntas: 1 Qué quiero construir 2 Dónde quiero construir 3 Con qué medios materiales y personales cuento para hacerlo

Construir es en general una labor muy compleja. Salvo para las pequeñas obras de jardinería, mantenimiento y reparación, que sí pueden ser realizadas por uno mismo (si realmente soy un “manitas”), en general es necesario contar con asesores técnicos especializados, normalmente un arquitecto , una aparejador, y una empresa constructora, o albañiles cualificados. En el anexo VI de esta guía tienes un listado con direcciones web de interés. Vamos a ayudarte a conocer como debes actuar para evitar problemas.

1

Qué quiero construir

En primer lugar, tengo que saber con precisión qué quiero construir: una vivienda, una nave-almacén, una ampliación para un garaje, un trastero, un vallado, o simplemente reparar una cubierta o cambiar una ventana. En segundo lugar, tengo que tener claro si lo que voy a construir constituye una obra mayor o una obra menor, porque el tipo de licencia y el procedimiento será distinto en ambos casos, según se explica a continuación:

A

Construcciones que requieren la obtención de LICENCIA DE OBRA MAYOR:

En general, cualquier construcción que requiere de una estructura es una obra mayor. Necesita de un proyecto respaldado por la firma de un técnico cualificado para poder ser ejecutada, por motivos de seguridad y responsabilidad. En obras habitables (p.ej. viviendas) normalmente el técnico proyectista ha de ser un arquitecto; en obra civil (p.ej. una conducción de alcantarillado o soterramiento de líneas eléctricas), un ingeniero es competente para suscribir el proyecto. Ejemplos de ello son: · Una nueva casa o edificio. · Una ampliación de una vivienda o edificio ya existentes. · Un garaje o un porche adosado a una vivienda, una piscina, una nave, un frontón o una instalación deportiva cubierta, la rehabilitación de un edificio... · Muros de contención de más de 1,50 m. de altura.

B

Construcciones que requieren la obtención de LICENCIA DE OBRA MENOR:

Sin embargo, una obra menor suele ser normalmente una obra que no requiere una estructura para ser soportada. Puede ser realizada con menos medios humanos y materiales, y menos respaldo documental y de responsabilidad. Para algunas ( las que hemos clasificado como tipo B-2), no es necesario proyecto, pero sí tienen que ser aportados los planoscroquis y características que definan la obra a realizar, y muy especialmente su situación. La intervención de un profesional técnico, aparejador o ingeniero, aunque no obligatoria en todos los casos, es siempre muy aconsejable. Ejemplos de obra menor que requieren proyecto (TIPO B-1): Tipo B-1: habitables, ocupables, o constitutivas de soporte para las personas · Habilitaciones de sótanos y semisótanos ventilados por fachada · Construcciones auxiliares: - Porches exentos - Pérgolas y asimilados - Lavaderos y tendederos - Garajes exentos - Trasteros y anexos - Barbacoas y paelleros - Pistas de tenis y otras instalaciones deportivas abiertas - Terrazas elevadas - Reforma de tabiquería de viviendas. - Habilitaciones de locales 4

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Ejemplos de obra menor que NO requieren proyecto (TIPO B-2): Tipo B-2: No habitables y no suponen soporte de personas

· Casetas de depuración (y similares) · Aljibes, depósitos enterrados · Sombrajes y Toldos · Vallados, Muros de contención de menos de 1,50 m. de altura · Portaladas y puertas de acceso a la parcela · Jardines, pequeños invernaderos · Instalaciones: - Antenas - Aire acondicionado - De Captación solar - De depósitos de gas · Terrazas no elevadas · Nivelaciones

C

Construcciones que sólo requieren MERA COMUNICACIÓN :

(No aplicable al casco histórico de Teulada denominado “Conjunto Histórico, Teulada Gótica Amurallada”). Si lo que pretendo hacer es de poca entidad técnica y escaso impacto urbanístico, y durante su ejecución no existe ningún peligro, puedo cumplir la normativa de una manera muy sencilla: sólo necesito comunicárselo al ayuntamiento antes de iniciar las obras, mediante el procedimiento establecido para las obras de “ mera comunicación”. El listado “cerrado ” de lo que se considera obra menor sujetas a MERA COMUNICACIÓN se encuentra destacado en el anexo V. Ejemplos de ello son: · Chapados en interior de edificaciones. · Cambio de Puertas o Ventanas, siempre que no se modifique el hueco de la fachada. · Pintura, Solados, Redes de riego. · Estudios geotécnicos. · Cambio tejas hasta 50% de unidades en la cubierta. · Cambio de canalones. · Cambio de sanitarios. · Limpieza de solares. · Ajardinamientos interiores.

Es importante mencionar que pintar la fachada es una obra de mera comunicación, pero eso no significa que se pueda utilizar cualquier color . El Ayuntamiento tiene regulado en el anexo IV de la Ordenanza de Policía de Usos, Parcelación y Edificación, los colores permitidos en cada una de las zonas urbanísticas. Es importante que te asesores antes de pintar tu casa o edificio de los colores admitidos donde tú vives.

2

Dónde quiero construir

Aclarado QUÉ QUIERO construir, necesito saber si la normativa vigente me lo permite en el lugar donde quiero construir. Para ello debo informarme en el Ayuntamiento o mediante profesionales especializados, de la clasificación urbanística del suelo y de la zona donde su ubica mi parcela, para averiguar cuál es la Norma Urbanística aplicable. A la hora de construir, todo se construye sobre el Suelo, pero todo el Suelo no es igual. A efectos urbanísticos, se distinguen tres clases de Suelo:

1 Suelo No Urbanizable (Rústico) 2 Suelo Urbanizable (El Suelo de Ensanche de la ciudad y el destinado a la creación de nuevas urbanizaciones)

3 El Suelo Urbano: es el Suelo que cuenta con todos los servicios (Agua, saneamiento, energía eléctrica y acceso rodado -calle asfaltada y aceras-) y se encuentra conectado con el resto de la ciudad integrado en la malla urbana.

1

Suelo No Urbanizable (Rústico)

Es aquel que debe ser destinado a los usos propios del campo, con el objetivo de conservar o restaurar sus características agrícolas y recursos naturales, así como proteger sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o culturales. Se distingue entre:

· Suelo No Urbanizable de Especial Protección (incluido o no en áreas declaradas de paisaje protegido – por ej. Les Sorts-): aquí rige la prohibición absoluta de construir. No se permite ni obra nueva, ni edificaciones auxiliares de ningún tipo. · Suelo No Urbanizable Común (Rústico no Protegido) : su regulación la podemos encontrar directamente en Ley Valenciana 10/2004, de 9 de diciembre, de Suelo Urbanizable. - Si contamos con una parcela mínima de 10.000 m2 y suministro de agua potable y electricidad, se puede construir una vivienda unifamiliar aislada y edificaciones auxiliares sobre rasante (porches, garajes, etc..), siempre que en conjunto la ocupación no supere el 2% de la superficie de la parcela. Además, se permiten bajo rasante piscinas, albercas y depósitos, con determinadas condiciones y requisitos. - Si nuestra parcela no cuenta como mínimo con esos 10.000 m 2 de parcela no puedo construir nada. No obstante, si existe una edificación legalmente construida podré rehabilitarla respetando su configuración original para adecuarla a las condiciones de habitabilidad, sin aumentar su volumen. 6

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Suelo Urbanizable El de nuevo desarrollo de la ciudad o urbanizaciones:

es un suelo destinado a nuevas construcciones pero solamente se puede construir cuando esté desarrollado, es decir, cuando esté urbanizado; estén implantados los servicios de agua, saneamiento, electricidad, ejecutadas las aceras y pavimentadas las calles. Es posible también la edificación y urbanización simultaneas, pero en tal caso, las nuevas construcciones no pueden obtener la licencia de primera ocupación hasta en tanto no se hayan terminado las obras de urbanización.

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Suelo Urbano Es por excelencia el suelo que puede edificarse en cualquier

momento siempre que nuestra parcela tenga la condición legal de solar (véase anexo I); pero no obstante ello, dentro del suelo urbano hay distintas zonas. Hay que tener muy claro que cada una de estas zonas tiene sus propias reglas de edificación (alturas que puede construirse, retranqueos que deben efectuarse, tipo de edificación que puede construirse, etc...). Para los fines de esta guía nos interesa destacar algunas de estas zonas del suelo urbano: Los Núcleos Históricos · Núcleo Histórico de Teulada: Interesa resaltar que la Generalitat Valenciana ha declarado por el DECRETO 232/2007, Bien de Interés Cultural (BIC) con la categoría de Conjunto Histórico al área denominada “Teulada gótica amurallada”. Esta reglamentación es muy exigente con la preservación de los elementos históricos y ambientales de nuestro centro histórico gótico. Para construir aquí debemos extremar el cuidado en la conservación de los valores tradicionales. Debemos reiterar que en esta área no se admite el procedimiento de mera comunicación.

Ciudad-jardín: es

lo que habitualmente se conoce como “urbanizaciones”, “diseminado” o “zona residencial”. · Se distinguen tres zonas: 1. De vivienda familiar aislada (conocida como AIS). 2. De vivienda unifamiliar agrupada. 3. De edificación Abierta. · Condiciones para la edificación principal: hay que tener en cuenta especialmente los siguientes parámetros: ocupación, edificabilidad, retranqueos a viales públicos y colindantes, altura de la edificación, etc. (véase anexo I).

· Por la problemática que generan, vamos a mencionar las obras de edificación secundaria : son las construcciones destinadas a usos complementarios de la vivienda principal, tales como cocheras, pérgolas, paelleros, lavaderos, tendederos, barbacoas, piscinas y construcciones similares. La regulación completa y detallada se encuentra en el artículo 73 de las normas de policía, y puedes encontrar un resumen de los retranqueos obligatorios en el ANEXO III de esta guía básica.

Por tanto dentro del Suelo Urbano es muy importante a la hora de construir saber en qué zona urbanística vamos a construir, porque cada zona urbanística tiene sus propias reglas edificatorias y existen sustanciales diferencias entre las mismas. No es lo mismo construir en el casco urbano que en las urbanizaciones, y ni siquiera dentro de los cascos urbanos y de las urbanizaciones todas las zonas tienen la misma normativa, por lo que aconsejamos asesorarse bien antes de emprender cualquier obra o actuación.

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Con qué medios materiales y personales cuento para hacerlo

La ejecución de las obras lleva aparejados peligros por la utilización de productos tóxicos, herramientas, medios de transporte, maquinaria, cuyo uso puede causar daños a las personas y bienes. Las obras mayores están obligadas a contemplar junto con los proyectos que las definen, los estudios de seguridad y salud, que son documentos donde se contemplan las medidas a adoptar para evitar daños eventuales, y que el constructor debe cumplir durante el curso de ejecución de la obra. Existe siempre un responsable técnico de la seguridad y la salud en la obra. Por tanto, en las obras mayores, siempre es necesario contar con un técnico proyectista, normalmente arquitecto o ingeniero director de la obra, también un director de ejecución de la obra, normalmente arquitecto técnico o aparejador, y un responsable de la seguridad y salud en la misma, responsabilidad que puede recaer en cualquiera de los anteriores. Además siempre debe haber un constructor responsable de la obra. En las obras menores, al tener una entidad más reducida, las medidas de seguridad tienen que ser llevadas a cabo por el constructor responsable, que debe contar con los medios necesarios para ello. En estos casos contar con un técnico aparejador, que controle todos estos aspectos, es muy aconsejable, e incluso necesario en muchos casos. En las obras que denominamos de mera comunicación, somos nosotros mismos los que debemos contar con todos los medios necesarios, y tomar todas las cautelas posibles para prevenir cualquier accidente, con medidas que han de ser tenidas en cuenta bien por el constructor responsable, o bien por el propietario, o promotor que hace la obra. Contar con técnicos de nuestra confianza es muy recomendable. Los técnicos también nos ayudan a presupuestar la obra, evitando en lo posible imprevisiones que pueden suponer graves excesos económicos, y en el caso de que existan controversias con el constructor, nos pueden ayudar a resolverlas. A la larga lo barato sale caro y contratar a un buen profesional siempre nos resultará beneficioso.

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Qué necesito para obtener las licencias de construcción

Los formularios para solicitar las licencias pueden ser obtenidos en el Ayuntamiento, o en su página Web ( http://urbanismo.teulada-moraira.org ). En el SIT ( Servei d’ Informació i Tramitació) del Ayuntamiento pueden resolverme cualquier duda al respecto, y me ayudarán a comprobar que, de entrada, toda la documentación está completa. El procedimiento para obtener la LICENCIA DE OBRA MAYOR en suelo urbano, es el siguiente:

1 Se inicia con la presentación de la solicitud de licencia por escrito rellenando todos los apartados, y suscrita por los técnicos proyectistas, directores y el constructor, sellado por sus respectivos colegios profesionales, a la que hay que acompañar:

· · · · · · · ·

Proyecto técnico firmado por Arquitecto, o Ingeniero. Memoria descriptiva del cumplimiento de la Ordenanza Municipal del arbolado, acompañada con 2 planos a escala de la situación inicial y final del arbolado. Estudio de Seguridad y salud, firmado por Técnico facultativo. Pago del impuesto de construcciones ( ICIO). Pago de las tasas municipales. Para obras en suelo no urbanizable: Estudio de Integración Paisajística. Solicitud de alineaciones y rasantes, cuando no ha existido previa aprobación de parcelación o reparcelación. Presentación de aval para garantizar el buen estado y terminación de las infraestructuras públicas (asfaltado, aceras, etc.).

2 Recibida la documentación por el Ayuntamiento el técnico municipal competente

(Arquitecto Municipal) debe revisar el proyecto y la documentación presentada. Para que el Arquitecto emita su informe favorable deben darse estas condiciones:

1. Que la dirección donde pretendemos edificar sea la correcta. El número catastral de la parcela para su identificación es muy importante. 2. Que la normativa urbanística permita la construcción en el tipo de suelo donde se pretende realizar. 3. Que la parcela no esté pendiente de cesión de suelo para el Ayuntamiento, según el PGOU, esto es que no se prevean en el plan ampliaciones de vías u otros suelos de carácter público sobre nuestra parcela. Para ello se deberá solicitar las alineaciones y rasantes. 4. Que la parcela sea un solar: esto es que esté urbanizada, y hábil para poder ser edificada, porque cuenta con los servicios urbanísticos de acceso rodado y peatonal, tenga suministros de agua potable, electricidad, evacuación de aguas negras, o porque exista la posibilidad de que pueda constar con estos servicios 10

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en el curso de las obras de edificación. Para ello, nos van a pedir un aval o garantía que responda de la implantación o mantenimiento o mejora de estos servicios. 5. Que se cumpla la Ordenanza Municipal del Arbolado, manteniéndose al menos el 50% de la superficie arbolada de la parcela y compensando la tala de cada ejemplar con alguna de las medidas compensatorias establecidas a tal efecto. 6. Que no se superen los parámetros urbanísticos aplicables, ente ellos: a. Ocupación de la parcela b. Edificabilidad c. Retranqueos a viales y a vecinos d. Alturas de la edificación e. Normas de habitabilidad y diseño f. Cualquier otra normativa específica aplicable 7. Que el proyecto sea técnicamente correcto, suscrito por los técnicos facultativos competentes, visado por el Colegio Profesional correspondiente, y se acompañe toda la documentación obligatoria según la normativa aplicable. 8. Que se hayan pagado los impuestos y tasas correspondientes. 9. Que se hayan designado directores técnicos de la obra y constructor responsable.

3

Si el informe del arquitecto es favorable, el concejal Delegado de Obras firma la resolución que contiene la LICENCIA DE OBRA MAYOR . A partir de ese momento se puede iniciar la construcción proyectada. Si el informe no es favorable, el arquitecto señala qué puntos de la normativa se incumplen y cómo se pueden subsanar. Este informe de deficiencias o reparos se notifica al interesado para que lo solucione lo más rápidamente posible.

En el procedimiento para obtener la LICENCIA DE OBRA MENOR los pasos 2 y 3 son análogos, cambiando el paso 1, que se inicia con la presentación de la solicitud de licencia por escrito, habiendo rellenado todos los apartados, y a la que hay que acompañar: Plano de situación de la obra o/y número catastral, indicando superficie. Memoria descriptiva del cumplimiento de la Ordenanza Municipal del Arbolado, acompañada con 2 planos a escala de la situación inicial y final del arbolado. En cuanto a los Planos-Croquis o Proyecto se distingue dos casos: · Licencias de Obra Menor tipo B1 (por ejemplo porche exento ): se requiere proyecto técnico firmado y visado. · Licencias de Obra Menor tipo B2 (por ejemplo toldo ): Basta con un plano o croquis detallado firmado por el solicitante, indicando especialmente, superficies, alturas, distancias a linderos y vía pública , etc. ( Tipo B2). Pago del impuesto de construcciones ( ICIO). Pago de las tasas municipales. Designación de técnicos y constructor responsable. Presentación de aval para garantizar el buen estado y terminación de las infraestructuras públicas (asfaltado, aceras, etc.)

Para las obras menores sujetas a MERA COMUNICACIÓN , antes de iniciar las obras, hay que presentar la comunicación por escrito, haber pagado los impuestos correspondientes (ICIO), y no hay que esperar a que el Ayuntamiento nos conteste. En estos casos la labor del ayuntamiento se limitará a supervisar e inspeccionar que lo que ejecutamos está de acuerdo con lo solicitado, y es por tanto una obra sin mayor trascendencia o efectos para el resto de ciudadanos.

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Una ve tengo el permiso, ¿Puedo construir durante todo el ano? No, en Teulada-Moraira no se puede construir durante todo el año. El Ayuntamiento ha aprobado entre sus ordenanzas de edificación una disposición que limita en general la actividad de la construcción durante los meses de estío (15 de junio a 15 de septiembre) prohibiéndola totalmente durante el mes de agosto, con el fin de preservar el nivel de calidad de nuestro entorno en la temporada turística, y facilitar el descanso y recreo de los que nos visitan. Actualmente esta regulación es como sigue:

En general desde el 1 de Julio al 15 de septiembre, se retirarán todo tipo de acopios de materiales y escombros de las áreas afectadas a las obras.

Además, y excepto para las obras públicas de interés general, y para las obras de emergencia, para el resto de las obras se distinguen las siguientes restricciones: ZONA

A

a Areas afectas al Casco urbano y ensanche de Moraira, y a la

denominada urbanización “Pla del Mar”.

· Del 1 de Julio al 15 de septiembre queda terminantemente prohibida la ejecución de cualquier tipo de obra.

b Resto de urbanizaciones: zona AIS excepto Pla

del Mar.

· Del 15 de Julio al 31 de Julio, sólo se permiten obras de acabados y mantenimiento. · Del 1 al 31 de Agosto, queda terminantemente prohibida la ejecución de cualquier tipo de obra. c

Casco y ensanche de Teulada. · Del 1 al 31 de Agosto, queda terminantemente prohibida la ejecución de cualquier tipo de obra. 12

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ZONA

B


Suelo Rústico (No urbanizable)

· Del 1 al 31 de Agosto, queda terminantemente prohibida la ejecución de cualquier tipo de obra

EN TODO CASO: No se superarán las emisiones acústicas incluidas en el Anexo II de la Ley 7/2002, de 3 de diciembre, de la Generalitat Valenciana, de Protección contra la Contaminación Acústica y/o la Ordenanza Municipal en vigor en la materia. No se permitirá el funcionamiento de vehículos, maquinaria pesada, útiles, herramientas y cualquier tipo de objeto que alimentado por cualquier tipo de fuente de energía supere los anteriores niveles.

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¿Me puede caducar la licencia?

Todas las licencias se otorgan por plazo determinado tanto para iniciar, como para terminar las obras. Si trascurre el plazo establecido en la licencia y no he terminado las obras el Ayuntamiento debe declarar su caducidad, es decir, que la licencia que se me otorgó deja de ser válida y producir efectos. En ciertos casos esto tiene una gran importancia: si después de obtenida la licencia legalmente se ha aprobado un nuevo PGOU que prohíba esa construcción, el Ayuntamiento no podría otorgar nueva licencia al interesado.

No obstante, se puede solicitar una prórroga de la licencia, que generalmente será concedida por el Ayuntamiento por un plazo no superior al inicialmente otorgado.

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Qué tengo que hacer para colaborar y evitar problemas

El Ayuntamiento es el responsable de controlar cualquier obra que se hace en su término municipal. Para que pueda cumplir con su obligación es necesario aportarle previamente los datos suficientes de lo que queremos realizar. En el Ayuntamiento trabajan juristas, arquitectos, aparejadores e ingenieros cuya función es comprobar que lo que queremos hacer es posible a la vista de la compleja legislación vigente, y en especial del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Teulada-Moraira.

Hacer las cosas “a las bravas”, y sin medidas de seguridad y protección puede acarrearnos graves consecuendcias de responsabilidad. Debemos evitar las “chapuzas”.

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Cuando el Ayuntamiento otorga una licencia de obra, lo que está haciendo es reconociendo el derecho de un ciudadano a construir algo. Pero para poder reconocer este derecho, el Ayuntamiento tiene que conocer todos los datos de lo que queremos construir. Y hay que construir lo mismo para lo que se ha pedido la licencia. Si no lo hacemos así, corremos el riesgo de estar construyendo en contra de la normativa, con las consecuencias negativas que se explican en el apartado XII.

Es importante recordar que el Ayuntamiento está obligado a inspeccionar todas las obras que se realizan en su término municipal, y cualquier ciudadano tiene derecho a exigir que se cumpla la legislación vigente.

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Cómo puedo actuar para que el Ayuntamiento me otorgue la licencia más rápidamente

Lo más importante es entregar toda la documentación necesaria para que el Ayuntamiento compruebe fácilmente que lo que queremos hacer se ajusta a la normativa aplicable. Para ello debemos leer y revisar detenidamente los formularios de solicitud y rellenar todas las casillas necesarias. En el SIT (Servicio de Información y Tramitación del Ayuntamiento pueden ayudarme). Es también básico y muy importante localizar perfectamente el lugar donde queremos hacer la obra. Para ello debemos aportar un plano catastral, o el número catastral de la parcela donde queremos edificar. También debemos controlar que nuestra parcela no está pendiente de cesión obligatoria de terrenos por estar afectada por el PGOU. Debemos especificar muy claramente en la documentación que presentamos las características de la obra, en particular la superficie que ocupa y la altura de la misma,

así como la distancia a linderos y calles próximas. 17

Hay tres momentos en los que puedo colaborar activamente con el Ayuntamiento: 1

de licencia y de iniciar la obra, asesorándome e informándome en el Ayuntamiento de: Antes de presentar la solicitud

· La clasificación del suelo ( urbano, urbanizable o no urbanible-rústico) donde quiero realizar la construcción, dado que existen 11 Ordenanzas distintas según el tipo de suelo. · Si la construcción que pretendo realizar está permitida según la Ordenanza aplicable, y bajo qué condiciones. · Toda la documentación que debo presentar junto con la solicitud de licencia. 2

Después de presentada la solicitud de licencia es importante realizar un seguimiento

del expediente, porque pueden existir defectos en la documentación, bien porque esté incompleta, o bien porque esté incorrectamente cumplimentada. En estos casos hay que subsanar las deficiencias detectadas por los funcionarios del Ayuntamiento. La rapidez en la obtención de la licencia está relacionada con la rapidez de la subsanación de los defectos de la documentación. Es importante que, además de la comunicación oficial que se realiza en el domicilio indicado en la solicitud a través de las notificaciones, exista una comunicación eficaz, directa y sencilla entre el Ayuntamiento y el ciudadano. Para ello es conveniente comunicar: · Un teléfóno móvil para la recepción de mensajes por SMS para avisarle de posibles deficiencias. · Una dirección válida y operativa de correo electrónico.

Con ello se pueden acortar considerablemente los tiempos de espera de la resolución. 3

Una vez firmada la resolución por el Concejal de Obras , tiene que ser notificada al

interesado, para ello existes dos posibilidades:

· Que el interesado se persone en las oficinas del Ayuntamiento para se le notifique personalmente la resolución (se le avisa por SMS si ha dejado un teléfono móvil o por correo electrónico) · O que los servicios municipales se desplacen al domicilio indicado en la solicitud para la notificación.

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Cuándo puedo comen ar a construir

Para comenzar a construir (incluidas las operaciones de movimiento de tierras y tala de arbolado), tanto en el supuesto de obra mayor como de obra menor, tengo que esperar hasta tener en mi poder la LICENCIA de obras, que garantiza que la obra que voy a realizar es, en principio, conforme con las normas urbanísticas, y que me reconoce el derecho a ejecutarla. El Ayuntamiento tiene la obligación de resolver la solicitud de la licencia en un plazo máximo de dos meses para las obras mayores y un mes para las obras menores, desde que se hace la petición en el registro de entrada. En el supuesto de edificios catalogados el plazo es de tres meses. Pero para que este plazo obligue al Ayuntamiento, yo tengo que haber entregado toda la documentación necesaria expuesta en el apartado IV. Si no es así, el plazo se interrumpe, me requerirán para aportar lo que falte, y el trámite se alargará. Debemos también cumplir las condiciones generales y específicas que se me exijen en la normativa y en la licencia, y hay que considerar que el cumplimiento de dichas condiciones son requisito para la validez y eficacia de la licencia. Si no estoy de acuerdo, puedo recurrir en el decreto resolución que me impone dichas condiciones, pero deberemos esperar a que esto se resuelva, antes de construir, si no estamos dispuestos a cumplirlas. Sólo en el caso de las obras de MERA COMUNICACIÓN, una vez que he comunicado al ayuntamiento lo que voy a emprender, aportando el impreso y liquidando impuestos correspondientes, puedo comenzar inmediatamente.

Qué pasa si quiero cambiar la 10 obra cuando se está construyendo

Si el cambio o modificación, en relación con la licencia de obras concedida, es importante, debo volver a realizar el trámite presentando, en el caso de obra mayor, proyecto modificado, liquidando las tasas e impuestos actualizados, y permitiendo que vuelvan a examinar los nuevos datos de lo pretendido. En el caso de obra menor, puedo optar por volver a solicitar licencia de obra o presentar los planos modificados y liquidar las nuevas tasas. Deben liquidarse tasas por la licencia de la obra modificada, pero el impuesto de construcciones (ICIO) liquidado inicialmente puede ser tenido como pago a cuenta del que corresponde a la obra modificada.

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11 Qué pasa si el Ayuntamiento “me pilla” construyendo

Si tengo en mi poder la LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN, y lo que construyo coincide con lo que he solicitado, de nada tengo que preocuparme. Los inspectores comprobarán que lo que construyo está amparado en la licencia (respetándose la normativa municipal del arbolado), y aquí termina su actuación. Es importante mencionar que tenemos la obligación de colocar en algún lugar visible desde la calle, el cartel que entrega el Ayuntamiento junto con la licencia y que contiene los datos básicos de la obra que estamos realizando.

Si no teng o en mip oder la LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN, tengo que leer, para mi desgracia, el apartado XII.

Hay que tener claro que cuando existe alguna disputa entre colindantes o vecinos de una misma finca de pisos, el Ayuntamiento no debe ni puede legalmente intervenir en ese litigio. El particular o la Comunidad de Propietarios afectados/as tiene que utilizar otras vías: juez de paz, juzgado civil, etc. La obligación del Ayuntamiento cuando concede la licencia es la de comprobar que se cumple con la normativa urbanística, pero no entra a valorar cuestiones privadas o entre vecinos, (por ejemplo, si el vecino está construyendo un muro invadiendo mi propiedad; o si cuenta con el permiso de la Comunidad de Propietarios). De ahí la advertencia que se lee en todas las licencias: “sin perjuicio de tercero y a salvo del derecho de propiedad...”.

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Punto y Final: Para el aventurero y el atrevido

¿Qué pasa si construyo sin consultar con el Ayuntamiento según, “lo que se me antoja”, donde “me da la gana” y cuando “me pide el cuerpo”?. Si hago esto, estoy incurriendo en una irresponsabilidad que me puede salir muy cara. Una vez que el Ayuntamiento tiene conocimiento de la realización de esa obra SIN LICENCIA, ordenará la inmediata paralización de las obras y se incoa (inicia) un expediente denominado legalizador para conocer a fondo los detalles de lo que se ha construido y, en caso de haber realizado una tala de arbolado, un

expediente sancionador en materia medioambiental. El cumplimiento de la orden de paralizar las obras es muy importante: si el constructor, propietario/promotor o cualquier técnico interviniente hacen caso omiso de la orden de paralización y continúan con la obra, el Ayuntamiento tiene que dar traslado al Ministerio Fiscal para que se inicie el procedimiento penal por la posible comisión de delitos (por ejemplo, desobediencia a la autoridad). Hay que distinguir dos posibles situaciones:

A

Obras LEGALIZABLES Si lo que he construido puede cumplir

la normativa urbanística, puedo legalizar la construcción si pido la licencia correspondiente. En este caso, y tras cumplir los trámites que señalamos en el apartado IV de esta guía básica, obtendré la licencia de construcción, pero el Ayuntamiento abrirá un expediente sancionador y me impondrá la multa que legalmente corresponda en función de la gravedad y el valor de la obra ejecutada. 22

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Es muy importante recalcar que si no pido la licencia en el plazo que me marca el Ayuntamiento (generalmente dos meses) el expediente continuará hasta la demolición.

B

Obras NO LEGALIZABLES Si lo que he construido SIN LICENCIA

incumple las normas urbanísticas, y no puede ser legalizado, la cosa puede salirme mucho más cara: el expediente legalizador terminará con una orden de demolición, el Ayuntamiento me obligará tarde o temprano a demoler la obra SIN LICENCIA a mi costa y además habré de hacer frente a sanciones económicas.

En ambos casos, el Ayuntamiento deberá preparar un expediente en el que mis derechos para defenderme están garantizados. Antes de demoler mi obra hecha sin licencia, en el Ayuntamiento habrán de tomarse muchas cautelas para no cometer errores. Pero, al final, si la obra (o parte de ella) incumple las normas, tendré que demolerla, o lo hará el Ayuntamiento a mi costa. Por otro lado, si quiere llevar mi caso ante los Tribunales, porque no estoy de acuerdo con lo que ha decidido el Ayuntamiento, voy a necesitar abogados, y técnicos, con lo que el coste económico de esta aventura puede salirme muy caro: sanciones, costes de demolición, y honorarios técnicos pueden valer más que la obra realizada, por lo que el riesgo de hacer las cosas sin las debidas garantías es muy elevado. Hay que considerar que en la mayoría de las ocasiones el recurso a los Tribunales únicamente retrasa pero no impide la demolición acordada por el Ayuntamiento en su resolución administrativa, que llega transcurrido un tiempo, a veces largo, pero llega. Lo mejor es asesorarse muy bien desde el principio, y no construir hasta tener en mi mano la licencia de obra otorgada por el Ayuntamiento. Esto implica que el Ayuntamiento ha supervisado la legalidad de lo que quiero construir, y respalda tal hecho ante el resto de los ciudadanos. En todo caso, es muy importante saber la trascendencia o los efectos de lo que quiero hacer, y los perjuicios que puede tener sobre otras personas, propiedades, o sobre el bien público. Construir sin licencia es muy arriesgado, por lo que los adjetivos de aventurero o atrevido, parecen no quedar fuera de contexto para los que se lanzan sin valorar las consecuencias.

ANEXOS ANEXO I · Términos típicos de la “jerga” del urbanismo

Los técnicos a lo largo de los años han ido desarrollando un lenguaje específico que se utiliza en la normativa, y que muchas veces no conocemos, o no lo interpretamos de la manera correcta. Veamos unos ejemplos : 1

% de ocupación: Porcentaje de suelo

de la parcela que puede ser ocupado por la edificación principal y las secundarias.

2

Edificabilidad: Porcentaje de m2 de

3

Edificabilidad sobre rasante:

4

6

Altura de cornisa: Altura desde el

7

Fondo edificable: En solares de los

superficie edificada que pueden ser realizados por cada m2. de superficie de la parcela. Porcentaje de superficie edificada respecto a la superficie de parcela que se realiza sobre el nivel final de la parcela.

cascos urbanos, la distancia máxima que puede ser edificada desde la alineación oficial hacia el interior.

Retranqueos: Separación de los

paramentos de la edificación a lindes de vecinos y alineación oficial de calles.

8 5

suelo de la parcela, nivel inicial o final, hasta la parte inferior de la estructura de la cubierta.

Alineación oficial: Línea prevista en

el plan para limitar una calle con el suelo privado. Puede no coincidir con la preexistente.

Solar: Parcela edificable bien

dimensionada y completamente urbanizada, y con las cesiones obligatorias realizadas.

24

guía básica para


ANEXO II · Esquema - Resumen de retranqueos y alturas de edificaciones auxiliares en Zona Residencial (AIS I)

CALLE ALINEACIÓN OFICIAL

LÍMITE PARCELA

VALLADO

H - 2.00 m. CESIÓN PARA AMPLIACIÓN VIARIO

5

1

6 8 2

9

3

4

EDIFICACIÓN PRINCIPAL

7

RETRANQUEOS A VIAL 1

parcelas preexistentes al PGOU

PISCINAS

3 4 5 6 7 8

5 2

3 2

5 2

0

0

-

-

ALTURA < 3 METROS

IGUAL QUE ALTURA TERRAZA

IGUAL QUE ALTURA TERRAZA

ALTURA > 3 METROS

5

5

PORCHES PÉRGOLAS LAVADEROS Y TENDEDEROS GARAJES SOMBRAJES TRASTEROS Y ANEXOS BARBACOAS Y PAELLEROS

l m n e s a d i d e m

TERRAZAS A NIVEL DE RASANTE

VALLADOS A M I X Á En general Sobre muros de M protección que se eleven A sobre el terreno un metro R U T 2 1,2 L A DISTANCIA ÁRBOLES A TODOS LOS LINDES: 3 METROS

2 3 5 5 2 5 5 2 5

2 3 5 5 2 5 5 2 5

5 2

parcelas nuevas

2 3 5 5 0 5 5 0 5

Cubiertos Descubiertos 9

parcelas nuevas

2 3 3 3 0 3 3 0 3

Enterradas o semienterradas hasta 1,20 ml Altura entre 1,20 y 2,40 Altura entre 2,40 y 3 2

A VECINO parcelas preexistentes al PGOU

l m n e s a d i d e m

¿Se puede disminuir el retranqueo? SÍ

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

IGUAL QUE IGUAL QUE ALTURA ALTURA TERRAZA TERRAZA

3

SÍ SÍ

5

PORTALADAS Y PUERTAS DE ACCESO

MUROS DE CONTENCIÓN

Se admiten porches con fondo 2 m y superficie 10 m 2

-

2,5

DISTANCIA ÁRBUSTOS A TODOS LOS LINDES: 0,5 METROS

Es importante tener en cuenta si las parcelas se han creado a partir del PGOU de 2005 (parcela mínima 1000m2) o son preexistentes al mismo (parcela mínima 800 m2). Se puede disminuir el retranqueo mediante acuerdo notarial con el vecino. ANEXO II · Relación de la Normativa Urbanística Oficial aprobada por el Ayuntamiento Normas Urbanísticas del Plan General

BOP de 21 de enero de 2005, rectificación de errores BOP de 24 de febrero de 2005. (Hay posteriores modificaciones puntuales). O rd en an a Re gu la do ra de la s C au ci on es y Fi an a s Urbanísticas

BOP de 26 de abril de 2004. Ordenan a Reguladora del Procedimiento para Otorgar Licencias Urbanísticas

BOP de 9 de noviembre de 2004.

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guía básica para


Ordenan a Municipal para la Redacción de Proyectos de Urbani ación y Recomendaciones de la Calidad de los Materiales en la Obra de Urbani ación

BOP de 7 de febrero de 2005. Ordenanza Municipal de Policía de Usos, Parcelación y Edificación

BOP de 21 de julio de 2006. (Hay posteriores modificaciones). Bases Generales Reguladoras de la Gestión Indirecta de los Programas de Actuaciones

BOP de 29 de agosto de 2006. Ordenanza General Reguladora de la Cuantificación del Incremento de Mayor Intensidad de Uso en la Zona Ais-1

BOP de 3 de diciembre de 2007. Ordenanza Municipal de Protección del Arbolado

BOP de 19 de octubre de 2002. (Borrador nuevo en Junio)

ANEXO IV · Cálculo de tasas e impuestos de la construcción Las tasas e impuestos (ICIO) se calculan multiplicando un porcentaje sobre el valor real de la obra. El ayuntamiento ha aprobado unos módulos que valoran las obras por metro cuadrado y que son obligatorios para el cáculo de lo que tengo que pagar. Actualmente para el ICIO el porcentaje es de el 3,5% y para las tasas del 2,1 % sobre el valor real de la obra.

Los módulos son los siguientes (Fecha publicación definitiva, 31/12/2005) : EDIFICIOS DE VIVIENDA UNIFAMILIAR 492,08 euros /m2 VIVIENDAS EN ALTURA EN CASCO URBANO

316,33 euros /m2

GARAJES, TRASTEROS Y COBERTIZOS AGRÍCOLAS

253,08 euros /m2

TERRAZAS CUBIERTAS Y PORCHES

210,90 euros /m2

PORCHES

50 %

TERRAZAS A NIVEL DE SUELO

38,66 euros /m2

GARAJES

60 %

TERRAZAS ELEVADA

70,30 euros /m2

CAMBIOS DE CUBIERTA

35,15 euros /m2

BARBACOAS CUBIERTAS

246,04 euros /m2

LOCALES COMERCIALES

351,49 euros /m2

HABILITACIONES DE LOCALES, GARAJES Y TRASTEROS PARA USO DE VIVIENDA 281,19 euros /m2 PISCINAS

221,45 euros /m3

NAVES INDUSTRIALES Y ALMACENES

140,59 euros /m2

MUROS DE CERRAMIENTO

38,90 euros /m2

MUROS DE CONTENCION

49,21 euros /m2

PERGOLAS DE CAÑIZO

27

105,45 euros /m2

BARBACOAS DESCUBIERTAS DESMONTES

70,30 euros /m2 4,22 euros /m3

DERRIBOS

38,66 euros /m2

ALJIBES

35,15 euros /m3

FOSA SEPTICA

35,15 euros /m2

La regulación detallada para el cálculo de la tasa el ICIO se encuentra en las siguientes normas: Ordenanza Fiscal Impuesto Construcciones Instalaciones y Obras

BOP 30/12/1999. Modificación Modulos BOP 31/12/2005

Ordenanza Fiscal Reguladora de la Tasa por Prestación de Servicios Relativos a las Actuaciones Urbanisticas

BOP 9/4/2001 (hay modificaciones posteriores)

ANEXO V · Listado de obras sujetas a mera comunicación OBRAS INTERIORES EN SUPERFICIES · · · · · ·

Solados interiores · Cambio de tejas Alicatados interiores · Reparaciones de paramentos exteriores Chapados interiores y cubiertas Cambio de ventanas · Reparaciones o Cambio de puertas reformas de escaleras Reparación y renovación de (int. o ext.) la tabiquería interior, que · Reparaciones de no modifique la distribución paramentos interiores (enlucidos, pinturas, de los espacios interiores, etc.) y no afecte a la estructura o fachada

OBRAS EXTERIORES EN SUPERFICIES · · · · ·

Cambio de puertas y ventanas exteriores Cambios de tejas no superiores al 50% de la cubierta Jardines Redes de riego Pintado de fachadas (según carta de colores aprobada por el Ayuntamiento) · Reforma de instalaciones exteriores

ANEXO VI · Direcciones de interés

1 Página web municipal: http://urbanismo.teulada-moraira.org

www.teulada-moraira.org

2 Colegios oficiales: Arquitectos: www.ctaa.es Arquitectos técnicos y Aparejadores: www.coaatalicante.org Abogados: www.icali.es Ingenieros técnicos Industriales: www.coitialicante.es Ingenieros Industriales: www.iies.es Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos: www.ciccp.es Ingenieros técnicos de Obras Públicas: www.citop.es Ingenieros técnicos en Topografía: www.coittval.com

3 Asociación de constructores: Email: [email protected]

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Gua Bsica de Construccin

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