Derechos Reales de Garantía
LA HIPOTECA 363- CONCEPTOS JURÍDICOS Y ETIMOLÓGICOS Si buscamos la etimología de la palabra, nos nos encontramos con su origen griego, griego, deriva derivando ndo del términ término o hypoteké , que que sign signif ifica icaba ba prenda prenda.. Y su defin definic ició ión n trad tradic icio iona nall hací hacíaa refe refere renc ncia ia a los los conc concep epto toss que que mode modern rnam amen ente te fuer fueron on admitiéndose: - Finca Finca que que se se ofrece ofrece como como garan garantía tía del del pago pago de un un empré emprésti stito; to; - En leng lenguaj uajee forens forense, e, lláma llámase se de este este modo modo al Derecho Derecho Real Real que gravit gravitaa sobre sobre un inmueble para garantizar el pago de una deuda. Con esa claridad y simplicidad formidable de los pensadores clásicos, se nos impo impone nen n los los conc concep epto tos, s, con con la cont contun unde denc ncia ia del del sent sentid ido o comú común. n. En una una definición que no admite dudas ni confusiones. Con términos alejados, como siempre, del tecnicismo rebuscado de los diletantes. Nuestra tradición jurídica toma más al Derecho Romano que a los antecedentes griegos en la materia. Porque como vemos, por la significación de las palabras, los griegos griegos no diferenci diferenciaban aban la prenda de la hipoteca. hipoteca. Cosa Cosa que sí hicieron hicieron los juristas del Imperio, cuando dejaron a la prenda como expresión del del gravamen o garantía para cosas o bienes muebles. Y llevaron a la hipoteca a su perfección conceptual y normativa, para garantizar con inmuebles las deudas deudas o créditos. Se cree que los griegos griegos en realidad, realidad, utilizaron utilizaron algunas formas formas de entrega de bienes bienes al acreedor para garantizar garantizar las deudas deudas o someter a los deudores deudores a una compulsión compulsión abusiva. abusiva. O, en el mejor de los casos, al quitarles quitarles bienes muebles muebles o inmuebles, los mantenían en ese estado que se llamó la fiducia, que era como formalizar un embargo con secuestro de las cosas que se afectaban a garantizar un préstamo. Era la temible temible datio insolitum, pago compulsivo con la entrega forzosa de los
bienes. Parece que que después después los mismos mismos acreedores acreedores entendieron entendieron que que no era negoci negocio o dejar en la miseria al deudor. Privándolo incluso de sus herramientas y animales para para el trabaj trabajo. o. Porque Porque de esa manera manera jamás cobraría cobrarían n de quienes quienes estaba estaban n conver convertid tidos os en verdad verdadero eross y perman permanent entes es insolv insolvent entes. es. Y como como siempr siempree los banqueros banqueros y prestamista prestamistass fueron bastante bastante más inteligentes inteligentes que los deudores, deudores, admitieron admitieron corregir corregir los excesos. excesos. No por amor al prójimo. prójimo. Sino por por la propia conveniencia de no matar a las gallinas de los huevos de oro. Es decir, no terminar matando a los deudores, porque eso significaba significaba algo así como como matar al propio negocio. Entonces surge la noción de la hypotheca. Era una convención convención mediante mediante la cual cual se afecta afectaba ban n los los bien bienes es en garant garantía ía de las deud deudas as.. Pero Pero esos biene bieness per perma mane necí cían an en pode poder, r, en man manos, os, en la poses osesió ión n y en la prop ropied iedad, ad, apare aparent nteme ement ntee plen plena, a, de los los mism mismos os deud deudor ores es.. Para Para que que esto estoss deud deudor ores es continuaran trabajando para poder pagar las deudas a los acreedores, y así seguir cons consum umie iend ndo o capi capita tale les, s, que que volv volvía ían n a pedi pedirr pres presta tado do a los los fina financ ncis istas tas o prestamistas. Los que a su vez, volvían a negociar sus empréstitos, con deudores que seguían necesitando dinero, que garantizaban con sus campos, herramientas y animales, animales, para seguir seguir produciendo produciendo,, con lo cual podían seguir seguir pagando pagando los capital capitales es e interes intereses es conseg conseguid uidos os en présta préstamo, mo, y así sucesi sucesivam vament ente. e. Algo Algo parecido a lo que nos pasa a los requirentes de préstamos, con esos prestamistas modernos que son los bancos y las tarjetas de crédito.
364- LA HIPOTECA HIPOTECA COMO DERECHO DERECHO REAL Como dice dice el Código Código Civil: Civil: - Artículo 3108: La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor. Para nosotros no cabe ninguna duda: duda: la garantía hipotecaria como derecho del acreedor, es un verdadero derecho real. Derecho Real de garantía. Pero derecho real al fin. Con todas todas sus características características,, modalidades modalidades y funcionamient funcionamiento o que la ley, el concepto, la doctrina y, en especial, los textos específicos regulan este instituto, definen, mandan, determinan. Si parece un derecho real. Si funciona como un derecho real. Es decir un derecho que genera una una relación real, directa, erga omnes. Y sobre todo, de incidencia y operación operación sobre sobre la misma misma cosa. Si todo todo dice dice que la Hipoteca Hipoteca es un Derecho Derecho Real, para qué qué molestarnos en discutir lo que está dicho y es evidente. Por lo demás, demás, lo vimos vimos varias veces, que el mismo Código nos define:
- Articulo 2503: 2503: Son derechos derechos reales: reales: 1. El dominio y el condominio. 2. El usufructo. 3. El us uso y la habitación. 4. Las servidumbres activas.
5. 6. 7.
El derecho de hipoteca. La prenda. La anticresis.
Y como la ley ya ha hablado con sencilla sencilla contundencia contundencia,, para qué detenernos detenernos mucho más en estas consideraciones. Sólo podríamos agregar que: 1º) El derech derecho o del del acree acreedor dor hipote hipotecari cario o goza goza de las dos condic condicion iones es que que definen con mucha precisión los caracteres de los Derechos Reales: - El ius preferendi , o sea la preferencia frente a todos los demás acreedores. Preferencia a ser pagado pagado primero que todos los demás. demás. Preferencia frente a todos todos los los demás acreedores acreedores quirografar quirografarios ios o comunes. comunes. Y preferencia preferencia ante algunos privilegios. Preferencia frente a otros acreedores hipotecarios que hayan inscripto inscripto después después sus crédito créditos. s. Como nos lo dice el mismo mismo Código Código Civil en el artículo 3934:
- Los ( acreedores) acreedores) hipotecarios son preferidos preferidos sobre los bienes bienes gravados con la hipoteca. El privilegio se cuenta desde el día que se tomó razón de la hipoteca. Las inscripciones del mismo día concurren a prorrata. Y en segu segund ndo o térm términ ino, o, el otro otro dere derech cho: o: el ius persequendi. Es decir, el derecho derecho de perseguir perseguir el cobro cobro de la deuda deuda sin importar importar en manos manos de quién quién esté el bien bien que que garantiz garantizó ó con hipoteca hipoteca la seguridad seguridad del préstamo préstamo o de la deuda. Derecho a perseguir, a cobrarse con la venta del bien si los deudores o poseedores del bien no pagan lo que deben. Recordemos que estas características de preferencia y persecución, si bien son más manifiest manifiestas as en el ejercic ejercicio io de este este derech derecho o de hipote hipoteca, ca, son propios propios y comunes a todos los restantes derechos reales. -
365- OTROS CARACTERES DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA Podemos Podemos ahora abordar abordar otros caracteres caracteres que son específicos específicos del Derecho Derecho Real de Hipoteca. Veamos: - La Especialidad: que significa que no se admiten hipotecas sobre la totalidad o un conjunto de los inmuebles del deudor. Porque el gravamen gravamen debe constituirse sobre bienes determinados. Como Como nos lo dice el mismo Código:
- Artículo 3109 No puede constituirse constituirse hipoteca sino sobre sobre cosas inmuebles, inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero también cierta y determinada. Si el crédito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligación es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca. Como vemos es precisa precisa y obligatoria obligatoria la especifi especificación cación de los los bienes que se
gravan gravan con con esta esta garantía garantía.. No se admite admiten, n, como como lo hacían hacían los los romano romanos, s, los los gravámenes sobre todo un patrimonio o sobre una pluralidad de bienes. Deben ser claros, concisos y ciertos los bienes gravados. Y también los importes importes sobre los que se pacta la garantía hipotecaria. Se admite, admite, como surge surge del del texto, texto, que en algunos algunos casos, casos, el monto monto pueda pueda ser indeterminado. Pero para tales casos concretos, se proveerá un mecanismo de definición de las cantidades o sumas que resultan protegidas por la garantía hipotecaria. Se nos ocur ocurre, re, por por ejemplo ejemplo,, una deuda deuda que haga haga referenc referencia ia al valor valor de una construcció construcción. n. Con todas las problemátic problemáticas as y los imponderabl imponderables es que que pueden pueden concur concurrir rir hasta hasta la termin terminaci ación ón de una obra obra de de cons constru trucció cción. n. Se quiere quiere garantizar la deuda del comitente, y el constructor exige que se constituya una hipoteca sobre el mismo inmueble que se está construyendo. Quedará Quedará expresament expresamentee convenido convenido que se grava el el inmueble inmueble en construcció construcción. n. Que se identifica por el terreno y con todo lo que está siendo plantado, clavado y edificado sobre el mismo terreno. Cuyo valor o importe no se puede determinar precisamente. precisamente. Basta que que “se declare el valor estimat estimativo ivo de la hipoteca”, hipoteca”, como como dice el artículo artículo que que estamos estamos mencion mencionando. ando. Con Con ello se constituye constituye la garantía garantía real hipotecaria. hipotecaria. Y al finalizar finalizar las obras, obras, con las sumas sumas ya definitivame definitivamente nte determinadas determinadas,, estableceremo estableceremoss la cantidad cantidad precisa precisa con la cual gravaremos gravaremos el inmueble. Tambié También n esa crónica crónica enfermed enfermedad ad de nuestr nuestraa econom economía ía que fue la inflac inflación ión,, modificó modificó el sentido sentido y alcance de esta norma. En efecto, efecto, por una ley, la 21.309, 21.309, se admitió que las hipotecas hipotecas sobre préstamos en dinero que que estuvieran sujetos sujetos a la llamada “indexación “indexación”, ”, podían tomarse tomarse sobre la base de la cantidad cantidad nominal. nominal. Haciendo referencia a las formas en que se aplicarían los índices de devaluación de la moneda, o de indexación de la cantidad adeudada.
366- CARACTERES VOLUNTARIOS La condición condición voluntaria voluntaria,, de libre consentimi consentimiento ento para su constituci constitución. ón. Desechando cualquier cualquier otra alternativa, como podría ser la hipoteca obligatoria o legal, o compulsiva, que no es admitida por nuestro Código Civil:
- Artículo 3115: No hay otra hipoteca hipoteca que la convencional convencional constituida por el deudor de una obligación en la forma prescrita en este Título. Y como como nos nos resulta resulta tan didáctica, de tanta claridad y tanta pedagogía. Y es tan sabia la nota nota que acompaña acompaña a esta simple simple y directa directa determinació determinación n que hace hace el Código. Código. Cuando en pocas palabras nos habla de la naturaleza de la hipoteca, hipoteca, no podemos dejar de transcribirla (1)
(1) - En la nota al artículo 3115 el codificador nos anuncia que “Quedan, pues, concluidas todas las hipotecas hipotecas tácitas o legales legales y derogadas derogadas las existentes. existentes.”” Y luego explica explica que “ En Inglaterra no hay hipoteca convencional o por contrato. Para garantirse el acreedor, se usa de un contrato que alguna semejanza tiene con la venta bajo el pacto de retroventa. Para garantir garantir la restitución restitución de la cantidad cantidad prestada, el deudor deudor transfiere transfiere al acreedor acreedor la posesión posesión legal de un inmueble, y estipula que hecho el pago de la deuda al tiempo convenido, la posesión del inmueble le será restituida. Este contrato se llama mortgage. El acreedor o
mortgager no entra siempre en posesión real del inmueble, pues esta circunstancia no es indispensable, pero puede serle dada. No cumpliendo el deudor al vencimiento de la deuda, el inmueble queda adquirido definitivamente por el acreedor; pero a fin de que el deudor no sea despojado de un inmueble valioso por una deuda menos importante, las Cortes de equidad están autorizadas para interponer su autoridad. Si el mortgager ofrece el pago efectivo de la deuda, los intereses y gastos, hace citar al acreedor ante una de esas Cortes para obtener la restitución de su inmueble, y si no se presenta otra causa de detención del inmueble por el acreedor, se le hace justicia a su demanda. Verdaderamente el inmueble que garantiza la deuda es solamente una prenda en seguridad del crédito.” Abundando en los antecedentes, dice Vélez: “ Por el Estatuto 3 y 4, de Guillermo IV, sec. 28, Cap. 22, la acción o la demanda del deudor no es admisible después de pasados veinte años, desde desde el día que, conforme al contrato, entró el acreedor acreedor en posesión posesión del inmueble, inmueble, o desde desde que reconoció por escrito el derecho del deudor para reclamar la restitución del inmueble, debiendo el acreedor dar cuenta de los frutos percibidos. Además, le es permitido a éste, mientras que el préstamo no ha sido reembolsado, intentar una acción ante las Cortes de equidad, con el objeto de que el deudor le satisfaga la deuda en un término fijo, y de no hacerlo así, para que sea privado de la facultad de reclamar la restitución del inmueble. El propietario de un inmueble puede constituir muchos mortgages fingidos que según su fecha gozan de preferencia. No hay obligación de hacer públicos los mortgages. La represión de los fraudes a que den lugar, pertenece a las Cortes de equidad. Véase Laya, Derecho Inglés, tomo 1. La hipoteca legal a favor de las mujeres casadas por los bienes introducidos al matrimonio, o que adquieren después, tampoco existe en Inglaterra. Ni es concedida a los menores sobre los bienes de sus tutores o curadores. Existe una especie de hipoteca judicial. El acreedor puede pedir que el escribano competente haga un cuadro general de las deudas, que han sido juzgadas contra el deudor, y después de publicado, los que han obtenido sentencia a favor de sus créditos son preferidos a los mortgages posteriores. El Estado goza de preferencia sobre los bienes de los administradores públicos, sin ninguna mención del crédito en registros públicos. La doctrina de los mortgages ha sido admitida en casi todos los Estados Unidos. Por el nuevo proyecto de Código para el Estado de New-York, trabajado por orden del Gobierno y publicado en 1865, se adopta un nuevo sistema diferente del nuestro y del de Inglaterra, para asegurar los créditos sobre bienes muebles o raíces”.
367367- CARÁCT CARÁCTER ER ACCE ACCESO SORI RIO O O COMP COMPLE LEME MENT NTAR ARIO IO DE LA GARA GARANT NTÍA ÍA HIPOT HIPOTEC ECAR ARIA IA RESP RESPEC ECTO TO DE LA OBLI OBLIGA GACI CIÓN ÓN PRINCIPAL Surge también de la naturaleza que podemos podemos analizar del sistema hipotecario hipotecario de garantías garantías reales, reales, que se trata trata de un derecho derecho accesorio accesorio o complement complementario ario del contrato contrato o derecho derecho principal. principal. Que Que es el derecho derecho creditorio, creditorio, consti constitutiv tutivo o de la deuda original que se trata de garantizar. Aunque Aunque parezca parezca extraño extraño que hablem hablemos os de la hipoteca hipoteca como como de una cuestión cuestión complementa complementaria ria o accesoria accesoria del préstamo préstamo o deuda. deuda. Cuando Cuando en realidad realidad pasa a ser la causa principal principal de la relación. relación. Ya que se trata trata d euna garantía garantía real que implica y compromete directamente al bien o la cosa gravada. Y que representa una seguridad mucho mayor que la seguridad que pueda representar la simple obligación personal del deudor. Sin embargo no puede existir la hipoteca por sí misma, ni existir por la hipoteca misma. misma. No se admite una hipoteca hipoteca que no sea dada en garantía garantía o seguridad seguridad de una deuda. Como dice el mismo Código Civil:
- Artí Artícu culo lo 518 518 Las Las fian fianza zas, s, hi hipo pote teca cas, s, pren prenda dass y cláu cláusu sula lass pena penale les, s, constituidas por terceros para seguridad de las obligaciones naturales, son válidas, pudiendo pedirse el cumplimiento de estas obligaciones accesorias. Vemos Vemos cómo cómo las denomina denomina el código código a las prenda prendass e hipote hipotecas cas:: simple simpless obligaciones accesorias de los créditos y obligaciones principales. Y cuando poco después después el mismo Código Código refiere a las obligaciones principales y accesorias, vuelve a poner a la prenda y a la hipoteca en tales categorías, aunque aunque nos parezca parezca una una deform deformaci ación ón del sent sentido ido comú común n que que ve con con tanta tanta reverencia reverencia a este Derecho Derecho Real Real de Garantía. Garantía. Pero Pero las las cosas cosas son son claras para el el texto del Código y debemos debemos someternos a esa claridad y precisión. Veamos:
- Artículo Artículo 523: De dos obligacio obligaciones, nes, una es principa principall y la otra accesor accesoria, ia, cuando la una es la razón de la existencia de la otra. - Artículo 524 Las obligaciones son principales o accesorias con relación a su obje objeto to,, o con con rela relaci ción ón a las las pers person onas as obli obliga gada das. s. Las Las obli obliga gaci cion ones es son son accesorias respecto del objeto de ellas, cuando son contraídas para asegurar el cumplimiento de una obligación principal; como son las cláusulas penales. Las obligaciones son accesorias a las personas obligadas, cuando éstas las contrajeren como garantes o fiadores. Accesorios de la obligación vienen a ser, no sólo todas las obligaciones accesorias, sino también los derechos accesorios del acreedor, como la prenda o hipoteca. - Artícu Artículo lo 525: 525: Exting Extinguid uidaa la obliga obligació ciónn princ principa ipal,l, queda queda exting extinguid uidaa la obligación accesoria, pero la extinción de la obligación accesoria no envuelve la de la obligación principal. El mismo mismo principio, principio, incluso incluso,, es después después repetido repetido en el capítul capítulo o que estamos estamos analizando, cuando dice:
- Artículo 3187: La hipoteca se acaba por la extinción extinción total de la obligación obligación principal sucedida por alguno de los modos designados para la extinción de las obligaciones. 368- DE LA DIVISIBILIDAD E INDIVISIBILIDAD OBLIGACIONES Y DE GARANTÍAS HIPOTECARIAS
DE
Parece que el funcionamiento de la hipoteca reclama siempre la protección de los interes intereses es del acreedor. acreedor. Y que el deudor, deudor, salvo salvo que el mismo mismo acreedor acreedor lo permita: - no puede puede ni ofrece ofrecerr una una parte parte del inmueb inmueble le para para que se le rema remate te con con el cual cual se pueda pagar la deuda. Ni pued puedee exig exigir ir que, que, paga pagand ndo o parc parcia ialm lmen ente te su deud deuda, a, se le libe libere re parcialmente el bien hipotecado; Ni que que dividi dividiend endo o el bien, bien, se se pueda pueda divi dividir dir la la garantí garantíaa hipote hipotecari caria. a.
-
Esto Esto se despre desprende nde de los textos textos legale legales, s, aunque aunque como como decimo decimos, s, nada nada impi impide de de que las partes convenga convengan n en la escritura hipotecar hipotecaria, ia, de qué manera se puede puede ir saldan saldando do o pagand pagando o parcial parcialmen mente te la deuda. deuda. Porque Porque en los modernos modernos créditos créditos hipotecarios hipotecarios,, que se pagan mensualment mensualmentee a lo largo de cien, doscientos o más meses, no se podría admitir que pagada una buena parte de la deuda, deuda, la ejecución del bien se siga por el total originario. Pero el Código Código quiso reglamentar reglamentar así el derecho derecho real de este tipo de garantía. garantía. Dicen los textos:
-Artículo 3162: Si el deudor enajena, sea por título oneroso o lucrativo, el todo o una parte de la cosa o una desmembración de ella, que por sí sea susc suscep epti tibl blee de hi hipo pote teca ca,, el acre acreed edor or podr podráá pers perseg egui uirl rlaa en pode poderr del del adquirente, y pedir su ejecución y venta, como podría hacerlo contra el deudor. Pero, si la cosa enajenada fuere mueble, que sólo estaba inmovilizada y sujeta a la hipoteca, como accesoria del inmueble, el acreedor no podrá perseguirla en manos del tercer poseedor. Antes había determinado en el mismo mismo sentido: sentido:
- Artículo Artículo 3113: El acreedor acreedor cuya hipotec hipotecaa comprenda comprenda varios varios inmuebles inmuebles podrá a su elección perseguirlos a todos simultáneamente o sólo a uno de ello ellos, s, au aunq nque ue hu hubi bier eren en pert perten enec ecid idoo o pasa pasado do al domi domini nioo de dife difere rent ntes es personas o existieren otras hipotecas. Ello no obstante, el juez podrá, por causa fundada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados. (texto según ley 11.711.) - Artículo 3114: El acreedor cuya cuya hipoteca esté constituida constituida sobre dos o más inmuebles puede, aunque los encuentre en el dominio de diferentes terceros poseedores, perseguirlos a todos simultáneamente, o hacer ejecutar uno solo de ellos. 369- DE LOS TEXTOS DEL CÓDIGO CIVIL: SUS ARTÍCULOS Y SUS NOTAS No podemos podemos dejar de leer lo que nuestro codificador nos dice en el texto texto de la norma. norma. En espec especial ial ese artíc artículo ulo limin liminar ar que es el 3.108 3.108 cuando cuando define define a la institución. Y sobre todo la nota. Cuando Vélez nos prueba y nos reitera su larguísima versación sobre el derecho antiguo. Leamos los textos:
- Artículo 3108: 3108: La hipoteca hipoteca es el derecho derecho real constituido constituido en seguridad seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor. Con esta contundencia que otorga la sencillez cuando deriva de la sabiduría, el Código Código nos dice en pocas pocas palabras palabras lo que debía entender entenderse se por hipoteca hipoteca en su tiempo, tiempo, en el texto y en en el contexto contexto de la ley ley y de las costum costumbres bres civiles, civiles, económicas y financieras.
Luego viene la explicación en una larga nota que no cedemos a la tentación de transcribirla.
Nota al artículo 3108: “ La obligación que garantice la hipoteca puede ser una obligación natural que pueda ser eficaz por derecho. - No se pierda de vista vista la índole peculiar peculiar del derecho derecho que da la hipoteca, hipoteca, el cual no da al acreedor ningún poder sobre la cosa hipotecada, sino para asegurar asegurar el cumplimie cumplimiento nto de la obligació obligación. n. La cosa hipoteca hipotecada da no tiene que ser entregada al acreedor; no es el objeto de la prestación constitutiva de la obligación principal, tiene que ser vendida para pago, si el deudor no lo hace. Por Por esto esto hemo hemoss cons consid ider erad adoo como como cosa cosass inmu inmueb eble less por por su cará caráct cter er representativo, los instrumentos por donde constase la adquisición de los derechos reales de hipoteca y anticresis. (Art. 2317 de este Código). Las Leyes de Partida que tanto tomaron del Derecho Romano, no aceptaron de él la palabra hipoteca, y la comprendieron en la palabra peño con que significaron, tanto las cosas muebles como las inmuebles que se daban en seguridad del crédito. Peño es propiamente, dice la Ley . 1, Título . 13, Partida . 5a, aquella cosa que un ome empeña a otro apoderándole de ella, e mayormente cuando es mueble. Mas según el largo entendimiento de la Ley, toda cosa ya sea mueble o raíz, que sea empeñada a otro, puede ser dicho peño, maguer no fuese entregado de ella aquel a quien la empeñasen. Se ve pues, que podía constituirse prenda sobre bienes inmuebles, cuya posesión material pasara al acreedor, es decir, el anticresis. En el Derecho Romano había el pignus y la hypotheca en seguridad de las deudas. El pignus o prenda era cuando alguna cosa se empeñaba en seguridad del dinero prestado, y la posesión de ella pasaba al acreedor con la condi condició ciónn de volve volverla rla al propi propieta etario rio cuando cuando la deuda deuda fuese fuese pagada pagada.. La hypotheca era cuando la cosa empeñada no se entregaba al acreedor sino que permanecía en poder del deudor. (Inst., Lib. 4, Tít. 6, § 7). En el Digesto se halla establecido establecido lo mismo en términos términos más breves. breves. Proprie Proprie pignus pignus dicimus, dicimus, quod ad creditorem transit. Hypothecam, cum non transit, nec possessio ad creditorem. (Libro 9, § 2, 2, Título 7, Libro 13). Había dos clases clases de acciones aplicable aplicabless a las prendas prendas y a las hipotecas; hipotecas; la acción acción pignoraticia pignoraticia y la acción hipotecaria. La primera era divisible en dos clases: la acción directa que correspondía al deudor contra el acreedor, para que le volviese la prenda cuando la deuda estuviese pagada; y la acción contraria, que correspondía al acreedor cuando el título del deudor era insuficiente, o cuando hubiese hecho impensas necesarias en la cosa. La acción hipotecaria era dada al acreedor para obtener la posesión de la cosa en cualquiera mano que se encontrase”. Como vemos no nos priva el autor ni siquiera de los originales en latín. Y nos explica con abundancia de antecedentes, cómo se daba la diferencia entre la prenda y la hipoteca. Cuando la prenda se entendía que obligada a entregar al acreedor acreedor el bien gravado. gravado. Mientras que que la hipoteca, permitía permitía que el bien o la cosa hipotecada permaneciera en poder del deudor. Pero eran tiempos en donde donde ambos ambos institutos institutos eran iguales iguales o similares. similares. Y que en el lenguaje del Código Código se tran transc scri ribe be con con el text texto o del Dige Digest sto. o. Con Con esa cont contun unde dent ntee sencil sencillez lez::
pignus... pignus...quod quod ad creditor creditorem em transit... transit....Hyp .Hypothe othecam, cam, cum non transit.. transit...... .....La prenda cuando el bien se trasladaba al acreedor. La hipoteca cuando el bien no se entregaba. No se trasladaba. En todo lo demás queremos que esta nota sea leída. Es un pequeño tratadito o manual sobre los criterios que tuvo en miras miras nuestro codificador cuando cuando legisló sobre hipoteca. Con criterios ya superados. Con algunos prejuicios anticuados. Pero superados superados y anticuados para nosotros, hoy. Cuando Cuando han pasado casi dos siglos desde que Vélez trabajó en su proyecto. Vamos a ver enseguida que los autores modernos modernos no modificaron para mejor a esta esta instit instituci ución. ón. Si Si antes antes había había servido servido para para garant garantiza izarr a los acreedo acreedores res,, financistas, banqueros, prestamistas y usureros, veamos cómo, hoy, no se ha mejorado la situación de los deudores.
370- CRITERIOS MODERNOS QUE ACTUALIZAN Y MODIFICAN EL RÉGIMEN HIPOTECARIO En estos tiempos globalizados que corren. Cuando las actividades financieras están en el centro centro y el eje de toda la vida social, social, no podemos podemos prescin prescindir dir del crédito. crédito. Y por ende ende no se podrá prescindir prescindir del uso uso y hasta del abuso abuso de este Derecho Real de garantía. Que tantos favores ha producido a quienes quienes no tenìan otra otra alternat alternativa iva para compra comprarr o constr construir uir su vivien vivienda da propia. propia. Y que tantas tantas desgracias y tragedias ha provocado por los abusos de prestamistas, bancos, financieras y usureros. Porque debemos admitir que que esta institución institución nace mirando los bolsillos de los pres prestam tamis ista tas. s. Y de los acree acreedo dores res.. En perjui perjuici cio o de la parte parte mas débi débill y necesi necesitad tadaa de la relació relación. n. Porque Porque decir decir hipócr hipócrita itamen mente te que se trata de un mecanismo mecanismo que facilita facilita la relación creditoria creditoria de quienes necesitando necesitando dinero, dinero, ofrece ofrecen n garantía garantía por por el préstam préstamo. o. Y de quienes quienes tenien teniendo do dinero dinero de sobra sobra,, quieren que sus préstamos sean debidamente garantizados. Esta Esta representación es en verdad verdad,, por lo menos excesiv excesiva. a. Porque Porque quien quien tiene su única viviend viviendaa como bien imprescindible imprescindible para su vida. Y hacer que la someta a esta forma de garantizar garantizar una deuda, deuda, parece ser realmente realmente un invento invento de los los poderos poderosos os que que prestan prestan para someter someter a los débiles que necesitan. necesitan. Pero así así está conformada conformada la relación social y económica. Y así los juristas a lo largo de tanto tiempo, encontraron los caminos caminos para conceder seguridad a quienes arriesgaban lo que les les sobra sobraba ba,, para obli obliga garr a quiene quieness prec precis isan ando do el auxil auxilio io econó económi mico co o financiero, arriesgaban lo único que tenían.
371- LA LEY 24.441 Si alguna alguna duda duda podría podría caber caber acerca acerca de qué orien orientac tación ión se le le ha dado dado a la institución. De quienes son los favorecidos por la modernización del sistema. Y de los mecanismos que se se aprueban, podrán tomar debida nota nota de la evolución de las hipotecas de aseguramiento financiero. Que culminan en nuestro país con el dictado dictado de la la ley 24.441. 24.441. Esa ley colecti colectiva va que que reguló sobre tantas cosas. cosas. Algunas Algunas que nos interesan directamen directamente, te, como la del dominio dominio fiduciario. fiduciario. Y en
especial, la que reinstaló la vieja prebenda de los acreedores. La posibilidad de hacer hacer una una ejecu ejecuci ción ón priv privad adaa o dire directa cta sobr sobree los los bien bienes es hipo hipote tecad cados os.. Sin Sin necesidad de recurrir al trámite judicial del del proceso de ejecución hipotecaria. Veamos lo que dice dice esta norma en los artículos que refieren a la ejecución del bien gravado:
- Artí Artícu culo lo 52: 52: Las Las hi hipo pote teca cass en las las cual cuales es se ha haya yann em emit itid idoo letr letras as hipotecarias con la constancia prevista en el artículo 45, y todas aquellas en que se hubiere convenido expresamente someterse a las disposiciones de este Título, podrán ejecutarse conforme las reglas siguientes. - Artículo 53: En caso de mora en el pago del servicio de amortización o intereses de deuda garantizada por un plazo de sesenta días, el acreedor intimará por medio fehaciente para que se pague en un plazo no menor de quince días, advirtiendo al deudor que, de no mediar pago íntegro de la suma intimada, el inmueble será rematado por la vía extrajudicial. En el mismo acto, se le intimará a denunciar el nombre y domicilio de los acre acreed edor ores es priv privil ileg egia iado dos, s, em emba barg rgan ante tess y ocup ocupan ante tess del del inmu inmueb eble le hipotecado. 372- ENTREGA DEL BIEN AL EXTRAJUDICIAL DEL INMUEBLE
ACREEDOR.
EJECUCIÓN
- Artículo 54: Vencido Vencido el plazo de la intimación intimación sin que se hubi hubiera era hecho hecho efectivo el pago, el acreedor podrá presentarse ante el juez competente con la letra hipotecaria o los cupones exigibles si éstos hubiesen circulado, y un certificado de dominio del bien gravado, a efectos de verificar el estado de ocupación del inmueble y obtener el acreedor, si así lo solicita, la tenencia del mismo. El juez dará traslado de la presentación por cinco días al deudor a los efectos de las excepciones previstas en el artículo 64. El juez ordenará verificar el estado físico y de ocupación, designando a tal fin al escribano que proponga el acreedor. Si de esa diligencia resulta que el inmueble se encuentra ocupado, en el mismo acto se intimará a su desocupación en el plazo pla zo de die diezz día días, s, bajo bajo ap aper ercib cibimie imiento nto de lan lanza zamie miento nto po porr la fuerza fuerza pública. El lanzamiento no podrá suspenderse, salvo lo dispuesto en el artículo 64. No veri verific ficad adaa en ese ese pl plaz azoo la deso desocu cupa paci ción ón,, sin sin má máss trám trámit itee se procederá al lanzamiento y se entregará la tenencia al acreedor, hasta la oportunidad prevista en el artículo 63. A estos fines, el escribano actuante podrá requerir el auxilio de la fuerza pública, allanar domicilio y violentar cerraduras y poner en depósito oneroso los bienes que se encuentren en el inmueble, a costa del deudor. Todo este procedimiento tramitará in audita parte, y será de aplicación supletoria lo establecido en los códigos de forma. - Artículo 55: El acreedor acreedor estará facultado facultado para solicitar solicitar directamente directamente al Regi Regist stro ro de la Prop Propie ieda dadd un in info form rmee sobr sobree el esta estado do del del do domi mini nioo y gravá gravámen menes es que afecta afectare renn el inm inmueb ueble le hip hipote otecad cado, o, con ind indica icació ciónn del importe de los créditos, sus titulares y domicilios.
- Artículo 56: Asimismo el acreedor acreedor podrá: podrá: a) Solici Sol icitar tar dir direc ectam tament entee en en el el regi registr stroo cor corres respon pondie diente nte la expedi expedició ciónn de de un segundo testimonio del título de propiedad del inmueble, con la sola acreditación de ese carácter y a costa del ejecutado; b) Requ Requer erir ir la liqu liquid idac ació iónn de las las deud deudaas que exis exista tann en conc concep epto to de expensas de la propiedad horizontal, impuestos, tasas y contribuciones que pesen sobre el inmueble, bajo apercibimiento que de no contarse con dichas liquidaciones en el plazo de diez días hábiles desde la recepción de su solicitud, se podrá subastar el bien como si estuviera libre de deudas. Los reclamos que se dedujeran por aplicación de lo dispuesto anteriormente no afectarán el trámite de remate del bien gravado. - Artículo 57: Verificado el estado estado del inmueble, inmueble, el acreedor acreedor ordenará por por sí, sin interv intervenc ención ión judici judicial, al, la venta venta en remate remate púb públic licoo del inm inmueb ueble le afectado a la garantía, por intermedio del martillero que designe y con las condiciones usuales de plaza. Se deberán publicar avisos durante tres días en el diario oficial y en dos diarios de gran circulación, uno al menos en el lugar de ubicación del inmueble. El último aviso deberá realizarse con una anticipación no mayor de dos días a la fecha fijada para el remate. En el remate estará presente el escribano quien levantará acta.
373- ANÁLISIS DE LOS ARTÍCULOS SIGUIENTES DEL CÓDIGO CIVIL Objeto de las garantías hipotecarias: hipotecarias: -A ) cosas inmuebles. - B) cosas determinadas. Para el caso de obligacio obligaciones nes inciertas inciertas o indete indetermina rminadas das se estima estima prudentem prudentemente ente una suma sobre sobre la la que que se constituye constituye el gravamen gravamen y luego se establece en definitiva la suma total. Dice el Código: - Artículo 3109: No puede constituirse constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero también cierta y determinada. Si el crédito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligación es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca.
374- DE LAS DISTINTAS CLASES DE INMUEBLES Y DE SU CAPACIDAD PARA SER HIPOTECADO Cuando consideramos a las cosas en general, y a los inmuebles, en particular, según analizamos en los capítulos correspondientes, correspondientes, veíamos que podían podían ser: - Mueble Muebless o Inmueb Inmuebles les.. Y, en cada cada caso podí podían an serlo serlo por por su propia propia natu natural raleza, eza,
por accesión, o por su carácter representativo. Recordemos al Código Civil cuando nos nos describe y define cada uno de los objetos y calidades:
- Artículo 2313: Las cosas son muebles muebles e inmuebles por su su naturaleza, o por accesión, o por su carácter representativo. Y luego luego explica explica las distint distintas as formas formas que pueden pueden adquirir adquirir los inmuebl inmuebles. es. Comenzando por la calidad de los inmuebles naturales, diciendo: diciendo:
- Artíc Artícul uloo 2314 2314:: So Sonn in inmu mueb eble less po porr su natura naturale leza za las cosa cosass qu quee se encuentran por sí mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas sólidas o fluidas fluidas que forman forman su superficie superficie y profundid profundidad: ad: todo lo que está incorporado al suelo de una manera orgánica, todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre. Y como inmuebles por accesión, califica a los que están adheridos de manera permanente al suelo:
- Artícu Artículo lo 2315: 2315: Son inmuebl inmuebles es por accesió accesiónn las cosas cosas muebles muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con tal que esta adhesión tenga el carácter de perpetuidad. Y tamb tambié ién n cali calific ficaa de inmueb inmuebles les a las cosa cosass que fuer fueron on pues puesta tass por el propietario del inmueble como accesorias:
- Artí Artícu culo lo 2316: 2316: So Sonn tamb tambié iénn inmu inmueb eble less las las cosa cosass mu mueb eble less qu quee se encuentran puestas intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por el propietario de éste, sin estarlo físicamente. Y, finalm finalment ente, e, los inmueb inmuebles les por por su carácte carácterr represen representati tativo, vo, que que en una calificación discutible o poco significativa, los adjudica a los documentos que representan la adquisición de Derechos Reales:
-Art -Artíc ícul uloo 2317 2317:: So Sonn in inmu mueb eble less po porr su cará caráct cter er repr repres esen enta tati tivo vo los los instrumentos públicos de donde constare la adquisición de derechos reales sobre bienes inmuebles, con exclusión de los derechos reales de hipoteca y anticresis. Está Está claro claro entonc entonces es que solam solamente ente los los inmueb inmuebles les puede pueden n ser objeto objeto de hipoteca. Pero ni siquiera todos los inmuebles: -dirí -diríam amos os que, que, de la cali calific ficac ació ión n que que nos nos trae trae el Códi Código go,s ,sol olam amen ente te los los inmuebles naturalmente considerados tales, pueden hipotecarse. Los muebles solamente, solamente, en tanto y en cuanto puedan considerar considerarse se accesorios accesorios del inmueble. inmueble. Implantados de manera permanente sobre el inmueble, hasta pasar a constituir una parte del mismo. Sabemos Sabemos además que que el Derecho Real Real de garantía sobre sobre los muebles no es la Hipoteca, sino la Prenda. Tanto la prenda tradicional, el pignus de los antiguos, como la prenda con registro que modernamente se utiliza.
Los inmuebles inmuebles son los los bienes raíces comunes. comunes. -Los individuales y separados, como en la propiedad tradicional, - y las unidad unidades es de las propie propiedad dades es sometid sometidas as al régime régimen n de la Propied Propiedad ad Horizontal. Ya que las unidades exclusivas, como inmuebles independientes, aunque constituyan todo un conjunto edilicio o constructivo, tienen suficiente individualidad como para ser objeto de la Hipoteca. Cuando se hipoteca una unidad funcional de un Edificio sometido al Régimen de la Propie Propiedad dad Horizo Horizonta ntal, l, estamo estamoss hipote hipotecan cando do no solame solamente nte la unidad unidad exclusiva, físicamente separada o separable del conjunto del edificio. También También gravamos, gravamos, y eventu eventualment almente, e, también también se mandará mandará a venta venta o remate remate a las áreas áreas comunes en la parte proporcional que correspondan a la unidad hipotecada. Fina Finalm lmen ente, te, como como la Hipotec Hipotecaa sólo sólo alcanz alcanzaa a los los bien bienes es que está están n en el comercio. Los bienes que pueden comprarse y venderse, es obvio que no se pueden hipotecar los bienes del del Estado. Sean del del Estado Estado nacional, como como de los Estados provinciales o municipales.
375- DE LA CATEGORÍA CATEGORÍA DE ACCESORIOS QUE TIENEN TIENEN LOS BENEFICIOS DE DE LOS QUE GOZA EL INMUEBLE El artículo siguiente refiere refiere a los accesorios, accesorios, que unidos al al principal como complementos, son alcanzados por el gravamen hipotecario. Que también se extiende a todas las mejoras, mejoras, a las ampliaciones, a las construcciones construcciones que se levanten sobre sobre un terreno baldío. baldío. Alcanza en general general a todo incremento incremento que adquiera el inmueble inmueble tanto en lo cuantitativo cuantitativo como en lo cualitativo. Veamos el texto: - Artí Artícu culo lo 3110 3110:: La hipot hipotec ecaa de un inmu inmueb eble le se extie extiend ndee a todo todoss los los acce acceso sori rios os,, mi mien entr tras as esté esténn un unid idos os al prin princi cipa pal; l; a toda todass las las mejo mejora rass sobrevinientes sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; a las construcciones hechas sobre un terreno vacío; a las ventajas que resulten de la extinción de las cargas o servidumbres que debía el inmueble; a los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios; y al importe de la indemnización concedida o debida por los aseguradores del inmueble. Pero las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado, no están sujetas a la hipoteca. Y como no podía ser de otra manera, manera, en resguardo resguardo de la integridad integridad y la intang intangibi ibilid lidad ad de los los crédi créditos tos de de los acr acree eedor dores, es, todos todos los los gasto gastoss y accesorios, accesorios, pasan a formar parte, parte, como accesorios, accesorios, del crédito crédito principal: - Artículo Artículo 3111: Los costos costos y gastos, gastos, como los daños e interese intereses, s, a que el deudor pueda ser condenado por causa de la inejecución de una obligación, par parti tici cipa pan, n, como como acce acceso sori rioo del del créd crédit itoo prin princi cipa pal, l, de las las segu seguri rida dade dess hipotecarias constituidas para ese crédito.
376- DE LOS FRUTOS, PRODUCTOS Y MEJORAS Los frutos y productos son los elementos que que produce el inmueble, inmueble, aunque con una condición diferenciada. Los frutos frutos son siempre siempre renovables renovables,, son generado generadoss por la misma misma condición condición de los inmuebles, inmuebles, que de manera espontáne espontáneaa los produce, produce, como sucede con las plantas que naturalmente crecen, o los frutos civiles, cuando cuando se producen rentas por pago de alquileres o de otros derechos, y finalmente los frutos industriales, industriales, que se produce producen n mediante mediante la intervención intervención laboral laboral de las personas. personas. Dice Dice en tal sentido nuestro Código
- Artículo 2424: Son frutos naturale naturaless las producci producciones ones espontáne espontáneas as de la naturaleza. Los frutos que no se producen sino por la industria del hombre o por la cultura de la tierra, se llaman frutos industriales. Son frutos civiles las rentas que la cosa produce. Los productos en cambio, son extracciones que se sacan del inmueble, pero van disminuyendo el valor que el inmueble tenían. Porque no se reproducen, como las extracciones mineras. O tardan mucho en reponerse. Como los árboles. Sacamos este concepto de de la misma definición de bienes bienes muebles. Veamos:
- Artículo 2319: Son también muebles todas las partes sólidas sólidas o fluidas del suel suelo, o, sepa separa rada dass de él, él, como como las las pied piedra ras, s, tier tierra ra,, me meta tale les, s, etc. etc.;; las las cons constr truc ucci cion ones es asen asenta tada dass en la supe superf rfic icie ie del del suel sueloo con con un cará caráct cter er provisorio; los tesoros, monedas, y otros objetos puestos bajo del suelo; los materiales reunidos para la construcción de edificios mientras no estén empleados; los que provengan de una destrucción de los edificios, aunque los propietarios hubieran de construirlos inmediatamente con los mismos materiales; todos los instrumentos públicos o privados de donde constare la adquisición de derechos personales. Fina Finalm lmen ente te el Códi Código go habl hablaa de las las mejo mejora ras. s. Que Que para para noso nosotr tros os son son pri princ ncip ipalm almen ente te las obra obrass cons constr trui uida das. s. Las Las nuev nuevas as edifi edifica caci cion ones es o las las ampliaciones de las obras pre-existentes. Son mejoras en tanto y en cuanto aumentan el valor del inmueble original. original. Y como se trata de un aumento, de una una verdadera mejora para la garantía del del acreedor, se entiende que que pasan a ser eso. Ni más ni menos menos que un agregado agregado a la garantía que le dimos por el crédito, crédito, a nuestro acreedor. Y cuando hablamos de mejora en sentido genérico, también nos referimos a las mejoras mejoras naturales. naturales. Que serían los aluviones aluviones y las avulsiones avulsiones.. Según sean progresivas o repentinas. Pero en ambos casos provocadas provocadas por fuerzas naturales o por agregados que hacen los ríos sobre las costas o riberas. Distin Distintas tas de las mejoras mejoras que podríam podríamos os denomi denominar nar artificia artificiales les,, que son las construidas, edificadas o introducidas por el hombre.
377- DE LAS HIPOTECAS ESPECIALES: SOBRE BUQUES Y AVIONES Dos leyes especiales admiten la constitución de gravámenes que denominan
“hipo “hipoteca tecas” s” sobre sobre las maqui maquinar narias ias o vehícul vehículos os que pasaro pasaron n a consti constitui tuirr o repres represent entar ar valore valoress muy super superior iores es a los que que pueden pueden tener tener los los inmuebl inmuebles es comunes: - Se trata de los los barcos, barcos, cuyo cuyo régimen régimen está está constituid constituido o por por la ley ley 20.094, 20.094, o Código Código Marítimo Marítimo o Ley Ley de Navegaci Navegación. ón. La única disposici disposición ón que regula regula el sistema está referida a que los buques, para ser susceptibles de hipoteca, deben deben tener más de 10 toneladas de peso o porte. En todo lo demás, demás, regirán las normas y regulaciones que que establece el Código Civil para la hipoteca normal sobre los inmuebles. - La otra otra posibilidad posibilidad de imponer imponer hipotecas hipotecas sobre sobre bienes, bienes, que técnicam técnicamente ente serían “mueble “muebles” s” y no “inmuebles”, “inmuebles”, está referida referida a los aviones aviones o aeronaves. aeronaves. Está regulado por la ley 17.285, y sólo exige que los vehículos, o sus partes principales, como los motores, estén registrados debidamente en el catálogo correspondiente. Dicho listado constituye el denominado Registro Nacional de Aeronaves.
378- DE LA INDIVISIBILIDAD. EL CASO ESPECIAL DEL ARTÍCULO 3112 Y SU REFORMA POR LA LEY 11.725 Volvem Volvemos os nuevame nuevamente nte al caráct carácter er de gravamen o garantía hipotecaria:
indivi ind ivisib sibili ilidad dad que tiene el
- Artículo 3112: La hipoteca es indivisible; cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas, están obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. Sin embargo en la ejecución de bienes hipotecados, cuando sea posible la división en lotes, o si la garantía comprende bienes separados, los jueces podrán ordenar la enajenación en lotes, y cancelación parcial de la hipoteca, siempre que de ello no se siga lesión al acreedor. (texto segun ley 11.725.) Esta disposición en su origen no contemplaba contemplaba la pposibilidad osibilidad de afectación de una parte del total del inmueble. Cuando hubiera sido separado en lotes o fraccio fracciones nes o parcelas parcelas,, para que pudier pudieraa responde responderr por toda toda la la deuda. Era como llevar el principio de la indivisibilidad al extremo de perjudicar al deudor. Ya que sometía todo el inmueble, al remate o persecución que podía hacer el acreedor sobre el conjunto inmobiliario. La ley que que reformó reformó el artículo artículo,, la Nº 11.725, 11.725, vino vino a remediar remediar el régimen régimen tan estricto que originalmente originalmente traía el Código: Código: - Ahora, si un lote, o varios lotes, pueden pueden representar representar con su valor el total del monto adeudado. Si se presume presume que pueden lograr en venta o remate, remate, la tota totalid lidad ad de la deud deudaa que que const constitu ituyó yó en Hip Hipote oteca, ca, se lim limita itará rá la ejecución a sólo los lotes, fracciones fracciones o parcelas parcelas que sea necesario necesario rematar para saldar la deuda. deuda. - Los dos artículos siguientes vuelven a considerar la indivisibilidad de la gara garant ntia ia hi hipo pote teca cari ria. a. Volv Volvie iend ndoo sobr sobree los los dere derech chos os del del acre acreed edor or de perseg perseguir uir a todos todos los inm inmueb uebles les alcanza alcanzados dos por el gravam gravamen, en, o elegir elegir
alguno o algunos de ellos. Sin importar en manos de quien esté cada uno de los bienes bienes hipotecados: - Artículo Artículo 3113: El acreedor acreedor cuya hipotec hipotecaa comprenda comprenda varios varios inmuebles inmuebles podrá a su elección perseguirlos a todos simultáneamente o sólo a uno de ello ellos, s, au aunq nque ue hu hubi bier eren en pert perten enec ecid idoo o pasa pasado do al domi domini nioo de dife difere rent ntes es personas o existieren otras hipotecas. Ello no obstante, el juez podrá, por causa fundada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados. (texto segun ley 11.711.) - Artículo 3114: El acreedor cuya cuya hipoteca esté constituida constituida sobre dos o más inmuebles puede, aunque los encuentre en el dominio de diferentes terceros poseedores, perseguirlos a todos simultáneamente, o hacer ejecutar uno solo de ellos. 379- DE LA LA VOLUNTARIEDAD VOLUNTARIEDAD O FALTA DE OBLIGATORIEDAD OBLIGATORIEDAD Y luego luego está está el artí artícu culo lo que que refie refiere re a la volu volunt ntar arie ieda dad d o contractualidad del contrato de imposición del gravamen: - Artículo 3115: No hay otra hipoteca hipoteca que la convencional convencional constituida por el deudor de una obligación en la forma prescrita en este Título. 380- LAS CONDICIONES Y LOS PACTOS Y tambien consideramos los artículos que refieren a las condiciones o modo mo doss o térm términ inos os qu quee pu pued edan an alca alcanz nzar ar las las for forma mass y tiem tiempo poss de de constitución. Veamos los textos siguientes: - Artículo 3116: La hipoteca puede puede constituirse bajo cualquier condición, y desde un día cierto, o hasta un día cierto, o por una obligación condicional. Otorgada bajo condición suspensiva o desde día cierto, no tendrá valor sino desde desde que se cumpla la condición condición o desde desde que llega el día; pero cumplida cumplida la condición o llegado el día, será su fecha la misma en que se hubiese tomado razón de ella en el oficio de hipotecas. Si la hipoteca fuese por una obligación condicional, y la condición se cumpliese, tendrá un efecto retroactivo al día de la convención hipotecaria. -
Artículo 3117: El que hubiese enajenado enajenado un inmueble bajo una condición condición reso resolu luto tori ria, a, o bajo bajo un pact pactoo comi comiso sori rio, o, expr expres esoo o táci tácito to,, no pu pued edee hipotecarlo antes del cumplimiento de la condición resolutoria.
Sabemos Sabemos que la condición condición resolutori resolutoriaa es la que subordina subordina la existencia existencia de una obligación, obligación, a la ocurrencia de un un hecho. Que, de producirse, deja sin efecto el negocio o la obligación. La condició condición n suspens suspensiva iva es es en cambio cambio la que no genera la existencia existencia de un un negocio negocio o de una obligación obligación hasta que se cumpla cumpla el hecho que la mantiene, mantiene,
hasta que ocurra, de una manera simplemente posible, futura o potencial. El pacto pacto comisorio comisorio en cambio cambio es la condic condición ión que genera en cada uno de los los contratantes el derecho de dejar sin efecto un contrato si el otro no cumple cumple con sus respectivas obligaciones. En todos todos los los casos casos se cumple cumple el princ principi ipio o de que nadie nadie puede puede trasmi trasmitir tir un derecho derecho mejor mejor o más amplio amplio o más más consistente consistente que el derecho derecho que que él mismo tenía. Si lo que tenía era un derecho derecho sujeto a condición condición o a pacto comisorio, comisorio, o a una posibilid posibilidad ad de de rescisión rescisión o resolución, resolución, la hipote hipoteca ca que que pueda constituir constituir estará estará some sometid tidaa a las mismas mismas condic condicion iones es o pactos pactos pre existe existente ntes. s. Así lo determina expresamente nuestro Código Civil:
- Artículo Artículo 3125: El que no tiene sobre sobre un inmueble más más que un derecho derecho sujeto a una condición, rescisión o resolución, no puede constituir hipotecas sino sometidas a las mismas condiciones, aunque así no se exprese.
