Libro

INTRODUCCION

Los vertiginosos cambios que se han presentado en el sector Inmobiliario, especialmente en la actividad Valuatoria, como resultado del desbarajuste del modelo económico imperante ,han obligado a un reacomodamiento de las fuerzas económicas que mueven todo el aparato productivo,

y siendo el Sector

Inmobiliario uno de sus pilares fundamentales, es obvio, que no puede ser ajeno a esos cambios. La expedición de nuevas normas que regulan la actividad Valuatoria, la creación del

REGISTRO

NACIONAL

DE

AVALUADORES,

controlado

por

la

Superintendencia de Sociedades, La aprobación de la Ley de Ordenamiento Territorial y el Impuesto de Plusvalía entre otros,

obligan a una continua

investigación por parte de los profesionales valuadores, para que el resultado de su trabajo sea una poderosa herramienta al momento de tomar decisiones inmobiliarias. El presente trabajo recopila las experiencias profesionales del autor, presentadas en forma clara y precisa, con ejemplos prácticos en la mayoría de los casos. Las propuestas metodológicas nuevas, planteadas en el desarrollo de los diferentes capítulos, tienden a llenar vacíos existentes, como en el caso del avalúo de Zonas Comunales Construidas y sin Construir, Zonas Comunales de Uso Exclusivo, En la Propuesta del POTENCIAL DE DESARROLLO, se hace evidente su aplicación ya que las ciudades como forma planificada de expandirse y crecer, solo pueden hacerlo en altura. La metodología sugerida para Cultivos, es muy práctica, pues es valida para cultivos Permanentes y Transitorios. El trabajo de Avalúos Masivos ha probado su valía en todo el territorio nacional, en trabajos tan importantes como la Conexión Vial Aburra-Río Cauca en Antioquia (alrededor de 25.000 avalúos), Ampliación de la Vía Batallón-Puente la Libertad en Manizales (12.000 avalúos

aproximadamente) y en la Vía Buganvilles - Las Palmas (7000 avalúos aproximadamente). Las variaciones planteadas en Avalúos Industriales y las propuestas hechas para Good Will y Valor en Marcha, difieren sustancialmente de lo propuesto por el Ingeniero brasileño Pellegrini, hace algunos años, la presentación simultanea de ambas opciones metodológicas, permitirá

al lector

tomar sus propias conclusiones. Como un aporte adicional a la actividad valuatoria, al final del libro se ha incluido un Glosario de términos, que a juicio del autor, deben ser conocidos por todos los avaluadores, ya que esos vocablos, hacen parte del bagaje cultural de aquellos dedicados a realizar Avalúos, en forma profesional. El lector debe interiorizar que emitir juicios u opiniones de valor sustentables, es una de las disciplinas más complejas, que lleva implícita una enorme responsabilidad y compromiso ético y profesional, lo cual obliga a poseer un vasto conocimiento multidisciplinario, pero también constituye uno de los mundos del saber, más interesantes y apasionantes. Finalmente, se recomienda analizar la disponibilidad de información antes de tomar una decisión sobre la aplicación

de una Metodología Valuatoria

determinada. Las propuestas metodológicas aquí planteadas, pueden o no ser aplicadas por el lector. Los posibles errores cometidos en la presentación de las distintas metodologías solo son imputables al autor y en

ningún caso

comprometen a nadie más. EL AUTOR.

GENERALIDADES

Los términos valor, precio y costo, siempre han estado sujetos a diferentes interpretaciones, y en no pocos casos, se han confundido sus significados, por lo que es conveniente precisar cada uno de ellos. De manera sucinta, se pueden definir:

Precio. Es la cantidad, generalmente en moneda, pagada por un comprador a un vendedor, por un determinado bien o servicio.

Costo. Óptica del Consumidor/Comprador: Es el precio pagado, más todos los otros gastos en que incurre un comprador, en la adquisición de un determinado bien o servicio, en otras palabras, todo lo que pago por la adquisición de la nueva propiedad. Óptica del Productor/Vendedor: Es la cantidad total, expresada en moneda, que un vendedor ha invertido para la producción de un determinado bien o servicio, sin adicionarle aún su margen de ganancia, o comercialización.

Valor Es un término subjetivo usado en teoría económica para indicar la importancia que el hombre le concede a un bien o a un servicio. Depende de muchos factores, y por ello, se habla de: valor sentimental, valor histórico, valor de mercado, valor contable, valor expropiatorio, valor para fines sucesoriales, fiscales o de registros, valor intangible, plusvalía, justiprecios, etc.

Según el gran diccionario enciclopédico visual (editado por Zamora). Valor Es “Lo que vale una persona o cosa”, según el Diccionario Pequeño Larousse Ilustrado,

son sinónimos de valor: importancia, precio y por precio según el mismo Diccionario, se entiende el valor en que se estima algo.

Nota: Usualmente se consideran sinónimos precio y valor. El precio es un hecho real, el valor es una estimación de lo que el precio debería ser.

Valor de Mercado. Existiendo un bien, un servicio, o una propiedad, el valor de mercado, es el valor máximo posible, expresado en moneda, que un vendedor que esta realmente interesado y deseoso de vender y sin estar forzado a hacerlo, puede obtener de un comprador, también interesado y deseoso de comprar, teniendo ambas partes pleno conocimiento de las condiciones de compra-venta, y de la utilidad de la propiedad sujeta a negociación.

1.

CLASES DE VALOR

Por valor se entiende, en términos generales, el grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite.

En términos económicos, no todos los bienes son deseables en igual grado y el orden de preferencia que se establece entre ellos, origina el valor, que es la resultante de una apreciación comparativa entre 2 o más bienes.

1.1.

Elementos del Valor

1.1.1.

La Necesidad: Para que halla valor, se requiere en primer termino, que

exista una necesidad, individual o colectiva, real o imaginaria, pues de otro modo, no se explicaría que el sujeto se esforzase en procurar medios con que satisfacerla.

1.1.2.

La Utilidad: El bien de que se trata debe ser útil, es decir, capaz de

satisfacer alguna necesidad.

1.1.3.

El Costo: Es preciso que el bien tenga un costo, es decir, que en su

obtención deba gastarse tiempo, esfuerzo o dinero, pues si puede disponerse de él libremente, desaparece todo interés en la apreciación comparativa.

1.1.4.

El Conocimiento de La Utilidad: La utilidad se basa en la creencia,

fundada o no, que el individuo tiene acerca de que un bien es apto para satisfacer una determinada necesidad.

1.2.

Concepciones Del Valor.

En el mercado existen diferentes concepciones de valor: Valor de Cambio y Valor de Uso.

1.2.1.

Valor de Cambio.

Es la relación existente entre dos bienes susceptibles de ser cambiados. El valor de cambio no existe si el bien no posee utilidad, pues nadie cambiaría una cosa útil, por otra que carece de utilidad.

En términos de Avalúo, el Valor de Cambio, es la cantidad de dinero que se obtendría por un bien (Mueble o Inmueble, Tangible o Intangible), si se fuese a vender en un mercado abierto, siempre y cuando exista demanda por el bien ofrecido.

El valor determinado en el Avalúo, es el precio por el cual se efectuaría una operación de compraventa en un mercado abierto, entre personas conocedoras de valores de la Propiedad Raíz, en condiciones similares y en que ninguna de las partes tenga ventaja sobre la otra, obrando ambas libres de toda necesidad y urgencia, dentro de un equilibrio de oferta y demanda.

Es claro, que en esta definición de valor de cambio en términos de la Actividad Valuatoria, se integran perfectamente la necesidad, la utilidad, el costo y el conocimiento de la utilidad.

1.2.2. Valor de Uso. El Valor de Uso se identifica con la utilidad, es subjetivo e Individual, es el valor que el hombre confiere a las cosas de acuerdo con lo que para él significan y que el Individuo aisladamente le atribuye. En términos Valuatorios, el Valor de Uso, se aplica a bienes inmuebles con usos especiales individuales y de utilidad particular. Mide el valor en razón del uso específico al que se destina la propiedad, se aplica especialmente en Avalúos Industriales.

Nota: Pese a que todavía no se habla en términos reales de los procesos valuatorios, es pertinente aclarar que en la fijación de valores, objetivo final del avaluó, no se cuantifican valores sentimentales, pues ello es imposible

1.2.3. Similitud de Valores. El valor de Uso puede ser igual al valor de Cambio, en situaciones especiales como: •

La propiedad está satisfaciendo una demanda económica para el servicio que presta (Por ejemplo los parques cementerios).

•

Se cuenta con una administración eficiente.

•

No es viable cambiar la destinación del inmueble (Todo cambio de uso esta sujeto a la normatividad vigente).

•

El uso del predio continuará constante en el tiempo (Es poco probable por ejemplo, que un parque cementerio cambie su destinación en el tiempo).

Un ejemplo claro de situaciones en las cuales se pueda observar la diferencia entre Valor de Cambio y Valor de Uso, es el siguiente:

Un terreno

con numerosas corrientes de agua tiene valor diferente

para un

Urbanizador y para una Empresa productora de alcoholes, mientras que para el urbanizador, las corrientes de agua tienen un valor mínimo, pues impiden el desarrollo arquitectónico total del predio, para la Empresa productora de alcoholes, esas mismas corrientes de agua, tienen un altísimo valor, pues abaratan el proceso productivo de alcoholes.

1.3

Escuelas Valuatorias.

Existen en el mercado dos Escuelas valuatorias: La Escuela Polivalente y la Monovalente.

1.3.1. Polivalente. Considera que el valor del bien ésta predeterminado por el uso específico que se dará a la información Valuatoria, es decir, el fin determina el precio, si el inmueble se va a vender tiene un precio, si el inmueble se va a donar tiene otro precio, si el inmueble se va a rematar tiene otro precio.

Esta teoría no parece lógica, pues el bien motivo del avalúo, no ha sufrido ningún cambio en sus características físicas y su valor es independiente de la finalidad del proceso valuatorio, pues si se aceptare la validez de ese aserto, se subjetivisaria mucho mas la actividad valuatoria, y el avaluador debería entonces preguntarse, si el valor de los bienes es función directa de la probable utilidad del informe valuatorio, situación a todas luces carente de sustento técnico, adicionalmente tendría también incidencia en la fijación de precios situaciones tales como ¿Quién contrata los servicios valúa torios, un hombre o una mujer? ¿Si es una mujer, es joven o mayor? ¿Es fea o bonita? ¿Robusta o delgada?.

1.3.2

Monovalente.

Considera acertadamente, que el bien solo posee un valor, independientemente de la finalidad y/o requerimiento del trabajo valuatorio.

1.4

Principios Generales en la Valoración de Bienes

El conocimiento de todos los factores que contribuyen a generar el valor de un bien, es indispensable para determinar el justo precio de ese bien. Los principios básicos de valor están Interrelacionados, y su relativa importancia, varia dependiendo de las condiciones locales particulares.

Estos principios pueden

definirse así:

1.4.1. Principio de Anticipación. El valor es fijado en atención a los beneficios futuros o ingresos futuros derivados de una propiedad, entendiendo que una entidad o persona física, están dispuestos a pagar por un bien un monto anticipado, equivalente a los beneficios futuros que recibirá por el uso y disfrute de dicho bien, esto es, el avaluador deberá conocer qué ha ocurrido en el pasado y estimará que ocurrirá en el futuro y cuáles son las repercusiones posibles de obtener. Debe tomar en cuenta, por ejemplo, los ingresos pasados, el estatus o decadencia de la ciudad y del vecindario, y los precios a los cuales están siendo vendidas o rentadas propiedades similares, para estimar sus posibles beneficios futuros.

1.4.2. Principio de Cambio. Según este principio, el valor de mercado nunca es constante. Está sujeto tanto al efecto de las fuerzas externas a la propiedad, como a las fuerzas internas. Las primeras son las fuerzas económicas, sociales, gubernamentales, entre otras; las fuerzas internas se refieren a la depreciación, conservación, mejoras, uso de suelo, tamaño, forma, etc., por lo mismo, se establece que el valor de mercado estimado, es válido únicamente para el día en que se lleva a efecto la valuación.

1.4.3. Principio de Competencia. De este principio se deriva que donde hay ganancias sustanciales, se crea la competencia, pero las ganancias excesivas dan lugar a una competencia dañina, disminuyendo las utilidades.

1.4.4. Principio de Conformidad. Es el valor máximo de un inmueble; se logra cuando en el sector está presente un grado razonable de homogeneidad social y económica, y el sujeto tiene características concordantes con ese grado.

1.4.5. Principio de Contribución. Plantea que el valor de un agente de producción, que suele ser un componente de una propiedad, depende de la medida en que contribuya al valor total de la propiedad.

El principio de contribución se interrelaciona con los principios de equilibrio y de productividad excedente.

1.4.6. Principio de Crecimiento, Equilibrio y Decline. Son los efectos del deterioro físico ordinario y de la demanda de mercado, dictan que toda propiedad pasa por tres etapas: Crecimiento: cuando se están construyendo mejoras y la demanda aumenta. Equilibrio: cuando el sector está prácticamente saturado y las propiedades parecen sufrir pocos cambios. Declinación: cuando las propiedades requieren cada vez mayor mantenimiento, en tanto que la demanda por ellas disminuye. A la declinación generalmente sigue un renacimiento.

1.4.7. Principio de Equilibrio. Este principio señala que los agentes de producción (trabajo, coordinación, capital y tierra) están estrechamente relacionados con los principios de contribución y de productividad excedente, con los cuales deberán mantener un sano equilibrio económico.

1.4.8. Principio de Mayor y Mejor Uso.

El mayor y mejor uso para un bien, es aquel que siendo físicamente posible, legalmente permitido y económicamente viable, resulta en el mayor valor del bien que se está valuando.

1.4.9. Principio de Oferta y Demanda. Consiste en la interacción de las fuerzas de la oferta y la demanda, y está determinado por los siguientes fenómenos: El aumento de población con poder adquisitivo en una zona, incrementará la demanda, y el incremento en el costo del dinero, reducirá la demanda o viceversa

1.4.10. Principio de Homogeneidad o Conformidad. Establece que el valor de mercado llega a su máximo desarrollo, en los lugares en que se logra un grado razonable de homogeneidad económica y social, como por ejemplo, en zonas comerciales, cuyos usuarios tienen un promedio homogéneo de actividades, nivel de ingresos, educación, actitudes.

1.4.11. Principio de Productividad Excedente. La productividad excedente, es el ingreso neto que queda después de haber deducido los Costos de los agentes de producción, como son el trabajo, la administración y el capital. Entonces, el ingreso que se obtiene por la tierra, es productividad excedente.

1.4.12. Principio de Períodos Crecientes y Declinantes. Son las condiciones utilizadas en la práctica valuatoria. Se basa en las siguientes etapas de un bien inmueble: integración, equilibrio, desintegración y renovación.

1.4.13. Principio de Progresión Y Regresión. La Progresión es el fenómeno por el que el valor de un objeto, es asociado con objetos del mismo tipo, pero mejores. En el caso específico de inmuebles, podemos ejemplificar este principio, con un edificio que tuviera un valor medio de $20 millones, y se encontrara entre edificios que valen $50 millones La progresión

consiste en la manera en que se beneficia el valor del primer edificio, al estar asociada con los más costosos.

La Regresión en cambio, se presenta cuando hay una propiedad de determinado, valor, que podría ser, por ejemplo, $50 millones, dentro de un corredor con una clasificación menor, o sea, en una avenida donde los edificios valen menos; así, la regresión se manifiesta en la disminución del valor del edificio de mayor calidad. El principio de progresión y de regresión está interrelacionado con el principio de homogeneidad o conformidad.

1.4.14. Principio de Sustitución. Es una teoría económica que dice que un comprador prudente no pagaría más por el bien, que el costo de adquirir un substituto igual o semejante. El más probable costo de adquisición de la mejor alternativa, sea de un sustituto o una réplica, tiende a establecer el Valor Justo de Mercado.

1.4.15. Principio de Uso Consistente. Es una teoría económica, que sostiene que un bien inmueble en transición a otro uso, o analizándolo bajo el concepto de mayor y mejor uso, no deberá avaluarse considerando un uso para la tierra, y otro distinto para las mejoras o construcciones, sino un mismo uso para ambos.

1.5. Herramientas y Conocimientos Básicos Del Avaluador.

La Actividad Valuatoria es una ciencia Multidisciplinaria, que implica algunas veces formación de Equipos de trabajo, compuestos por Ingenieros,

Arquitectos,

Topógrafos,

Agrónomos,

Abogados,

Economistas,

Analistas

Financieros,

Contadores, Dibujantes, Agentes y Corredores Inmobiliarios, con cuyos aportes y conceptos, se determina el valor probable de un bien, en un tiempo prudencial y en condiciones de Mercado Abierto.

Cuando por los costos que implica reunir un buen equipo de trabajo, ello es imposible, el Avaluador debe conocer una serie de elementos que le permitan visualizar en una forma integral, la determinación del valor del bien motivo del Avalúo. •

Conocimiento de Plan de Desarrollo y del Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio donde se trabaja, pues ellos marcan las pautas que regirán el futuro desarrollo de la ciudad, los usos del suelo, las zonas Suburbanas, tendencias

de

crecimiento,

ampliaciones

del

Perímetro

Urbano,

disponibilidad de servicios y ampliación de la infraestructura vial, entre otros aspectos. •

Acuerdos de Usos del Suelo, para conocer el potencial de desarrollo que el inmueble posee, según su destinación y posibilidades de explotación económica, los usos permitidos, complementarios y/o restringidos que el bien tuviere o pudiese llegar a tener.

•

El Código de Construcciones y Urbanismo, para determinar Índices de Ocupación, Índices de Construcción, Tipo de Aislamientos, Alturas Mínimas y Máximas permitidas, Retrocesos, Voladizos, etc.

•

Conocimiento e Interpretación de Planos Prediales, Topográficos y arquitectónicos, Estructurales, Hidráulicos y Eléctricos, para conocer ubicaciones, alinderamientos, Topografía, diseño y distribución de Áreas. Los planos prediales se refieren a las manzanas catastrales, que son representaciones planimétricas del terreno, sobre las cuales se señalizan los predios que componen la citada manzana. Los planos topográficos son aquellos que relacionan áreas (planimetría) y alturas (altimetría), las cuales se analizan según la

disposición de las

curvas de nivel. En la medida en que las curvas estén más o menos unidas, indican un terreno plano o escarpado. Los planos arquitectónicos determinan la ubicación del predio de acuerdo al barrio o zona, en ellos se ubican las plantas (espacios determinados por paredes), cortes (transversal y longitudinales, con el fin de aclarar los detalles de altura) cimentación (constituyen el sustento real de la

estructura), fachadas (Imagen exterior del inmueble), cubierta (establece el tipo y los detalles del tejado). Planos estructurales, relacionan el sistema que se utiliza para sostener y mantener la edificación en pie, se caracterizan por que contienen vigas, columnas, placas, escaleras y todos sus detalles. Planos hidráulicos y sanitarios, muestran los sistemas de conducción de agua potable y los desagües de aguas sucias. Planos eléctricos, detallan el sistema eléctrico del inmueble, en algunos casos también relacionan los sistemas de telefonía, citofonía y antenas de televisión. •

Sistemas de Construcción, que le permitan calificar por lo menos tipo de cimentaciones, cubiertas, fachadas, pisos, mampostería, cocina y baños, materiales, estado de conservación, instalaciones eléctricas e hidráulicas, carpintería, acabados y algunas especificaciones técnicas.

•

Conceptos Financieras, Devaluación,

elementales entre los

de

Ingeniería

cuales

Actualizaciones,

Económica

y

Matemáticas

se puede contar Interés, Capitalizaciones,

Índices

de

Inflación, Precios,

Sistemas de Financiación y Tasas de Interés. •

Elementos Estadísticos, que permitan calcular tendencias históricas del comportamiento de los precios de la tierra, de un sector especifico de la ciudad, interpretar los resultados de las investigaciones económicas realizadas en la zona de ubicación del bien motivo del avaluó, y que permitan la aplicación de Medidas de Tendencia Central tales como la Moda, la Mediana, la Media Aritmética, la Media Geométrica y la Desviación Estándar.

•

Conocimientos de

Vías y Topografía (planimetría y altimetría) para

relacionar distancias y relieves del plano al terreno, definición de linderos, forma del lote, de las vías es necesario conocer su tipo y especificaciones, las posibilidades de ampliación y prolongación, plan vial al que pertenece. •

Elementos

básicos

de

Fotointerpretación,

pues

de

la

adecuada

interpretación de fotografías aéreas, se pueden obtener datos sobre

construcciones, linderos, infraestructura vial y de servicios, tendido de redes eléctricas, centros de atracción económica, etc. •

Principios de Economía: Pues el conocimiento del esquema económico imperante, permite interpretar adecuadamente las leyes de oferta y demanda de bienes, en el momento en que se realiza el avalúo.

•

Catastro, ya que este es el inventario de bienes inmuebles pertenecientes al estado y a los particulares, adicionalmente permite obtener y analizar tendencias de precios en las zonas Geoeconómicas, definidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi y los catastros independientes.

•

Técnicas de investigación, ya que la recolección de los datos de investigaciones directas e indirectas, son fuente de acopio de innumerables datos.

•

Tramites de Notariado y Registro, indispensables para la correcta interpretación de la información obtenida en las horas de protocolo y necesarios para una adecuada asesoría integral.

1.6. Consideraciones Valuatorias.

Los valores comúnmente utilizados, en la valoración de inmuebles, son:

1.6.1. Valor Comercial o de Mercado. Es el precio más probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo, entre un comprador y un vendedor, actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión. Se considera que el valor comercial representa el precio justo para la operación entre el comprador y el vendedor. Es el resultado del análisis de hasta tres parámetros valuatorios: valor físico o neto de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de rentas (enfoque de los ingresos) y valor comparativo de mercado.

1.6.2. Valor Físico. Valor que tiene un bien a la fecha del avalúo, y se determina a partir del costo de reposición a nuevo, disminuyéndole los efectos debidos a la vetustez, respecto de su vida útil total, al estado de conservación, al grado de obsolescencia y a otros elementos de depreciación.

1.6.3. Valor de Capitalización. Es el monto que se requiere para generar rendimientos financieros iguales, a las utilidades que producen las rentas de un bien, en similares condiciones de riesgo. Es decir, se estima el valor de una propiedad, dividiendo los ingresos netos anuales de operación, que produce la misma, entre la tasa de capitalización adecuada.

1.6.4. Valor Comparativo de Mercado. Es el resultado homologado de una investigación de mercado de valores de bienes comparables al del estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente, activo, amplio, sano, abierto y bien informado, donde imperan condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda.

1.6.5. Valor de Negocio en Marcha. Es el valor de una empresa como un todo, sujeto a la utilidad o servicio potencial adecuado de la empresa, con todos sus activos y pasivos, plusvalía y potencialidades, tangibles e intangibles

1.6.6. Valor de los Intangibles. Es el valor determinado en el Enfoque de Ingresos, como negocio en marcha, adicional al valor de los activos tangibles. Depende de activos intangibles tales como: marcas, prestigio, patentes y derechos, entre otros.

1.6.7. Valor Presente.

Es el valor en el presente, que se obtiene de descontar los flujos de efectivo periódicos futuros, por la aplicación de la tasa de descuento o de rentabilidad ofrecida por las alternativas de inversión comparables, que también puede ser el costo del capital.

1.7. Aspectos Técnicos.

1.7.1. De los Enfoques Valuatorios. En la mayoría de los avalúos, es factible la aplicación de cuando menos Dos, de los tres enfoques comúnmente aceptados en la práctica Valuatoria, es decir, el Comparativo de Mercado, el de Costos y el de Ingresos.

Con el análisis y ponderación de los indicadores de valor obtenidos con cada enfoque, el avaluador puede estimar el Valor Comercial. No obstante, es en función del Uso y del Propósito del bien a avaluar, la mayor pertinencia para la aplicación de todos o alguno(s) de ellos.

1.7.1.1. Enfoque Comparativo de Mercado. Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de bienes comparables al bien pora valuar, tratando de conocer los valores de operaciones cerradas, analizando la oferta y la demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de compra para dicho bien. Se basa igualmente, en los principios de Sustitución, y de la Oferta y de la Demanda.

1.7.1.2. Enfoque de Costos. Se basa en la estimación del costo de reproducción o de reposición de un bien igual, o de características semejantes al bien analizado a la fecha del avalúo; al resultado de esta estimación se le denomina Valor de Reposición a

Nuevo

(V.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará negativamente, por los

diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso, y así se obtiene el Valor Físico, también llamado Valor Neto de Reposición. (V.N.R.). Se fundamenta en la teoría económica del Principio de Sustitución. En el caso de inmuebles, es un método mixto, debido a que adiciona el valor de mercado del terreno, con los costos de reposición o reproducción de las mejoras, como son: construcciones, instalaciones especiales, obras complementarias y elementos accesorios.

Establece que el valor de un bien, es comparable al costo de reposición o reproducción de uno igualmente deseable, y con utilidad o funcionalidad semejante, a aquél que se avalúa, considerando todas aquellas condiciones que pueden influir en el valor de cada uno de los bienes.

1.7.1.3. Enfoque de Ingresos. Este enfoque, basado en el Principio de Anticipación, se aplica a los bienes susceptibles de una explotación económica, y cuyas expectativas de ingresos, previsiblemente proporcionarán en el futuro, el valor del bien. Asimismo considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien por avaluar, y es generalmente medido a través de la capitalización de los ingresos. El valor que se obtiene, por ejemplo, al aplicar la capitalización directa del monto de una renta, se le denomina generalmente, como Valor de Capitalización de Rentas (tratándose de inmuebles).

1.7.2. Valor de Capitalización. Es la cantidad que se requiere para generar rendimientos financieros iguales, a las utilidades (renta neta después de deducciones) que produce la renta de un bien, en similares condiciones de riesgo. Es decir, se estima el valor de una propiedad dividiendo los ingresos netos anuales de operación, que produce la misma, entre la tasa de capitalización adecuada.

1.7.3. Enfoque del Valor Residual.

Es el que resulta del análisis de los beneficios y de los costos de un inversionista, que adquiere un bien inmueble, para desarrollar en él, un proyecto de aprovechamiento del mismo, de acuerdo con las características físicas del terreno, del uso del suelo permitido y de la viabilidad técnica, jurídica, social, económica y financiera del proyecto.

1.7.4. Enfoque del Flujo de Efectivo Descontado (FED). Es el procedimiento usado para calcular el valor presente, o los beneficios de un flujo de efectivo, a futuro. Las aplicaciones más usadas del análisis FED son: la tasa interna de retorno (TIR) y el valor presente neto (VPN). Ambas son técnicas usadas para la evaluación económica de proyectos de inversión.

1.7.5. Elaboración del Documento Valuatorio. La preparación del informe escrito es un aspecto esencial de avaluó; de nada sirve hacer una buena inspección de campo y una buena investigación de valores, si lo que se plasma en el documento, carece de suficientes elementos técnicos y que estos sean justificantes de la apreciación; es decir, este informe debe incluir todos los aspectos incidentes en la determinación del valor, tanto de la zona, como del inmueble en sí.

Debe ser redactado en una forma descriptiva, clara, simple y ordenada, dado que va dirigido a servidores públicos, o personas que no necesariamente conocen de la técnica de avalúos, de tal manera, que su lectura presente una idea cabal de lo que se está avaluando. Por minuciosa que haya sido la labor de campo y de oficina, perderá relevancia, si el avaluador no alcanza a transmitir sus impresiones y juicios en un informe exacto, lógico y convincente.

La extensión y las características del informe dependerán, naturalmente, de la clase e importancia del bien a avaluar.

Al formular el informe, el avaluador debe ser conciso, evitando aspectos sin importancia y situaciones contradictorias, pero sin convertirse en fuente de retórica, su sintaxis debe ser correcta, y conviene evitar tecnicismos de dominio del avaluador, y en todo caso, presentar una explicación breve de los términos técnicos empleados.

SUELOS

2. ¿QUE SE ENTIENDE POR SUELO?
Por suelo se entiende la superficie de la tierra.
Terreno en que viven o pueden vivir las plantas.
Superficie artificial que se hace para que el piso esté sólido y llano.
Piso de un cuarto o vivienda.
Terreno edificable.
Territorio de una nación.
El suelo es la base de la producción agropecuaria, constituye el sustrato donde se asientan construcciones y vías. Dada la multiplicidad de funciones que cumple el suelo, es difícil construir una definición de suelo que se adapte a todos los puntos de vista. Las primeras definiciones de suelo, hacían énfasis en su utilidad para las actividades agropecuarias,

aunque

paulatinamente,

fueron

incorporando

conceptos

concernientes a su función como parte de la naturaleza. El suelo se conceptúa como un cuerpo natural, con un desarrollo constante en espacio y tiempo, situado en la corteza terrestre, constituido por una fase líquida (solución del suelo), una gaseosa y una sólida (materiales minerales y orgánicos); que sustenta vegetación y que se forma por la interacción continua y simultánea del material a partir del cual se origina, del clima imperante, del tipo de vegetación (incluida la fauna) propia de la región y las condiciones particulares del relieve. Las definiciones más actualizadas adoptan una visión más general, consideran al suelo como “un sistema complejo, polifuncional, abierto, polifacético y estructural desarrollado en la superficie de la litosfera”. El Suelo, es también, la capa más superficial de la corteza terrestre, que resulta de la descomposición de las rocas, por los cambios bruscos de temperatura y por la acción del agua, del viento y de los seres vivos.

El proceso mediante el cual los fragmentos de roca se hacen cada vez más pequeños, se disuelven o van a formar nuevos compuestos, se conoce con el nombre de meteorización. Los productos rocosos de la meteorización se mezclan con el aire, agua y restos orgánicos provenientes de plantas y animales para formar suelos. Luego el suelo puede ser considerado como el producto de la interacción entre la litosfera, la atmósfera, la hidrosfera y la biosfera. Este proceso tarda muchos años, razón por la cual los suelos son considerados recursos naturales no renovables. En el suelo se desarrolla gran parte de la vida terrestre, en él crece una gran cantidad de plantas, y viven muchos animales. 2.1. Componentes del Suelo Se pueden clasificar en inorgánicos, como la arena, la arcilla, el agua y el aire; y orgánicos, como los restos de plantas y animales. Uno de los componentes orgánicos de los suelos es el humus. El humus se encuentra en las capas superiores de los suelos y constituye el producto final de la descomposición de los restos de plantas y animales, junto con algunos minerales; tiene un color de amarillento a negro, y confiere un alto grado de fertilidad a los suelos 2.2. Fases del Suelo. 2.2.1. Fase Sólida: Comprende, principalmente, los minerales formados por compuestos relacionados con la litosfera, como sílice o arena, arcilla o greda y cal. También incluye el humus. 2.2.2. Fase Líquida: Comprende el agua de la hidrosfera, que se filtra por entre las partículas del suelo. 2.2.3. Fase Gaseosa: Tiene una composición similar a la del aire que respiramos, aunque con mayor proporción de dióxido de carbono ). Además, presenta un contenido muy alto de vapor de agua. Cuando el suelo es muy húmedo, los espacios de aire disminuyen, al llenarse de agua.

2.3. Propiedades y Textura de los Suelos Entre las propiedades de los suelos se encuentran: El color, distribución del tamaño de las partículas, consistencia, textura, estructura, porosidad, humedad, densidad, PH, materia orgánica, capacidad de intercambio iónico, sales solubles y óxidos. Las propiedades físicas de los suelos, dependen de la composición mineralógica, de la forma y del tamaño de las partículas que lo forman y del ambiente que los rodea. El tamaño, la forma y la composición química de las partículas, determinan la permeabilidad, la capilaridad, la cohesión y otras propiedades resultantes de la combinación de todos los integrantes del suelo. Otra propiedad física de los suelos que hay que considerar, es la temperatura, que tiene como fuente principal la irradiación solar. Las propiedades físicas permiten conocer mejor las actividades agrícolas fundamentales como el laboreo, la fertilización, el drenaje, la irrigación, la conservación de suelos y agua, así como, el manejo adecuado de los residuos cosechas. Tanto las propiedades físicas como las químicas, biológicas y mineralógicas determinan, entre otras, la productividad de los suelos. 2.3.1. Clases de Textura de los Suelos. La textura general de un suelo depende de las proporciones de partículas de distintos tamaños que lo constituyen. Las partículas del suelo se clasifican como arena, limo y arcilla. Las partículas de arena tienen diámetros entre 2 y 0,05 m.m, las de limo entre 0,05 y 0,002 m.m, y las de arcilla son menores de 0,002 m.m. En general, las partículas de arena pueden verse con facilidad y son rugosas al tacto. Las partículas de limo apenas se ven sin la ayuda de un microscopio y parecen harina cuando se tocan. Las partículas de arcilla son invisibles si no se utilizan instrumentos y forman una masa viscosa cuando se mojan. Textura: Es la cantidad relativa expresada en % de arena, %de limo y % de arcilla contenida en una porción de suelo.- Este término se refiere a las diferentes

proporciones de separados en la fracción mineral del suelo, denominándose de la siguiente manera: Arenas: si sus tamaños son de 2.00 a 0.05mm de diámetro. Limos: si sus tamaños son de 0.05 a 0.002mm de diámetro. Arcillas: Si sus tamaños son menores de 0.002mm de diámetro. De acuerdo con el separado que domine en el suelo, éste recibe un nombre especial; así como por ejemplo si domina la arena, el suelo se denomina arenoso o liviano; si domina la arcilla se denomina arcilloso; si denomina el limo se denomina limoso, si hay una mezcla adecuada de los tres separados se le domina franco o mediano. Para determinar el % de arena, limo y arcilla se utilizo un cilindro de 1000cc y se le aplicó 40grs de la muestra pero esto puede variar de acuerdo con la ley de STOKES que dice o establece, que las partículas que recorre se diferencian de la siguiente manera: a. Todas las arenas sedimentadas, se utiliza un hidrómetro para determinar la densidad, la cual mide desde cero a 60gr por litro. Para saber la concentración en un litro de agua, se toma un hidrómetro con agua pura mide cero grados, y se le aplico partículas de arena y siguió midiendo cero grados; pero se puede medir en el momento que las partículas se encuentran en suspensión. b. Todos los limos sedimentados en 120 minutos (2 horas) otra vez se midió con el hidrómetro e indicó la temperatura y se detectó el % arcilla y limo. La separación de las partículas de mayor tamaño, es un proceso que se puede realizar directamente utilizando una serie de tamices, el problema se presenta en la terminación de las partículas más finas (limo y arcilla). Para ello, se utiliza el método de sed8imentación basado en la ley de STOKES, que dice " que la velocidad de caída de las partículas esféricas en un medio fluido es proporcional al cuadrado del radio de dichas partículas

Los suelos muestran gran variedad de aspectos, fertilidad y características químicas en función de los materiales minerales y orgánicos que lo forman. El color es uno de los criterios más simples para calificar las variedades de suelo. La regla general, aunque con excepciones, es que los suelos oscuros son más fértiles que los claros. La oscuridad suele ser resultado de la presencia de grandes cantidades de humus. A veces, sin embargo, los suelos oscuros o negros, deben su tono a la materia mineral o a humedad excesiva; en estos casos, el color oscuro no es un indicador de fertilidad. Los suelos rojos o castaño-rojizos suelen contener una gran proporción de óxidos de hierro (derivado de las rocas primigenias) que no han sido sometidos a humedad excesiva. Por tanto, el color rojo es, en general, un indicio de que el suelo está bien drenado, no es húmedo en exceso y es fértil. Los suelos amarillos o amarillentos tienen escasa fertilidad. Deben su color a óxidos de hierro que han reaccionado con agua y son de este modo señal de un terreno mal drenado. Los suelos grisáceos pueden tener deficiencias de hierro u oxígeno, o un exceso de sales alcalinas, como carbonato de calcio.

2.4.

Clases De Suelos

La Ley 388 de Julio 18 de 1997 (Ley de Ordenamiento Territorial) clasifica el suelo en:

2.4.1. Suelo Urbano. Constituye el suelo limitado por el perímetro urbano, definido mediante acuerdo municipal, las áreas del territorio Distrital o Municipal destinadas a usos urbanos por el Plan de Ordenamiento, que cuenten con infraestructura vial y redes primarias de energía, acueducto y alcantarillado, posibilitándose su urbanización y

edificación, según sea el caso.

Podrán pertenecer a esta categoría aquellas

zonas con procesos de urbanización incompletos, comprendidos en áreas consolidadas con edificaciones, que se definan como áreas de Mejoramiento Integral en los Planes de Ordenamiento Territorial.

Las áreas que conforman el suelo urbano serán delimitadas por perímetros y podrán incluir los centros poblados de los corregimientos. En ningún caso, el perímetro urbano podrá ser mayor que el denominado perímetro de servicios públicos o sanitarios. Además, el perímetro urbano se delimitó siguiendo elementos físicos factibles de localizar y de reconocer en campo, como son las vías, cuerpos de agua, topografía natural del terreno, etc.

El perímetro de servicios es la delimitación del área urbana de la ciudad que incluye el área urbana desarrollada y área de desarrollo o en vía de consolidación, dotados de la infraestructura básica, en las cuales todos los predios tienen disponibilidad inmediata de los servicios públicos domiciliarios de acueducto, alcantarillado, aseo, energía eléctrica, telefonía y distribución de gas domiciliario, regulados

por

la

Ley

142

de

1994

y

normas

reglamentarias.

Forman parte del suelo urbano los terrenos e inmuebles que se encuentran localizados dentro del perímetro de servicios públicos domiciliarios de acueducto y alcantarillado.

2.4.1.1. Clasificación de los Usos Urbanos del Suelo. Dentro del perímetro urbano se han zonificado los diferentes usos del suelo: Comercial, Residencial, Industrial, Dotacional, Urbanizables no urbanizados, Urbanizados

no

edificados,

No

urbanizables,

Financieros,

Industriales,

Parqueaderos y depósitos, de Protección Ambiental, de Servicios a la Comunidad, Educativo, Recreativo y Deportivo. •

Predios Comerciales. Son predios comerciales aquellos en los que se ofrecen, transan o almacenan, bienes y servicios.

•

Predios

Residenciales.

Son

predios

residenciales

los

destinados

exclusivamente a la vivienda habitual de las personas. •

Predios Dotacionales. Se incluyen los predios que en el Plan de Ordenamiento Territorial, hayan sido definidos como equipamientos colectivos de tipo educativo, cultural, salud, bienestar social y culto; equipamientos deportivos y recreativos como estadios, coliseos, plaza de toros, clubes campestres, polideportivos, canchas múltiples y dotaciones deportivas al aire libre, parques de propiedad y uso público; equipamientos urbanos

básicos

tipo

seguridad

ciudadana,

defensa

y

justicia,

abastecimiento de alimentos como mataderos, frigoríficos, centrales de abastos y plazas de mercado, recintos feriales, cementerios y servicios funerarios, servicios de administración pública, servicios públicos y de transporte. Para el suelo rural incluye los predios que en el Plan de Ordenamiento

Territorial

hayan

sido

definidos

como

dotacionales

administrativos, de seguridad, de salud y asistencia, de culto y educación y de gran escala incluyendo los predios de carácter recreativo. •

Predios Urbanizables no Urbanizados. Son predios pertenecientes al suelo urbano, que pueden ser desarrollados urbanísticamente y que no han adelantado un proceso de urbanización.

•

Predios Urbanizados no Edificados. Son predios en los cuales se culminó el proceso de urbanización, y que no han adelantado un proceso de construcción o edificación. Entiéndase por predio no edificado al que encuadre en cualquiera de los siguientes supuestos: a. Al predio urbano que se encuentre improductivo, es decir, cuando encontrándose en suelo urbano, no esté adecuado para tal uso (para ser utilizado con fines habitacionales, comerciales, de prestación de servicios, industriales, dotacionales o cuyas áreas constituyan jardines ornamentales o se aprovechen en la realización de actividades recreativas o deportivas).

b. Al predio urbano cuyas construcciones o edificaciones tengan un área inferior al 20% al área del terreno y un avalúo catastral, en el que su valor sea inferior al veinticinco por ciento (25%) del valor del terreno. Se exceptúan de la presente definición, los inmuebles que se ubiquen en suelo de protección, las áreas verdes y espacios abiertos de uso público, y los estacionamientos públicos debidamente autorizados y en operación. •

Predios no Urbanizables. Son aquellos predios, que por su localización no pueden ser urbanizados, tales como los ubicados por debajo de la cota de la ronda de río, o por encima de la cota de servicios

•

Predios Financieros. Son predios financieros aquellos donde funcionan establecimientos

de

crédito,

sociedades

de

servicios

financieros,

sociedades de capitalización, entidades aseguradoras e intermediarios de seguros y reaseguros, conforme con lo establecido en el Capítulo I, del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero. •

Predios

Industriales.

desarrollan

Son

actividades

predios de

industriales,

producción,

aquellos

fabricación,

donde

se

preparación,

recuperación, reproducción, ensamblaje, construcción, transformación, tratamiento y manipulación de materias primas para producir bienes o productos materiales. Incluye los predios donde se desarrolle actividad agrícola, pecuaria, forestal y agroindustrial. •

Depósitos

y

Parqueaderos.

Se

entiende

por

depósito,

aquellas

construcciones diseñadas o adecuadas para el almacenamiento de mercancías, o materiales hasta de 30 metros cuadrados de construcción. Se entiende por parqueadero, aquellos predios utilizados para el estacionamiento de vehículos. Para ambos casos no clasificarán aquí los inmuebles en que se desarrollen las actividades antes mencionadas, con

fines comerciales o de prestación de servicios, y que no sean accesorios a un predio principal. •

Predios no Urbanizables. Son aquellos predios que por su localización no pueden ser urbanizados tales como los ubicados por debajo de la cota de la ronda de río o por encima de la cota de servicios.

2.4.2. Suelo de Expansión Urbana. Constituido por la porción del territorio municipal destinado a la futura expansión urbana, que se habilitará para el uso urbano durante la vigencia del Plan de Ordenamiento, según lo definan los Programas de Ejecución.

La determinación de este suelo se ajustará a las previsiones de crecimiento de la ciudad y a la posibilidad de dotación con infraestructura para el sistema vial, de transporte, de servicios públicos domiciliarios,

áreas libres,

parques y

equipamiento colectivo de interés público o social.

Dentro de la categoría de Suelo de Expansión, podrán incluirse

áreas de

desarrollo concertado, a través de procesos que definan la conveniencia y las condiciones para su desarrollo, mediante su adecuación y habilitación urbanística a cargo de sus propietarios, pero cuyo desarrollo, estará condicionado a la adecuación previa de las áreas programadas.

Durante la vigencia del Plan, el suelo de expansión que sea dotado de redes matrices de servicios públicos domiciliarios de acueducto, alcantarillado y energía así como de vías de acceso y principales se incorporarán a la categoría de suelo urbano, siempre y cuando cuenten con la totalidad de estas dotaciones. NOTA: Los predios que hagan parte del suelo de expansión se acogerán a las clasificaciones del suelo rural hasta tanto culminen los planes parciales que los incluyan en el suelo urbano. 2.4.3 Suelo Rural.

Constituyen esta categoría los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones de oportunidad, o por su destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales, de explotación de recursos naturales y actividades análogas. •

Pequeña propiedad rural destinada a la producción agropecuaria: Son predios pertenecientes a la pequeña propiedad rural los ubicados en los sectores rurales del Distrito, destinados a la agricultura o ganadería y que, por razón de su tamaño y el uso de su suelo, sólo sirven para producir a niveles de subsistencia. En ningún caso califican dentro de esta categoría los predios de uso recreativo.

2.4.4. Suelo Suburbano. Constituyen esta categoría, las áreas ubicadas dentro del suelo rural, en las que se mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad, diferentes a las clasificadas como áreas de expansión urbana, que pueden ser objeto de desarrollo con restricciones de uso, de intensidad o de densidad, garantizando el autoabastecimiento en servicios públicos domiciliarios, de conformidad con lo establecido en la Ley 99 de 1993 y en la Ley 142 de 1994, podrán formar parte de esta categoría los suelos correspondientes a los corredores urbanos interregionales.

Los municipios y distritos deberán establecer las regulaciones complementarias tendientes a impedir el desarrollo de actividades y usos urbanos es éstas áreas, sin que previamente se surta el proceso de incorporación al suelo urbano, para lo cual, deberán contar con la infraestructura vial y redes de energía, acueducto y alcantarillado requerida para este tipo de suelo.

2.4.5. Suelo de Protección. Constituido por las zonas y áreas de terreno localizadas dentro de cualquiera de las anteriores clases, que por sus características geográficas, paisajísticas o ambientales, o por formar parte de las zonas de utilidad pública para

la

construcción de infraestructuras para la provisión de servicios públicos

domiciliarios o de las áreas de amenazas y riesgo no mitigable, para la localización de asentamientos humanos, tiene restringida la posibilidad de urbanizarse. Se consideran como Suelos de Protección, los siguientes:


Áreas de aptitud forestal.




Áreas de protección a nacimientos de corrientes naturales de agua.




Retiros a corrientes naturales de agua.




Zonas de alto riesgo no recuperable y otras áreas de protección.




Áreas ecológicas y otras Áreas de Importancia Ambiental y Paisajística.




Áreas de reserva para la ubicación de servicios públicos.

2.5. Elementos Incidentes en el Valor de Los Lotes.

Por lote

en términos valuatorios, se entiende una porción de terreno

claramente delimitada.

2.5.1. Ubicación. Se refiere a la situación geográfica del bien dentro de un plano general de la ciudad, determinada por la nomenclatura asignada a la propiedad, igualmente a la ubicación con respecto a la cuadra, a la esquina de mayor valor, a la manzana, factores que inciden en la valorización final.

2.5.2. Forma. Hace referencia a la figura exterior del lote, se clasifica en forma regular o irregular, y es elemento altamente incidente en el valor de un lote, pues de ella depende en alto grado, el desarrollo potencial del bien.

2.5.3 Frente.

Se considera como frente, la extensión superficiaria que el lote posee sobre la vía principal, aunque es pertinente aclarar, que existen lotes con frente sobre vía principal y sobre vías secundarias.

2.5.4. Fondo. Se define como la extensión superficiaria considerada entre el frente principal del predio y su lindero posterior.

2.5.5 Relación frente - fondo. El lote tipo es aquel que tiene como fondo, dos veces el frente (6 mts. de frente, por 12 mts. de fondo, por ejemplo) Esta relación 1:2, define el futuro desarrollo del lote, ya que con ella, se obtiene el máximo aprovechamiento de espacios.

2.5.6. Relieve. Son las elevaciones o irregularidades de una superficie de terreno, considerada en su totalidad.

2.5.7. Pendiente. Es una característica importante en el uso y manejo de los

suelos. Es la

resultante de dividir la diferencia de altura entre 2 puntos, alto y bajo, por la distancia horizontal entre ellos, expresada en porcentaje: (Grafica No. 1) h1

h2

d Grafica No. 1

2.5.7.1. Clasificación de Terrenos Según Pendiente.

Plano

0 a 1%

Ligeramente plano

1 al 3%

Moderadamente inclinado

3 al 7%

Inclinado

7 al 12%

Fuertemente inclinado

12 al 25%

Escarpado

25 al 50%

Muy escarpado pendientes superiores

<50%

2.5.8. Potencial de Desarrollo. Es la posibilidad que el suelo tiene de soportar accidentes, estos son, las construcciones. Su importancia radica en la necesidad que existe de desarrollar verticalmente las ciudades. Los suelos urbanos valen por su posibilidad presente o futura como lugar de construcción, por eso, este elemento de valor es tan importante.

2.5.9. Derecho de Superficie. Podría definirse, como el desarrollo arquitectónico en altura, viable para realizar en el predio, es decir, la densificación de la construcción, es factor determinante del valor, pues es evidente la escasez de tierra urbana urbanizable, existente en las ciudades.

2.5.10. Vías de acceso. Hace relación a la posibilidad de ingresar al lote desde cualquier punto de la ciudad. Si se llega por vía pavimentada, destapada o carreteable, si permite el ingreso directo de vehículos o no. de vehículos.

2.5.11. Entorno. Hace referencia a la vecindad inmediata del bien.

2.5.12. Composición Geológica. Permite determinar si el suelo esta formado o en proceso de formación, y su naturaleza.

2.5.13. Factores Ambientales. Se refiere específicamente a los definidos en el Código de Recursos Naturales, tales como el Retiro de Quebrada, por ejemplo, y otros tales como la contaminación (Olfativa, Auditiva y/o Visual), que se genera en predios cercanos a Rellenos Sanitarios, Hospitales y/o Cementerios.

2.5.14. Afectaciones. Se entiende por afectación, cualquier impedimento para lograr el máximo desarrollo arquitectónico, que el predio puede llegar a tener, a la luz de la normatividad existente. Si el lote es rural, se deben analizar además los siguientes factores:

2.5.15. Aguas. Superficies territoriales ocupadas por ríos, lagos, quebradas, nacimientos, se debe relacionar si su existencia es temporal (como consecuencia del invierno) o permanente, de su existencia depende el valor de las tierras rurales, pues estas valen por su posibilidad presente o futura como generador de renta agropecuaria.

2.5.16. Clasificación agrológica. Para los suelos rurales, las condiciones agrológicas definen su capacidad de uso, explotación y manejo. La clasificación agronómica y/o agrológica, aparte de analizar las condiciones físicas y químicas del suelo, tiene en cuenta variables como relieve, pendientes, drenaje natural, encharcamiento o inundabilidad de los suelos, discontinuidad, retención de humedad, pedregosidad, erosión, textura, profundidad efectiva y nivel de fertilidad.

2.5.16.1. Drenaje. Es la rapidez con que el suelo evacua el agua que cae sobre el, sin la intervención del ser humano Tipos de drenaje: •

Drenaje sanitario: Se llama drenaje del baño sanitario al que transporta los desechos líquidos de casas, comercios y fábricas no contaminantes. En algunas ciudades son dirigidos a plantas depuradoras para su potabilización y reutilización.

•

Drenaje pluvial: Se conoce como drenaje pluvial al que conduce el agua lluvia, a lugares donde se organiza su aprovechamiento.

En muchas localidades no se realiza la diferenciación entre drenaje sanitario y pluvial y todo el material recolectado, es concentrado al mismo destino. Según el tipo de drenaje, los suelos se puede clasificar en: •

Suelos con Drenaje natural: Es la rapidez con que los suelos se secan después de recibir una gran cantidad de agua, sin que el hombre haya realizado obras de adecuación. Es una característica que depende de las condiciones del clima, ubicación, permeabilidad. El drenaje natural puede clasificar los suelos en:

•

Suelos excesivamente drenados: El agua del suelo se retira muy rápidamente, son generalmente litosoles muy escarpados o tienen texturas arenosas o muy porosas, no muestran ningún tipo de moteado, la mayoría de la lluvia se pierde y no son aptos para la mayoría de cultivos corrientes.

•

Suelos bien drenados: El agua se retira con facilidad pero no con rapidez, retiene cantidades óptimas de agua para crecimiento vegetal. Tienen texturas medias.

•

Suelos Moderadamente bien drenados: El agua se remueve con cierta lentitud, de modo que el perfil permanece mojado durante periodos cortos aunque importantes, generalmente no se inunda. Para cultivos estaciónales

o anuales, no se necesita establecer avenamientos, pero pueden presentarse condiciones desfavorables a cultivos de árboles. •

Suelos Imperfectamente drenados: El agua es eliminada del suelo con lentitud suficiente para mantenerlo mojado durante periodos apreciables de tiempo, capa Friática alta. Los cultivos estaciónales están restringidos a una sola época del año, los cultivos arbustivos sufren por drenaje imperfecto.

•

Suelos Pobremente drenados: El agua es removida tan lentamente que el suelo permanece mojado por largos periodos de tiempo. El agua friática esta generalmente en la superficie

o cerca de ella, durante una parte

considerable del año. Ocurre en áreas planas o con ligeras depresiones, es imposible cultivar en la mayor parte del tiempo, necesita drenaje adicional. •

Suelos

Muy pobremente drenado: El agua se elimina del suelo tan

lentamente que el nivel friático permanece en la superficie o sobre ésta, la mayor parte del tiempo. Ocurre en lugares deprimidos, en riegos cauces o están frecuentemente encharcados. Muy húmedo para cultivos, excepto arroz. •

Suelos con Drenaje externo: Es la rapidez con que el agua se escurre por la superficie del terreno.

•

Suelos con Drenaje interno: Es la rapidez con que el agua se mueve dentro del terreno.

2.5.16.2. Encharcamiento. En los suelos planos, en ocasiones el exceso de agua lluvia que demora en infiltrarse, produce encharcamientos o empozamientos, asociados con suelos de estructura masiva, texturas muy finas presencia de capas impermeables.

2.5.16.3. Permeabilidad. Cualidad del suelo que permite el paso del agua y del aire, califica la velocidad del movimiento del agua a través de los espacios porosos.

2.5.16.4. Discontinuidad.

Son todos los factores que dificultan el laboreo de las tierras, y demandan una inversión adicional para la normal explotación económica del predio. En este caso se anotarán las fallas naturales del terreno, tales como

zanjas, piedras,

barrancos.

2. 5.16.5. Retención de Humedad. Es la capacidad que tiene el suelo para contener determinada cantidad de agua, de acuerdo a su textura y composición.

2.5.16.6. Pedregosidad. Se refiere a la proporción relativa de piedras mayores de 25mm. de diámetro, que se encuentran dentro o sobre el predio.

2.5.16.7. Erosión. Desgaste de la superficie del suelo por la acción del agua, el viento y el hombre. Según el grado de erosión, esta se clasifica en: •

Erosión Ligera: Las pérdidas de suelo apenas son apreciables y de tipo laminar.

•

Erosión Moderada: Las pérdidas de suelo están entre el 25 y 75% de la capa superficial, es claramente apreciable.

•

Erosión Severa: El suelo superficial ha sido removido prácticamente todo, presenta cárcavas superficiales y algunas profundidades.

•

Erosión muy Severa: Los perfiles del suelo han sido totalmente destruidos.

2.5.16.8. Textura. La combinación de las arenas, limos y arcillas se llama textura. Se determinará en el campo cualitativamente al tacto. (Pesada, mediana, liviana) El suelo puede dividirse apropiadamente en tres fases: sólida, líquida y gaseosa. La fase sólida constituye aproximadamente el 50% del volumen de la mayor parte de los suelos superficiales y consta

de una serie de partículas inorgánicas y

orgánicas cuyo tamaño y forma varían considerablemente. La distribución

proporcional de los diferentes tamaños de partículas minerales determina la textura de un suelo determinado. Los tamaños de las partículas minerales y la proporción relativa de los grupos por tamaños, varían considerablemente entre los suelos, pero no se alteran fácilmente en un suelo determinado. Así, la textura del suelo se considera una de las propiedades básicas. Tamaños de las partículas del suelo. Todos los suelos minerales constan de una mezcla de partículas o agrupaciones de partículas de tamaños similares. En varios países se han desarrollado sistemas para clasificar las partículas. En la siguiente tabla se describe la clasificación que utiliza en los Estados Unidos, El Departamento de agricultura, basada en los límites de diámetro en milímetros. Clasificación de las partículas del suelo según el United States Departament of Agriculture Nombre de la partícula.

Límites de diámetro en mm.

Arena

0.05 - 2.0

Arena muy Gruesa

1.00 - 2.0

Arena Gruesa

0.5 - 1.0

Arena mediana

0.25 - 0.5

Arena Fina

0.10 - 0.25

Arena Muy fina

0.05 - 0.10

Limo

0.002 - 0.05

Arcilla

Menor que 0.002

La determinación de la distribución de las partículas de diferentes tamaños en los suelos, se llama análisis mecánico. Existen varias técnicas para determinar el

porcentaje de distribución de las partículas, según su tamaño, pero la mayor parte de ellas, suponen la completa dispersión de las partículas en agua (por lo general, conteniendo un detergente), separación en categorías por tamaños y cálculos de los porcentajes de cada categoría, según su peso. Estos métodos se basan en el principio de las partículas suspendidas en el agua, tienden a sedimentarse, en relación con su tamaño. Las fracciones de arena se sedimentan muy rápidamente y se separan en grupos arbitrarios, por medio del cernido. Los métodos del hidrómetro (Bouyoucos 1927), y de la pipeta (Baver, 1956), son los mas ampliamente utilizados, para determinar las fracciones de limo y arcilla. La textura se refiere al tamaño de las partículas que tiene un suelo. Hay 5 texturas básicas: •

Textura arcillosa: Un suelo con textura arcillosa, es aquel en el que predomina la arcilla. Piense en un fango como lo más arcilloso que hay.

•

Textura Arenosa: El suelo de textura arenosa, tiene sobre todo arena. La playa sería el ejemplo extremo.

•

Textura Franco: En un suelo con textura franca abunda el limo. Es algo intermedio a los dos anteriores. Ni es arcilloso, ni es arenoso. Son suelos francos típicos los de las vegas de los ríos.

•

Textura franco-arcillosa: Entre arcilloso y franco. Tiene bastante arcilla pero también lleva mucho limo. De arena, poca.

•

Textura franco-arenosa: Entre franco y arenoso.

¿Y qué son la arcilla, la arena y el limo mencionado? Partículas minerales que se diferencian en su tamaño •

Arcilla: son partículas minerales que miden menos de 0,001 milímetros. Toda partícula mineral que haya en el suelo y mida menos de 0,001 milímetros, es arcilla.

•

Limo: son partículas minerales de entre 0,001 milímetros

y 0,01

milímetros. •

Arena: son partículas minerales de entre 0,01 y 0,1 milímetros.

Suelos arenosos: (suelos de arena)

Drenan muy bien, no se encharcan.

- Buena aireación para las raíces.

- Se secan demasiado pronto.

- Retienen muy poco el agua y hay que regar con bastante frecuencia.

- Retienen muy poco los nutrientes minerales (Nitrógeno, Potasio, etc.). Por tanto son secos y pobres en elementos fertilizantes.

- A los céspedes les va muy bien un suelo arenoso.

- Mejora: aportar materia orgánica, por ejemplo, estiércol. La materia orgánica da cohesión a los suelos arenosos.

Si añades estiércol, aporta 2 kg/m2; si añades turba, 0,5 a 1 kg/m2. •

Suelos arcillosos (suelos de arcilla)

- Pesados de labrar.

- Con tendencia a compactarse.

- Se encharcan con las lluvias o con el riego.

- Positivo es que son ricos en nutrientes (tienen amplios "bolsillos").

- Mejora: aportar materia orgánica, por ejemplo, estiércol. La materia orgánica esponja a los arcillosos.

Si se añade estiércol, aporta 2 kg/m2; si añade turba, 0,5 a 1 kg/m2.

Si el suelo es muy arcilloso, además de la materia orgánica también es recomendable distribuir arena de río, entre 15 y 30 Kg/m2.

En suelos arcillosos se debe incorporar cada año una buena cantidad de compost, turba o estiércol bien descompuesto para hacerlos más aireados y esponjosos. 2.5.16.9. Profundidad Efectiva. Es la profundidad a la cual pueden llegar las raíces de las plantas, sin obstáculos o químicos de ninguna naturaleza, tales como arenas sueltas, rocas o presencia de sales, se clasifican en:

Muy superficiales

: Menos de 25 cm.

Superficiales

: Entre 25 y 50 cm.

Moderadamente profundos

: Entre 50 y 90 cm.

Profundos

: Entre 90 y 150 cm.

Muy profundos

: Más de 150 cm.

2.5.16.10. Nivel de Fertilidad. Esta relacionado con aspectos químicos, tales como PH, saturación de Aluminio, capacidad catiónica de cambio, carbono orgánico, fósforo, potasio, sales y/o sodio. Un suelo fértil es el que tiene buena cantidad de nutrientes. (Nitrógeno, fósforo, potasio, calcio, magnesio), los suelos de mas fertilidad son aquellos que tienen acumulación de sales y no perjudican en una u otra forma la germinación, el

crecimiento y producción de los cultivos, se clasifica en buena, regular y mala. Según el I.G.A.C. se mide en los primeros 50 cm. de profundidad.

2.5.16.11. Existencia, conservación, explotación y protección de los recursos naturales. Pues es obvio que la existencia de ellos puede limitar y/o aumentar su potencial de desarrollo.

2.5.16.12.

Cercanía a zonas de manejo especial o de conservación de los

recursos naturales renovables. Cuando se esta cerca de una de estas zonas, se limita el potencial de desarrollo del bien motivo del avalúo.

2.5.16.13. Administración, modalidad de la explotación y formas de tenencia.

2.6. Clasificación de los Suelos Rurales.

De acuerdo con las características de los Suelos, por su Capacidad de Uso, Explotación y manejo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, ha definido

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clasificaciones para los suelos rurales del país, llegando la clasificación a ser tan detallada, que se da a nivel de vereda, de tal manera, que a medida que aumenta el grado numérico, disminuye la calidad del suelo para uso, explotación y manejo. Los suelos de la clase I, por ejemplo, no tienen ninguna limitación para una explotación intensiva, mientras que los suelos de clase VIII, son nulos para cualquier explotación agrícola.

La Descripción de las 8 Clases de Suelo, propuesta por el IGAC es:

2.6.1. Suelo clase I. Suelos con relieve plano, ligeramente plano o casi plano, pendientes inferiores al 3%, sin erosión o con erosión ligera, como máximo en un 10% del área, profundos

o muy profundos, sin piedras o con muy pocas que no interfieren las labores de la maquinaria, sin problemas de salinidad, si esta se presenta debe ser ligera y fácil de corregir en forma permanente y en ocurrencia no mayor del 10% del área. Suelos bien drenados, sin peligro de inundaciones, los encharcamientos, si se presentan, no ocasionarían daños en los cultivos, retención de agua alta a módica, permeabilidad lenta a moderada, nivel de fertilidad moderada a alto.

Son suelos aptos para una amplia diversidad de cultivos transitorios y permanentes, requieren las usuales prácticas de manejo, empleo de fertilizantes, correctivos. Abonos, rotación de cultivos, prevención de erosión.

2.6.2. Suelo clase II. Suelos con relieve igual a los de la clase I, moderadamente inclinados a ondulados, con pendientes inferiores a 12%, sin erosión o con erosión ligera en un máximo del 20% del área. Moderadamente profundos a muy profundos, sin piedras o con piedras que no imposibilitan las labores de la maquinaria. Si hay suelos salinos a salinos sodios no deben afectar más del 20% del área y ser fácilmente corregibles. Aunque la corrección no sea permanente. Drenaje natural bueno a moderado o imperfecto.

Encharcamientos, si se presentan, con duración no mayor de 15 días, por ciclos de invierno y que no ocasionan mayores daños a los cultivos, inundaciones ocasionales, si se presentan, de muy corta duración en invierno riguroso y no mayores de 1 a 2 días, no producen daños de consideración, retención de humedad muy alta a mediana, permeabilidad lenta, moderadamente lenta, rápida, moderadamente rápida, nivel de fertilidad moderado, moderadamente alta a alta, por las pequeñas limitaciones que ocurren en está clase, la elección de cultivos transitorios y permanentes no es tan amplia como en la clase I, estos suelos requieren práctica de manejo más cuidadosos que los de la clase I, aunque fáciles de aplicar. En ocasiones será necesario establecer drenajes, prevenir y controlar la erosión más cuidadosamente.

2.6.3. Suelo clase III. Suelos con relieve similar a la clase II, con los siguientes rangos; fuertemente inclinados a fuertemente ondulados, con pendientes que no exceden el 25%, erosión hasta de tipo ligero en no más del 30% del área, de tipo moderado en áreas inferiores al 10%, profundidad efectiva superficial a muy profunda, sin piedras hasta pendientes del 12% y pedregosas en pendientes del 12 al 25%

La salinidad no excede al 30% del área para suelos salinos o salino sódico. El drenaje

natural

excesivo,

bueno

a

moderado,

imperfecto

o

pobre.

Encharcamientos ocasionales en periodos de tiempo cortos, con un lapso máximo de 30 días acumulados por año. Retención de aguas baja, medianamente rápida, rápida a muy rápida. Nivel de fertilidad alto a muy bajo. Tiene varias limitaciones más altas que las de la clase II que inciden en la selección de los cultivos, requiere práctica de manejo y conservación de aplicación rigurosa, control de erosión y de agua, drenajes, fertilización, recuperación de áreas salinas o salino sódicas.

2.6.4. Suelo clase IV. Suelos con pendiente similares a los de la clase III. Erosión con grados más altos que los anteriores, así: ligera hasta el 40%, moderada hasta el 20%, severa hasta el 10%, profundidad efectiva muy superior a muy profunda, pedregosidad similar a la clase III, salinidad hasta un 40% para suelos salinos sódicos. Drenaje natural desde excesivo hasta pobremente drenados, encharcamientos ocasionados en 2 ciclos por año, hasta por 60 días acumulados, inundabilidad hasta por 60 días acumulados por año, retención de agua excesivamente alta, muy alta, moderadamente lenta, moderadamente rápida, rápida y muy rápida.- nivel de fertilidad muy bajo a alto. Por las limitaciones tan severas la elección de cultivos es muy restringida. Requiere prácticas de manejo y conservación más rigurosa y algo difíciles de aplicar.

2.6.5. Suelo clase V. Suelo de relieve plano, ligeramente plano, casi plano, con pendiente inferiores al 3%, sin erosión o poco significativa, muy superficiales, excesivamente pedregosos y, rocosos en la superficie, que imposibilitan el empleo de maquinaria. Drenaje natural excesivo a muy pobremente drenado. Inundaciones con duración de 6 a 8 meses, retención de agua excesiva a muy baja, permeabilidad muy lenta a muy rápida, nivel de fertilidad muy bajo a alto. Las limitaciones de esta clase son tan severas que no es práctica la habilitación de esas tierras. Su uso esta limitado principalmente a pastos, bosques o núcleos de árboles y de vida silvestre.

2.6.6. Suelo clase VI. Suelos con relieve similar a la case IV. De relieve escarpado a fuertemente quebrado, pendientes del 25 al 50%. El área puede estar afectada por erosión ligera hasta el 80%, moderada hasta el 30% y severa hasta el 20%. Profundidad efectiva muy superficial a muy profunda, pedregosidad y rocosidad nula a excesiva, salinidad hasta un 60% para suelos salinos y salino sódico, drenaje natural excesivo a muy pobre, encharcamientos hasta de 90 días acumulados por año.

Inundaciones entre 2 a 4 meses por año, retención de humedad excesiva a muy baja, permeabilidad muy lenta a muy rápida. Nivel de fertilidad muy alto a muy bajo, son suelos con aptitud especial para el pastoreo con buen manejo de potreros o cultivos permanentes y bosques. Se pueden encontrar sectores limitados en donde es posible explotarlos con cultivos limpios de subsistencia por las limitaciones tan severas, las medidas de conservación y manejo deben ser especiales y muy cuidadosas.

2.6.7. Suelo clase VII. Suelos similares a los de la clase VI, son escarpados, con pendiente mayores al 50%. La erosión es más grave que en los suelos de clase VI, pueden estar afectados por erosión hasta un 100% del área. Moderada hasta 70%, muy severa

50%. Muy superficiales a muy profundos. Pedregosidad y rocosidad nula a excesiva. Suelos salinos a salino sódicos hasta el 70% del área. Drenaje natural desde excesivo a muy pobre.

Encharcamientos hasta 120 días acumulados año. Las inundaciones de 4 a 6 meses año. Retención de agua excesiva a muy baja, permeabilidad muy lenta a rápida. Nivel de fertilidad alto a muy bajo. Por las limitaciones tan graves que presentan, su uso se limita a la vegetación forestal u en las áreas de pendiente menos abruptas o potreros con muy cuidadoso manejo. En general requiere un manejo

extremadamente

cuidadoso,

especialmente

en

relación

con

la

conservación de las cuencas hidrográficas.

2.6.8. Suelo clase VIII. Suelos con las más severas limitaciones, corresponden generalmente a pendiente muy escarpadas y excesiva pedregosidad y rocosidad, muy superficiales, si planos son improductivos en razón de una o varias de las siguientes limitaciones: suelos salinos, salino sódicos o rocosos playas de arena, manglares, inundaciones por más de 8 meses al año, deberá protegerse la vegetación natural existente, con miras a la protección de las cuencas hidrográficas y de vida silvestre.

Nota 1. Para efectos de establecer la clase agronómica, el perito deberá considerar los estudios de suelo que existan del predio o de la zona (si existen) o de otros predios similares

ubicados en

la zona, o el de zonas homogéneas físicas,

realizados por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, teniendo en cuenta el año en que se realizó el estudio y verificar si se han presentado o no cambios, si se presentan, se establecerá mediante inspección ocular la clase de suelo respectiva, teniendo como premisas los conceptos anteriores, si ello es imposible, se recurre al Ingeniero de Suelos.

Por Zonas Homogéneas Físicas, se entiende el espacio geográfico de una región, con características similar en cuanto a suelos, aguas, pendientes, pisos térmicos, vías, uso, destino económico u otras variables que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes

Nota 2. Se debe tener en cuanta que la condición agronómica puede cambia por obras de infraestructura, por ejemplo, en los suelos salinos, el establecimiento de un drenaje adecuado, permite eliminar por lavado las sales solubles, volviendo nuevamente a ser suelos normales, se pueden construir diques para controlar inundaciones.

Nota 3. Es importante aclarar que en la medida en que aumenta el número del suelo, disminuye su potencialidad, así por ejemplo, el mejor suelo, es el suelo Clase I y el de menor Potencialidad, es el Suelo Clase VIII.

Nota 4. El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, ha realizado el estudio de suelos de todo el País, llegando incluso al nivel de Corregimientos y Veredas. Es posible adquirir el estudio de suelos de los diferentes Departamentos y Ciudades del País, en sus instalaciones.

2.7. Elementos Incidentes en el Valor de las Construcciones.

Por construcción se entiende todo aquello que simultáneamente tenga cubierta y cerramiento. Son elementos incidentes en su valor:

2.7.1. Materiales. Son los elementos que constituyen los inmuebles y pueden recibir toda clase de formas. Es lógico suponer que se debe presentar diferencia de precios entre dos

inmuebles, uno construido en madera y otro construido en concreto. Se debe tener especial cuidado en todos los procesos constitutivos de la construcción:

•

Preliminares: Son las actividades con las cuales se inicia el proceso de construcción de la vivienda y tienen como fin preparar el terreno donde se va a levantar la edificación y además trasladar al terreno la ubicación o localización exacta de la futura construcción

En síntesis, el tema describe el proceso para ubicar, limpiar y replantear el in mueble, siempre partiendo de un plano ya diseñado, según recomendaciones de las anteriores guías y aprobado por las oficinas de planeación o curadurías urbanas del municipio en el cual se esté desarrollando la vivienda; para el caso que nos ocupa, tomaremos un plano de eje típico de una casa pequeña de un piso. Están constituidos por el descapote, cerramiento del lote, el replanteo (localización de ejes), excavaciones o rellenos.

•

Cimentación: La parte mas externa de la corteza terrestre esta recubierta por una capa de materiales blandos, que se constituye en la comúnmente llamada tierra y que carece de resistencia para sostener el peso de las construcciones, que sobre ella se levanten, sin ceder ni deformarse. Para evitar que esto ocurra, se abren zanjas, que se rellenan de materiales duros y compactos. La cimentación es la base de la construcción, va enterrada y dependiendo de la clase de terreno, pueden ser superficiales o sencillas, profundas y en algunos casos combinados. La estructuración de la cimentación reviste características y técnicas muy diferentes, dependiendo de la naturaleza del terreno sobre el cual se trabaja y la edificación que se pretenda construir, el proceso comprende las siguientes etapas: excavación manual o con maquina, base en recebo (arena menuda mezclada con piedra triturada y que sirve para dar firmeza), ciclópeo (mezcla de piedra y concreto), zapata (mezcla de elementos y cantidades especificas, arena,

gravilla, hierro y cemento, normalmente se utiliza en suelos compactos), viga de amarre (su función es la distribución de cargas horizontales). Cimentación

Venecia es quizás uno de los ejemplos más notables de la cimentación por medio de pilotes de madera. Venecia es quizás uno de los ejemplos más notables de la cimentación por medio de pilotes de madera. Se denomina cimentación a la parte de la estructura cuya misión es transmitir las cargas de la edificación al suelo. Debido a que la resistencia del suelo es, generalmente, menor que los pilares o muros que soportará, el área de contacto entre el suelo y la cimentación será proporcionalmente más grande que los elementos soportados (excepto en suelos rocosos muy coherentes). Tipos de Cimentación 

Superficiales: Son aquellas que apoyan en las capas superficiales o poco profundas del suelo, por tener éste suficiente capacidad portante o por tratarse de construcciones de importancia secundaria y relativamente livianas.

En

estructuras

importantes,

tales

como

puentes,

las

cimentaciones, incluso las superficiales, se apoyan a suficiente profundidad como para garantizar que no se producirán deterioros. Las cimentaciones superficiales se clasifican en:


Apoyo en puntos aislados: zapatas.




Apoyo de tipo continuo: zapas de muros, zapatas corridas y losas de cimentación, también denominadas plateas de fundación.



Semiprofundas: Excavando uno de los pozos de cimentación para un puente. El tubo de hormigón (concreto) se va hundiendo a medida que se excava. En este caso se llegó a 24 m de profundidad.

Pozos de cimentación o caissons: Son en realidad soluciones intermedias entre las superficiales y las profundas, por lo que en ocasiones se catalogan como semiprofundas. Algunas veces estos deben hacerse bajo agua, cuando no puede desviarse el río, en ese caso se trabaja en cámaras presurizadas. Arcos de ladrillo sobre machones de hormigón o mampostería. Muros de contención bajo rasante: no es necesario anclar el muro al terreno.



Profundas:




Pilotes: Son elementos de cimentación esbeltos que se hincan (pilotes de desplazamiento prefabricados) o construyen en una cavidad previamente abierta en el terreno (pilotes de extracción ejecutados in situ). Antiguamente eran de madera, hasta que en los años 1940 comenzó a emplearse el hormigón.




Micropilotes, son una variante del sistema anterior, que frecuentemente constituyen una cimentación semiprofunda.




Pantallas: es necesario anclar el muro al terreno.




Pantallas isostáticas: con una línea de anclajes




Pantallas hiperestáticas: dos o más líneas de anclajes.



Estructuras: Conjunto de elementos debidamente dispuestos entre si, sujetos a esfuerzos diversos, destinados a soportar cargas o pesos exteriores. Se utiliza el hormigón que es la combinación de hierro y concreto, el concreto es la mezcla de cemento, gravilla, agua y arena. Esta estructura le da soporte a cada uno de los elementos que conforman la

edificación, es la encargada de trasladar las cargas a la cimentación, donde finalmente son absorbidas por el terreno. Hay dos tipos de estructura: Verticales (muros de carga y columnas), Horizontales (vigas: Elemento en madera y/o metálico, sirven para sostener estructuras, viguetas: hierro en doble t para el mismo fin, placa: elemento estructural horizontal ubicado entre piso y piso, pueden ser macizas o aligeradas, de diferentes materiales o espesores, plaquetas: elemento individual que forma parte de un sistema estructural aligerado.



Mampostería: Capitulo de la construcción donde se realiza el levantamiento de muros (paredes), las hay de cerramiento (tapias), divisorios (paredes), de carga (muros). Se clasifican también de acuerdo al material con el que construyen: piedra (sillar o mampuestos), adobe (aglomerados, tapias), cerámicos (ladrillos, bloques), cemento (bloques), de acuerdo a la forma en que se instalan los ladrillos, se les da el nombre de Soga (lado mas largo), Tizón (lado ancho), Sardinel (de canto).



Fachada: Es la vista de la construcción por el frente, o por cualquiera de sus lados, siempre y cuando no exista construcción aledaña, en ella se puede apreciar la puerta de acceso, ventanas, antejardín etc.



Pañetes: Capa superficial que se sobrepone sobre el muro, con el fin de darle la apariencia de acabados, la mezcla que se usa para ello es cemento, arena y agua, según su textura se habla de pañetes lisos, rústicos y sabaneros.



Desagües: Canalizan los desechos líquidos de la construcción hacia alcantarillados y/o pozos sépticos. Comprenden las siguientes actividades: excavación manual, instalación de tubería, instalación de accesorios, cajas de inspección, acometida y/o pozo.



Instalaciones Hidráulicas y sanitarias: En este capitulo se instalan las redes de agua potable y las bajantes de aguas negras. Actualmente se utiliza tubería de PVC. con especificaciones especiales para cada una de ellas. Normalmente van instaladas dentro de las paredes y dentro de las placas, para que no se vean, son parte de este capitulo los puntos de agua (caliente y fría), instalación de rejillas, instalación de aparatos sanitarios (estos pueden ser muy costosos, dependiendo de la clase de cerámica y línea), instalación de tanques y registros, red de suministro (acometidas) y bajantes de aguas negras.



Instalaciones Eléctricas: Corresponde a este capitulo la instalación de redes eléctricas, los aparatos (tomas, salidas, lámparas), las cajas (circuitos, contadores), la acometida. En el comercio existen diferentes clases y calidades de tuberías y cables.



Cubierta: Son techos en Eternit, teja, barro, asbesto, madera y concreto, que protegen cualquier espacio

de las inclemencias del tiempo. Se

construyen de diferente forma y requieren de estructuras en madera o metálica.



Pisos: Constituyen las superficies externas sobre las cuales hay desplazamiento en las viviendas. Para que tengan buenos acabados en los primeros pisos, se requiere realizar una excavación, colocar una base en recebo (compacto), colocación de polietileno (impermeabiliza), placa (contrapiso), mortero de velación, superficie de desplazamiento (baldosa, cemento, madera, tapete etc.,,,), y finalmente el guarda escoba.



Enchape: Es el recubrimiento que se utiliza para proteger las paredes tanto interior como exteriormente (revoque, estuco, pintura, granito, baldosa, cerámica, mármol). Solo se pueden enchapar columnas colocadas en

muros de 15 cm, el ancho del enchape no debe ser mayor de 5 cm y el área mínima debe ser de 200 cm.



Pintura: Es el acabado final de la mampostería, se realiza sobre: paredes (estuco, pintura), madera (tintilla y pintura), metal (anticorrosivo y pintura).



Cielorraso: Superficie decorativa empleada para embellecer la estructura, pueden ser en madera, yeso, carraplast, fibra de vidrio, etc.



Carpintería: Trata

todo lo relaciona con trabajos en madera (marcos,

puertas interiores, closet, pasamanos, muebles de baño, bibliotecas) y lamina (ventanas, puerta principal, puerta de garaje).



Acabados: Hacen referencia al embellecimiento de la obra y los terminados finales, que hacen que cada construcción tenga características particulares, se consideran aquí los vidrios, espejos, cerraduras, divisiones de baño, tanque de agua, calentador, cocina integral, etc.

2.7.2. Estado De Conservación. Hace referencia a las condiciones de habitabilidad que posee el predio, que no presente ninguna incomodidad o peligro, como consecuencia del deterioro producido por el uso a través de los años.

2.7.3. Vetustez. Define la edad de construcción del inmueble. Generalmente se considera como vida útil de un inmueble, un lapso de tiempo comprendido entre 50 y 100 años, dependiendo de los materiales de construcción, su adecuado mantenimiento y la destinación del inmueble. Nota:

En el mercado existen unas tablas que cuantifican combinadamente el estado de conservación y la vetustez de los predios, estas tablas fueron elaboradas por los tratadistas Fitto y Corvinni, que asumen factores de afectación negativa, que debe ser aplicada sobre todos los inmuebles, como consecuencia del paso de los años y su estado de conservación.

TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO Estados

Condiciones físicas

Clasificación

Coeficiente.

normal

Depreciación.

Óptimo-O

1,00

Muy bueno-MB

0,99

Bueno B

0,975

Intermedio-I

0,920

Regular-R

0,820

Deficiente-D

0,660

Malo-M

0,470

Muy Malo-MM

0,250

Demolición-DM

0,135

NUEVO No ha sufrido ni necesita

1

reparaciones

REGULAR Requiere o ha recibido

2

reparaciones sin importancia

Requiere reparaciones

3

Simples

Requiere reparaciones

4

5

importantes Requiere muchas reparaciones importantes Sin Valor = Valor de Demolición

•

Óptimo:

Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha

sufrido ni requiere reparaciones de ningún tipo.

•

Bueno:

Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o

ha recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos, filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos, cambios en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros. •

Regular:

Una construcción en estado regular es aquella que requiere

reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanería, y otros. •

Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones mecánicas, y otros.

•

Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo, estará en estado de demolición.

El autor tiene serias dudas sobre la posibilidad de aplicación de las mencionadas tablas, pues en ellas, se asume que el paso del tiempo necesariamente implica deterioro, lo cual no siempre es valido, pues hoy se puede recibir un inmueble en obra gris y en un lapso determinado de cinco años, las características físicas del predio en ese momento, serán mejores a las que el inmueble tenia en su momento de adquisición. El autor sugiere que se analicen conjuntamente el estado de conservación y la vetustez a la luz de las condiciones de seguridad que el inmueble ofrece para las actividades que se desarrollen en el.

2.7.4. Factor de Vecindad. Se plantea respecto a su entorno inmediato, dependiendo de las principales vías del sector (avenidas, paralelas), de los centros de atracción económica, de las instituciones educativas, de atención hospitalaria, institucional, de policía y centros culturales, deportivos y recreacionales.

2.7.5. Diseño.

Elemento altamente incidente en la determinación final del valor de una construcción, pues de el depende la luz solar, la distribución interior del inmueble y la resistencia de los materiales frente a los vientos. En términos generales, el diseño es la ciencia por medio de la cual se plasman ideas en planos, para la elaboración de un diseño se debe tener en cuenta las características del terreno y las normas de la zona. En el análisis del diseño el avaluador debe considerar el área del bien (determinante para el manejo de los espacios), la zona y su ubicación (el estado, norma para cada zona en las cuales se divide la ciudad), los servicios (se debe tener certeza sobre su factibilidad de instalación), la luz natural (el proyecto debe orientarse según sus necesidades).

2.7.6. Rentabilidad. Se cuantifica teniendo como base los ingresos que genere el bien, por cualquier concepto: Arriendo, Publicidad.

2.7.7. Ubicación en altura. No es lo mismo en términos de valor, un bien ubicado en un primer piso que en un cuarto nivel, pues la contaminación auditiva y visual es diferente, lo mismo que las cargas hidráulicas

2.7.8. Uso actual y posible. Se considera como uso a la destinación signada a un local y / o edificación en general, que conforman la estructura urbana y se clasifica de acuerdo con su actividad específica.

2.7.9. Sistemas de transporte. La existencia o no de sistemas de transporte masivo, o la posibilidad de acceder al predio con los sistemas tradicionales de transporte.

2.7.10. Expectativas de Valorización.

Es un elemento dado por el desarrollo del entorno a causa de la ejecución de una obra de interés público, ejecutada por el municipio, el departamento o la nación.

Se deben consultar el Plan de Desarrollo y el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio al cual pertenece el inmueble, para determinar aquellas obras en proceso o proyectadas en forma inmediata, en corto tiempo y a largo plazo.

2.7.11. Servicios Públicos. Si existe disponibilidad y / o limitaciones para el desarrollo de las acometidas o la implementación de los servicios públicos es muy costosa.

2.7.12. Acabados. Toda construcción arquitectónica debe tener su propio sello, obtenido mediante los acabados, elemento constitutivo esencial del precio final, se consideran como sencillos, modernos y de lujo.

2.7.13. Estratificación. Es un parámetro que cuantifica la tarifa básica de los servicios públicos domiciliarios, sin embargo, para definirlo se califican la fachada, la cubierta, la cocina, los baños y los ambientes interiores, estos son elementos que definen el valor de las construcciones.

Nota 1. Existen elementos incidentes simultáneamente en el valor de las construcciones y los lotes, su análisis dependerá del sentido común, la experiencia y el conocimiento del avaluador. Adicionalmente, es importante resaltar que existen algunos elementos incidentes en el valor de los inmuebles, que por no ser común a todos, no deben dejar de relacionarse, tal es el caso, de Factores Ambientales (Cercanía a un relleno sanitario, por ejemplo), Retiro de Quebrada (Se exige una zona de 30 metros, contados a partir del borde superior del cauce, en los cuales

solo se permite recreación pasiva o reforestación) y otros que el avaluador definirá en su visita a terreno.

Nota 2. Los elementos incidentes en el valor de los bienes, deben ser analizados conjuntamente y no en forma individual, pues ello permite caer en equívocos, por ejemplo, un bien ubicado en el norte de Bogota, tiene un valor distinto a un lote ubicado en el sur, pero por este solo factor de ubicación, no se puede concluir que un bien valga mas o menos que el otro, se puede concluir si que poseen valores diferentes.

2.8. Clasificación de los Bienes Inmuebles.

Por inmueble se entiende todo bien que la Ley no considera mueble: Edificios, tierras, minas etc. Son fijos y no pueden trasladarse, también son llamados bienes raíces, bienes muebles, son aquellos que pueden trasladarse de un sitio a otro sin ningún impedimento. Inmueble, tienen esta consideración todos aquellos bienes, como casas o fincas, que son imposibles de trasladar sin ocasionar daños a los mismos, porque forman parte de un terreno o están anclados (pegado o clavado) a él. Viene de la palabra inmóvil

Los Bienes Inmuebles se clasifican en Bienes Urbanos y Rurales.

2.8.1. Urbanos. Son todos aquellos que están ubicados dentro del municipio, el cual es definido mediante acuerdo municipal.

2.8.2. Rurales.

perímetro Urbano del

Son todos aquellos que están ubicados fuera del perímetro Urbano del municipio y dentro del perímetro rural,

el cual es definido mediante acuerdo municipal,

adicionalmente están por fuera del perímetro de servicios.

2.9. Clasificación de las Construcciones por su Destinación.

2.9.1. Vivienda. Construcciones dedicadas a la morada o habitación, estas pueden ser:

•

Unifamiliares. Pueden ser viviendas tipo, en urbanizaciones perfectamente planeadas o desarrollos habitacionales heterogéneos, es decir, no uniformes, desarrollos individuales.

•

Bifamiliares. Normalmente son inmuebles de dos plantas, con Reglamento de Propiedad Horizontal.

•

Multifamiliares. Inmuebles de alta densidad ocupacional, edificaciones de diferentes especificaciones, distintos diseños arquitectónicos, máximo aprovechamiento de espacios y regidos por un Reglamento de Propiedad Horizontal.

2.9.1.1. Clasificación de las Construcciones por Estrato. La estratificación es una calificación solo aplicable a inmuebles dedicados a vivienda Se caracteriza por estar diseñada y construida de acuerdo al nivel socioeconómico de la zona y de sus propietarios, pueden ser: •

Inquilinatos: Viviendas donde conviven varias familias cada una en una pieza (habitación), tienen que compartir el (los) baños, el lavadero y el patio de ropas, la cocina es una habitación donde cada familia instala su cocineta, el comedor y la sala es en la habitación; estos Inquilinatos son por lo general casas viejas y grandes que las adecuan para este fin. Están constituidos por viviendas en obra negra, generalmente en diferentes materiales o desechos de obras, pueden ser casas independientes,

viviendas en construcción y con un alto grado de hacinamiento. Pueden disponer de algunos servicios públicos, están ubicados en la periferia urbana, disponen de vías públicas algunas sin pavimentar, y escasos medios de transporte. •

Casas y Apartamentos de Estrato 1 y 2 (Medio bajo): Son viviendas de interés social, con áreas entre de 35 M2 y 65 M2, constan de una o dos alcobas pequeñas, sala - comedor, un baño y cocina con lavadero incluido. Están

constituidas

por

viviendas

técnicamente

planeadas,

casas

independientes, con fachadas revocadas, poseen todos los servicios públicos, en algunos casos con gas domiciliario, poseen vías pavimentadas y un mejor servicio de transporte. •

Casas y Apartamento de Estrato 3 y 4 (Medio - medio): Inmuebles con áreas entre 65 M2 y 90 M2, constan de dos o tres alcobas, dos baños, salacomedor, cocina y zona de lavandería (Patio de ropa). independientes, con todos los servicios públicos. residenciales,

con

un

buen

diseño

Son casas

Constituyen conjuntos

arquitectónico,

amoblamientos

comunales, con muros en ladrillo o bloque de cemento, revocados y pintados, con techos en teja de asbesto - cemento, o teja de barro o placa impermeabilizada. •

Casas y Apartamento de Estrato 5 y 6 (medio- alto y alto): Viviendas con áreas de más de 90 M2. Sus características son el confort, la elegancia y la amplitud, tienen acabados muy costosos, dos o más parqueaderos y se encuentran

localizados

permanentes. apartamentos

Son

en

grandes

barrios

residenciales,

mansiones

con

con

amplios

porterías jardines

o

lujosos, con comodidades adicionales, poseen todos los

servicios, amplías zonas verdes, sociales y de recreación, estructuras en concreto, cumpliendo todos los requisitos del Código Sismo-resistente con cielorraso en placa aligerada, hermoso diseños arquitectónicos.

2.9.2. Institucionales. Corresponde a inmuebles que desarrollan una función de interés público.

Básicamente se refiere a instituciones educativas.-

2.9.3 .Comerciales. Pueden ser locales individuales o centros comerciales, desarrollando todas las gamas del comercio organizado.

Se caracterizan por ser el lugar donde se venden productos y servicios, esta actividad se realiza en unos locales, la gran mayoría están ubicados con frente al público que transita por los andenes de las vías, otros se encuentran localizados dentro de centros comerciales:

2.9.4. Locales en Centros Comerciales. Donde la actividad comercial es predominante, los hay desde 4 M2 (tipo San Andresito), hasta locales como el almacén Súper ley en el Centro Comercial UNICENTRO de Bogotá. Donde las ventas se hacen por departamentos y puede llegar a medir más de 10.000 M2. 2.9.4.1. Locales con Frente a Vías Públicas. Son locales construidos en los primeros pisos de los edificios, que por su ubicación sobre vías transitadas, se les permite desarrollar comercio; o locales que se construyen en 1 o 2 pisos que por lo general, son casas antiguas reformadas.

2.9.4.2. Locales en Aeropuertos, Terminales y Parques. Por lo general son concesiones a uno o varios años, se diferencian por que la actividad comercial es secundaria.

2.9.4.3. Industriales. Hacen referencia a bodegas de almacenamiento de productos terminados y zonas de producción. Se divide en tres grupos:

•

Pequeña Industria: Se realiza en locales y pequeñas bodegas, su impacto ambiental es bajo, por tal motivo se le ve muy frecuentemente compartiendo uso con vivienda.

•

Mediana Industria: Requiere de aislamientos y servicios específicos, comparte el área muchas veces con las oficinas, se encuentra localizados en barrios predeterminados para tal fin, últimamente se han construido parques industriales, donde varias industrias comparten vías de acceso, celaduría, cerramiento y otros servicios comunitarios.

•

Grandes Industrias: Su diseño debe ser acomodado a las exigencias propias de la producción, se encuentran localizadas en su mayoría en zonas suburbanas.

2.9.5. Oficinas. Es el lugar donde se realizan actividades colectivas o individuales de trabajo, pueden ser: •

Individuales: Oficinas donde se organizan 1 o 2 escritorios, los servicios son comunitarios.

•

Compartidas: Varias oficinas comparten secretaria, mensajero, aseo y vigilancia, dentro de una misma área.

•

Empresariales: Ocupan grandes áreas, separadas por módulos de acuerdo a secciones o departamentos, requieren de pisos y edificios completos para realizar su actividad.

•

Consultorios: Por su actividad, pueden estar ubicados en clínicas y centros médicos, por lo general, deben ser diseñados los espacios de acuerdo a la actividad (especialización) a que correspondan.

2.9.6. Edificios Inteligentes. Los avances científicos en la electrónica y en los sistemas computarizados, nos permiten una gran gama de posibilidades en confort, eficiencia y seguridad para las oficinas. Los sistemas más usados en nuestro medio y que se utilizan como

gancho de venta de estos edificios son: Circuito cerrado de televisión, sistemas contra incendio, sistemas de seguridad electrónicos, sistemas de ventilación y luz programables, sonido estereofónico y ambiental, antenas y T.V. cable, Internet, fax, y otros incluidos dentro el mismo precio de la oficina.

AVALUOS

En este momento el lector esta en capacidad de entender, que la Ingeniería de Tasaciones y/o Avalúos, es una especialidad compleja, que involucra una gama de disciplinas, y que requiere que el especialista posea un amplio conjunto de conocimientos, no solo en el área de la ingeniería, construcción, arquitectura, planificación urbana, estadística, matemáticas financieras, etc.; Si no también, conocimientos actualizados de muchas áreas de las ciencias sociales, y humanísticas, tales como: aspectos jurídicos, cultura tributaria, sociología, psicología, mercadeo, contabilidad, administración, metodología de investigación, economía, econometría, y muchas más.

Es importante comprender que todo proceso valuatorio, entiéndase avalúo, constituye un trabajo de investigación, que lleva implícito la aplicación y combinación de metodologías científicas, y algunas otras empíricas, tratando de integrar criterios lo más objetivos posible y universalmente aceptados. Todo ello, con la finalidad de proporcionar una opinión inteligente o un juicio fundamentado, del rango en el cual se encuentra el valor de un determinado bien, para una fecha específica.

El acto mismo de avaluar no crea valor. El Avaluador, profesionalmente capacitado y éticamente consolidado, no tiene la posibilidad de realizar una tasación que se pueda considerar exacta. Todo Avaluó, en esencia es una estimación. Así pues, que el avaluador en su trabajo de investigación, lo que puede concluir, es que con un grado significativo de probabilidad, el valor del bien en estudio, se encuentra comprendido entre un límite inferior y uno superior.

En países con economías sólidas y estables, por lo general poseen mercados llamados de “competencia perfecta”, en los cuales hay una correspondencia entre los términos precio y valor. En la práctica, en nuestros mercados, y en especial el inmobiliario, generalmente lo que se transa es el precio y no el valor. De esta

manera, y dependiendo de las circunstancias y condiciones del mercado, en un momento determinado, se puede apreciar con gran frecuencia, transacciones que implican variaciones del valor de un determinado bien, que están en un determinado porcentaje, ya sea hacia abajo o hacia arriba, del valor tasado de referencia, y que desde el punto de vista técnico, son perfectamente sustentables.

Todo avalúo es un trabajo de investigación, por medio del cual un tasador proporciona una opinión técnica e inteligente, del valor de un determinado bien, o de una propiedad, y que generalmente, se expresa a través de una declaración escrita para una fecha específica (Informe de Avalúo).

3. ¿QUÉ ES UN AVALÚO?

Aunque en el mercado existen numerosas definiciones de avaluó, y pese a que el Gran Diccionario Enciclopédico Visual, define avaluó como: Valuar, valuación, en términos inmobiliarios se podría definir así: Un

avaluó es un proceso técnico, lógico y coherente que permite analizar,

procesar e interpretar información inmobiliaria, obtenida mediante investigaciones directas e indirectas, para determinar el valor comercial más probable de un bien, en términos monetarios, en un mercado abierto y en condiciones normales.

Es un proceso técnico, lógico y coherente, pues en el proceso valuatorio, no se toman decisiones arbitrarias, por el contrario, ellas están definidas dentro del marco conceptual económico, de los elementos constitutivos del valor de un bien.

Que permite analizar, procesar e interpretar información inmobiliaria, ya que la información obtenida es sometida a una cuidadosa depuración, teniendo como base la comparación con información existente y la aplicación de Medidas de Tendencia Central, como la Media Aritmética, la Media Geométrica, la Desviación Estándar y el Coeficiente de Variación.

Obtenida

mediante

Investigaciones

Directas

e

Indirectas.

Por

Investigaciones Directas se entiende el conocimiento que se posea sobre negociaciones reales de inmuebles similares, efectuadas en la zona de ubicación del inmueble motivo del avalúo y comparables a el, efectuadas en el ultimo año.

Por Investigaciones Indirectas se asume la información obtenida mediante periódicos, avisos publicitarios, Lonjas, CAMACOL, Instituto Geográfico y Oficinas de Catastros Independientes, en las horas de Protocolo de las Notarias y en las oficinas de Registro de Instrumentos Públicos y en general a todas aquellas entidades que puedan dar información sobre el comportamiento del mercado inmobiliario

Para Determinar el valor mas probable de un bien, ya que el avalúo es una herramienta de trabajo, pues el valor del avalúo no es necesariamente el valor de negociación, ya que en esta, entran una serie de factores externos al avalúo mismo, tales como la forma de pago, la necesidad que se tenga del bien, la moda, la habilidad de las personas involucradas en la negociación, etc.

En términos monetarios, pues se debe recibir como pago el valor establecido en la negociación y en la moneda previamente acordada entre las partes, es posible, que parte del pago se halla acordado en especies

En un mercado abierto, es decir, si se oferta un bien, es lógico suponer la existencia de una potencial demanda

Y en condiciones normales, esto significa que no existen ventajas de ninguna de las partes en la hipotética negociación, y que ambas actúan libres de cualquier tipo de presión o condicionamiento.

El valor determinado en el avalúo, “Es el precio por el cual se efectuaría una operación de compraventa en un mercado abierto, entre personas conocedoras de

valores de la propiedad raíz, en condiciones similares y en que ninguna de las partes tuviera una mayor fuerza sobre la otra, actuando ambas partes libres de toda necesidad y urgencia, dentro de un equilibrio de oferta y demanda”.

El valor comercial determinado en el proceso valuatorio, es el valor probable y justo en el mercado, si el inmueble se ofreciera en venta, es importante destacar que el avalúo NO mide el valor sentimental o afectivo, pues este es incalculable. 3.1. Antecedentes del Avalúo. •

Una considerable porción de la riqueza en el mundo, ya sea privada, corporativa o pública, consiste en bienes inmuebles, muebles e intangibles. La magnitud de esta riqueza ha creado la necesidad de realizar avalúos para el soporte de decisiones pertinentes al uso y disposición de dichos bienes.

•

En el pasado, los avalúos eran simples opiniones de valor expresadas por los propietarios o comerciantes dedicados a la venta o administración de sus propiedades.

•

En la compleja economía actual, tales "avalúos" han llegado a ser algo más que una simple opinión. Un avalúo profesional es más que una opinión. Se requiere de una búsqueda selectiva de datos en las diferentes áreas de mercado, recopilación sistemática de datos, aplicación apropiada de técnicas analíticas de cálculo, y la experiencia, conocimiento y juicio necesario para desarrollar una conclusión razonable que resuelva el problema.

•

Un juicio profesional es un factor crítico. Aún cuando la valuación no es una ciencia exacta, un método científico es aplicado en el proceso de valuación.

•

El avaluador competente reúne y selecciona información relevante, aplicando su experiencia en el proceso de la información, mantiene

completa objetividad, alta ética y desarrolla una válida conclusión. Al final, el/la valuador reconoce e identifica la diferencia entre una opinión personal y un juicio profesional. Una estimación de mercado refleja acciones y actitudes de mercado. Las posiciones personales quedan fuera de lugar.

3.2.

Aspectos que se deben tener presente en la Elaboración de un

Avalúo. Se deben considerar cuatro aspectos; Físico, Jurídico, Económico y Político o Normativo.

3.2.1. Aspecto Físico. Es la identificación de los linderos del inmueble sobre documentos gráficos (planos, fotografías aéreas), para tener la certeza del predio motivo del avalúo y poder realizar el recorrido físico del terreno. También comprende a la descripción y clasificación de las edificaciones.

3.2.2. Aspecto Jurídico. Permite definir claramente la relación entre el sujeto activo del derecho, (propietario o poseedor) y el sujeto pasivo (inmueble) por medio de la identificación ciudadana o tributaria del propietario o poseedor, y de la escritura y registro, o matrícula inmobiliaria, para determinar el modo de adquisición del bien motivo del avalúo

y la ficha catastral del predio respectivo.

NOTA. No es función del avaluador determinar la legalidad o no de la información jurídica presentada durante el proceso valuatorio, la información jurídica, es más informativa que técnica.

3.2.3. Aspecto Político o Normativo.

Se refiere a la observación y cumplimiento de normas de Planeación Urbana y Rural, Medio Ambiente y en general, la correcta aplicación de la normatividad vigente.

Es uno de los aspectos mas importantes en el proceso valuatorio, pues aquellas construcciones que estén por fuera de la norma, no pueden ser avaluadas (Articulo 31 Decreto 1420 de Julio 24 de 1998),Diferente a las construcciones que carecen de licencia, pero que están dentro de la norma, adicionalmente la normatividad define el Potencial de Desarrollo del predio, y es pertinente recordar que la forma técnica del crecimiento de las ciudades, es su crecimiento en altura, por lo que el Potencial es elemento fundamental dentro del proceso valuatorio.

3.2.4. Aspecto Económico. Consiste en la determinación del valor del inmueble, diferenciando el valor de los terrenos y el valor de la edificación, si el inmueble es un bien simple. Si el predio esta sometido al régimen de Propiedad Horizontal, deben ser avaluados en forma individual el terreno privado, el terreno comunal, el área construida privada, el área construida comunal, las obras de ornato y embellecimiento, los garajes y el Potencial de Desarrollo, si existiere, Si el predio es rural, debe avaluarse el terreno, cuyo costo siempre debe darse en condiciones de civilización, las construcciones, los cultivos (aquí se incluye toda la actividad agropecuaria), y el Potencial de Desarrollo si existiera. Si el predio es Industrial debe valuarse en forma individual el terreno, las construcciones (sujetas siempre al Código de Seguridad Industrial), la Maquinaria y el Equipo, el Good Will y

el Valor en

Marcha, amen de toda la propiedad intelectual que posea la Industria, (patentes por ejemplo).

3.3. Importancia de los Avalúos.

Los avalúos pueden ser solicitados para:

•

Adjudicaciones: Proceso mediante el cual se declara que un bien corresponde a una persona natural o jurídica.

•

Análisis de Riesgos Industriales: Determinación de posibles contingencias en un proceso productivo.

•

Arrendamiento: Cálculo del costo de cesión en el usufructuó de un bien por un tiempo determinado, mediante el pago de una renta, sin que ello implique la perdida de su propiedad.

•

Cálculos de Obsolescencia: Determinar económicamente las ventajas y desventajas comparativas del bien objeto del Avalúo, sobre bienes de referencia, que siempre deben ser los mas modernos existentes en el mercado, preferiblemente de la misma marca (Obsolescencia tecnológica y funcional).

•

Compra-venta: Fijación del probable valor de negociación de un bien.

•

Reestructuración de Pasivos: Permite presentar alternativas para asumir las obligaciones financieras de la Industria y/o Empresa, en el tiempo.

•

Contabilidad Financiera: Permite cuantificar las necesidades reales para la reposición de equipos, en ella se refleja la inversión que la empresa tiene en un bien determinado.

•

Control de Activos: Suministra un análisis serio y objetivo de la situación de una Industria y/o empresa.

•

Dación en Pago: Permite finalizar obligaciones financieras contraídas, mediante la entrega de un bien.

•

Determinación de Perdidas en Siniestros: Se toma como base el valor asegurado del bien, y sobre éste, se calcula el costo de reparar los daños causados al bien y originados en el siniestro.

•

Cálculo de Impuestos: Cuantificación de gravámenes que tengan por base de liquidación, el valor de los activos.

•

Garantías Hipotecarias: Para determinar la posibilidad de permitir que un bien sirva de garante, de cualquier obligación financiera.

•

Fusiones y Escisiones: Permite la unión de varias Industrias y/o Empresas, en beneficio de una de ellas, por absorción o creación de una nueva que sustituya a las existentes. También se da el caso contrario: Rompimiento.

•

Liquidaciones: Operación que

tiene por objeto la desaparición de la

Empresa y/o Industria por cesión de labores, quiebra o reforma. •

Seguros: Son una medida de protección de la Industria y/o Empresa ante la posibilidad de ocurrencia de un Siniestro.

3.4. Métodos de Avalúo.

Pese a que existen métodos

valuatorios de aceptación universal, en aras de

minimizar la posibilidad de ocurrencia de un error, independientemente de la exactitud del método empleado y de la veracidad de la información básica, el autor sugiere el empleo de por lo menos dos métodos en la realización de cualquier avaluó.

Para la selección de la metodología científica más idónea en la investigación valuatoria, el profesional tasador toma en consideración en primera instancia, obviamente el bien objeto de avaluó y sus características generales; las

condiciones del mercado que rigen en ese momento; el alcance de la investigación; el nivel de rigor que se exige, entre otros aspectos y seguidamente, evalúa la disponibilidad y factibilidad de recolección de la información, que requiere para realizar dicha investigación. Una vez realizado este análisis preliminar, se escoge entre los métodos disponibles universalmente aceptados, ya sean los llamados métodos directos o indirectos o una combinación de ellos, si fuera necesario.

También es importante puntualizar la importancia de la metodología científica, ya que el

avaluador se apoya en ella y en su estructura para canalizar

adecuadamente el estudio del bien objeto de investigación; para planificar y realizar el trabajo de campo, y las inspecciones de rigor; para recolectar, procesar y analizar los datos necesarios; para interpretar, explicar y concluir acerca de los resultados obtenidos y para plasmar en forma escrita toda esa investigación.

Llegado este momento, la pregunta es por qué las cosas en general, los bienes y los servicios tienen valor.

La respuesta es relativamente simple: porque el hombre les atribuye valor. Ahora bien, ¿por que el hombre les atribuye valor?. Esa si que es una respuesta nada simple, y que tiene que ver directamente con la naturaleza misma del ser humano, con su forma de organización social, y con la capacidad de relacionarse e interactuar. Sin entrar en muchas consideraciones humanísticas,

precisemos

entonces

que

el

hombre

o en profundidades tiene

necesidades,

expectativas y aspiraciones, que requieren ser satisfechas y esto lo conduce a un proceso complejo de valorización, en primera instancia, y consecuentemente lo lleva a establecer los valores. Más allá de estas consideraciones, se debe tener presente, que el hombre es el único animal que transforma su medio ambiente, para satisfacer sus propios requerimientos y que además dentro de esos requerimientos, en muchas ocasiones, también está lo superfluo.

Otro aspecto importante lo constituye la normativa jurídica, el marco legal y el estado de derecho. En Colombia, la Constitución Nacional, establece que la propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la ley (Propiedad Privada). De allí se desprenden infinidad de condiciones, que influyen directamente sobre el valor de las propiedades, que serían motivo de interesantes análisis, y que no son contemplados en este libro, por razones obvias de tiempo.

Hay métodos que se pueden emplear indistintamente para el avalúo de lotes y de construcciones.

3.4.1 Métodos Valuatorios para Lotes. Por lote se entiende el inmueble perteneciente a una persona natural o jurídica, situado en un mismo municipio, definido claramente.

3.4.1.1 Método Tradicional. Consiste en la aplicación de los conocimientos básicos

que posee el Avaluador,

sobre comportamiento de precios de la tierra, para un sector determinado de la ciudad, carece de sustento lógico y coherente, pues no media ningún tipo de investigación ni aplicación metodológica, el conocimiento que se posee es empírico. Es el menos recomendado.

3.4.1.2. Método de Mercado o Comparación. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al objeto del avalúo, tales ofertas y transacciones, deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor (Resolución 762,Art 1. emanada del I.G.A.C.).

Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables, existentes en un mercado abierto; se basa en la investigación de la

demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos, permiten al avaluador estimar un valor de mercado. El supuesto que justifica el empleo de este método, se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad, que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable, disponible en el mercado.

Ya aplica cierta metodología y análisis, pues compara por lo menos tres lotes similares, de los cuales se conoce su precio de negociación, al lote motivo del avaluó. Esta similitud debe ser por lo menos en forma, tamaño, topografía, vías, de acceso, entorno inmediato, y ubicación. El lote motivo del avalúo tendrá como valor, el promedio de los lotes analizados, este método busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes en la zona. Aunque tampoco es el más adecuado, por lo menos, es más confiable que el tradicional. Tiene como base el estudio del mercado de la propiedad raíz en la zona, por ello es recomendable analizar:

Estado de la oferta y la demanda en el sector: Cantidad y movimiento de propiedades en venta, Numero de lotes vacantes en el sector, Lotes en proceso de construcción.

Descripción de las propiedades vendidas: Detalles físicos del lote, características positivas y/o negativas en comparación con el inmueble que se avalúa, Rentabilidad.

Condiciones de la venta: Fecha, Tiempo en que duro ofrecida, Situación económica general en la fecha de negociación, Necesidad o razón de la venta, Forma de pago. Ejemplo:

Se conocen las dimensiones, forma, tamaño, topografía, vías de acceso, entorno inmediato, ubicación y precios de los Lotes A, B y C, se pretende avaluar el lote D, cuya área es de 450 Metros Cuadrados. Aplicando esta metodología, se procede de la siguiente manera:

Lote A: Valor M2 $ 25.000 Lote B: Valor M2 $ 30.000 Lote C: Valor M2 $ 31.000

Promedio M2 =

81.000 = 27.000 3

Valor Lote D = 450 x $ 27.000= $ 12.150.000.

NOTA. Como se ve claramente, por la simpleza del método, no se incurre en ningún proceso de homogenización, ya que se asume la ubicación en una misma zona, tampoco se realizan ajustes estadísticos.

3.4.1.3. Método de Renta. Si un inmueble o en general un bien, produce una renta periódica, el valor de dicho inmueble o bien, puede estimarse en función de la capitalización a valor presente de esa renta. Este método se soporta en los conceptos de la matemática financiera, teniendo como factores determinantes el período de capitalización y la tasa de descuento a ser utilizada. A través de este método no se obtienen valores de mercado. Siempre es preferible la utilización de los métodos directos, en la medida que existan referenciales suficientes para la utilización del método comparativo.

En algunos países, existe legislación en referencia al control de los cánones de arrendamientos de inmuebles. Estas legislaciones aunque tratan de alguna manera de mantener en ciertos rangos el monto máximo de los alquileres y así evitar cierta especulación, también introducen distorsiones importantes que enrarece y dificulta la actividad inmobiliaria de alquileres. En nuestro país, el máximo canon de arrendamiento anual, se establece en función de un porcentaje del valor del inmueble. Esto ha hecho que en cierta medida se aplique este método a veces indiscriminadamente. Es importante ser muy cauteloso en la aplicación de esta metodología, ya que no aplica para todos los casos y en la mayoría produce resultados no satisfactorios.

Cuantifica los Ingresos que el lote motivo del avaluó puede generar, en un tiempo determinado y así calcular su valor. En otras palabras, mide los Ingresos que el inmueble se espera produzca en un futuro, para determinar hoy, el precio probable del bien.

Si un inmueble o en general un bien, produce una renta periódica, el valor de dicho inmueble o bien, puede estimarse en función de la capitalización a valor presente de esa renta. Este método se soporta en los conceptos de la matemática financiera teniendo como factores determinantes, el período de capitalización y la tasa de descuento a ser utilizada. A través de este método no se obtienen valores de mercado. Siempre es preferible la utilización de los métodos directos, en la medida que existan referenciales suficientes para la utilización del método comparativo.

Esta técnica Valuatoria permite cuantificar los ingresos futuros del bien motivo del avalúo, mediante la comparación de los ingresos de otros inmuebles semejantes en características físicas, de uso y ubicación, o determinando los incrementos anuales que en los ingresos se puedan generar, mediante un análisis del mercado inmobiliario o por incrementos ordenados por ley.

Al momento de analizar los ingresos generados por el inmueble, estos deben ser tomados de documentos contables legales, y se debe analizar también:

a. Contratos que regulen la posibilidad de generar ingresos, tales como contratos de arrendamiento y publicidad, estos contratos deben haber sido suscritos en el ultimo año y no deben estar por encima de los topes legales, en caso contrario, se tomara como base de la cuantificación de ingresos el tope máximo legal permitido. Los ingresos deben estar actualizados. Para realizar el avalúo de un bien por el Método de Renta, existen varias concepciones:

3.4.1.3.1. Método de Renta, Tasa de Capitalización. Por Tasa de Capitalización se entiende la relación que hay entre los ingresos que genera en un año el inmueble y su precio de venta, es decir:

T de C =

Ingresos generados en año Pr ecios de venta

La metodología sugiere: Obtenga una tasa de capitalización representativa del sector donde esta ubicado el inmueble motivo del avaluó. Esto implica, que se debe conocer de otro lote similar al avaluado, los ingresos que generaba y su precio de venta. Por sector se entiende la extensión superficiaria que se genera considerando el bien motivo del avaluó, el centro de una circunferencia de 20 cuadras de diámetro, dependiendo de la homogeneidad del sector, el diámetro se reducirá o ampliara.

Determine los ingresos del bien motivo del avaluó, esta información la suministra la persona natural o jurídica, que contrata los servicios valuatorios de la empresa.

Divida los Ingresos que genera el Inmueble motivo del avalúo, con la tasa de capitalización obtenida para el sector. El valor resultante, es el valor del Inmueble por el método de Renta Tasa de Capitalización.

Ejemplo. Obtenga una Tasa de Capitalización representativa del sector.

Para ello es necesario conocer de la zona, por lo menos, un inmueble que se halla vendido recientemente y conocer también cuanto generaba de renta.

Se investigó que un inmueble similar al que origina el avalúo, fue vendido por $ 100.000.000 y generaba ingresos anuales por $ 12.000.000. T de C =

Ingresos generados en año Pr ecios de venta

Tasa de capitalización =

$12.000.000 $100.000.000

Tasa de Capitalización Obtenida = 0.12

b. El inmueble que se pretende avaluar genera unos ingresos

anuales de

$10.000.000.o0.

c. Precio del Inmueble Avaluado.

Se relaciona la tasa de capitalización obtenida con los ingresos que genera el bien motivo del avaluó.

Ingresos generados Tasa de Capitalizacion

Entonces: Valor del Inmueble =

$100.000.000 0.12

Valor del Inmueble = $ 83.333.333

El Valor del Inmueble seria $ 83.333.333

3.4.1.3.2. Método de Renta. Multiplicador de Ingresos Brutos. Por Multiplicador de Ingresos Brutos se entiende la relación entre el precio de venta de un inmueble y los ingresos que generaba en un tiempo de un año.

Multiplicador de Ingresos Brutos =

Pr ecio de Venta Ingresos generados

Continuemos con los datos del ejemplo anterior

Multiplicador =

$100.000.000 $12.000.000

Multiplicador = 8.33

El Multiplicador de Ingresos Brutos es de 8.33

Para su aplicación esta metodología propone:

1. Obtenga un Multiplicador de Ingresos Brutos promedio (mínimo

tres

predios), lo que significa que se debe conocer de 3 inmuebles similares al que se pretende avaluar, los ingresos que cada bien generaba y su precio de venta.

2. El precio del Inmueble motivo del Avalúo, es el producto del Multiplicador de Ingresos Brutos promedio, por los Ingresos que genera el Inmueble en un año. 3. De acuerdo a la exigencia metodológica, se requiere por lo menos otros dos Multiplicadores de Ingresos Brutos.

Suponga que obtuvo información de otros dos inmuebles similares al avaluado y que este genera $13.000.000 anuales de ingresos, se obtienen los Multiplicadores faltantes. Toda la información se sintetiza en el siguiente cuadro:

INMUEBLE

INGRESOS

PRECIO DE VENTA

MULTIPLICADOR

GENERADOS ($)

($)

DE INGRESOS

A

120000.000

100.000.000

8.33

B

10.000.000

83.333.333

8.33

C

11.000.000

95.000.000

8.63

A AVALUAR

13.000.000

?

a. Se obtiene ahora el Multiplicador de Ingresos Bruto Promedio, así:

Multiplicador Promedio =

25.29 3

Multiplicador Promedio = 8.43

b. Se obtiene el Valor del inmueble, de la siguiente manera: Se multiplica el valor de los ingresos generados por el bien en un periodo de un año, por el valor del Multiplicador Bruto Promedio, así:

Valor del Inmueble = $ 13.000.000 x 8.43.

Valor del Inmueble por el Método de Renta Multiplicador de Ingresos Brutos es igual a = $ 109.590.000

NOTA. Estas metodologías son de difícil aplicación en el país, por las dificultades que implica la obtención de la información en terreno, y de las pocas garantías que en términos de veracidad su recolección ofrece.

3.4.1.3.3. Método de Renta WR. El ingeniero William Robledo Giraldo, propone la siguiente metodología:

Determine los Ingresos Anuales que genera el Inmueble. Se parte de la información cierta que sobre los ingresos generados por el bien, suministra su propietario.

Los Ingresos deben cuantificarse para un periodo de cinco años. El incremento generado en los Ingresos de un año respecto al siguiente, se calcula según el conocimiento que se tenga de la actividad inmobiliaria. Hay que anotar sin embargo, que los ingresos no se refieren solamente a ingresos generados por concepto de canon de arrendamientos, sino a todos los ingresos que genere el inmueble por cualquier concepto, publicidad por ejemplo.

El tiempo de cinco años en la medición de los ingresos, lo asume el Ingeniero Robledo, basado en una premisa universalmente aceptada en Ingeniería Económica y consistente, en que proyecciones a un lapso mayor de tiempo, son Inconsistentes, adicionalmente, en la evaluación económica de proyecto, el punto de retorno se da al cabo del quinto año.

La formula para realizar la proyección económica es la tradicional: VF = Vp (1 + Ip ) VF = Valor Futuro

n

Vp = Valor Presente o Ingresos obtenidos en cada uno de los años en cuestión Ip = Efecto combinado de Inflación y Devaluación de los últimos 5 años.

Esta información la suministra el Banco de la Republica a través de su Departamento de Investigaciones Económicas (Estadística), en caso contrario, puede calcularse aplicando la formula universal de combinación de intereses que consiste:

Ip = (1-inflación) (1- perdida de poder adquisitivo) – 1.

La inflación y la pérdida de poder adquisitivo empleada en el cálculo, es el promedio individual de los últimos 5 años.

n =

Año al cual se va a Proyectar.

Continuemos con el mismo inmueble del ejemplo anterior, es decir, genera un ingreso de $ 13.000.000 anuales y para efectos de aplicación metodológica, se asume un incremento del 10% anual. Sin embargo, este incremento se da como consecuencia de la oferta y la demanda, (inmuebles dedicados al Comercio y a la Industria), para inmuebles dedicados a vivienda, el incremento anual se fija por decreto. (El estado permite incrementos anuales equivalentes al 90% del índice de precios al consumidor, certificado por el DANE), Todo ello, complementado por el sentido común y el conocimiento del avaluador. Para el ejemplo, el Ip, se calculo y dio como resultado 0.1936, Entonces: 2004 = 13.000.000 (1 + 0.1936) = 31.494.694 5

2005 = 14.300.000 (1 + 0.1936) = 29.024.936 4

2006 = 15.730.000 (1 + 0.1936) = 26.748.852 3

2007 = 17.303.000 (1 + 0.1936) = 24.651.254 2

2008 = 19.033.000 (1 + 0.1936) = 22.717.788 1

∑ = 134.637.524 Se puede asumir como factor de incertidumbre el 10%, por lo tanto, se afectaría el valor obtenido en $13.463.752. Entonces

Valor Inmueble por Renta W.R. = $134.637.524 - $13.463.752.

Valor Inmueble por Renta W.R.=$ 121.173.772.

Nota. Para poder comparar los Procesos de Renta, se deben realizar los cálculos con información real, pues los valores de los ejemplos son supuestos y por facilidad operativa, en el caso de la metodología W.R., se asumió como incremento un porcentaje constante del 10%, que no corresponde a la realidad.

Es importante aclarar que el Ip (Efecto Combinado de Inflación y Devaluación de los últimos cinco años, lo suministra el Departamento de Investigaciones Económicas del Banco de la República)

3.4.1.4. Método Residual. Es una variante más compacta y práctica del método evolutivo, y es bastante útil, en aquellos casos en los cuales se requiere obtener el valor correspondiente al terreno de un inmueble, y no se puede aplicar el método de comparación directa, por no existir referenciales de terrenos suficientes o actualizados. A través de este método, se estima el valor del terreno, conociendo previamente el valor total del inmueble, y el de las construcciones, en función del factor de comercialización para el momento del avalúo.

VI = (VT + VC) x FC

Siendo: VI: Valor de Mercado del inmueble VT: Valor del Terreno VC: Valor de las Construcciones. FC: Factor de Comercialización Si se conoce VI, VC, y se estima a través de un análisis el FC, podríamos obtener el Valor del Terreno: VT = VI / FC - VC

Otro Enfoque del Método Residual. Esta basado en las tendencias promedio de las incidencias de costos de los diferentes capítulos de las construcciones, en la evaluación económica de proyectos de construcción.

La Metodología consiste en cuantificar todos los costos incidentes en la ejecución de un proyecto de construcción, de forma tal, que solo quede un residuo, que corresponde al valor del Lote. Tiene su base, en la determinación del Probable Valor de Venta de un Proyecto de construcción, obtenido a través del conocimiento que se tenga de la zona donde esta ubicado el bien motivo del avalúo, este conocimiento, debe tener como base la normatividad vigente y el mayor y mas rentable uso del predio, a este valor, se restan Costos Directos e Indirectos de la construcción, Financieros, de Administración, Utilidades e Imprevistos, quedando solamente, el valor correspondiente al Lote. Los porcentajes de incidencia de cada ítem, puede variar de un proyecto a otro, pero los sugeridos en el ejemplo fueron definidos por la Sociedad Colombiana de Arquitectos y son los más aceptados.

Es obvio suponer que para determinar el precio probable de venta de un Proyecto de Construcción, se debe haber realizado un estudio de mercado, que permita definir el mayor y mejor uso del Lote, el área a construir y el precio de venta del metro cuadrado.

La máxima área de construcción depende del municipio donde esta ubicado el bien motivo del avaluó, en condiciones normales, esta se obtiene por la siguiente formula:

Área construible = Área del lote X Índice de ocupación X Índice de construcción.

Índice de Ocupación es la máxima utilización que del lote puede hacerse para el primer piso.

Índice de construcción: Es la densificación de la construcción. Ambos índices están definidos para cada uno de los distintos sectores de la ciudad, se adoptan mediante acuerdo del Consejo Municipal y se relacionan para los distintos barrios en el Acuerdo de usos del suelo.

Se sugiere para el ejemplo, un lote con área de 5000 mt2, un Índice de Ocupación de

80% y un Índice de Construcción de 5, entonces para aplicar el Método

Residual, se tendría:

Área construible = 5.000 Metros * 5 = 25.000

Para el ejemplo se asume que el área construible es de 20.000 M2, el área del Lote es de 5.000 M2 y el Valor de Venta de Construcción es de $ 1.000.000 por M2. Precio Probable de Venta

= $ 25.000’000.000

Costos Directos

= $ Representa el 50 % del Precio probable de Venta

Costos Indirectos

= $ Entre un 10% y 20% del Precio Probable de Venta

Costos de Administración

= $ Entre un 4% y 6% del Precio

Probable de Venta Costos Financieros

= $ Entre un 3% y 5% del Precio Probable de Venta.

Costos de Imprevistos y

=$ Entre un 10% y 15% del

Utilidades

Precio Probable de Venta.

Si se asume para cada ítem, la mitad del rango sugerido, se tendría:

Costos Directos

50%

Costos Indirectos

15%

Costos de Administración

5%

Costos Financieros

4%

Imprevistos y Utilidades TOTAL

13% 87%

Los Costos Directos son los que tienen que ver con el desarrollo específico del proyecto, tales

como Estudio de

Suelos, Excavaciones,

Cimentaciones,

Mampostería, Cubierta, Acabados, etc.

Los Costos Indirectos hacen referencia a Licencias Seguros, Planos y dirección Arquitectónica, Honorarios, conexión de servicios, impuestos etc.

El 87% del Precio Probable corresponde a los ITEM descritos, el 13% de Residuo, corresponde al Valor del Lote, y son en pesos

$ 3.250’000.000.

El Valor Metro Cuadrado (M2) sería $ 650.000 Un ejemplo real con porcentajes específicos de la aplicación del método Residual, es el siguiente

DESARROLLO POTENCIAL METODO RESIDUAL DATOS BASICOS DIRECCIÓN

Esperanza 1

CODIGO DE SECTOR

10260110032

NORMA DE USO

I-RE-1 Dcto. 1020/97

ÁREA BRUTA M2

33.00

PROYECCION DE VENTAS ÁREA PRIVADA DE

62

APARTAMENTOS M2 AREA CONSTRUIDA DE

69.44

APARTAMENTOS M2 NUMERO DE APARTAMENTOS

1

NUMERO DE APARTAMENTOS

0

EN PLANTA NUMERO DE PISOS

5

VALOR M2 DE APARTAMENTOS

800,000

$

VALOR TOTAL DEL PROYECTO

63,360,000

ANALISIS DE COSTOS COSTOS DIRECTOS

VR

%/VENTAS VR TOTAL $

UNITARIO $ URBANISMO SOBRE AREA UTIL

0

CONSTRUCCION CONSTRUCCION CESION TIPO B

0.00%

0

400,000

56%

35,481,600

200,000

4.69%

2,970,000

61%

38,451,600

TOTAL COSTOS DIRECTOS COSTOS INDIRECTOS GENERALES

PORCENT % %/VENTAS VR TOTAL $ LICENCIA

0.22%

0.13%

84,594

SEGUROS

0.10%

0.06%

38,452

IMPUESTOS

0.10%

0.06%

38,452

SERVICIOS

2.00%

1.21%

769,032

TOTAL GENERALES

930,529

HONORARIOS

PORCENT % %/VENTAS VR TOTAL $ TOPOGRAFIA

0.05%

0.03%

19,226

ESTUDIO DE SUELOS 0.30%

0.18%

115,355

DISEÑO

0.30%

0.18%

115,355

DISEÑO

0.25%

0.15%

96,129

0.19%

0.12%

73,058

DISEÑO ELECTRICO

0.26%

0.16%

99,974

INTERVENTORIA

5.00%

3.03%

1,922,580

PRESUPUESTO

0.30%

0.18%

115,355

ESTRUCTURAS DISEÑO HIDROSANITARIO

PROGRAMACION TOTAL HONORARIOS

2,557,031

OTROS COSTOS INDIRECTOS

PORCENT % %/VENTAS VR TOTAL $

GERENCIA DE OBRA

2.50%

2.50%

1,584,000

COSTOS VENTAS, COMISIONES,

3.00%

3.00%

1,900,800

NOTARIALES

1.50%

1.50%

950,400

FINANCIEROS

16.00%

9.71%

6,152,256

PUBLICIDAD

TOTAL OTROS COSTOS

10,587,456

INDIRECTOS TOTAL COSTOS INDIRECTOS

22.21%

TOTAL COSTOS

14,075,016

52,526,616

DETERMINACION DEL VALOR DE TERRENO VENTAS MENOS COSTOS

10,833,384

VALOR LOTE MAS 30 % COSTOS

14,765,664

DIRECTOS UTILIDAD MINMA ESPERADA UTILIDAD VALOR COMERCIAL DEL LOTE

2,657,819 12%

7,603,200

5.10%

3,230,184

VALOR M2 DE LOTE

$ 97,884

COMERCIAL

3.4.1.5. Método Del Potencial de Desarrollo. Esta metodología fue desarrollada por el Ingeniero WILLIAM ROBLEDO GIRALDO, para su aplicación, es fundamental entender el Concepto de Potencial de Desarrollo y Derecho de Superficie. •

Potencial de Desarrollo: Es la capacidad que el suelo tiene de soportar accidentes, estos son las construcciones.

•

Derecho de Superficie: Desarrollo en Altura que un predio puede obtener de acuerdo a los usos del suelo y a su ubicación.

El Derecho de Superficie esta limitado por el Índice de Ocupación y el Índice de Construcción. •

Índice de Ocupación: Es el área utilizable en el primer piso para el futuro desarrollo.

•

Índice de Construcción: Es el producto del índice de ocupación, aplicado para cada lote, por el desarrollo en altura permitido por la normatividad vigente.

Estos dos índices se obtienen del código de construcción y urbanismo de cada municipio, y están definidos para cada división Político-Administrativa en que se encuentre zonificada la ciudad: Comunas, Alcaldías Menores, Sectores etc.

Las metodologías tradicionales no han cuantificado el Potencial de Desarrollo, olvidando la premisa generalmente aceptada que dice “La tierra urbana vale por su posibilidad presente o futura como lugar de construcción”.

Adicionalmente la Ley 388 de 1.998 que reglamenta los Planes de Ordenamiento Territorial, reconoce como elemento generador de Plusvalía, el cambio de normatividad que permite incrementar la altura de construcción en una zona determinada,

como

se

pretende

entonces,

desconocer

este

parámetro

fundamental en la Actividad Valuatoria?.

La Propuesta del Ingeniero Robledo Giraldo, para cuantificar el Potencial de Desarrollo, tiene cuatro rangos.

a. Cuando el Lote no tiene ningún desarrollo arquitectónico, en este caso, el Potencial de Desarrollo equivale al 50% del valor determinado para el Lote, por cualquier metodología. Ejemplo: Avaluando un Lote de 500 M2, sin ningún desarrollo arquitectónico, el valor fijado inicialmente fue de $ 40.000.00.A este valor hay que sumarle el Potencial de Desarrollo, según la propuesta del Ingeniero Robledo, para este caso especifico, es del 50%,es decir, $ 20.000.000 = $ 60.000.000. b. Cuando el Lote tiene una construcción inferior al 30% del área total construible, Se determina el área total construible, que es igual al área del Lote por Índice de Construcción, por el Índice de Ocupación

AREA DE CONSTRUCCIÓN = A Lote * IC

Para el Ejemplo se asume que el Índice de Ocupación es de 0.8 (80%) y el Índice de Construcción es de 4

AC = 500 M2 x x4 = 2000 M2, Es la máxima Área Construible. Para aplicar el segundo caso, supongamos que el Lote tiene una construcción de 300 M2.

Entonces se determina si esa área es inferior al 30% del Área Total Construible.

Si el 100% X

X=

2.000 M2 300 M2

100 × 300M 2 = 15% 2000M 2

En este caso el Potencial de Desarrollo es igual al 30% de la Sumatoria del Valor del Lote y el Valor de la Construcción.

Suponga el Valor de la Construcción a $ 200.000 M2 (Este valor se ha obtenido previamente)

El Avaluador Tradicional, dirá que el valor del Inmueble es igual al Valor del Lote más el Valor de la Construcción.

Avalúo Tradicional = $ Lote + $ Construcción

A.T = $ 40.000.000 + $ 60.000.000 = $ 100.000.000

W.R = $ 100.000.000 +0.3 (100.000.000)

W.R = $ 100.000.000 + $ 30.000.000 = $ 130.000.000

c. Cuando el Lote tiene un Área Construida entre el 30% y el 75% del Área Total Construible, entonces el Potencial de Desarrollo equivale al 10% de la sumatoria del Valor del Lote y la Construcción.

Avalúo Tradicional = $ Lote + $ Construcción

AT = $ 40.000.000 + $ Construcción

Suponga que para este caso, el Área Construida es de 900 M2

Sí el 100% X

X=

2000 M2 900 M2

100 × 900M 2 = 45% 2000M 2

El porcentaje de construcción esta en el rango propuesto para el tercer caso. A. Tradicional = $ Lote + $ Construcción

A.T. = $ 40.000.000 + $ 180.000.000 = $ 220.000.000

Avalúo W.R = $ Lote + $ Construcción + Potencial de Desarrollo

A.W.R. = $ 40.000.000 + $ 180.000.000 + P. d D.

A.W.R. = $ 220.000.000 + $ 22.000.000

A.W.R = $ 242.000.000

d. Cuando el Área Construida es superior al 75% del Área Total Construible. En este caso, el Potencial de Desarrollo se considera nulo.

Algunos tratadistas sostienen que el valor determinado para el lote (por M2) debe ser ajustado por profundidad, forma, y frente, aunque el autor

cree que estos ajustes no son lógicos, pues a su juicio, parten de una premisa errónea, (que homogeniza en una zona el valor metro cuadrado de terreno, desconociendo que ello solo es valido en avalúos masivos, formaciones y actualizaciones catastrales, determinación del beneficio predial imputable a la ejecución de un proyecto de interés público), considerando el valor metro cuadrado de un predio patrón, valor al cual le hacen los supuestos ajustes por profundidad, forma y frente, según estos tratadistas, un lote puede afectarse simultáneamente

por

estos 3

factores, no por ello, se puede desconocer su existencia, estos tratadistas sostienen que:

3.5. Influencia de la Profundidad.

Siguiendo los estudios presentados por Gorriarán y Pellegrino, los investigadores en avalúos fueron hallando ciertos parámetros para identificar el valor que se debía aplicar a un lote de acuerdo con su profundidad. La teoría básica indica que el valor unitario del lote va disminuyendo a medida que se aleja de la calle y se profundiza. Los metros más valiosos son aquellos inmediatos a la calle y los metros menos valiosos, son los del extremo profundo.

Para el autor, lo anterior no es del todo cierto ni se cumple para todos los casos, se puede dar por ejemplo, que en una zona de usos múltiples, los predios destinados a vivienda, con frente sobre una vía tipo V-0, o V-1, tendrán mayor valor en aquella zona más alejada de la calle, pues en la zona colindante con la vía se dará una alta contaminación auditiva y visual.

Los primeros Avaluadores norteamericanos y europeos establecieron diferentes criterios y de acuerdo con estos, se estableció una formula matemática para cuantificar cada uno de esos factores:

3.5.1. Criterio Hoffman.

Asume para los lotes urbanizados,

que los dos tercios de su valor total se

concentran en la primera mitad del lote, en la otra mitad se obtiene el tercio restante del valor.

Matemáticamente y haciendo relaciones de valor, el factor de profundidad de Hoffman se expresa así:

  Fondo Tipo FCH =    Fondo Inmueble a avaluar 

0.415

Comentario del Autor (W.R.): Se entiende por fondo tipo, el fondo que más se repite en la zona y el factor resultante de la expresión matemática anterior, se aplica sobre el valor metro cuadrado de ese mismo lote tipo, MENUDA CONTRADICCION, pues todos los avalúos son distintos y ya se explicó por que no se pueden homogenizar los precios. Sin embrago, para ilustración del lector, podría considerarse el siguiente ejemplo:

El fondo tipo en un sector cualquiera de la ciudad de Bogota, es de 50 Mts2 y el valor M2 promedio en la zona es de $200.000.00. Se debe aplicar el criterio Hoffman en un lote cuyo fondo es de 90 Mts2, como se debería proceder:

 50  FCH =    90 

0.415

= 0.7835

Factor de Afectación por fondo = 0.7835 Valor M2 = $200.000.00 X 0.7835 = $156.700.00 3.5.2. Criterio Harper. Según Harper, la primera cuarta parte del lote posee la mitad del valor total del lote, y las otras tres cuartas partes tienen la otra mitad del valor del lote, se

deduce que Harper da más valor a los primeros metros del lote y castiga más a los últimos metros.

Otros tratadistas interpretan a Harpper, así: “El valor por metro cuadrado en un lote de terreno, decrece en relación con la profundidad del terreno y en proporción a la raíz cuadrada de su fondo.

La expresión matemática sería:

  Fondo Tipo FCHR =    Fondo Inmueble a avaluar 

0.5

NOTA. El autor W.R. sostiene que para Avalùos individuales, no es posible homogenizar predios, y es una premisa de aceptación universal aquella que dice: El valor de la tierra urbana depende de su posibilidad presente o futura como lugar de construcción.

Para ilustración del lector, y continuando con las mismas dimensiones del lote, su corrección según Harper, seria:

 50     60 

0.5

= 0.7453

Factor de Afectación por fondo = 0.7453 Valor M2 = $200.000.00 X 0.7453 = $149.060.00 3.5.3.

Criterio 1/3 - 2/3

Este criterio asume que en el primer tercio del lote se tiene la mitad del valor total, en los 2/3 restantes se tendría la otra mitad del valor.

Su expresión matemática sería:

  Fondo Tipo FC 1/3 – 2/3 =    Fondo Inmueble a avaluar 

0.369

Continuando con las dimensiones del ejemplo tratado, se tendría:  50     90 

0.369

= 0.8051

Factor de Afectación por fondo = 0.8051 Valor M2 = $200.000.00 * 0.7453 = $161.020.00 Nota del Autor (W.R). Para el criterio Harpper y el 1/3 - 2/3 se plantean las mismas objeciones que para Hoffman.

3.5.4. Influencia de la Forma. Es obvio suponer, que no todos los lotes tienen una forma regular, pero no por ello, deben se afectados negativamente, el autor considera que lo importante es analizar

el predio con todos los elementos constitutivos de valor como una

unidad, y adicionalmente, definir su mayor y mejor uso, que no necesariamente, esta condicionado a la forma del predio, sin embargo, lo mismo que para la profundidad, existen tratadistas que afirman la necesidad de hacer correcciones cuando el predio no tiene una forma regular, por ello el autor los reseña, tomando el lector la decisión de aplicarlos o no. Consideran algunos que la irregularidad de los lotes, debe ser castigada con un factor que esta dado por: “La raíz cuadrada de la relación del área regular (ar) del lote, sobre el área total (at), siendo ar el área del mayor rectángulo que puede inscribirse dentro de la forma del lote”, su expresión matemática seria:

FC =

área regular área del lote

3.5.5. Criterio del Fondo Ficticio. Cuando la irregularidad del predio no es muy marcada, se puede asumir que el lote es regular, pero cuando es muy

irregular, se aplica el criterio del fondo

equivalente o ficticio: FF =

S A

S = Área del lote A = Frente del lote

Otra manera, es descomponer la figura

irregular del lote, en la sumatoria de

figuras regulares, obteniéndose así un resultado aproximado.

Ejemplo: Se pretende afectar por fondo un lote que posee un área de 1.000 Mts2, con un frente principal de 200 Mts. Calcular la afectación por fondo ficticio, si el valor promedio en la zona se calculo en $350.000.

FF =

200 = 0. 2 1000

Entonces: 100 - 0.2 = 0.8

Valor metro cuadrado: $350.000 * 0.8 = $280.000

3.5.6. Influencia del Frente. El Instituto Brasileño de Avalúos y Peritazgos (IBAPE) relaciona en una expresión matemática, el frente del lote tipo con el frente del predio motivo del avalúo, siendo esta la siguiente:

A = Frente del inmueble que se avalúa. AR= Frente del lote tipo de la zona.

Ejemplo: Calcular la afectación por frente que habría que aplicar a un lote con frente de 64 Mts, si el frente del lote tipo en la zona es de 100 Mts.

Entonces: 1 - 0.282842 = 0.717158 Si el valor sigue siendo el mismo del ejemplo anterior, es decir $350.000, se tiene Valor metro cuadrado: 0717158 * $350.000 = $251.005

NOTA. Según algunos tratadistas, es posible aplicar la afectación de profundidad, forma y fondo simultáneamente, el efecto combinado se obtendría como el producto de todos los factores, obteniéndose un factor único, el cual se multiplicaría por el valor metro cuadrado del predio tipo, obteniéndose así, el valor metro cuadrado del predio avaluado.

Ejemplo: Se tiene un valor metro cuadrado a $350.000. Si el predio debe ser afectado por profundidad, forma y fondo, asumiendo para cada uno de estos elementos el valor determinado anteriormente, se tendría:

Efecto total combinado = Efecto profundidad * Efecto forma * Efecto fondo

Efecto TC = 0.8624 * 0.8 * 0.717158 = 0.494781647 Valor metro cuadrado: $350.000 * 0.494781647 = $173.173.58

NOTA. No parece lógico que un lote pierda más del 50% de su valor, por afectaciones de profundidad, forma y fondo, el autor ratifica que el valor de un lote debe ser analizado, a la luz de todos los elementos constitutivos de valor, y no de algunos pocos.

3.6. Criterio General.

Los lotes urbanos valen por su posibilidad presente o futura como lugar de construcción y los lotes rurales, valen por su posibilidad presente o futura, como generador de renta agropecuaria, aunque últimamente, se esta manejando también como elemento de valor en los lotes rurales, el concepto de turismo ecológico.

3.7. Premisas no siempre Aplicables en el Avaluó de Lotes.

El autor considera por lo expuesto, que las siguientes premisas no siempre deben tomarse como una verdad evidente, y reitera por el contrario, la recomendación fruto de su experiencia profesional, de analizar todos los componentes de valor como un todo. •

No se debe afectar el valor de un lote por su profundidad, respecto a un frente determinado.

•

No se debe afectar el valor de un lote por su forma.

•

No se debe afectar el valor de un lote por su frente.

En estos tres casos es evidente, que lo importante es definir el mayor y mejor uso del lote, a la luz de la normatividad vigente y obtenerse su valor por el método residual.

No se debe afectar el valor de un bien por la influencia de la proporción, entendiendo por esta la relación fondo / frente, aunque algunos diseñadores urbanos sostienen que el lote ideal arquitectónicamente hablando, es el que tiene una relación 1:2, es decir, tiene de frente la mitad de su fondo, sin embargo, si un lote no cumple con esa relación, no quiere decir por eso que no tenga valor.

No se debe afectar el valor de un predio por su tamaño, la creencia generalizada de asumir que en la medida en que aumente el tamaño de un predio, su valor disminuye, no siempre es correcta. Tampoco es válido pensar en la disminución de la demanda por el tamaño del predio lo que pasa es que grandes extensiones de terreno, tienen un mercado potencial específico.

No se debe afectar el valor de un lote por su ubicación esquinera, con

el

argumento de poseer dos frentes, pues en un posible desarrollo arquitectónico, será necesario hacer cesiones y retiros por ambos frentes.

No existen lotes con pendientes promedio, se debe clarificar que una

parte

del

bien posee una pendiente determinada, y el resto del lote tiene una pendiente distinta, es erróneo afirmar: “el lote tiene una pendiente promedio del 10%”.

El avaluador no debe realizar mediciones físicas, pues su trabajo consiste en determinar el valor probable de un bien, no medirlo, el área del bien debe ser tomada de alguno de los documentos suministrados (escritura, certificado de tradición y/o boletín catastral). Esto no implica que el avaluador no pueda realizar levantamientos físicos, pero si los realiza, este trabajo tiene honorarios independientes

El Ing. William Robledo no desconoce la importancia de estos factores como elementos incidentes del valor, pero afirma que considerados en forma individual pueden desvirtuar la unidad del avalúo, y su sola existencia, no es condición necesaria ni suficiente para afectar el valor de un lote.

3.8. Métodos de Avalúo para Construcción.

Por construcción se entiende en términos valuatorios, todo aquello que posea simultáneamente cubierta y cerramiento.

Si se carece de alguno de estos

elementos, lo que se obtiene entonces es una obra civil.

3.8.1. Método Tradicional. Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalúo de lotes.

3.8.2. Método de Mercado y/o Comparación. Es un método directo cuya filosofía se basa en la comparación del bien que es objeto de investigación, con bienes que sirvan de referencia (referenciales), es decir, lo más similares posible, en cuanto a sus características tanto intrínsecas como extrínsecas. Así pues, se tiene la necesidad de analizar entre muchas otras:

Características del Inmueble. •

Superficie de terreno Ubicación – Situación - Localización

•

Superficie de construcción Nivel de Consolidación

•

Nivel de equipamiento Dinámica Urbana

•

Estado de conservación del conjunto Calidad Ambiental

•

Estado de conservación del bien Zonificación y Usos

•

Edad de la construcción Accesibilidad

•

Calidad de los acabados. Servicios de Redes

•

Tipología Servicios de Equipamiento

•

Mejoras y ventajas particulares, otras

3.8.2.1. Homogeneización de Datos. Siempre surge la inquietud, que por más que se quiera, en la gran mayoría de los casos, los datos recolectados que van a conformar la muestra de análisis, son siempre en mayor o menor medida, datos de inmuebles con características heterogéneas. Entonces se hace indispensable la utilización de un proceso de homogeneización de los datos o referenciales, con respecto al inmueble a tasar. Antes de continuar es conveniente definir el significado de lo que representa un referencial

Referencial o Referenciales. Con este término se define a cada operación de compra – venta de inmuebles, debidamente protocolizada, en la oficina de registro público respectiva y que en general debe constar de la siguiente información para que sea confiable:

a. Fecha de Registro. b. El número del expediente y el número del tomo en donde quedó registrado, en la oficina de registro respectiva. c. Tipología del Inmueble (apartamento, casa-terreno, aparto-quinta, local comercial, oficina, terreno, u otros). d. Localización del inmueble (Estado, Municipio y Parroquia). e. Situación del Inmueble (Zona, Urbanización, Calle, Avenida, Sector, otros.). f. Ubicación e identificación del Inmueble (Conjunto residencial, manzana, parcela, piso, número del inmueble, otros.). g. Precio Transado y/o estimado por el registro. h. Área(s) del Inmueble. i. Precio unitario transado. j. Identificación del Comprador y del Vendedor. k. Otros Datos de interés (financiamiento, hipotecas, daciones en pago, pactos de retracto, venta de derechos, otros). Siguiendo con el tema de la homogeneización de datos, existen dos (2) procedimientos para hacerlo.

3.8.2.2. Homogeneización Tradicional o Semi-Empírica. Se realiza a través de formulas y criterios ampliamente utilizados, pero que pudieran no adaptarse a todas las situaciones. Generalmente se aplican estos criterios para ajustar los datos.

3.8.2.3. Criterio de Actualización – Contemporaneidad o ajuste por tiempo. Los referenciales obtenidos en el Registro correspondiente, pueden o no, ser de fecha cercana a la del avalúo, por lo tanto se requiere actualizarlos, y esto se hace

trayendo a valor presente, por medio de la aplicación de conceptos de matemática financiera, el precio unitario de los referenciales. Conociendo la ecuación que permite calcular el valor a futuro, de una suma de dinero colocada a una tasa de interés, en un periodo determinado, se tiene:

Va = Vr x (1+ i) n

Donde: Va = Valor actualizado a la fecha del avalúo del precio unitario del referencial. Vr = Valor del precio unitario del referencial para la fecha del registro. i = Tasa de incremento de los precios de los inmuebles en el periodo. n= Números de períodos considerados. Y en donde el factor (1+ i) n= FcF = Factor de Corrección por Fecha

3.8.2.4. Criterio de Ajuste por Área. Se Sabe que el valor unitario (PU) de un inmueble, es función inversa de la magnitud de su área, en la mayoría de los casos, a mayor área, menor precio unitario, y viceversa. Es recomendable seleccionar referenciales cuyas áreas no superen una diferencia de ± 30%, al compararla con el área del inmueble a avaluar. En caso de no conseguir referenciales que cumplan esta condición, es necesario corregir por área, y pueden utilizarse las siguientes fórmulas:

Fórmula de Meyer: Plantea dos fórmulas cuya aplicación depende de sí el área del referencial es mayor o menor, que la del inmueble objeto del avalúo, no debería ser utilizada para diferencia de áreas muy grandes.

Área del referencial menor, que el área del inmueble a valuar: Aref < Ainm

FcA = [ 1 – (Ainm / Aref) * X ] + X.

Área del referencial mayor, que el área del inmueble a avaluar: Aref > Ainm

FcA = [ 1 + (Aref / Ainm) * X ] – X

Donde: FcA = Factor de corrección por área Aref = Área del referencial Ainm= Área del inmueble objeto del avalúo X = porcentaje de afectación entre el 5% y el 10%. Fórmula Empírica: Otro criterio al respecto es el siguiente:

 Aref  FcA =   * 0.25  Ainm  FcA = (Aref/Ainm) 0,25

Si la diferencia entre ambos es menor o igual a 30%, es decir, _Ainm – Aref _ _ 0,30 Ainm o FcA = (Aref/Ainm) 0,125

Si la diferencia entre ambos es mayor a 30%, es decir, _Ainm – Aref _ > 0,30 Ainm

3.8.2.5. Criterio de Ajuste por Fuente. En el caso que se requiera la utilización de datos provenientes de la oferta existente, usualmente se le aplica un factor de ajuste por negociación, entre el 0,80 hasta 1,00. Equivaliendo este último valor, a los datos provenientes de los

registros, o en el caso que se este muy seguros que el vendedor tiene blindado el valor y no es susceptible de negociación. De todas formas los datos provenientes de la oferta disponible siempre deben ser analizados muy cuidadosamente, ya que generalmente, estas negociaciones se realizan con planes de pagos, pueden ser proyectos en pre-venta y convendría entonces, conocer el valor de contado del mismo. Resumiendo

FcFO = Factor Oferta = 0,80 a 1,00 FcFR = Factor Registro 1,00

3.8.2.6. Otros criterios. Existen muchos otros criterios de homogeneización, que se utilizan en Ingeniería de Tasaciones, tales como: Ajuste por frente, por profundidad, por zonificación, por esquina o varios frentes, por equipamiento, por topografía, por accesibilidad, por calidad ambiental, etc.

3.8.2.7. Homogeneización Científica. Se realiza a través de modelos particulares sustentados en la inferencia estadística - análisis de regresión lineal - que permite observar el comportamiento de las variables estudiadas. En esencia, graficando los valores de los precios unitarios de inmuebles (variable dependiente) en función de la variable independiente escogida (frente, fondo, fecha, año de construcción, ubicación, etc.) se puede obtener información valiosa acerca del comportamiento del mercado inmobiliario estudiado, como lo son el tipo de curva que lo rige, ya sea lineal, exponencial, polinómica, u otra; su pendiente o intensidad, su tendencia, el rango de dispersión de los datos, entre otras 3.8.3. Pasos para obtener el valor de un inmueble a través del Método de Comparación Directa. Como se observa, hasta el momento el proceso valuatorio es más complejo de lo que la mayoría de las personas pueden imaginar. La complejidad en el análisis dependerá también del nivel de rigor exigido: Expedito, Normal, Riguroso o

inclusive Especial. En una significativa proporción los Informes de Avalúo que circulan en el mundo inmobiliario se consideran en un Nivel de Rigor Normal, en donde se aplican modelos determinísticos para el tratamiento de los datos apoyados en la estadística descriptiva y con un número de referenciales preferiblemente mayor a quince (15). Tomando en consideración estos comentarios de seguidas. Se resumen los pasos para la aplicación del presente método:

a. Estudio preliminar del inmueble objeto de avalúo y su entorno. b. Análisis

del

expediente

respectivo

–

Documentos

de

Propiedad,

Condominio, Hipotecas, Catastro, Tradición Legal, Solicitante, Propietarios, etc. c. Inspección del inmueble - levantamiento in situ de características, planos, croquis, fotos. d. Observación de su entorno – Factores de Localización, otros datos. e. Investigación de Campo - Oficina de registro correspondiente. Recolección de referenciales de Compra - venta de inmuebles similares de la zona. f. Análisis y depuración inicial de los referenciales. g. Determinación de la tasa de variación intermensual inmobiliaria. h. De ser necesario elaborar matriz de comparación de sectores – Matriz de Vecindario. i. Corrección

de

los

referenciales

por

fecha,

área,

ubicación,

etc.

(Homogeneización). j. Determinación de los precios unitarios corregidos (Bs. / m2). k. Aplicación Estadística Descriptiva - Medida de tendencia central de la muestra y su respectivo estimador y rango de dispersión. l. Obtención del valor del Inmueble – Conclusión del Tasador para la fecha del informe. m. Elaboración, Redacción, Edición e Impresión del Informe. 3.8.3.1.

Ejemplo

(Construcciones).

de

Aplicación

del

Método

de

Comparación

Directa.

Problema: Un cliente solicita realizar un avalúo de un apartamento, del cuál es propietario para afianzar una operación de crédito personal, ante una entidad financiera para obtener un préstamo como capital de trabajo en su actividad profesional. El inmueble esta ubicado en la Urb. Los Mangos de Cali y tiene una superficie de 56,80 m2; consta de 2 habitaciones; 2 baños; 1 puesto de estacionamiento; SalónComedor; Cocina italiana con tope de granito; Área de lavandero; Pisos y baños de cerámica de primera; closets de madera; puertas de vidrio en los baños; Puerta principal en madera maciza y protector de seguridad, Ventanas panorámicas; Molduras de yeso en techo de sala; etc. Solución. No hay duda que para poder realizar el objetivo descrito, en el punto e – Investigación de Campo / Recolección de Referenciales -, es indispensable tener cubiertos los puntos a, b, y c; y por supuesto, no se puede obviar el estudio del entorno del inmueble (punto d) para poder establecer los criterios de levantamiento de la materia prima: la data registral y/o la data de ofertas, es decir, los referenciales. Entonces antes de continuar vamos a ver, cuales serían las posibles fuentes primarias de información, donde se pueden obtener, como realizar la búsqueda, que información

interesa y se debe levantar, que criterios se aplican para

seleccionar o rechazar referenciales (proceso de depuración), que otras fuentes alternativas hay a disposición y cuales serían sus bondades y sus limitaciones.

3.8.4. Método de Renta. •

Tasa de Capitalización: Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalúo de lotes.

•

Renta Multiplicador de Ingresos Brutos: Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalúo de lotes.

•

Renta W.R.: Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalúo de lotes.

3.8.5. Método de Reposición. Se busca dar una aproximación al costo de reemplazar o construir una propiedad de características iguales a la que se está avaluando. Se pretende establecer el valor comercial de un inmueble a partir de calcular el costo total de construcción a precios de hoy, de un inmueble similar al avaluado, afectando su valor por estado de conservación, vetustez y vida útil. En el análisis del estado de conservación es importante resaltar el deterioro físico del inmueble, si es reparable, cual es su costo, determinar su proyección de uso, Factores determinantes en su estado de conservación son la Obsolescencia Técnica y Funcional. El Método de Reposición se puede realizar por ITEM o por Procesos.

3.8.5.1. Reposición por Ítem. Es el método más exacto pero es muy dispendioso, consiste en cuantificar cada uno de los elementos necesarios en la construcción de un inmueble y multiplicarlos por su valor individual de mercado, incrementado en el costo de la mano de obra, la sumatoria de todos los elementos constituye el valor del Inmueble por el Método de Reposición por Ítem. Es Lógico suponer que este valor tendrá afectaciones positivas o negativas según su estado de conservación y vetustez.

En el Mercado existen programas que clasifican todos los ítem que intervienen en una construcción (En algunos casos pueden superar las 300), pero también es necesario conocer la cantidad de obra.

3.8.5.2. Reposición por Procesos. Es el más usado pues también es muy preciso. Consiste básicamente en cuantificar los procesos de la construcción, perfectamente definidos, mediante

investigaciones directas e indirectas, para llegar a obtener el precio por metro cuadrado de construcción.

En términos generales se puede hablar de Preliminares, Cimentación, Desagües e Instalaciones Subterráneas, Mampostería, Estructura en Concreto, Cubierta, Pisos, Enchapes, instalaciones Hidráulicas, Instalaciones Eléctricas, Carpintería, Aparatos Sanitarios, Cerrajería, Vidrios, Equipos Especiales. Para la aplicación de este método

es muy importante la consulta de revistas especializadas como

CONSTRUDATA, Guía Inmobiliaria, Boletines de Camacol, Publicaciones de las diferentes Lonjas y Constructoras Privadas, sin olvidar el Estudio de Mercado que debe realizar el propio Avaluador.

NOTA. El fundamento real de este proceso, es la hipotética cuantificación de las reparaciones locativas que requiriese la construcción motivo del avaluó y este valor, se descuenta del costo

MT2 nuevo obtenido en las investigaciones

realizadas por el perito.

Formato Para la Descripción de las Construcciones

Para la correcta descripción de la construcción, es necesario implementar un formato de recolección de la información en terreno, el autor sugiere el empleo del formato de calificación, implementado por Instituto Geográfico:

CALIFICACION DE EDIFICACIONES 1. ESTRUCTURA 1.1. ARMAZON

RESIDEN

INDUSTRIAL/

CIAL

COMERCIAL

PUNTOS

PUNTOS

A

B C

A

MADERA

0

4*

PREFABRICADO

1

8*

B

C

LADRILLO, BLOQUE

2

12*

CONCRETO HASTA TRES PISOS

4

22*

CONCRETO CUATRO O MAS PISOS

6

22*

MATERIALES DE DESECHO, ESTERILLA

0

0*

BAHAREQUE, ADOBRE, TAPIA MADERA

1

1*

MADERA

2

2*

CONCRETO PREFABRICADO

3

3*

BLOQUE, LADRILLO

4

4*

MATERIALES DE DESECHO, TELAS ASFALTICAS

1

1*

ZINC, TEJA DE BARRO, ETERNIT RUSTICO

3

3*

ENTREPISO (CUBIERTA

6

6*

ETERNIT O TEJA DE BARRO (CUBIERTA SENCILLA)

9

9*

AZOTEA, ALUMINIO, PLACA SENCILLA CON ETERIT

13

13*

16

16

MALO

0

0*

REGULAR

2

2*

BUENO

4

4*

EXCELENTE

5

5*

2. ACABADOS PRINCIPALES

RESIDEN

INDUSTRIAL/

CIAL

COMERCIAL

PUNTOS

PUNTOS

1.2. MUROS

1.3. CUBIERTA

PROVISONAL)PREFABRICADO

O TEJA DE BARRO PLACA IMPERMEABILIZADA CUBIERTA LUJOSA U ORNAMENTAL

1.4. CONSERVACION

2.1 FACHADAS

A

B C

A

POBRE

0

2*

SENCILLA

2

4*

REGULAR

4

6*

BUENA

6

8

B

C

LUJOSA

8

12

SIN CUBRIMIENTO

0

0*

PAÑETE, PAPEL COMUN, LADRILLO PRENSADO

1

2*

ESTUC, CERÁMICA, PAPEL FINO

2

3

MADERA, PIEDRA ORNAMETAL

3

5

MARMOL, LUJOSOS, OTROS

4

7

TIERRA PISADA

0

0*

CEMENTO, MADERA BURIDA

2

3*

BALDOSA COMUN DE CEMENTO, TABLON LADRILLO 3

5*

LISTON MACHIEMBRADO

4

7

TABLETA, CAUCHO ACRILICO, GRENITO, BALDOSA

6

9*

8

11

9

13

MALO

0

0*

REGULAR

2

2*

BUENO

4

4*

EXCELENTE

5

5*

3. BAÑO

RESIDEN

INDUSTRIAL/

CIAL

COMERCIAL

PUNTOS

PUNTOS

2.2. CUBRIMIENTO MUROS

2.3. PISOS

FINA PARQUET, ALFOMBRA, RETAL DE MARMOL (GRANITO PEQUEÑO) RETAL DE MARMOL, MARMOL, OTROS LUJOSOS

2.4. CONSERVACION

3.1. TAMAÑO

A SIN BAÑO

0

PEQUEÑO

1

MEDIANO

2

GRANDE

3

3.2. ENCHAPES

B C

A

B

C

SIN CUBRIMIENTO

0

PAÑETE, BALDOSA COMÚN DE CEMENTO

1

BALDOSIN UNICOLOR, PAPEL COMUN

2

BALDOSIN DECORADO, PAPEL FINO

3

CERAMICA, CRISTANAC, GRANITO

4

MARMOL, ENCHAPE LUJOSO

5

3.3. MOBILIARIO

POBRE

0

0

SENCILLO

3

3

REGULAR

6

6

BUENO

9

9

LUJOSO

11

16

1.4. CONSERVACION

MALO

0

REGULAR

2

BUENO

4

EXCELENTE

5

SUBTOTAL

4. COCINA 4.1. TAMAÑO

RESIDEN

INDUSTRIAL/

CIAL

COMERCIAL

PUNTOS

PUNTOS

A SIN COCINA

0

PEQUEÑA

1

MEDIANA

2

GRANDE

3

4.2. ENCHAPES SIN CUBRIMIENTO

0

PAÑETE, BALDOSA DE CEMENTO

1

BALDOSIN UNICOLOR, PAPEL COMUN

2

B C

A

B

C

BALDOSIN DECORADO, PAPEL FINO

3

CERAMICA, CRISTANAC, GRANITO

4

MARMOL, ENCHAPE LUJOSO.

5

4.3. MOBILIARIO POBRE

0

0*

SENCILLO

2

3*

REGULAR

3

5*

BUENO

4

7

LUJOSO

6

9*

MALO

0

0*

REGULAR

2

2*

BUENO

4

4*

EXCELENTE

5

5*

4.4. CONSERVACION

SUBTOTAL

TOTAL

RESIDENCIAL Y

M (1,2,3,4)

COMERCIAL

5. COMPLEMENTO INDUSTRIA 5.1. CERCHAS

PUNTOS A

MADERA

6*

METALICA LIVIANA

12*

METALICA MEDIANA

22*

METALICA PESADA

34*

ALTURA

6*

SUBTOTAL TOTAL INDUSTRIAL

M (1,2,5)

B

C

6. GENERALES 6.1. NUMERO TOTAL DE PISOS DE HABITACIONES DE BAÑOS DE LOCALES AÑO DE CONSTRUCCION ESTRATO No. OBSERVACIONES:

EDIFICACIONES VARIAS

DESTINO

DESCRIPCION

SERVIDUMBRES:

FIRMA DEL PROPIETARIO O

FECHA

POSEEDOR DIA

MES

AÑO

NOTA. El avaluador puede consultar también los formatos de calificación de construcciones de las Lonjas, CAMACOL, Oficinas particulares o diseñar su propio formato.

3.8.6. Método de Comparación de Costos de Reproducción y/o Método del Costo. Es otro método directo, a través del cuál, se puede estimar el costo de las construcciones, es decir, las mejoras que el hombre le incorpora, de forma permanente a un terreno. Existen dos variantes principales de este método: a. basado en el estudio del presupuesto detallado de obra, indudablemente más preciso pero también más laborioso y que se deberá realizar en caso de que el nivel de rigor así lo exija b. basado en el costo directo unitario, el cual es más expedito ya que se apoya en información ya existente de los costos de construcción según tipologías

y

estándares

constructivos,

generalmente

disponibles

y

actualizados trimestralmente. A éste último le prestaremos nuestra atención en este módulo y para ello vamos a presentar la formulación que nos permitirá obtener el valor de las construcciones:

Vc = Cr – D Cr = Cd + Ci D = (Cr – Vs) x Fd

Siendo:

Vc = Valor de la Construcción Cr = Costo de Reproducción del bien objeto de estudio Cd = Costo Directo Unitario Ci = Costos Indirectos D = Depreciación Física Vs = Valor de Salvamento

Fd = Factor de Depreciación

Integrando las tres igualdades tenemos:

Vc = (Cd + Ci) – (Cd + Ci – Vs) x Fd

3.8.6.1. Costos Directos. Cualquier costo de producción que es directamente identificable en el producto final. Son los costos asociados directamente con la producción física de un bien, tales como materiales o de mano de obra. Total de costos del proyecto de construcción o mejoras atribuibles al contratista por concepto de mano de obra, materiales y equipo a instalarse en el proyecto, costos relacionados con propiedad u operación de equipo pesado, y subcontratos de obras. Existen organizaciones serias y reconocidas (CAMACOL, otras) que proporcionan generalmente de manera trimestral los costos directos unitarios, o también llamados costos básicos unitarios, por tipología de inmueble y su correspondiente estándar constructivo (sea bajo, normal o alto).

En estos costos directos unitarios ($. / m2) estarían incluidos: materiales, equipos, mano de obra, impuesto al valor agregado o IVA. Para obtener el Costo directo de construcción:

Cd = Cdu x Ac

Cd = Costo Directo de Construcción Cdu = Costo Directo Unitario ($. / m2) Ac = Área de la Construcción

3.8.6.2. Costos Indirectos.

Son los costos asociados con la construcción o la fabricación de un bien, que no se pueden identificar físicamente. Algunos ejemplos son el seguro, los costos de financiamiento, los impuestos, la utilidad del constructor o el promotor, los costos administrativos y los gastos legales. Corresponden a conceptos como fianzas, seguros, oficinas y almacenes en el proyecto, utilidades en el proyecto, equipo y servicios de seguridad en el proyecto, instalaciones sanitarias, vehículos de motor asignados al proyecto, herramientas eléctricas, limpieza del proyecto, seguridad y control de tránsito, salarios de personal administrativo y técnico asignado al proyecto, costo indirecto de la compañía constructora, y ganancia y contingencia del contratista. No incluye costos por concepto de gastos suntuosos o que puedan considerarse como de lujo, o bien, artículos, suministros o servicios cuyos precios cotizados sean mayores que aquellos que normalmente se cotizan en el mercado en el momento de la adquisición o la compra de los mismos cuando exista un producto sustituto más barato e igualmente duradero, que pueda servir al mismo fin con igual resultado. Los costos indirectos son todos aquellos que aunque no forman parte de la estructura de costos de construcción física, no solo son significativos, sino necesarios e indispensables, para la materialización final del proyecto, allí deben incluirse los costos de: •

Estudios Preliminares (Mercado; Factibilidad Técnica, Económica y Financiera; Avalúos; otros)

•

Anteproyecto – Proyecto

•

Estudios Geotécnicos o de Suelos

•

Control Técnico

•

Inspección

•

Financiamiento

•

Seguros y Fianzas

•

Asesoramiento Jurídico

•

Administración General

•

Imprevistos

•

Impuestos Varios: Construcción, dotaciones, incorporaciones, inspección, habitabilidad, otros

•

Utilidad Empresarial

•

Otros

Obviamente, para un promotor inmobiliario, es imperativo conocer, monitorear y controlar con un alto grado de precisión estos costos, pero para efectos de nuestro objetivo podemos de una manera mas practica y simplificada conocer el rango de los costos indirectos estimándolos como un porcentaje del costo directo de construcción, que podría fluctuar entre el 25% al 70%, así tendríamos:

Ci = (0,25 a 0.70) x Cd

3.8.6.3 .Valor de Salvamento. Se incluye este término en función de que una vez consumida la vida útil de una construcción, la misma siempre tendrá un valor remanente, rescate o de salvamento, siempre y cuando no esté en ruinas, en cuyo caso no solo perderá su valor de salvamento sino que, el propietario tendrá a cuestas los costos de demolición y bote. Por lo general se acepta que los costos de salvamento se ubiquen entre el 5% y el 10%, inclusive podrían llegar hasta el 20%, del costo de reproducción.

Vs = (0,05 a 0,20) x Cr

3.8. 6.4. Depreciación. Factor de Depreciación. Descenso en el valor de una propiedad debido al uso, deterioro u obsolescencia. Puede ocurrir por causas que no alteran la utilidad natural o intrínseca de las cosas (disminución de la demanda o aumento de la oferta, superproducción, etc.), o por deterioro de las cosas o disminución de dicha utilidad (avería, haber pasado

de moda, invención de otro bien similar por igual precio o más barato, aunque sea de igual clase y calidad, etc.)

Es la pérdida de valor del costo nuevo de un bien, ocasionada por el uso, el deterioro físico, la obsolescencia funcional-técnica, (interna), y/o la obsolescencia económica (externa). En contabilidad, depreciación se refiere a las deducciones periódicas, hechas para permitir la recuperación real o supuesta del costo (valor) de un activo, durante un período establecido.

Reducción del valor contable o de mercado de un activo. Representa un gasto no erogable, por lo que no afecta el flujo de fondos de la empresa.

Es la pérdida de valor de un bien (construcciones, maquinarias, equipos, etc.) debido principalmente a su edad y a su desgaste natural por uso (depreciación física). También existen otras causas un tanto más subjetivas de evaluar que las constituyen la inadecuación, inadaptabilidad, la obsolescencia mecánica y tecnológica (depreciación funcional).

Es la pérdida de valor de un bien (construcciones, maquinarias, equipos, etc.) debido principalmente a su edad y a su desgaste natural por uso (depreciación física). También existen otras causas un tanto más subjetivas de evaluar que las constituyen la inadecuación, inadaptabilidad, la obsolescencia mecánica y tecnológica (depreciación funcional). En la Ingeniería de Tasaciones existen variados métodos para determinar el factor de depreciación física Fd, entre ellos:

3.8.6.4.1. Método de Depreciación de La Línea Recta. Fd =

E V

Fd = E / V

Siendo:

E: Edad real o aparente de la construcción en años. V: Vida útil probable en años. Periodo máximo durante el cual se espera que el activo cumpla con la función para la cual fue diseñado. Generalmente se aceptan valores razonables entre 40 a 70 años.

3.8.6.4.2. Método de Depreciación de La Parábola de Kuentzle

Fd = (E / V)2

3.8.6.4.3. Método de Depreciación de Ross.

Fd = ½ x [(E / V) + (E / V)2] Es decir la media aritmética de los dos métodos anteriores

3.8.6.4.4. Método de Depreciación de Heidecke. Su factor de depreciación depende de manera exclusiva del estado de conservación del inmueble bajo las siguientes cuatro premisas: •

La pérdida de valor por depreciación, no puede ser revertida con gastos de mantenimiento.

•

Las reparaciones realizadas al inmueble solo aumentan su durabilidad

•

Si el inmueble es mantenido regular y adecuadamente su depreciación es menor y regular

•

Si el inmueble no es mantenido regular y adecuadamente su depreciación se incrementa mucho más rápido

Según el criterio de Heidecke Coeficiente (C) de Heidecke:
Estado 1 Nuevo 0,00%.
Estado 1,5 Entre nuevo y regular 0,32%.


Estado 2 Regular 2,52%.
Estado 2,5 Entre regular y reparaciones sencillas 8,09%.
Estado 3 Reparaciones sencillas 18,10%.
Estado 3,5 Entre reparaciones sencillas e importantes 33,20%.
Estado 4 Reparaciones importantes 52,60%.
Estado 4,5 Entre reparaciones importantes y sin valor 75,20%.
Estado 5 Sin Valor 100,00% 3.8.6.4.5. Método de Depreciación Mixto. Combina el criterio de edad de la construcción y su estado de conservación. Según Rubens Alves Dantas (ver bibliografía recomendada) el método mixto que a su parecer produce mejores resultados es la combinación del método de Ross con el criterio de Heidecke, pudiendo obtenerse el factor de depreciación final a través de:

Fd = FdRoss + (1 - FdRoss) * C

Para el caso particular de este módulo se considera este método el más práctico dado que el factor ya se encuentra tabulado en función de la relación al porcentaje de edad y vida útil probable y su condición o estado de conservación. Ver tabla de depreciación en anexos.

3.8.6.4.6. Nuevo Método de Depreciación de Ingeniería. Solo para efectos de conocimiento general existe otro criterio, quizás más técnico, en el sentido, que trata de estimar el coeficiente C de Heideck, en función de la inspección detallada del inmueble y la evaluación de todos y cada uno de los capítulos que componen el presupuesto de obra.

Ejemplo de Aplicación del Método del Costo aplicando Ross-Heidecke para la Depreciación.

Problema: Se quiere determinar el valor actual de una casa-quinta de dos plantas ubicada la Urb. Agua Blanca, Parroquia San José del Municipio Valencia, Estado Carabobo; construida en el año 1981 con acabados de primera y en un estado actual de conservación muy bueno. Tiene un área útil de construcción de 550 m2 y un área de parcela de 2.200 m2. A la misma se le han realizado reparaciones recientes significativas como nuevas tuberías de aguas blancas y remodelación de salas de baño y cocina.

Solución. El valor del terreno se analiza a través del método de comparación directa de terrenos similares ya estudiado. El valor de la construcción se obtendrá aplicando los siguientes pasos: Datos adicionales disponibles: Costo Directo Unitario: $ 839.348,69 $. / m2 (FUENTE SERIA Y ACTUALIZADA o PRESUPUESTO) Costos Indirectos: 30 % de Cd Valor de Salvamento: 20% de Cr Vc = Cr – D Cr = Cd + Ci D = (Cr – Vs) x Fd

Cálculo Costo de Reproducción

Cd = 839.348,69 $ / m2 x 550 m2 = $ 461.641.779,50 . Ci = 0,30 x Cd = 0,30 x 461.641.779,50 =$ 138.492.533,85 . Cr = 461.641.779, 50 + 138.492.533,85 = $ 600.134.313,35 Cr = $ 600.134.313,35.

Cálculo de la Depreciación. Edad de Inmueble = 25 años (1981)

Vida Útil = 70 años E 25 = = 0.3571 = 35.71 % ≅ 36% V 70

E / V = 25 / 70 = 0, 3571 = 35, 71 % ~ 36% Suponemos Estado 2 de conservación según Heidecke (C = 2,52%) Entrando en la tabla con las premisas anteriores obtenemos: Fd = 0,264 (26,4%) D = (Cr – Vs) x Fd D = ($600.134.313, 35 - ($ 600.134.313,35 * 0,20)) * 0,264 D = ($600.134.313,35 – $120.026.862,67) x 0,264 D = 480.107.450,68 x 0,264 = $126.748.366,98. D = $126.748.366,98.

Cálculo del Valor de la Construcción Vc = $600.134.313,35 - $126.748.366,98 Vc = $ 473.385.946,37.

Comentarios adicionales acerca de la Depreciación Obtenida Se Sabe que el monto de la Depreciación fue de $126.748.366,98. Donde el Factor de Depreciación Fd obtenido por la tabla fue de 0,264. Verificar si eso es correcto y que otras informaciones se pueden obtener:

Fd = FdRoss + (1 - FdRoss) x C FdRoss = ½ x [ (E / V) + (E / V)2 ]

E / V = 25 / 70 = 0, 3571 = 35, 71 % ~ 36% FdRoss = 0,242 Ahora el criterio de Heidecke le agrega una depreciación adicional por estado de conservación de:

FdHeidecke = (1 - FdRoss) * C = (1 – 0,242) * C = 0,758 x C

FdHeidecke = 0,758 x C

Como C = 2,52% (Estado de conservación 2) Entonces la depreciación adicional por estado de conservación es:

FdHeidecke = 0,758 x C = 0, 0191 FdHeidecke = 0, 0191 Fd = FdRoss + FdHeidecke = 0, 242 + 0, 0191 = 0, 2611

Fd = 0, 2611 este sería el valor exacto por cálculo, que es muy parecido al obtenido por la tabla de 0,264 La diferencia entre ambos valores está en que para entrar en la tabla se redondeó el resultado de la relación:

E 25 = = 0.3571 = 35.71% ≅ 36% V 70

3.8.7. Método Evolutivo. En forma general, los métodos indirectos se fundamentan en el método evolutivo, que en

esencia, corresponde a un análisis de negocio, para determinar la

factibilidad técnica, económica y financiera de una determinada inversión inmobiliaria por realizar, o para determinar las condiciones actuales de una inversión inmobiliaria ya realizada.

VI = VT + I + U

Siendo: VI = Valor de Mercado del inmueble VT = Valor del Terreno I = Valor de la Inversión Total en la Construcción U = Utilidad o Ganancia del Inversionista

3.8.8. Método Involutivo. No es otro que la aplicación del método evolutivo para la obtención del valor del terreno. Es uno de los más complejos pero también más interesantes, ya que en él intervienen todos y cada uno de los principios básicos de valoración que vimos en un comienzo. Implica el establecimiento del proyecto inmobiliario hipotético compatible con dichos principios; análisis de escenarios: pesimistas-satisfactoriosoptimistas e ideales; planificación prospectiva en función de las variables macroeconómicas y de riesgo y sus probables variaciones; análisis de sensibilidad; evaluación velocidad de ventas; determinación del valor presente neto, tasa interna de retorno, y muchas otras consideraciones:

VT = VI - ( I + U )

Siendo: VI = Valor de Mercado del inmueble VT = Valor del Terreno I = Valor de la Inversión Total en la Construcción U = Utilidad o Ganancia del Inversionista

3.9. Avaluó de Construcciones Sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal. Régimen jurídico instaurado para regular las relaciones jurídicas que se dan entre los distintos copropietarios de un inmueble en el que cada propietario dispone en exclusiva de un derecho de propiedad sobre los elementos arquitectónicos situados en el interior de su piso, y de un derecho de copropiedad sobre el conjunto de elementos comunes que componen el inmueble. Se estructura en este régimen de propiedad las relaciones jurídicas de los propietarios de un inmueble dividido por pisos.

Es necesario aclarar que los bienes comunes definidos en el Reglamento de Propiedad Horizontal, son inseparables de las áreas de derecho privado, lo que impide su comercialización en forma independiente y esto influye en su valor comercial, así sean de uso exclusivo.

En condiciones normales, un inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, esta compuesto por:
Área Construida Privada.
Área Construida Comunal.
Lote Privado.
Lote Comunal.
Zona Comunal de Uso Exclusivo.
Potencial de Desarrollo.
Garaje. Es importante entonces, cuantificar el aporte individual de esos elementos al valor total del bien.

3.9.1.

Avalúo de Construcciones Privadas.

Estas pueden ser avaluadas

por cualquiera de los métodos explicados

anteriormente. (Se recomienda reposición o renta).

3.9.2.

Avalúo de Construcciones Comunales.

Su necesidad de avalúo individual tiene una razón lógica: Pago de la Prima del Seguro.

El Ingeniero William Robledo Giraldo, ha desarrollado la siguiente propuesta metodológica:

Obtenga el Coeficiente de Copropiedad. Esta información se toma del Reglamento de Propiedad Horizontal. Para el ejemplo suponga que este es de 3.4%

Defina las zonas comunales construidas y su área. Esta información se toma del Reglamento de Propiedad Horizontal. Para el ejemplo se asumen que estas son: Casetas de celaduría, zonas de circulación, escaleras, espacios de los ascensores, gimnasio y salón de reuniones. Área Total = 4.500 Mts2 Determine la zona comunal construida de mayor área. Esta información se toma del Reglamento de Propiedad Horizontal. Para el presente caso se asume que el área de mayor construcción es el salón de reuniones, con un área de 600 Mts2. Avalué por cualquier método la zona seleccionada con mayor área.

Para el

ejemplo, 600 Mts2. La zona avaluada (Se empleo el método de reposición), dio como resultado final $500.000 Mts2. Cuantifique el coeficiente de área, se procede de la siguiente manera:

Si el 100% equivale a 4500 Mts2 3.4

X

X=

4500Mts 2 × 3.4% 100%

X = 153 Mts2 Valor Total Construcción Comunal = 153 * $500.000 = $76.500.000

NOTA: Si se quiere ser más exacto en el avalúo de las zonas comunales construidas, este procedimiento debe ser aplicado en cada una de las zonas

definidas: Casetas de celaduría, zonas de circulación, escaleras, espacios de los ascensores, gimnasio y salón de reuniones. Sin embargo, la experiencia profesional del ingeniero Robledo Giraldo, permite concluir que avaluando la zona comunal construida de mayor área, se obtiene un valor muy cercano a la realidad.

3.9.3.

Avalúo de Lotes Privados.

Se procede aplicando cualquiera de las metodologías descritas anteriormente. Solo debe tenerse cuidado en el momento de cuantificar el coeficiente de área. Se procede de la siguiente manera:

Si el 100% equivale a 3000 Mts2 3.4

X

X=

3000Mts 2 × 3.4% 100%

X = 102 Mts2 Suponga que la aplicación del método valuatorio, determino que el valor metro cuadrado lote privado vale a $300.000.

En consecuencia el valor del lote privado será:

$300.000 * 102 Mts2 = $30.600.000 3.9.4. Avalúo de Lotes Comunales. El Ingeniero Robledo Giraldo propone la siguiente metodología:

Defina el área del lote comunal. Esta información se obtiene del Reglamento de Propiedad Horizontal. Para el ejemplo suponga 3.600 Mts2

Obtenga el coeficiente de área. Esta información se obtiene del Reglamento de Propiedad Horizontal. Se asume el mismo 3.4%

Cuantifique el coeficiente de área. Se procede así:

Si el 100% equivale a 3600 Mts2 3.4

X

X=

3600Mts 2 × 3.4% 100%

X = 122.4 Mts2 Asemeje precios.

Esto significa que el valor obtenido por Mts2 para el lote

privado, se asume para el lote comunal. La razón de ello, es que geológicamente las características de ambos suelos son iguales.

Valor lote comunal perteneciente a esa unidad = 122.4 Mts2 * $300.000 = $36.720.000

NOTA. Se afirmo anteriormente que los bienes comunes definidos en el Reglamento de Propiedad Horizontal, son inseparables de las áreas de derecho privado, lo que impide su comercialización en forma independiente y esto influye en su valor comercial, a si sean de uso exclusivo. Realmente con el procedimiento anterior, lo que se pretende es cuantificar el valor adicional que la unidad privada obtiene por la existencia de zonas comunales sin construir, ya que en el sentido tradicional de la propiedad, este suelo carecería de valor por las limitaciones de comercialización y uso.

3.9.5 .Avalúo de Zonas Comunales de Uso Exclusivo.

Es valido también aclarar, que lo que se pretende es determinar el valor adicional que su existencia genera.

Es lógico pensar que si existen dos inmuebles

exactamente iguales, en todas sus características físicas, pero uno de ellos carece de zona comunal de uso exclusivo, este, tendrá un menor valor que aquel. El ejemplo típico de las zonas comunales de uso exclusivo, son las terrazas.

Plantea el ingeniero Robledo Giraldo, dos opciones:

Cuando la zona comunal de uso exclusivo es mayor al área construida privada, así:
Área comunal de uso exclusivo: 150 Mts2
Área construida privada: 100 Mts2 Valor total área construida privada: $150.000.000

La existencia de esta zona comunal, amerita un valor adicional equivalente al 20% del valor total del área construida privada. Valor adicional = $30.000.000

Cuando la zona comunal de uso exclusivo es menor al área privada.
Área comunal de uso exclusivo: 150 Mts2.
Área construida privada: 60 Mts2. Valor total área construida privada: $150.000.000

La existencia de esta zona comunal, amerita un valor adicional equivalente al 10% del valor total del área construida privada.

Valor adicional = $15.000.000

Sin embargo, en este caso concreto, para que se genere este valor adicional, es necesario que el área comunal de uso exclusivo, corresponda a por lo menos el 40% del área total construida privada. (Para el ejemplo, el 40% de 150 mt2 es 60). 3.9.6. Avaluó del Potencial de Desarrollo. Es posible que el inmueble tenga una altura inferior a la permitida por la norma, en este caso, se debería calcular el potencial (Según el escenario, no hay que olvidar la propuesta del Ingeniero Robledo Giraldo, que contempla 4 posibles escenarios).

3.9.7. Avalúo de Parqueaderos. Tomando como base la experiencia del autor, este recomienda, un simple análisis de mercado para obtener su valor, salvo en aquellos sectores, en los cuales la escasez de parqueaderos sea manifiesta, donde se recomienda aplicar un método de reposición o de renta.

3.9.8. Avalúo total del Inmueble de Propiedad Horizontal. El avalúo total del bien, corresponde a la sumatoria total de los avalúos parciales, es decir, valor de la construcción privada + valor de la construcción comunal + valor de lote privado + valor del lote comunal + valor zonas comunales de uso exclusivo + valor de potencial de desarrollo + parqueadero.

3.10. Premisas no siempre Aplicables en el Avaluó de Construcciones.

El paso del tiempo no implica siempre pérdida de valor, pues el inmueble ha podido

sufrir

reparaciones

que

lo

asemejan

a

construcciones

nuevas,

adicionalmente, el estado de conservación del bien, depende de su buen uso. El autor recomienda analizar cuidadosamente el concepto de “Depreciación” mediante el cual algunos tratadistas asocian vetustez (edad del inmueble) con deterioro.

El valor determinado en el avalúo, no es necesariamente el valor de la negociación, pues en esta influyen muchos elementos, tales como: la forma de pago, la necesidad y apetencia del bien y la habilidad de los negociadores.

De lo anterior se deduce que el avaluador no debe preocuparse de si el bien se vende o no por el valor determinado en el avalúo, pues esto es definitivamente un problema de mercado.

El valor del inmueble determinado en el avalúo, depende de para que se requiera: venta, hipoteca, permuta, seguro, donación. Esto no es lógico ni real, pues los elementos integrantes del valor no han cambiado, en consecuencia el valor del inmueble es único.

Asumir en el avalúo de Propiedades sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal, como valor para el garaje, el 50% del valor del área privada. Esta premisa tampoco es valedera para primeros pisos y mezanines El autor recomienda en cambio, un simple estudio económico en la zona para determinar su valor.

3.11. Informe del Avalúo.

No existe regla alguna, ni se han adoptado por parte de los Avaluadores formas precisas y estandarizadas, para la redacción de los documentos que contienen sus opiniones y conclusiones sobre el avalúo de un bien. El informe debe ser suficientemente claro para que cualquier persona lo lea y lo entienda, su forma y extensión puede variar, dependiendo de las necesidades y requerimientos del cliente, del tipo de la propiedad en estudio y de la habilidad y facilidad del avaluador para comunicar y exponer sus opiniones. En cierto sentido, el informe señala la forma y el criterio que el avaluador ha utilizado en el análisis e información de los datos concernientes al bien avaluado, para finalmente arribar al probable precio del bien. El informe es también, un reflejo del conocimiento y

comprensión que posee el avaluador, de los factores económicos imperantes y de los principios y técnicas del proceso valuatorio, así como de su habilidad profesional, para utilizar e interpretar la información conocida y de su capacidad de discernimiento, para determinar la incidencia de los diferentes factores de valorización o desvalorización presentes, para derivar finalmente en una opinión sobre el valor del bien inmueble en cuestión.

El contenido sugerido, aunque el lector es libre de adoptarlo, ampliarlo y/o modificarlo, es el siguiente:

3.12. Informe.  Tabla de Contenido.  Consideraciones Generales. Se relaciona el método empleado, las fuentes consultadas y describe brevemente la forma como se determinó el valor de la propiedad. Se presenta a continuación

el contenido de un

modelo de informe de avalúo, valido para predios urbanos y rurales, solo que en uno u otro caso, se eliminaran algunos parámetros.  Memoria Descriptiva. 1. Propietario. 2. Ubicación geográfica del municipio. 3. Ubicación del predio dentro del municipio. 4. Ubicación del predio según división político administrativa (comuna, localidad, alcaldía, sector) 5. Descripción del sector en el cual se ubica la propiedad. 6. Servicios públicos del sector y del predio. 7. Nivel social y económico del sector, estratificación. 8. Vías de acceso al sector y al predio. 9. Zonificación del sector según El Plan de Desarrollo del Municipio y el Plan de Ordenamiento Territorial. 10. Espacio público circundante al predio.

11. Sistema de transporte que van al sector. 12. Usos del suelo según el Código de Construcciones y Urbanismo vigente en cada municipio.  Aspectos Jurídicos. 1. Titulación. 2. Matricula Inmobiliaria. 3. Ficha catastral. 4. Servidumbres. 5. Gravámenes.  Linderos y Áreas. 1. Del lote 2. Linderos según escritura pública. 3. Linderos según carta catastral. 4. Linderos según visita. 5. Área lote según escritura pública. 6. Área lote según carta catastral 7. Área según levantamiento topográfico 8. Área construida.

Es necesario aclarar, que las áreas oficiales según resolución 2555 de 1988 (por la cual se reglamenta la formación, actualizada de la formación y conservación del Catastro Nacional) son las determinadas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Cuando hay discrepancia apreciable en las áreas, debe hacerse un proceso aclaratorio y sugerir levantamiento de planos por profesionales expertos. Es importante aclarar que las ciudades de Bogotá, Cali y Medellín y el Departamento de Antioquia, poseen catastros propios e independientes del Instituto Geográfico.  Características Generales del Predio. Se detalla todo lo referente al inmueble.


Del Lote 1. Forma. 2. Topografía. 3. Frente promedio. 4. Fondo promedio. 5. Relación frente - fondo. 6. Frente sobre vía. 7. Ubicación en la manzana. 8. Potencial de desarrollo.

Si el predio es rural, deben calificarse además los siguientes factores:

1. Pendiente. 2. Drenaje. 3. Encharcamiento. 4. Permeabilidad. 5. Discontinuidad. 6. Retención de humedad. 7. Pedregosidad. 8. Erosión. 9. Textura. 10. Profundidad efectiva. 11. Nivel de fertilidad. 12. pH. 13. Existencia de Aguas. 14. Tipo de suelo. 15. Fuentes de agua. 16. Tipo de cultivos
De la Construcción. 1. Cimentación. 2. Estructura.

3. Fachada. 4. Cubierta. 5. Mampostería. 6. Pisos. 7. Cielorrasos. 8. Baños. 9. Cocina. 10. Instalaciones eléctricas. 11. Instalaciones hidráulicas. 12. Carpintería. 13. Ventanas. 14. Puertas. 15. Acabados. 16. Conservación. 17. Vetustez. 18. Numero de pisos. 19. Distribución de la construcción  Sustentación del Avalúo. 1. Expectativas de valorización. 2. Indicadores económicos de la fecha.  Metodología. 1. Memoria de cálculos.  Cuadro de Valores, Análisis Comercial. 1. Valor metro cuadrado terreno. 2. Área terreno. 3. Valor terreno. 4. Potencial de desarrollo. 5. Valor total terreno. 6. Valor metro cuadrado construcción. 7. Área construcción.

8. Valor construcción. 9. Valor garaje. 10.

Valor total avalúo

 Anexos 1. Anexo fotográfico. 2. Anexo cartográfico. 3. Cuadro de cálculos 4. Acreditaciones  Bibliografía. 3.12.1. Formato Avalúo Inmueble en Propiedad Horizontal.

Contenido

I

Información Básica.

II.

Titilación.

III.

Características Generales del Sector de Localización.

IV.

Reglamentación Urbanística.

V.

Características Generales del Terreno.

VI.

Características Generales de Construcción del Edificio.

VII.

Características Generales de Construcción del Área Privada

VIII.

Consideraciones Generales.

IX.

Avalúo Comercial.

X.

Indicadores Económicos.

XI.

Anexos.

XII.

Bibliografía.

I.

Información Básica.

1.1

Tipo De Inmueble.

1.2

Municipio.

1.3.

Dirección.

1.3.1 Localización. 1.3.2 Barrio o Urbanización. 1.3.3 Alcaldía Menor. 1.4

Destilación Actual del Inmueble.

1.5

Documentos Suministrados.

1.6

Fecha Visita.

1.7

Fecha Informe.

II. Titulación. 2.1

Propietario.

2.2

Titulo de Adquisición.

2.3

Folio de Matricula Inmobiliaria.

2.4

Registro Catastral.

2.5

Reglamento de Propiedad Horizontal.

2.6

Fuentes.

2.7

Observaciones Jurídicas.

2.8

Uso Actual.

III. Características Generales del Sector de Localización. 3.1

Delimitación del Barrio o Urbanización.

Norte: Sur: Oriente: Occidente:

3.2

Actividades Predominantes.

3.2.1 Del Sector.

3.3

Tipos de Edificación.

3.3.1 Del Sector.

3.4

Estratificación.

3.5

Vías de Acceso e Influencia del Sector.

3.5.1 Características Generales. 3.5.2 Estado de Conservación.

3.6

Vía Frente a la Propiedad.

3.6.1 Identificación. 3.6.2 Características Generales. 3.6.3 Estado de Conservación.

3.7

Infraestructura Urbanística.

3.7.1 Vías. 3.7.2 Andenes. 3.7.3 Sardineles. 3.7.4 Alumbrado Publico. 3.7.5 Parques. 3.7.6 Redes de Servicios Públicos. 3.8

Transporte Público.

3.9

Actividad Edificadora.

3.10 Perspectivas de Valorización. 3.11 Comentarios Generales.

IV. Reglamentación Urbanística.

4.1

Acuerdos y/o Decretos Reglamentarios.

4.2

Área de Actividad.

4.3

Tratamiento.

4.4

Usos Permitidos.

4.5

Afectaciones.

4.5.1 Viales. 4.5.2 De Servicios.

V. Características Generales Del Globo De Terreno. 5.1

Identificación Urbanística.

5.2

Cabida Superficiaria del Globo de Terreno.

5.2.1 Fuente. 5.2.2 Área Proporcional según Coeficiente. 5.3

Forma Geométrica.

5.4

Frente.

5.5

Fondo (Promedio).

5.6

Relación Frente – Fondo.

5.7

Relieve.

VI. Características Generales de Construcción del Edificio. 6.1

Generalidades.

6.1.1

Áreas de Construcción.

6.1.1.1

Fuente.

6.1.2

Numero de Pisos y Niveles.

6.1.3

Distribución.

6.1.4

Edad de la Edificación.

6.1.5

Categoría de los Acabados.

6.1.6

Estado de Conservación.

6.2

Especificaciones Constructivas.

6.2.1 Cimentación. 6.2.2 Estructuras. 6.2.3 Estructura de la Cubierta.

6.2.4 Cubierta. 6.2.5 Acabados Fachada. 6.2.6 Entrepisos. 6.2.7 Mampostería. 6.2.8 Ventanearía. 6.2.9 Puertas Exteriores. 6.2.10 Escaleras. 6.2.11 Acabados Zonas Exteriores. 6.2.12 Altura (S) Libres (S). 6.2.13 Luz entre Columnas. 6.2.14 Enumeración y Descripción Equipamiento Especial.

6.3

Descripción de Acabados. Por Dependencias o Grupos.

6.3.1 ----------------------------------6.3.1.1

Pisos.

6.3.1.2

Muros.

6.3.1.3

Techos.

6.3.1.4

Otros.

6.3.2 -----------------------------------6.3.2.1

Pisos.

6.3.2.2

Muros.

6.3.2.3

Techos.

6.3.2.4

Otros.

VII. Características Generales de Construcción de la Unidad Privada (Propiedad Horizontal).

7.1

Generalidades (Del Edificio o Conjunto).

7.1.1 Tipo.

7.1.2 Nombre. 7.1.3 Destino (S). 7.1.4 Numero de Pisos. 7.1.5 Numero de Unidades por Planta. 7.1.6 Numero de Unidades Totales. 7.1.7 Edad de la Edificación. 7.1.8 Categoría de los Acabados. 7.1.9 Estado de Conservación.

7.2

Especificaciones Constructivas.

7.2.1 Pisos. 7.2.2 Mampostería. 7.2.3 Acabados. 7.2.4 Entrepisos. 7.2.5 Carpintería. 7.2.6 Ventanearía. 7.2.7 Instalaciones Eléctricas. 7.2.8 Instalaciones Hidráulicas. 7.2.9 Baños. 7.2.10 Cocina. 7.2.11 Puerta de Acceso. 7.2.12 Estado de Conservación. 7.2.13 Escaleras. 7.2.14 Acabados.

7.2.14.1

Acabados Halles.

7.2.14.2

Acabados Zonas Exteriores.

7.3.

Particularidades de la (S) Unidad (Es).

7.3.1. Ubicación de la (S) Unidad (Es) dentro del Conjunto.

7.3.2. Área de la (S) Unidad (Es). 7.3.3. Linderos. 7.3.4. Coeficiente de Copropiedad. 7.3.5. Valor Cuota de Administración. 7.3.6. Distribución.

VIII. Consideraciones Generales.

IX. Avalúo Comercial. 9.1

Área Lote Privado.

9.2

Valor Metro Cuadrado.

9.3

Valor Lote Privado.

9.4

Área Lote Comunal.

9.5

Valor Metro Cuadrado.

9.6

Valor Total Lote Comunal.

9.7

Valor Total Lote.

9.8

Área Construida Privada.

9.9

Valor Metro Cuadrado.

9.10 Valor Área Construida Privada. 9.11 Área Construida Comunal. 9.12 Valor Metro Cuadrado. 9.13 Valor Área Construida Comunal. 9.14 Valor Total Construcción. 9.15 Valor Zona Comunal de Uso Exclusivo. 9.16 Valor Parqueadero. 9.17 Valor Total Avalúo.

X. Indicadores Económicos.

XI. Anexos. 11.1

Anexo Cartográfico.

11.2

Fotográfico.

11.3

Memoria de Cálculos.

XII. Bibliografía.

12.1

Fotocopia Credenciales.

12.2

Fecha Y Firma.

AVALUOS URBANOS.

4.1. Definición Un Avalúo Urbano es aquel que se realiza sobre un predio urbano (Lote y/o lote y construcción), es decir, el inmueble se encuentra ubicado dentro del perímetro de servicios del municipio. En el avalúo quedarán comprendidos el valor de los terrenos, el valor de las edificaciones y el potencial de desarrollo.

El comportamiento de los precios del suelo es difícil de predecir, sin embargo, en la gran mayoría de trabajos realizados en Colombia, se concluye que las tierras urbanas siempre se valorizan, como consecuencia de una oferta cada vez más escasa (cada vez es menor la cantidad de áreas urbanas urbanizables), de un crecimiento económico de las ciudades, del aumento de la población, de la imposibilidad de reproducir la tierra.

Se presenta entonces, en condiciones

normales de mercado abierto, una oferta escasa y una demanda creciente, que eleva los precios en términos reales, valorizando permanentemente los terrenos urbanos.

La única forma posible de romper ese desequilibrio, es ampliando el perímetro urbano o construyendo en altura, para el primer caso, esa solo sería una solución transitoria, pues se dispondría de más tierra urbanizable, pero se generarían problemas de tendido de redes de servicio público, insuficiencia de Infraestructura vial y sistemas de transporte, por mencionar solo algunos. Adicionalmente, se estaría reduciendo la frontera agrícola, pues la ampliación del perímetro urbano solo es posible disminuyendo el perímetro rural.

En el segundo caso, la solución es más racional, pues se estaría aprovechando una condición inherente al mismo suelo y que se conoce como Potencial de Desarrollo o Potencial de Uso, elemento de gran importancia y valor dentro de las

técnicas valuatorias modernas, que ha originado todo un método de Avalúo Para Lotes, denominado: Avalúos por Potencial de Uso o Desarrollo.

4.2. Avalúos por Potencial de Desarrollo.

Por Potencial de Desarrollo se entiende la posibilidad que el suelo tiene de soportar accidentes: Las construcciones. Su desarrollo esta basado en la posibilidad de desarrollar un predio en altura, o dicho de otra manera, en

el

número de pisos que se puedan construir sobre el lote, a la luz de la normatividad vigente.

El método es de suma importancia, pues ya algunos planificadores aseguran que en la segunda década del siglo XXI, superados algunos problemas técnicos de cimentación y estabilidad, se podrán construir torres con altura de 3.000 Mts y que podrán albergar a 600.000 personas, algo así, como si toda la población actual de Manizales se pudiera ubicar en un solo edificio.

Para avaluar un predio por este método, es importante conocer el código de Construcción y Urbanizaciones del municipio en el cual está ubicado el inmueble, pues este, define los usos del suelo permitidos en cada una de las zonas o comunas en que se halla dividida la ciudad.

Este método de Avalúo acepta como premisa fundamental la Máxima Utilización Posible del Espacio Urbano (Principio de mayor y mejor uso), es necesario conocer las Normas de Ordenamiento Urbano (Usos del suelo, clasificación y calificación).

Adicionalmente, se deben conocer conceptos tales como Perímetro Urbano. “Es la poligonal que delimita las Áreas urbanas de la ciudad, para la cual se establecen normas especificas, buscando un ordenamiento territorial de la

vivienda, de los servicios públicos, de la red vial, de los servicios sociales; permitiendo satisfacer adecuadamente a la comunidad que allí habita”.

4.2.1. Índice de construcción. Es la relación existente entre el área máxima que se permite construir y el área del lote, es un término numérico, sin unidades, y depende de la zona.

4.2.2. Índice de Ocupación. Es la relación existente entre el área máxima a ocupar por la construcción en el primer piso y el área total del lote, es un término numérico sin unidades y depende de la zona.

Es la proporción máxima de área útil que se puede ocupar con edificaciones y estacionamientos, en el primer piso.

Si existe por ejemplo un lote de 900 M2 como un índice de Construcción de 3,7 y un Índice de Ocupación de 0,9, el área total construible, se obtendría de la siguiente manera:

Índice de Ocupación = 0,9 x 900 M2 = 810 M2 Índice de Construcción = 3,7 x 900 M2=3.330 M2 Quiere eso decir, que el área máxima de construcción es 3.330. M2, que tendría que ser distribuida en el número de pisos a construir y el número de unidades habitacionales diseñadas. De esta área total, es claro, que en el primer piso solo podrían construirse 810 M2 Es claro, que para el empleo de este método valuatorio, se requiere la colaboración de por lo menos un ingeniero.

El proceso empieza con una visita al predio para determinar la topografía y la forma del lote, fundamento de la obtención del área utilizable, dependiendo de la ubicación de la propiedad, se registra un índice de ocupación y un índice de construcción, se consulta el uso del suelo permitido en el sector, tomándose la decisión para desarrollar un proyecto especifico, el código de construcciones dirá si se puede o no desarrollar proyectos de vivienda unifamiliar, bifamiliar, Multifamiliar aislado o Multifamiliar conjunto, si puede o no desarrollarse proyectos de uso comercial y de servicios, de uso industrial, de uso institucional, conservación ambiental o de usos mixtos.

Definido el proyecto ha desarrollar, se calculan las áreas de cesión. Existen dos tipos de cesiones: •

CESIONES TIPO A, es la cesión al municipio, sin costo alguno, de terrenos para uso publico como parques, áreas verdes, plazoletas, continuidad vial, etc.

•

CESIONES TIPO B, son áreas de uso comunal dentro de un conjunto residencial, con destino a los salones comunales, parqueaderos y / o polideportivos.

Estas áreas de cesión son un porcentaje determinado del área Total urbanizable y varías según la ciudad.

En la ciudad de Manizales, el Área de Cesión se determina por fórmula matemática, y con base en el número de habitantes del futuro desarrollo urbanístico, así:

2M2 por habitante para zonas verdes. 1,9 M2 por habitante para zonas de servicios comunales.

Se considera 4,45 habitantes por vivienda.

Áreas de Cesión: Unifamiliar y Bifamiliar.

Áreas Verdes =

200 M 2 4.45 × × (# de viviendas ) Habi tan te Vivienda

Área de Cesión: Multifamiliar

Áreas Verdes =

2.0 M 2 4.1 Habi tan tes  A.L × I .C × I .O  × ×  Habi tan te Vivienda A.V .P.  

Área Comunal =

1.9 M 2 4.1 Habi tan tes  A.L × I .C × I .O  × ×  Habi tan te Vivienda A.V .P.  

A.V.P. = Área de Vivienda promedio. A.L.

= Área Lote.

I.C.

= Índice de Construcción.

I.O.

= Índice de Ocupación.

Para otro tipo de Urbanizaciones como comercio, industria, bodegas o similares, se cederá el 20% del Área Neta Urbanizable; 10% Área Verde y 10% Área comunal.

Es importante recalcar que el Área Construible, se obtiene del área del lote urbanizable, es decir, la obtenida del Área Total del lote, menos las Áreas de Cesión.

Área Urbanizable: Área Lote - Área de Cesión.

Área Construible: Área obtenida al aplicar el Índice de Ocupación al Área Urbanizable y el Área obtenida se multiplica por el Índice de construcción.

Ejemplo: Se tiene un lote construible en su totalidad con un área de 23.602,47 M2, si la cesión es del 8%. Cuál será el área construible.

Áreas de Cesión =

23.607.47 × 8 = 1.888.19 M 2 1000

Área Urbanizable = 23.602.47 − 1.888.19 = 21.714 M 2

Si el Índice de Ocupación del Sector es 0,8 y el Índice de construcción es 3.5 tenemos: Área Construible = 21.71447 × 0.7 × 3.5 Área Construible = 53.200 M 2

Como el método utilizado para realizar el avalúo se llama Potencial de Uso o Desarrollo, se deben incluir los costos de todos lo proceso individuales involucrados en el desarrollo del proyecto.

En esta etapa del proceso es de vital importancia la ayuda del arquitecto y del ingeniero, para realizar el cálculo de los costos. Son también herramientas indispensables para una adecuada fijación de precios los boletines publicados trimestralmente por la Cámara Colombiana de Construcción (CAMACOL) y la revista CONSTRUDATA, pues ellos ilustran el precio promedio de los materiales existentes en el mercado, también se consulta la oferta y la demanda.

Se realiza luego una relación detallada de todos aquellos costos en los cuales se incurriría (Estudios de Diseño y Construcción, obtención de licencia, construcción

propiamente dicha, discriminada cada ITEM, en términos individuales y su valor total, impuestos, porcentaje de publicidad, pago de comisiones para vender el proyecto), esta sumatoria de costos será restada a la supuesta suma a recaudar por concepto de venta, determinándose

así

la posible RENTABILIDAD del

proyecto.

El formato general para un avalúo por potencial de desarrollo (También llamado Residual) puede ser el siguiente:

4.3. Método del Cálculo Potencial de Desarrollo Ubicación geográfica del inmueble: Dirección.

Comuna:

Barrio:

Propietario: Acuerdo reglamentario:

INFORME GENERAL DEL TERRENO

Relieve:

Área:

Forma:

Frente:

Fondo:

Antejardines área:

Número de pisos:

Área por pisos:

Número de unidades por piso:

Aislamientos:

Lateral

Posterior

Voladizos:

Área pisos

No. Patios

ESTACIONAMIETOS REQUERIDOS

Públicos

Privados

Áreas comunes

1 x cada M2 Área de cesión

Índice de ocupación

Índice de Construcción

Área vendible

Valor total ventas

Valor total terreno

Precio M2

Valor total construcción

Precio M2

RELACION COSTOS DEL PROYECTO

Valor estimado del proyecto

Valor estimado del terreno

Precio M2

Valor estimado de la construcción

Precio M2

Área total construida

Costos directos

Costos indirectos:

Usualmente están entre en 20 y 25% de los costos directos.

Total costos de construcción:

Costo total de inversión

Costos financieros:

Costo total proyecto:

Valor estimado de ventas:

Costo publicidad:

Porcentaje sobre ventas:

Valor costo de ventas:

Valor neto de ventas:

Utilidad del proyecto:

CALCULO DE POTENCIAL DE UN PREDIO EN EL BARRIO CHICO (BOGOTÁ).

NORMA URBANISTICA

ARG-024ª: Área de Actualización con tratamiento residencia general, con altura máxima permitida 4 pisos y tipología de aislamiento aislada. (Aislamiento en los dos costados).

Aislamiento posterior 5,00 mts, retroceso 4,00 mts, aislamiento lateral 3,00 mts.

USOS:

Vivienda

unifamiliar,

multifamiliar;

complementarios

institucional de influencia local, oficinas.

USO DETERMINADO:

Oficinas.

ALTURA PLANTEADA:

Sótano, cinco pisos y pasillos. Sótano y primer piso para parqueaderos, los otros para oficinas.

AREA LOTE 1.310,00 M2 (35, 40 mts * 37, 00 mts) AREA CONSTRUIDA PISO TIPO

2º AL 4º PISO

850,00 M2

(2.550,00 M2)

AREA QUINTO PISO

820,00 M2

(820,00 M2)

AREA ALTILLO

560,00 M2

(560,00 M2)

TOTAL AREA CONSTRUIDA

(3.655 M2)

AREAS COMUNES 7% DEL ÁREA TOTAL CONSTRUIDA (275,00 M2) AREA NETA VENDIBLE 3.655,00 M2 GARAJES VENDIBLES

82

(1 * C/50,00 M2)

VALOR PROMEDIO M2 OFICINAS DEL SECTOR

$

1.700.000

VALOR PROMEDIO GARAJE DEL SECTOR

$

6.000.000

INGRESOS BRUTOS POR VENTA DEL PROYECTO

VALOR TOTAL VENTAS OFICINAS

$

6.213.500.000

$

492.000.000

# DE OFICINAS * AREA OFICINA X VALOR M2 VALOR TOTAL GARAJES

TOTAL INGRESOS

VALOR METRO CUADRADO TERRRENO SECTOR $

870.200

VALOR TOTAL VENTAS TERRRENO

$

1.139´962.000

VALOR TOTAL VENTAS

$

7.845´462.000

RELACIÓN COSTO DEL PROYECTO

Valor estimado del proyecto

Valor compra del terreno

$

524´000.000

Precio M2

$

400.000

Valor estimado de la construcción

$

3.289.500.000

Precio M2

$

900.000

Costos indirectos

$

762.700.000

Costo total de inversión

$

4.576.200.000

Costos financieros

$

915.240.000

VALOR COSTO DE VENTAS

$

470.727.720

Costo Publicidad

$

350.000.000

Costo total proyecto

$

5.491.440.000

Valor estimado de ventas

$

7´845.462.000

Costo publicidad

$

350.000.000

Porcentaje sobre ventas

6%

Valor costo de ventas

$

470.727.720

Valor de ventas

$

820.727.720

Costo Total Proyecto

$

6.312.167.720

Utilidad del proyecto

$

1.533.294.280

(Sin impuesto)

4.4. METODO COMPARATIVO.

Si al predio motivo del Avalúo, no se le aplica el método del Potencial de Desarrollo, se puede avaluar por el Método Comparativo. Para lo cual se sigue el siguiente proceso:

Reconocimiento general del Inmueble que se va a Avaluar.

Determinación del Área del lote y del Área construida (mediante un simple. Levantamiento), se debe verificar que las Áreas que figuran en la Escritura y las que entrega el Respectivo Catastro (que son las Áreas oficiales) coincidan. Si las Áreas no coinciden, se debe iniciar un proceso de verificación de Áreas en el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

Se determina el inmueble y/o los inmuebles tipo, que sirve de base comparativa.

Posteriormente se procede a la descripción de las características de la construcción (Materiales empleados, cimentación, conservación, acabados, vetustez, destinación, etc.), que permitan enmarcar al inmueble en una categoría específica (según estratificación).

Luego se realizan las investigaciones directas. (Obtención de datos de negociaciones recientes en el sector, de inmueble similares en Áreas de terreno y

construcción), también se debe realizar un estudio de mercado, para obtener tendencia de comportamiento de los precios de la tierra.

El siguiente ejemplo ilustra mejor el caso:

Se tienen 2 inmuebles similares al que se está Avaluando, cuyos precios de venta investigados, se relacionan a continuación:

Valor

mt2 Valor

total Valor mt2 Valor total Valor total

Construcción Construcción Lote

Lote

Inmueble

Precio 1

590.000

11.800.000

210.000

21.000.000

32.800.000

Precio 2

600.000

10.800.000

200.000

18.000.000

28.800.000

$ mt2.

$ Total.

Const.

Const.

$mt2

$ total

Lote

$ total Inmueble

Lote

Precio 1 590.000 11´800.000

210.000

21´000.000 32´800.000

Precio 2 600.000 10´800.000

200.000

18´000.000 28´800.000

Podría tomarse como precio del Avalúo, el promedio de esas 2 operaciones reales en el sector.

Si se quiere tener una mayor certeza en la fijación del precio, se recurre a las investigaciones indirectas, es decir, aquellas que se realizan en las oficinas de registro Notarial. Entidades bancarias. Lonjas Inmobiliarias y en todas aquellas dependencias que puedan tener información sobre transacciones de propiedad raíz, los precios así obtenidos se actualizan a la fecha, utilizando el IPC Nacional del último año.

Este valor se compara con el obtenido de los promedios (Investigación Directa) y analizando las condiciones del mercado Inmobiliario del momento, se toma la decisión sobre el valor final del inmueble.

No se debe olvidar en el análisis del mercado, la situación de la economía Nacional, afectada por condiciones de orden público.

4.4.1. Ejemplo de Avalúo Realizado por el Método Comparativo y de Renta.

CONSIDERACIONES GENERALES. En el

avalúo se hace la descripción de una propiedad y la condición de la

propiedad bajo la consideración del avaluador, su utilidad para un propósito especifico y/o su valor monetario, siendo este, el precio por el cual se efectuaría una operación de compraventa, en un mercado abierto, entre personas conocedoras de valores de la propiedad raíz, en condiciones similares y en que ninguna de las partes tuviera ventaja sobre la otra, dentro de un equilibrio de oferta y demanda.

En un avalúo bien investigado y cuidadosamente documentado, las partes interesadas en la venta, arriendo, hipoteca u otra transacción encuentran en el una ayuda en el proceso de tomar una decisión.

La conclusión más importante de los trabajos realizados en Colombia sobre avalúos, es que las tierras urbanas siempre se valorizan, es decir crece el precio por encima de la inflación, como resultado de las leyes de oferta y la demanda.

En las ciudades Colombianas la demanda que esta dada por el crecimiento económico de la ciudad y por el aumento poblacional, es siempre creciente, por esto la actividad constructora se mantiene en ascenso. De otra parte la oferta es escasa, ya que la tierra no se reproduce y la única manera de aumentar la oferta es incrementando el perímetro urbano y construyendo en altura.

Como consecuencia ante una demanda creciente y una oferta escasa, los precios suben en términos reales, valorizándose así continuamente los terrenos urbanos.

El valor de la propiedad se estima primordialmente por el método de aproximación del valor, por comparación directa del mercado, por el método de aproximación al costo

o de reposición y por el método de ingreso. Los tres métodos de

aproximación para evaluar hacen uso de conceptos básicos de propiedad raíz y toman a consideración ciertos principios económicos que influyen en el valor de la propiedad.

Para el presente avalúo el método empleado en la determinación de valores es el comparativo, consistente en un juicioso análisis de los precios de oferta y demanda, transacciones comerciales adelantadas recientemente en la zona, y de los comportamientos históricos de los precios del suelo, adicionado con los Métodos de Reposición y Renta.

Por último certifico que personalmente visite y califique el predio motivo del presente avalúo, que no tengo ningún interés económico en él, que lo aquí expresado es correcto según mi leal saber y entender, que el avalúo fue hecho sin ningún tipo de presión, que los conceptos emitidos solo me son imputables y por lo tanto me comprometen y que el precio fijado sería adecuado para iniciar cualquier posible negociación, pues es representativo del mercado inmobiliario actual en la ciudad de Bogota.

1. MEMORIA DESCRIPTIVA.

1.1.

PROPIETARIO

ROSALBA PASTRANA.

1.2.

UBICACIÓN GEOGRAFICA DEL MUNICIPIO.

El Distrito Capital de Bogotá, se encuentra ubicado en una meseta de la Cordillera Oriental de los Andes a 2.640 Mts de altura sobre el nivel del mar.

Area total

: 1.732 Km2

Area Urbana

: 421 Km2

Área Rural

: 1.311 Km2

Clima

: Homogéneo con lluvias aisladas durante los meses de Abril, y Mayo. Temperatura media anual de 14ºC.

Longitud

: 74º 4´ Oeste Greenwich.

Latitud

: 4º

Límites

: Norte:

Municipio de Chía.

Oriente:

Cerros orientales y los municipios de La Calera,

35´ Norte.

Choachi, Ubaque, Chipaque, Une y Gutiérrez. Sur: Occidente:

Departamentos de Meta y Huila. Río Bogotá, y municipios de la cabecera, Venecia, San Bernardo, Arbelaez, Pasca, Sibate, Soacha, Mosquera, Funza y Cota.

Árbol

: Caucho sabanero.

Escudo

: Lo otorgó Carlos V para el nuevo reino de Granada. águila

El

simboliza la firmeza, las 9 granadas representan el valor y la

intrepidez. Bandera:

Mediante el decreto 555 de Octubre 09 de 1.952, se

adoptó

oficialmente la bandera de la Ciudad. Se compone de dos franjas horizontales de color amarillo y rojo. El amarillo simboliza Justicia, clemencia, virtud y benignidad. El rojo representa libertad, salud y caridad.

Himno

: Se adoptó mediante decreto No. 1000 de 1.974, fue compuesto por Pedro Medina Avendaño y musicalizado por Roberto Pineda Duque.

División Político Administrativa: La Ciudad está regida por un alcalde Mayor y 2º alcaldías menores, que es el número de localidades en las cuales se divide la Ciudad.

1.3.

UBICACIÓN DEL PREDIO DENTRO DEL MUNICIPIO.

El predio motivo del avalúo se ubica en el Sector Occidental de la Ciudad, en el Barrio San Fernando, Localidad de Barrios Unidos y se distingue con el número 49-72 de

la Calle 73 y el numero 73-00 de la Carrera 50,

de la actual

nomenclatura urbana del Distrito Capital de Bogotá.

1.4.

UBICACIÓN DEL PREDIO SEGÚN SECTOR.

El inmueble se ubica en el Barrio San Fernando en el Occidente de La Ciudad.

1.5.

DESTINACION ACTUAL DEL INMUEBLE.

El inmueble al momento de realizar la visita (Enero 19 de 2005), se encuentra destinado al Uso Residencial y Comercial (1 piso local).

1.6.

DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA EL AVALUO.

Copia Escritura Publica No. 4431 del 20 de Noviembre de 1998 de la Notaria 2 del Circulo de Bogota. Copia de Matrícula Inmobiliaria 050C-00173178. Copia Certificado Catastral 73 49 14

1.7. PROPOSITO DEL AVALUO. Obtener el valor comercial del inmueble en un mercado abierto, siendo éste el precio por el cual se efectuaría una operación de compra - venta, entre personas conocedoras de valores de la propiedad raíz, en condiciones similares y en que

ninguna de las partes tuviese ventajas sobre la otra, dentro de un equilibrio de oferta y demanda.

2.

ASPECTOS JURIDICOS.

2.1.

TITULACION.

El inmueble motivo del avalúo, se adquirió mediante compraventa directa según Escritura Publica No. 4431 del 20 de Noviembre de 1998 de la Notaria 2 del Circulo de Bogota.

2.2. MATRICULA INMOBILIARIA. 050C-00173178

2.3. FICHA CATASTRAL. 73 49 14

2.4. GRAVAMENES. Según la información suministrada por su propietario, el inmueble no presenta ningún tipo de gravamen. NOTA: Este análisis no corresponde a un estudio de títulos.

3.

LINDEROS.

Se encuentran descritos en la Escritura Publica No. 4431 del 20 de Noviembre de 1998 de la Notaria 2 del Circulo de Bogota.

4.

AREA.

4.1.

AREA DEL LOTE.

60 Metros Cuadrados.

4.2.

AREA DE LA CONSTRUCCION.

180 Metros cuadrados.

4.3.

FUENTE.

Certificado pago de Impuesto Predial.

5.

CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACION.

5.1.

DELIMITACION DEL BARRIO.

Norte

: Calle 76

Sur

: Calle 72

Oriente

: Carrera 50

Occidente

: Avenida calle 68

5.2.

ACTIVIDADES PREDOMINANTES DEL SECTOR.

Residencial general y zonas limitadas de Comercio y Servicios.

5.3.

TIPOS DE EDIFICACIONES DEL SECTOR

Edificaciones institucionales, locales comerciales, y viviendas modificadas.

5.4.

ESTRATIFICACION.

El sector es mayoritariamente estrato 3.

5.5.

VIAS DE ACCESO AL SECTOR.

En sentido Oriente - Occidente y viceversa la Calle 72 y Calle 68, en sentido Norte – Sur y viceversa La Avenida 68.

5.5.1. TIPO DE VÍA. Son vías de tipo V-O, es decir Avenidas de 2 Calzadas y 6 carriles. 5.5.2. ESTADO DE CONSERVACION. Bueno.

5.6.

VIA FRENTE A LA PROPIEDAD.

El predio tiene frente sobre la Calle 73 y la Carrera 50.

5.7.

INFRAESTRUCTURA URBANISTICA.

5.7.1. VIAS. En buen estado

5.7.2. ANDENES En buen estado

5.7.3. SARDINELES. En buen estado.

5.7.4. ALUMBRADO PUBLICO. Bueno, postes de iluminación situados a distancias adecuadas.

5.7.5. REDES DE SERVICIOS PUBLICOS. El sector cuenta con una buena infraestructura de servicios públicos.

5.8.

TRANSPORTE PÚBLICO.

El sector no cuenta con un sistema masivo de transporte de pasajeros, pero sobre la Avenida calle 72 y Calle 68 existen rutas de transporte de pasajeros en buses, busetas y colectivos, que permiten llegar sin inconvenientes al predio.

5.9. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION. Normales, pese al estancamiento de todo el Sistema Económico Nacional, es decir, puede variar entre un 10 y 15% anual.

5.10.

COMENTARIOS GENERALES.

Zona con área de Actividad Múltiple. El sector financiero cuenta con algunas oficinas de los principales Bancos. La salud se encuentra cubierta con centros de atención como la Clínica Pastrana, La seguridad depende de La Décima Segunda Estación y los CAI del Modelo y las Ferias, complementada

con numerosas

empresas de vigilancia privada. El sector se ha desarrollado básicamente como una zona residencial que cuenta con buenas obras de infraestructura pública y de servicios públicos. El comercio juega papel preponderante en la cotidianidad del sector, pasando desde el comercio informal hasta el especializado en el corredor comercial de la Avenida 68 y calle 68. La actividad Institucional y de Servicios es importante, contando con un gran numero de Colegios Distritales.

6.

REGLAMENTACION URBANISTICA.

6.1.

ACUERDOS Y / O DECRETOS REGLAMENTARIOS.

Acuerdo 6 de 1990.

6.2.

AREA DE ACTIVIDAD.

Residencial

6.3.

USOS PERMITIDOS.

Residencial General, Tipología 3 y 4. Comercial Zonal

7.

CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO.

7.1.

TIPO DE INMUEBLE.

Urbano.

7.2.

FORMA.

Regular.

7.3.

TOPOGRAFIA.

Plana en toda su extensión.

7.4.

FRENTE.

Sobre la Calle 73 y la carrera 50.

7.5.

DISPOSICION DEL INMUEBLE.

Esquinero.

8.

CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION.

8.1.

NÚMERO DE PISOS.

3 Pisos.

8.2. DISTRIBUCION DEL INMUEBLE. Primer piso:

Local comercial, habitación, cocina, baño y zona de ropas.

Segundo Piso:

Salón, habitación amplia con closet, cocina, patio y baño.

Tercer piso:

Salón comedor, habitación amplia, cocina integral, baño, patio, por este se accede a la terraza.

8.3 . VETUSTEZ. 20 años aproximadamente

8.3.

ESTADO DE CONSERVACION

Bueno.

8.4.

ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCION.

Cimentación:

Ciclópeo-tradicional

Estructura:

Pórticos en Concreto.

Cubierta:

Placa impermeabilizada.

Fachada:

Ladrillo a la vista.

Cielorraso:

Madera y placa.

Mampostería:

Estucada, pintada y bloque.

Ventanearía:

Marco metálico y vidrió plano transparente.

Puertas exteriores:

Metálicas

Pisos:

Baldosa, cemento, granito y tapete.

Baños:

Enchape corriente.

Cocinas:

Tradicional e integral.

Pintura:

Estuco y vinilo.

Acabados:

Sencillos.

9.

AVALUO COMERCIAL.

9.1.

MÉTODO DE MERCADO.

Después de realizar un recorrido por la zona,

se encontraron las siguientes

ofertas de inmuebles similares al avaluado: •

Calle 73 No. 51-16 Área Terreno: 75 M2. Área Construcción: 210 M2, información suministrada en el sitio por el señor Felipe Ríos, Valor Oferta: $105.000.000.00. Valor M2 integral: $500.000.00

•

Carrera 50 No. 72-21 Área Terreno: 96 M2. Área Construcción: 120 M2, información suministrada por la Inmobiliaria Panamericana, Valor Oferta: $70.000.000.00. Valor M2 integral: $583.000.00

•

Calle 72 No. 49-30 Área Terreno: 120 M2. Área Construcción: 300 M2, información suministrada en el numero celular: 3103200749, Valor Oferta: $140.000.000.00. Valor M2 integral: $466.000.00.

•

Calle 71 No. 52-27 Área Terreno: 200 M2. Área Construcción: 130 M2, información suministrada en el Teléfono: 2116607, por el señor Carlos Robledo. Valor Oferta: $80.000.000.00. Valor M2 integral: $615.385.00

Nota: El promedio valor M2 integral en la zona es de $541.100.00.

Como se desconoce la tendencia de precios para el valor M2 terreno, se recurre a encuestas realizadas a personas conocedoras del mercado en la zona.

Las encuestas base fueron:

Ever Marín (ing. Catastral)

a

$400.000.00 Metro Cuadrado.

Lina Castillo (ing. Catastral)

a

$350.000.00 Metro Cuadrado.

Liz Castillo

a

$320.000.00 Metro Cuadrado.

a

$300.000.00 Metro Cuadrado

William Robledo (Ing. Catastral) a

$300.000.00 Metro Cuadrado

Jaime Rosas

(Ing. Civil)

Media Aritmética:

X = (1670000 / 5)

= 334.000

Desviación Estándar: ∑( X 1 − X ) S= N −1

1. (400.000 – 334.000)²

=

4356

2. (350.000 – 334.000)²

=

256

3. (320.000 – 334.000)²

=

196

4. (300.000 – 334.000)²

=

1156

5. (300.000 - 334.000)²

S

= 1780

Coeficiente de Variación:

=

1156

2

V =

(S / X) * 100

V = (1780 /33400) 100 = 5.32

Valor Asumido Terreno $350.000.00

9.2.

MÉTODO DE REPOSICIÓN. (Solo es aplicable a construcciones).

9.2.1. VALOR MT2 TERRENO. $ 350.000.00.

9.2.2. AREA DE TERRENO. 60 Metros Cuadrados.

9.2.3. VALOR COMERCIAL TERRENO. $21.000.000 .00

9.3.

VALOR MT2 CONSTRUCCIÓN 1 PISO (LOCAL).

$350.000.00.

9.3.1. AREA DE CONSTRUCCION 1 PISO.

60 metros cuadrados Fecha:

Numero Avalúo

Municipio: Bogota D. C.

Fecha Avalúo

Dirección : Urbanización:

Área Construida M2

60.00

Valor de Reposición M2 Costos Directos

80%

$250.000

Costos Indirectos

20%

$50.000

Costos

Totales

de

la

100%

$300.000

y

15%

$45.000

Construcción

Costos

Administrativos

Financieros Gran Total de Costos Valor

Reposición

$345.000 Obra

$20.700.000

Nueva Utilidad del Constructor

10%

$2.070.000

Valor Total Construcción

$22.770.000

(Obra Nueva)

Depreciación por Edad y Conservación (tabla de Fitto y Corvini) Vida útil o Técnica

Años

100.00%

Edad Aproximada

Años

10

Vida Remanente

Años

90

Porcentaje

de

edad

a

95%

depreciar Estado de Conservación Depreciación Acumulada

(De 1 a 5)

1 5.50%

$1.252.350

Determinación Valor actual de la Construcción Valor de reposición obra

$22.770.000

nueva Menos

depreciación

$1.252.350

acumulada Subtotal

$21.517.650

Valor de la construcción

$21.517.650

Valor por M2

Valor Adoptado por M2

$358.628

$350.000

9.3.2. VALOR TOTAL CONSTRUCCION 1 PISO. $21.000.000.00

9.4.

VALOR MT2 CONSTRUCCIÓN 2 Y 3 PISO.

$300.000.00.

9.4.1. AREA DE CONSTRUCCION 2 Y 3 PISO. 120 Metros cuadrados.

9.4.2. VALOR TOTAL CONSTRUCCION 2 Y 3 PISO. $36.000.000.00

9.5.

VALOR TOTAL AVALUO METODO DE REPOSICION.

$78.000.000.00

9.6.

METODO DE RENTA

Se parte de el Canon de arrendamiento mensual para inmuebles similares al avaluado, como este tiene usos mixtos, se asume un incremento anual del 10%. El método empleado es el sugerido por el Ingeniero William Robledo Giraldo, que dice:

$830.000.00 X 12 X 2.41 = $24.003.600.00 + 10 % $913.000.00 X 12 X 2.02 = $ 22.131.120.00 + 10% $1.004.300.00 X 12 X 1.69 = $20.367.204.00 + 10% $1.104.730.00 X 12 X 1.42 = $18.824.599 .00 + 10% $1.215.203.00 X 12 = $14.582.436 .00

Σ = $ 99.908.959.00

Nota: Para el terreno se asume un valor M2 de $350.000.00 y del método de renta y de reposición, se obtiene su promedio como valor definitivo del avalúo, entonces: Valor Avalúo Método de Reposición = $78.000.000.00 Valor Avalúo Método de Renta = $ 99.908.959.00.

9.7.

VALOR DEFINITIVO AVALUO

OCHENTA Y OCHO MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA PESOS M/CTE. ($88.954.480.00).

10.

METODOLOGIA EMPLEADA.

Para la fijación de precios, se empleo una combinación de metodologías de aceptación universal, estas fueron: Reposición, Renta y Mercado.

Se

complemento este proceso con investigaciones directas e indirectas, que dieron como consecuencia una tendencia histórica de comportamiento de los precios de la tierra en el sector, se realizó también un análisis de precios unitarios en revistas especializadas como Guía Inmobiliaria y CONSTRUDATA.

Adicionalmente se

consulto la opinión de profesionales especializados y la base de datos de W.R INGENIEROS AVALUADORES.

11.

SUSTENTACIÓN DEL AVALUO.

Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes raíces está bastante influenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicación, pues los bienes raíces no pueden separarse de donde están ubicados, el futuro económico del área, pues la tierra urbana tiene valor por su posibilidad presente o futura como lugar de construcción, el uso actual y posible del predio, pues el valor de las propiedades se deriva del uso al que se les someta.

Se consideraron también los centros de atracción económica existentes, la categoría de los servicios públicos, la infraestructura vial y su conductibilidad, la

geometría del predio, las obras en ejecución y proyectadas, los usos del suelo, su posible rentabilidad. Son incidentes del valor otros elementos como los materiales de construcción, los acabados, el estado de conservación, el mayor y mejor uso, el diseño arquitectónico y la distribución interior del inmueble, la estratificación y el entorno.

12.

BIBLIOGRAFIA.

Acuerdo 6 de 1.990 “AVALUOS. METODOLOGIAS PRACTICAS” William Robledo. BASE DE DATOS DE “W.R. INGENIEROS AVALUADORES” Copia Escritura publica Copia certificado catastral.

13.

ANEXOS.

FOTOGRAFICO

Atentamente,

WILLIAM ROBLEDO GIRALDO Ingeniero Catastral y Geodesta Mat. Prof. No. 2522249646 Cundinamarca. M.A.P. No. 0158

AVALUOS RURALES

Por predio rural se entiende todo inmueble ubicado por fuera del perímetro urbano. (El perímetro urbano de cada municipio es definido mediante acuerdo municipal).

Usualmente, en los Avalúos Rurales se consideran como elementos Valuatorios la Tierra, las Construcciones y los Cultivos (Permanentes y transitorios), También son elementos Valuatorios Maquinaria Y Equipo, el Good Will y el Valor en Marcha. Podría decirse entonces, que los Avalúos Rurales son AVALUOS INDUSTRIALES ESPECIALES Y como

factores

importantes del avalúo se

consideran El Físico, el económico, El Político y el Social.

El Aspecto Físico consiste en la identificación de los linderos del terreno y las construcciones asentadas sobre el, se deben describir las construcciones y clasificar el terreno y sus cultivos.

Para la correcta descripción del Aspecto Físico, se deben adelantar las siguientes actividades:

5.1.

Revisión de la Información Existente.

Comprende el nombre del predio, ubicación y estudio de los títulos respectivos. En la ubicación se hará relación al departamento, municipio, corregimiento y vereda a los cuales pertenece el predio. • Delimitación del predio y sus colindantes. 5.1.2. Levantamiento topográfico (Planimetría), de ser posible, para garantizar plenamente el área y la forma del predio.

5.1.3. Plancha cartográfica con la ubicación del predio motivo del Avalúo

5.1.4. Área, breve descripción del relieve y las pendientes

5.1.5. Vías de acceso al predio, relación de vías internas, descripción de servidumbres (si existen) y cercas.

5.1.6. Clasificación agrológica, según su capacidad de uso, explotación y manejo. La clasificación agronómica, aparte de analizar las condiciones físicas y químicas del suelo, tiene en cuenta variables como relieve, pendientes, drenaje natural, encharcamiento o inundabilidad de los suelos, discontinuidad, retención de humedad, pedregosidad, erosión, textura, profundidad efectiva y nivel de fertilidad (Ver elementos incidentes en el valor de los lotes rurales).

5.2.

Consulta de Información Adicional.

Se debe recurrir a todas las instituciones oficiales o privadas, que puedan dar información sobre la ficha catastral, avalúo catastral y periodo de vigencia de la formación y actualización catastral (Instituto Geográfico Agustín Codazzi, Catastro independiente en los municipio de Cali, Medellín, Santa fe de Bogotá

y el

departamento de Antioquia, oficinas de valorización municipal y Departamental). Estudio de suelos y zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómica (Instituto Geográfico Agustín Codazzi y sus publicaciones de las respectivas regiones, oficinas independientes de Catastro), aunque es bueno aclarar que en algunos municipio del país, la actualización catastral se encuentra muy atrasada, razón por la cual las definiciones de zonas Geoeconómica no es muy confiable. Avalúos anteriores del predio o de otros predios ubicados en la misma zona geográfica (Instituto geográfico Agustín Codazzi, aunque este da avalúos catastrales y no comerciales, oficinas de finca raíz, lonjas Inmobiliarias).

Lo recomendable antes de la visita física al inmueble, es el acopio de toda la información posible del predio, que permita al avaluador formarse una idea del predio a avaluar.

NOTA. Si reunir la información necesaria para efectuar

el avalúo no es posible (la

información reunida es insuficiente o no existe ninguna información previa del inmueble), se debe recurrir a la Fotointerpretación (las fotografías aéreas se consiguen en el instituto Geográfico Agustín Codazzi, o en las oficinas de catastro de las ciudades de Cali, Medellín, Santa fe de Bogotá y el Departamento de Antioquia, según sea la región donde se ubica el predio motivo del Avalúo), de la correcta Foto interpretación se deduce el relieve, las pendientes, la hidrografía, la vegetación, construcciones, vías internas y de acceso, identificación

y

localización de los linderos y forma del predio a avaluar, área, condiciones agrológicas del suelo y cercas.

Si tampoco existen las fotografías aéreas, hay que empezar a elaborar la información pertinente, partiendo del levantamiento topográfico.

5.3.

Visita Física al Predio.

Hace relación a la inspección ocular que el perito efectúa en el predio. Es un recorrido minucioso de todo el inmueble, realizando un informe individual y detallado del terreno y de las construcciones. Esta labor se simplifica, cuando previamente se imprimen formatos de recolección de la información básica en terreno.

En el avalúo de los lotes se deben considerar los siguientes aspectos (ver capitulo II): Ubicación, vías de acceso, servicios públicos. Relación frente- fondo, potencial de desarrollo, composición geológica, existencia de cultivos

permanentes o

semipermanentes, si son tierras de labor irrigadas o no, si son tierras con maleza o improductivas, si poseen o no aguas.

En el avalúo de las construcciones, se deben analizar los siguientes tópicos (ver capitulo II): Materiales de construcción, acabados, vecindad, el uso actual y posible, posibilidad de valorización y sistemas de transporte.

Se deben relacionar todas las mejoras, maquinaria y equipo fijos instalados y que tengan que ver con la producción y productividad del predio (ver capitulo V Avalúo de maquinarias y equipos).

5.4.

Investigación en la Zona de Ubicación del Predio.

Se debe realizar un rápido recorrido por la zona en la cual se ubica el inmueble, para conocer la existencia de servicios públicos, el nivel social y económico. Las vías de comunicación y los sistemas de transporte, la infraestructura educativa, Hospitalaria y cultural, las condiciones de seguridad y orden público, elementos importantes en la asignación de valores.

También es importante realizar un estudio de mercado, para conocer tendencias históricas de comportamiento de los precios de la tierra rural (Investigaciones directas e indirectas).

5.5.

Determinación de Precios.

Para la determinación de precios, el avaluador analizará e interpretará la información obtenida, las fuentes consultadas y decidirá según su criterio cual metodología o metodologías debe emplear para la obtención de los resultados finales. Es probable que el avaluador deba emplear una combinación de varias metodologías, o que tenga que emplear una metodología diferente para cada uno de los elementos constitutivos del inmueble.

• Avalúo de Terrenos Rurales. • Avalúo de Construcciones. • Avalúo de Cultivos. • Avalúo de Good Will. • Avalúo de Valor En Marcha. Los terrenos y las construcciones, pueden ser avaluados por cualquiera de los métodos descritos en los capítulos previos.

5.6.

Propuesta Metodológica para el Avalúo de Cultivos.

Determinación del tipo de cultivo.

a. Vida útil del cultivo y su edad de producción. b. Densificación del cultivo por Hectárea (esta información la suministran las diferentes agremiaciones agrícolas). c. Calculo de la producción promedio por hectárea (se obtiene de multiplicar el producido promedio de cada árbol por e número de árboles sembrado por hectárea (se consulta la respectiva asociación agrícola). d. El producido promedio por hectárea se convierte a la medida usual de comercialización de cada producto (Kls, cargas, etc.), y se multiplica por el número de hectáreas dedicadas a la producción de ese producto y este valor por el precio de venta de C/unidad. e. Se determina el costo de producción de cada cultivo por hectárea (este costo es el resultado de la sumatoria de inversiones en semillas, abonos, labores de mantenimiento, costos financieros y mano de obra) y luego se multiplica por el número de hectáreas dedicadas a ese cultivo. f. Al valor obtenido como ingresos brutos para cada cultivo (valor obtenido para cada cosecha en el ITEM E), se resta el costo de producción para cada cultivo. (Obteniéndose

así la rentabilidad del cultivo por cosecha).

Este procedimiento se realiza para cada cultivo y por cosecha, de todos los productos sembrados en el predio.

Se calcula el costo de la producción faltante con los Índices proyectado del I.P.C. (la producción faltante se obtiene de restar a la vida útil del cultivo la edad actual del mismo y este tiempo se multiplica por la rentabilidad individual de cada cultivo. Es valido aclarar que si quedan de vida útil del cultivo, por ejemplo, 3 años y el cultivo en cuestión da 2 cosechas por año, la

rentabilidad se multiplica por 6 y no por 3), esta situación es

coherente con

los avalúos urbanos en los cuales, la actividad

Valuatoria moderna,

considera dentro del avalúo el valor del derecho

de superficie (derecho de superficie es el desarrollo arquitectónico en altura viable para ejecutar en el predio, es decir, el número de pisos que se pueden construir, es factor

determinante del valor, pues es evidente la

cada vez más escasa tierra

urbanizable

Ejemplos claros de desarrollo en

existente en las ciudades.

alturas se tiene en ciudades como

Shangai y Tokio, ciudad esta donde se planea construir para principios del siglo XXI, previa solución de algunos

problemas técnicos, una torre con

3.000 mts de altura y que albergaría una

población de alrededor de

600.000 habitantes. Algo así como toda la ciudad

de

Manizales

acomodada en esa mole). g. El valor actual del cultivo se obtiene de restar del valor faltante de producción el valor producido. Es importante resaltar que dependiendo del sitio de ubicación del cultivo, se debe manejar un factor de incertidumbre (atraso y/o adelanto del régimen de lluvias, por ejemplo), proporcionado por la respectiva agremiación y/o asociación de productores.

NOTA. Esta metodología es aplicable a avalúos de cultivos transitorios y permanentes.

5.7.

Ejemplo Avalúo de un Cultivo.

Es claro que realmente lo que se avalúa en el cultivo, es una expectativa de producción

Determinar el Avalúo de un Cultivo de Café, en su tercer año, si el área sembrada es de 8 Has. Y es un cultivo tecnificado al sol.

A. Tipo de cultivo

:

Permanente

B. Vida útil del cultivo

:

7 años

C. Densificación del cultivo

:

5.142 plantas/Ha.

D. Producción Promedio por Ha.

Año 1 :

0

Año 2 :

62 @/Ha

Año 3 :

140 @/Ha

Año 4 :

165 @/Ha

Año 5 :

180 @/Ha

Año 6 :

204 @/Ha

Año 7 :

130 /Ha

E. Producción promedio por cargas.

Carga de 125 Kgs.

Multiplico las arrobas por 25 lbs. que tiene cada arroba, este resultado lo divido por 2 y obtengo Kgs. por Ha y finalmente este resultado lo divido por 125 Kls. para obtener las cargas, y se multiplica por l número de Has sembradas, y este valor por $ 188.290 que es el precio de la carga.

Año 1 :

0

Año 2 =

62 * 25 Lbs 1551 Lbs = = 775 Kgrs 2 Lbs 2 Lbs 775 Kgrs = 6.2 c arg as 125 Kgrs

Y como son 8 Has. 62 cargas/Ha x 8 Has= 496 cargas 496 cargas x $188.290 =$93´391.840 Año 3 :

140 cargas x 8 Ha x 188.290 = $210.884.800

Año 4 : ⇒ Vf ⇒ Vf

= 188.290 (1 + 0,6)1 = $218.416

165 c arg as Año 5 : ⇒ Vf Vf

: VP(1 + IP =) N

x $218.416 x 8 Ha = $288´309.120 : Vp (1 + Ip ) N

= 218.416 (1´0,16)1 = $253.362

180 c arg as

x $253.362

x 8 Ha = 364.838.400

Para obtener los precios de producción en los años siguientes tomamos como I.P.C. el 16 % para todos los años Año 6 Vf = Vp(1 + Ip )

n

Vf = 253.362(1 + 0.16) = $ 293.900 1

204 cargas * $ 293.900 * 8 Ha = $ 478,644.800 Año 7 Vf = Vp(1 + Ip )

n

Vf = 293.900(1 + 0.16) = $ 340.924 1

130 cargas * $ 340.924 * 8 Ha = 354,560.960

F- Costo de producción total.

1er. Año:

Instalación del cultivo

: $ 1´382.600

Mano de obra

:$

786.900

Insumos

:$

595.700

Planteos y desyerbas

:$

402.300

Mano de obra

:$

396.600

Insumos

:$

5.700

Fertilizante

:$

267.100

Mano de obra

:$

129.100

Insumos

:$

138.000

Labores de sostenimiento

:$

77.300

Mano de obra

:$

58.000

Insumos

:$

19.300

Administración

:$

350.602

Prestaciones sociales

:$

20.709

Gastos financieros

:$

427.526

Total costos por Ha

: $ 5´087.357

Total costos cultivo

: $ 40´689.856

2do año:

Planteos y desyerbas

:$

279.900

Mano de obra

:$

275.000

Insumos

:$

4.300

Fertilización

:$

307.200

Mano de obra

:$

75.800

Insumos

:$

231.400

Labores de sostenimiento

:$

83.300

Mano de obra

:$

79.100

Insumos

:$

4.200

Control broca

:$

193.656

Administración

:$

350.602

Impuesto Predial

:$

20.709

Prestaciones sociales

:$

13.625

Gastos financieros

:$

173.781

Recolección y pos cosecha

:$

544.300

Mano de obra

:$

456.300

Insumos y transporte

:$

88.000

Total costos por Ha

: $ 3.181.173

Total costos cultivos

: $ 25.449.384

3er año:

Planteos y desyerbas

:$

239.800

Mano de obra

:$

235.500

Insumos

:$

4.300

Fertilización

:$

332.100

Mano de obra

:$

94.800

Insumos

:$

237.300

Labores de sostenimiento

:$

30.100

Mano de obra

:$

30.100

Control broca

:$

387.311

Administración

:$

350.602

Impuesto Predial

:$

20.709

Prestaciones sociales

:$

16.323

Gastos financieros

:$

199.115

Recolección y pos cosecha

:$

1´229.200

Mano de obra

:$

1´030.400

Insumos y transporte

:$

198.800

Total costos por Ha

:$

4´636.460

Total costos cultivos

: $ 37´091.680

Se determinan costos solo hasta el 3er año, pues en ese momento es que se realiza el avalúo del cultivo.

AÑO

EGRESO

RENTABILIDAD

INGRESO

1

40´698.856

0

2

25´449.384

93´391.840

3

37´091.680

210.884.880

4

*39´281.648

280.309.120

5

41´390.448

36.484.208

6

44´761.648

47.964.466

7

33´236.760

35.456.096

*Los gastos de los años 4, 5, 6, y 7 no se desglosan, pero lo datos consignados se tomaron de un informe de costos de producción de café en la zona central cafetera.

Total egresos = $261´910.424 Total ingresos = $ 721´490.530 Diferencia = $ 450´580.106 Rentabilidad promedio Hectárea = $ 402.303 Valor del cultivo = $ 609´290.810

Si se considera como factor de incertidumbre, el 10%, entonces el valor final del avalúo del cultivo de café, seria:

Valor final: $609.290.810 - $60.929.081 = $548.361.729

NOTA. Es posible que la solicitud sea determinar el probable valor de negociación, se sugiere verificar la vida útil restante del cultivo (para terminar la vida útil del cultivo faltan 4 años), se debe “Castigar” el valor determinado con un porcentaje equivalente al promedio del interés pagado por las corporaciones de ahorro y vivienda (pues ese es le interés mínimo de oportunidad) más 10 puntos, que se toman por estar el cultivo en plena producción (Valor en marcha).

Si el promedio de interés es del 25% se suman 10 puntos, entonces el valor se castigaría en 35% Valor cultivo

= 548.361.729 - 35 %

Valor Cultivo = 548.361.729 - 191.926.605 = $356.435.124

5.8.

Ejemplo Modelo de Informe de un Avalúo Rural.

1. Consideraciones generales del avalúo Se relaciona el método empleado, las fuentes consultadas y describe brevemente la forma como se determino el valor de la propiedad.

2. Memoria descriptiva 2.1.

Nombre del propietario

2.2.

Ubicación geográfica del municipio

2.3.

Ubicación del predio dentro del municipio

2.4.

Ubicación del predio por corregimiento

2.5.

Ubicación del predio por vereda

2.6.

Descripción del sector

2.7.

Existencia de servicios públicos

2.8.

Vías de acceso al zona

2.9.

Vías de acceso al predio

2.10. Usos de suelo

3.

Aspecto jurídico.

3.1.

Titulación

3.2.

Matricula inmobiliaria

3.3.

Ficha catastral

3.4.

Afectaciones y gravámenes

4.

Linderos y áreas.

4.1.

Linderos según escritura

4.2.

Linderos según carta catastral

4.3.

Linderos según visita

4.4.

Área del lote según escritura

4.5.

Área del lote según levantamiento

4.6.

Área construida

4.7.

Área anexos

Es necesario aclarar, que las áreas oficiales según resolución 2555 de 1988 (por la cual se reglamenta la formación, actualizada de la formación y conservación del Catastro Nacional) son las determinadas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Cuando hay discrepancia en las diferentes áreas debe hacerse un proceso aclaratorio y sugerir levantamiento de planos por profesionales expertos.

5.

Características generales del lote.

5.1.

Topografía del lote

5.2.

Relación frente - fondo del lote

5.3.

Forma del lote

5.4.

Existencia de aguas

5.5.

Drenajes

5.6.

Nivel de encharcamientos

5.7.

Nivel de permeabilidad

5.8.

Discontinuidad

5.9.

Pedregosidad

5.10.

Erosión

5.11. Textura del suelo 5.12. Nivel de fertilidad 5.13. Tipo de suelo 5.14. Cercanía a los centros de atracción económica 5.15. Tipo de cultivo 5.16. Número de cosecha por año 5.17. Edad del cultivo 5.18. Vida productiva del cultivo 5.19. Densidad del cultivo 5.20. Producción promedio por Ha 5.21. Área cultivada 5.22. Promedio total cultivo

6.

Características generales de la construcción.

6.1.

Cimentación

6.2.

Muros

6.3.

Cielos rasos

6.4.

Cubierta

6.5.

Fachada

6.6.

Pisos

6.7.

Baños

6.8.

Cocina

6.9.

Instalaciones Hidráulicas

6.10.

Instalaciones eléctricas

6.11.

Materiales predominantes en la construcción

6.12. Acabados 6.13. Vetustez 6.14. Estado de conservación

7.

Maquinaria y equipo.

7.1.

Tipo de equipo

7.2.

Vida útil del equipo

7.3.

Reparaciones preventivas y/o correctivas

7.4.

Variantes técnicas del equipo

7.5.

Vida estimada del equipo

7.6.

Método de depreciación

7.7.

Cuota de salvamento

7.8.

Valor a depreciar

7.9.

Valor de sustitución del equipo

7.10. Calculo del Good Will 7.11. Calculo del Valor en Marcha

8.

Sustentación del avalúo.

8.1.

Para el lote

8.2.

Para la construcción

8.3.

Para los anexos

8.4.

Para los equipos

9.

Cuadro de valores.

9.1.

Valor mt2 lote

9.2.

Valor total lote

9.3.

Valor mt2 construcción

9.4.

Valor total constricción

9.5.

Valor mt2 construcción anexos

9.6.

Valor total construcción anexos

9.7.

Valor total cultivos

9.8.

Valor total avalúos

10. Indicadores Económicos.

11. Recomendaciones y conclusiones.

12. Documentación empleada.

13. Cuadro de cálculo.

14. Documentos examinados.

15. Bibliografía.

AVALUOS MASIVOS

Por Avalúos Masivos se entiende el proceso que permite extrapolar información para un gran número de predios, teniendo como base valores obtenidos mediante avalúos físicos en terreno, de un número representativo de inmuebles, del total de predios que se pretende avaluar.

6.1. Metodología para la Elaboración de Avalúos Masivos.

Los Avalúos Masivos se emplean en Catastro y en determinación de Contribuciones de Valorización.

La Resolución 2555 de 1.988 por la cual se reglamenta la Formación, Actualización de la Formación y Conservación del Catastro Nacional, define el Catastro como el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica y el Avalúo Catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenidos mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El Avalúo Catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidas.

Por Formación Catastral se entiende el proceso por medio del cual se obtiene la información correspondiente a los predios de un territorio o jurisdicción de la Unidad Político-administrativa denominada municipio, teniendo como base sus aspectos físico, jurídico, fiscal y económico, con el fin de lograr los objetivos generales del Catastro.

Los Avalúos de Formación Catastral se obtendrán por Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas, teniendo en cuenta los valores unitarios para edificaciones y terrenos.

Por Zona Homogénea Física se entiende el espacio geográfico de una región con características similares en cuanto a suelos, aguas, pendientes, pisos térmicos, vías, uso, destino económico, u otras variables que permitan diferenciar éstas áreas de las adyacentes. La clasificación de las tierras para la determinación de las Zonas Homogéneas Físicas Rurales, se obtiene con fundamento en las condiciones agrológicas, topográficas, climatológicas de los suelos y en su capacidad y limitaciones de uso y manejo.

Por Zona Homogénea Económica, a la luz de la misma resolución (2555 de Septiembre 28 de 1.988), se entiende el espacio geográfico de una región con características similares en cuanto a su precio.

Los inmuebles, por su ubicación se clasificarán en predios urbanos y rurales.

El estudio que permite establecer el valor en el mercado inmobiliario de cada uno de los predios de una determinada región, comprende las etapas denominadas identificación predial, determinación de Zonas Homogéneas Físicas, Zonas Homogéneas Económicas, determinación de valores Unitarios y liquidación de los Avalúos

Para los avalúos masivos, requeridos en formaciones y actualizaciones catastrales, lo mismo que en la determinación del beneficio predial producido por obras de interés público, se puede utilizar la metodología combinada de las zonas geoeconómicas y la nivelación primaria siguiente:

de precios. La metodología es la

6.1.1. Nivelación Urbana. Se procede a fijar las Zonas Geofísicas, que son espacios geográficos de una región con características similares en cuanto a suelos, aguas, pendientes, pisos térmicos, vías,

uso, destinos económicos y otras variables que permiten

diferenciar estas áreas de las adyacentes.

Para las zonas homogéneas físicas urbanas se tendrán en cuenta las condiciones topográficas y de uso, como su destino económico.

La clasificación de las tierras para la determinación de las zonas homogéneas físicas rurales se obtendrá con fundamento en las condiciones agrológicas, topográficas, climáticas de los suelos y en su capacidad y limitaciones de uso y manejo.

Para la determinación de unas correctas zonas geofísicas se requiere un amplio conocimiento de la zona donde se realizarán los avalúos. Se pueden determinar sobre un plano actualizado del sector a Escala 1:10.000.

Una vez determinadas las zonas homogéneas físicas o geográficas, se procede a definir las Zonas Geoeconómicas o Zonas Homogéneas Económicas:

Se entiende por puntos de investigación económica a aquellos seleccionados dentro del área urbana o rural del municipio para establecer valores unitarios del terreno, mediante el análisis de información directa e indirecta de precios en el mercado inmobiliario.

6.1.2. Localización de los Puntos de Análisis. Para la selección de los puntos de análisis en el sector rural hay que tener en cuenta:
Topografía.

a. Condiciones agrológicas. b. Productividad de la tierra. c. Existencia de cultivos permanentes, semipermanentes o de pancoger. d. Servidumbres. e. Aguas. f. Uso actual y posible. g. Vías de acceso. h. Cercanía a los centros de consumo.

El número de los puntos de análisis en la zona rural depende de la extensión del área en estudio.

El valor determinado para éstos puntos de análisis, los asume Catastro para toda la Zona Homogénea Geoeconómica. Para el Avalúo de las construcciones, se requiere la visita individual de todos los predios para dar una calificación individual y acertada (Ver formato de calificación de construcciones de El Instituto Geográfico).

El investigador catastral está en la obligación de visitar todos los predios objetos de formación o actualización catastral, para dar una calificación objetiva y real, a las

construcciones

existentes.

Dependiendo

del

puntaje

asignado

a

la

construcción, se dará un valor, a mayor calificación mayor valor de la construcción. Los valores para los puntajes han sido definidos previamente por Catastro.

El Avalúo Catastral en consecuencia, será el valor asignado al terreno por el método de Zonas Geoeconómicas más el valor de la construcción, obtenido mediante el puntaje.

Finalmente, en la Formación y en la Actualización de la Formación Catastral Rural, se debe entregar como mínimo, los siguientes documentos:

•

Cartas del conjunto del territorio municipal en la escala adecuada, según su extensión con el deslinde municipal, el perímetro rural, delimitación y numeración de los corregimientos y veredas, Zonas Homogéneas físicas (usos del suelo, vías, aguas, valores potenciales, pendientes) y las fotografías aéreas correspondientes, Zonas Homogéneas Geoeconómicas con sus respectivos valores unitarios.

•

Tabla de valores unitarios para las construcciones según su tipificación.

•

Ficha predial para cada inmueble o mejoras por edificación.

•

Relación de números prediales utilizados por corregimiento y vereda.

•

Carta predial para el municipio en las escalas que permitan la identificación de los inmuebles.

•

Índice de vuelo para las fotografías aéreas.

•

Fotos aéreas con delimitaciones prediales y su respectiva relación.

•

Estadísticas de los comportamientos de los precios de la tierra.

•

Índices listas o archivos en medios magnéticos, de propietarios o poseedores.

6.2.

Avalúos Masivos para Obras de Interés Público Financiadas por la Contribución de Valorización.

Para los Estudios de Beneficio Predial necesarios en la determinación de la Contribución de Valorización, por la ejecución de obras de interés público, la situación es distinta.

Por Valorización se entiende la contribución real y obligatoria que pagan los propietarios de los predios beneficiados con la ejecución de una obra de interés público.

Es una Contribución, pues es estacionaria en el tiempo, a diferencia del Impuesto, que es permanente.

Es real porque recae en el sujeto pasivo de la propiedad: El propietario.

Es obligatoria, ya que es de forzosa aceptación.

A la luz de la normatividad vigente, Decreto 1604 del 24 de Junio de 1.966, con su Decreto reglamentario 1394 de 1.970 y el Decreto 1804 de Julio 15 de 1.966, para que se origine el cobro de la Contribución de Valorización, se debe presentar un incremento en el valor de los predios ubicados en la zona de influencia del proyecto, como consecuencia directa e imputable a la ejecución del proyecto, para ello se recomiendan varios métodos, siendo el más claro y lógico el método del doble avalúo. Para ello, se deben ejecutar dos avalúos: Uno en las condiciones actuales, es decir, sin que el proyecto se ejecute, otro, como si el proyecto estuviera ejecutado, la diferencia de avalúos, corresponde al incremento en el valor de la tierra, como consecuencia directa e imputable a la ejecución del proyecto.

El cobro de la Contribución de Valorización, se justifica en la incapacidad del estado para satisfacer las necesidades de sus gobernados y en que nadie, puede enriquecerse ociosamente como consecuencia

de obras ejecutadas por el

Estado.

La propuesta metodológica del Ingeniero William Robledo Giraldo, se basa en la combinación del método de Zonas Geoeconómicas y la nivelación Primaria de Precios. Esta se define de la siguiente manera:

1. Definición de la Zona de Citación. Por Zona de Citación se entiende la extensión superficiaria hasta donde se supone llega el beneficio predial imputable a la ejecución de un proyecto. Para su definición, se procede así: •

Sobre un plano de la Región, a escala adecuada, se localiza el proyecto motivo del estudio.

•

Sobre el plano se localizan los accidentes geográficos más representativos de la zona, tales como montañas, quebradas, Ríos y otros.

•

Se señala todo el sistema vial, desde las arterias principales hasta los rieles y caminos.

•

Se demarca la cobertura de los servicios públicos, de acuerdo con el proyecto.

•

Se realiza la visita a la región para completar el plano con las observaciones de campo.

•

Se analiza la indiferencia en los costos de transporte, comparando las vías existentes con el proyecto.

•

Si el proyecto es vial, normalmente

las vías similares al proyecto,

constituyen el límite de la Zona de Citación. •

De acuerdo con el tipo de proyecto, se demarca el área en la que se estima tiene influencia, de acuerdo con la experiencia y proyectos similares ejecutados. 2. Demarcación de las Zonas Geofísicas. Sobre la Zona de Citación, se marcan las Zonas Geofísicas, en la medida de lo posible y siempre y cuando no estén desactualizados, se trasladan las Zonas Geofísicas definidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, en caso contrario, se deben marcar las Zonas Geofísicas definidas por los ejecutores del estudio. El número de Zonas Geofísicas depende de la Homogeneidad de la Zona. 3. Demarcación de las Zonas Geoeconómicas. Sobre las Zonas Geofísicas definidas, y previo reconocimiento de las mismas, se trazan las Zonas Geoeconómicas, es claro que aún no se han desarrollado avalúos, por lo tanto, estas zonas se marcan por experiencia de los avaluadores y su conocimiento de la zona. 4. Determinación de los Puntos de Análisis: se seleccionan según el criterio expuesto anteriormente.

6.2.1. Nivelación Primaria de Precios. Para las nivelaciones se debe procesar estadísticamente pos datos obtenidos en las investigaciones directas e indirectas.

Investigaciones Directas: Origen de los datos.

a. Compra de terrenos. b. Venta de terrenos. c.

Conocimientos de compra-ventas

d. Intermediaciones. e. Apreciación directa.

Investigaciones Indirectas:

Es esta una fuente inagotable de datos, se puede hacer una compilación de datos escritúrales, teniendo en cuenta la información de compra-venta que reposa en los archivos de las oficinas de registro, si el movimiento de propiedad raíz es intenso, se puede investigar hasta tres años atrás. Los precios resultantes serán actualizados conforme a los índices de fluctuación económica del movimiento de la propiedad raíz de acuerdo con la siguiente metodología:

a. De los precios de compra-venta se descontarán los correspondientes a construcciones, cultivos, maquinaria, instalaciones, basados en los valores que corresponden a estos, cuando existen, en caso contrario se calculan en el año correspondiente a la transacción. b. Sobre el valor del terreno propiamente dicho entrarán a operar los coeficientes por frente y perímetro, si es urbano, y los de clase de tierra, tamaño y explotación, si es rural, para ambos casos obtener el precio unitario inicial que es el que se trata de actualizar.

c. Los coeficientes se calcularán únicamente con los precios de investigación directa, los cuales servirán para llevar los precios de compra-venta a las condiciones patrones. d. Para el estudio de índices de incremento se debe tener cuidado de escoger uno o varios predios que hayan sido materia de compra-venta en los años estudiados, pues el ideal sería poder medir la variación que un mismo inmueble haya tenido. Pero si esto no se consigue, se deben seleccionar predios que tengan igual o similar situación con relación a los centros de atracción económica. e. Si las medianas de los precios iniciales de terreno tomadas de las transacciones de los años estudiados son por ejemplo:

1990

$41.690

1991

$47.410

1992

$55.500

1993

$63.000

1999

$70.000

1995

$71.000

Se establecen las siguientes relaciones, porcentajes e índices de incremento.

AÑO

RELACIONES

PORCENTAJES

INDICES INCREMENTO

1990 1991

47.410/41.690

113.72

13.72

1992

55.500/47.410

117.06

17.06

1993

63.000/55.500

113.51

13.51

1994

70.000/63.000

111.11

11.00

1995

71.000/70.000

101.43

1.4

TOTAL

56.69

DE

TOTAL

56.83

INDICE PROMEDIO 56.83/5=11.34 Formula C A = C * (1 + r )

n

Fórmula en la que:

CA = PRECIO UNITARIO ACTUALIZADO (AÑO NIVELACIÓN) C

= PRECIO UNITARIO AÑO

r

= INDICE DE INCREMENTO PROMEDIO

N

= NÚMERO DE AÑOS

Si se quiere actualizar el precio de compra-venta de 1992 se tiene:

6.2.2. Procesamiento de Datos. C93 = 55.500 * (1 + 11.34 ) = $ 68.801 2

La mayor parte de las informaciones que se reciben y utilizan para encontrar el precio de la tierra, son adquiridas por sistemas en donde entran variables de índole humana. De esta manera nuestros datos adolecen de distorsiones, bien por mala apreciación de la realidad o por fenómenos y sentimientos humanos como sería una mala venta, una compra de ocasión y otra variable que en el caso de la generalización de la elaboración de una nivelación primaria de precio, es imposible tener en cuenta.

Se sabe por estadística que los fenómenos en donde influyen factores de índole humana y de azar, siguen una distribución normal, es decir, que el mayor número

de datos se agrupan alrededor de un valor y en menor número se dispersa hacia los extremos.

Existen diferentes métodos para encontrar el valor más representativo de un conjunto de datos, tales como las medidas de tendencia central (media aritmética, media geométrica, mediana, moda) y las medidas de dispersión (cuartiles, desviación, coeficiente de variación).

Procesados los datos, se conjugarán las investigaciones directas e indirectas.

6.2.3. Avalúo Físico de los Puntos de Análisis. Los avalúos se realizan sobre los terrenos, pues la tierra es el único elemento susceptible de valorización

6.2.4. Adopción de Precios. En aquellos puntos de nivelación en donde no se encuentren datos de compraventa o transacciones y tampoco de un sitio cercano, se adoptará como precio definitivo la mediana o un valor que esté dentro de los límites del intervalo.

6.4.5.1. Interpolación de Precios.1 Adoptados los precios en los puntos de nivelación, se determinarán los precios de esquina, utilizado el concepto de resistividad, teniendo en cuenta los ejes de influencia económica.

Resistividad: Es la variación del precio por unidad de longitud y se obtiene con la siguiente expresión

R=

(Vb − Va ) d a→b

FÓRMULA EN LA QUE: a → b = a tiende a b

Va = Valor del terreno en el punto a Vb = Valor del terreno en el punto b d = Distancia entre los puntos a y b

El valor de cualquier punto entre a y b será entonces igual al valor en el punto a, más el producto de la resistividad por la distancia entre a y el mencionado punto.

Vx = Va + VabX

Fórmula en la que:

Va = Valor en le punto a Vx = Valor en un punto cualquiera entre a y b X = Posición del punto o distancia que lo separa de a.

Con el proceso matemático de la resistividad se pretende ejecutar los avalúos de un alto número de predios, su base es la realización de los avalúos de los puntos de análisis.

Como estos se ubican dentro de una misma Zona Geoeconómica, se procede a trazar figuras geométricas regulares (usualmente triángulos) cuyos vértices son los puntos de análisis (valor mts2 terreno). La diferencia de precios no debe exceder el 30 %, pues el proceso perdería exactitud, si se tuviera por ejemplo:

B

D 2

A

1

F

4

3 5

C

E

G

TRIANGULO 1 = ABC TRIANGULO 2 = BCD TRIANGULO 3 = CDE TRIANGULO 4 = DEF TRIANGULO 5 = EFG

Como se ha realizado previamente el avalúo de los vértices A, B, C, D, E, F Y G, se puede obtener el valor mt2 en cada uno de los vértices (Punto de Análisis). Hay que tener cuidado que ninguno de los precios/mt2 de los vértices sea superior a los demás en un porcentaje del 30%, hecha esa verificación se procede a obtener la resistividad para cada lado de los triángulos, para efectos del ejemplo, se asume los siguientes valores:

A = $120.000

B = $115.000

C = $100.000

D = $ 90.000

E = $120.000

F = $110.000

G = $130.000

6.2.5. Resistividad.

Resistividad =

Va −Vb Dad

dAB= 150 mts

dAC=130 mts

dCB=250 mts

dBD= 550 mts

dCC=600 mts

dCE=220 mts

dED= 550 mts

dDF=210 mts

dEF=500 mts

dEG= 220 mts

dGF=230 mts

La resistividad se calcula para cada lado, así: Triángulo 1 con vértices A,B,C.

 Va − Vb  120.000 − 115.000 RAC =  = 33.33 = 150  dad   Va − Vb  120.000 − 100.000 RAC =  = 76.92 = 130  dad   Vb − Vc  115.000 − 100.000 RBC =  = 20 = 250  dbc 

Es importante aclarar que la Resistividad, no tiene unidades.

El proceso se repite para todos los lados de todos lo triángulos, (el lector calculará las otras resistividades como ejercicio).

Como las zonas geoeconómicas y sobre éstas los puntos de análisis se trazan sobre planos prediales, es lógico suponer que en cada lado de los triángulos hay numerosos predios. Para efectos del ejemplo, suponga que le triángulo 1 tiene los siguientes predios:

B 230 A

f e

210 190

d

120

c 80 b

20

a C

Lado CB= predio a, b, c, d, e y f.

Para calcular el valor mt2 de cada uno de esos predios (avalúos), se procede así: Va = Vc + RCB dac

La fórmula anterior tiene en Vc = el valor del vértice C, RCB = resistividad calculada del lado CB, dca = distancia del punto medio del predio a al vértice C. Las distancias medias de los predios a los vértices se miden sobre el plano. Si se mide la resistividad del vértice con precio mayor al vértice con precio menor, el producto de la resistividad de la línea por la distancia del punto medio del predio al vértice en cuestión, se resta.

Si por el contrario, se mide del vértice de predio menor al mayor, se considera el valor absoluto de esa diferencia y el producto descrito se suma al precio del vértice menor para obtener el precio del precio a; matemáticamente el proceso es: Precio del predio a=Vc+RCB dac

Distancia del punto medio de a

c=20 mts

Va=100.000+20*20=Va=$100.400/mt²

Si la medida se toma de B a=230 mts

Va=Vb-RCB dad

Va=115.000-20*230=110.400

NOTA: la resistividad no puede ser negativa. Si la diferencia de precio es negativa, se toma el resultado en valor absoluto para que el proceso no se altere.

Verificando la resistividad en la línea CB, del mismo triángulo 1  Vc − Vb  100.000 − 115.000 − 5000 RBC =  = = 250 250  dbc 

Se toma el valor absoluto de la diferencia, se tiene entonces:

RBC =

5000 = 20 250

Como se ve perfectamente, la resistividad es Independiente, del sentido en que se calcule.

Distancia del punto b al Vértice c = 80 mts. Distancia del punto c al Vértice c = 120 mts. Distancia del punto d al Vértice c = 190 mts. Distancia del punto e al Vértice c = 210 mts. Distancia del punto f al Vértice c = 230 mts.

Valor de b = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(80) Vb = 101.600 Valor de c = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(120) Vb = 102.400 Valor de d = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(190) Vb = 103.800 Valor de e = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(210) Vb = 104.200 Valor de f = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(230) Vb = 104.600

NOTA. Los valores obtenidos por resistividad en cada lado, deben estar dentro del intervalo considerado, para el caso del ejemplo, el máximo valor es $115.000/ mt2 y el valor mínimo es $100.000. Es decir, los valores de los predios que estén en le lado BC, tendrán que estar dentro de esos valores.

Para una mejor comprensión, el lector podrá suponer conformación, número de predios y distancias medias de los lados de los otros triángulos a sus respectivos vértices.

NOTA: Un punto de análisis puede ser vértice de varios triángulos, la única condición que se debe cumplir, es que los precios determinados no pueden tener una diferencia de precios entre si, superior al 30 %.

Todos los precios de los predios que conformen los lados de cualquier figura geométrica, se calculan mediante el proceso de resistividad.

Para calcular los precios de los predios interiores de las figuras geométricas definidas, se parte del supuesto según el cual, todos los eventos en los que

interviene el ser humano, se agrupan alrededor de un valor central, por eso se ejecutan los siguientes pasos:

1.

Se obtiene la media aritmética de los precios de los vértices del triángulo en cuestión (para el presente ejemplo, triángulo 1).

2.

Se obtiene la media geométrica de los valores de los vértices del triángulo.

3.

Se obtiene la media aritmética de las medias obtenidas, es decir, la media aritmética de 1 y 2.

4.

Se obtiene la media geométrica de las medias obtenidas, o sea, de 1 y 2.

5.

Se obtiene la media aritmética de las medias de las medias y este valor es el que se toma para todos los predios interiores. Vale decir la media aritmética de 4 y 5 numéricamente sería:

Valor de los vértices:

A = $120.000 B = $115.000 C = $100.000

1. Media Aritmética =

120.000 + 115.000 + 100.000 = 111.667 3

2. Media Geométrica =

3. Media Aritmética =

3

120.000 * 115.000 * 100.000 = 111.333

111.667 + 111.333 = 111.500 2

4. Media Geométrica de las medias =

111.333 * 111.500 = 111.417

5. Media

Aritmética

de

las

madias

de

las

medidas

=

111.500 + 111.417 = 111.458 2

El valor para todos los predios interiores que hubiere en el triángulo 1, será de $111.458 /mt2 Este proceso se repite para todos los triángulos obteniendo de esta manera los avalúos de todos los predios. Sin embargo, pueden presentarse situaciones como la siguiente:

1 A

B C 2

Los predios A, B, y C aparentemente pertenecen a los triángulos 1 y 2, el lector se preguntará en cual triángulo procesa los predios. La respuesta es simple, para la resistividad no hay inconveniente, pues ésta, se mide en términos absolutos, en consecuencia, el valor es el mismo independientemente de que vértice sirva como punto de partida. Para determinar, si el predio es perimetral o interno, el avaluador decidirá sobre su ubicación, teniendo presente, que cantidad de área tiene el predio en el perímetro o al interior de la figura geométrica, decidiendo, por donde se encuentre mayor cantidad de área.

Todos los predios de la zona involucrada en el estudio deben estar relacionados en el proceso de resistividad, bien como parte de un lado o como predio interior.

El proceso puede ser aparentemente interminable pero realmente todo se reduce a ejecutar los avalúos de los puntos de análisis, definir las figuras geométricas a

emplear, medir las distancias entre los vértices, calcular la resistividad de cada línea y medir la distancia del punto medio del predio al vértice sobre el cual se determinan los precios. La parte operativa se obtiene mediante un simple programa de computador.

En aquellos sectores que tienen una alta densificación predial (zonas urbanas), por la exactitud del método que detecta variaciones en precios mínima, se sugiere tomar grupos representativos de predios, hacer un solo cálculo de resistividad y a ese grupo de predios, darle un valor similar.

6.2.6. Confección de las curvas de Isoprecios. Con los valores situados en la mayoría de las esquinas, se hará la representación gráfica de la nivelación, uniendo los puntos de igual precios por medio de curvas, éstas servirán para adoptar valores en los lugares donde no se consideren necesarios hacer investigaciones.

6.2.7. Verificación de los Precios de Nivelación. Calculados los precios de la nivelación primaria, se determinará una muestra, consistente en seleccionar aquellos predios en los cuales por sus condiciones respecto a compra-venta pueden utilizarse para efectuar la confrontación de la nivelación respecto a los puntos de análisis.

6.2.8. Nivelación Rural. Cobijan áreas constituidas por series limitadas de predios o predios de gran extensión y para ellas deberá seguirse el siguiente orden:

a. Documentación: Dentro del proceso a seguir en la nivelación primaria de precios, se hace necesaria la utilización de ciertos elementos, los cuales proporcionan una ayuda complementaria, tales elementos son: cartografía, Cartas o Planchas de Restitución del Instituto Geográfico, Fotografías Aéreas, Estudios Agrológicos.

b. Reconocimiento General De La Zona: En

base a la documentación

gráfica obtenida y preliminares al proceso de identificación predial, se efectuará

un reconocimiento general de la zona, con el propósito de

actualizar las cartas o planos, complementando los datos y vías públicas, topografía,

clases de tierras y de analizar los diversos factores que

puedan influir en la nivelación primaria de precios tales como centros de atracción

económica,

usos

actuales

del

terreno,

sistemas

de

comunicación, etc. Este reconocimiento en asocio de la mencionada documentación gráfica presentará gran aporte en la localización preliminar de los puntos de nivelación. c. Fijación Preliminar De Los Puntos: Con el propósito de determinar y localizar las zonas de atracción económica existentes en el sector se hace necesario fijar una serie preliminar de puntos los cuales deben cubrir la totalidad del sector. En la fijación de los puntos de investigación se debe observar una serie de aspectos que puede facilitar la correcta distribución de éstos en general, como aquellos lugares en los cuales se presentan variaciones económicas del terreno, entre los principales aspectos se pueden anotar:
Vías Públicas: Comprendiendo la importancia que tienen las vías públicas en el desarrollo de una región, se hace necesaria su clasificación para efectos de relacionarlas con la nivelación, en lo que respecta a la influencia que tienen éstas en la distribución de los puntos de investigación.
Centros de Atracción Económica: Se deberá tener especial cuidado de localizar algunos puntos en aquellos lugares que ejerzan atracción económica sobre la región tales como caseríos, núcleos recreacionales, de compra-venta de productos, etc.
Características Agrológicas: Contando con los estudios de suelos, se fijarán puntos teniendo en cuanta que deben localizarse

cubriendo la generalidad de clases de tierra existentes en el municipio.

6.2.9. Varios.

a. Sitios en los que se observa cambios bruscos y considerables en la topografía, haciendo relación con la facilidad de acceso a las vías cercanas. b. Lugares adyacentes a aeropuertos o estaciones férreas, terminales de transporte intermunicipal. c. Sitios cercanos a ciénagas, ríos o lagunas que de una u otra forma puedan ser afectados por inundaciones transitorias. d. Zonas en las cuales la base de estudios escriturarios determine la existencia de concentraciones recientes de compra-ventas. e. Demás sitios en los cuales se observa puedan existir cambios bruscos en los precios del terreno, con relación al conjunto del sector.

6.2.10. Explotación de las Tierras. Se debe desarrollar un estudio sobre el estado de explotación económica en que se encuentra la zona, con el fin de poder determinar un estado patrón de explotación que sea predominante en el sector. El objetivo que se persigue al buscar un patrón de explotación, es el de realizar la nivelación bajo una misma condición.

6.2.11. Procesamiento de Datos. Una vez obtenida la información que se requiere en el desarrollo de la nivelación primaria de precios, se entrará a procesar los datos con el fin de poder determinar las tres principales características, a saber:

a. Precios unitarios del terreno en los puntos de investigación: Para la obtención del precio unitario más representativo en cada uno de los puntos fijados, se sigue el mismo proceso empleado en la zona urbana. b. Zonas de atracción económica: Dependiendo de la ubicación que posea un predio dentro del municipio, el precio de la tierra será cotizado por un mayor o menor valor, indicando esto que existen centros alrededor de los cuales se concentran predios que pueden tener precios unitarios de sus tierras, los cuales sean homogéneos. La cantidad de estos centros de concentración depende directamente del número de predios existentes, como de las diversas categorías de las fuentes de atracción económica existentes en el sector, los cuales quedarán resumidos en todos los casos en tres: Zonas de máxima atracción, Zona de media atracción, Zona de mínima atracción. Es obvio deducir que aquellos valores de la tierra, que sean superiores al resto del conjunto, estarán concentrados en la denominada “Zona de máxima atracción”. Ahora bien, para poder localizar un punto de determinada zona, hay que definir los límites dentro de los cuales se encuentra ubicada cada una de estas zonas, observando el siguiente procedimiento: obtenido en cada uno de los puntos preliminares, el precio unitario en base al área y productividad, se escogerá entre estos los dos cuyos valores sean los máximos y mínimos, la diferencia entre estos dos valores determina el 100%. Para efectos de nuestra clasificación será dividida de acuerdo al siguiente cuadro.

Siendo 100% = Diferencia = Valor máximo – Valor mínimo. El porcentaje que corresponde a cada zona será: Máxima Atracción, entre 0 y 40% Media Atracción, entre 41 y 70% Mínima Atracción. Entre 71 y 100% NOTA.

Dentro de una zona en particular, pueden existir diferentes clases de tierras, y una tierra mala o de baja calidad, puede hacer que el precio de ésta se encuentre en igual situación o por debajo del de una tierra buena o de alta calidad, localizada en la zona de la mala atracción media y mínima. Para este efecto, dentro de cada zona de atracción, esta debe ser dividida en tres clases de tierras: alta, media y baja, y la distribución de puntos dentro de cada una de estas se hace observando el procedimiento que a continuación se detalla: una vez determinados los límites superior e inferior de cada zona de atracción, se determinaran las condiciones inherentes a cada punto seleccionado y dependiendo de ellas se clasifican en la alta, media y baja (condiciones inherentes son aquellas como la pendiente, tipo de suelo, condiciones agrológicas, nivel freático, etc.).

6.2.12. Calculo de Coeficientes. Coeficiente de clase: Al zonificar el sector en función de su atracción económica, se están determinando concentraciones prediales, en donde para cada una de ellas consideramos que el precio unitario de sus tierras observa un mínimo comportamiento respecto de una zona determinada (máxima, media, mínima), llevamos un predio al nivel patrón, el precio unitario de su tierra no tendrá variaciones considerables desplazándolo de un lugar a otro.

Ahora bien, para llevar cada predio al nivel patrón, se hace necesario la utilización de ciertos coeficientes, los cuales son previamente determinados en función del tamaño, clase de tierra y la explotación predominante, dicha utilización se hará en forma general para las tres zonas de atracción en lo que respecta al tamaño.

6.2.13. Demarcación Gráfica de las Zonas de Atracción. Tal vez el capítulo de mayor cuidado a realizar, dentro del proceso de nivelación primaria de precios, sea la determinación gráfica de las zonas económicas, pues se debe tener en cuenta lo siguiente:

a. Primero se deben graficar las zonas homogéneas físicas.

b. Determinación de zonas geoeconómicas. c. Situación de puntos de análisis. d. Con base en los puntos de análisis, determinación de zonas de atracción económica (máxima, media, mínima), y dentro de ellas las tierras de alta, media y baja.

6.2.14. Determinación de los Precios. Procesados los datos resultantes de la investigación económica y llevados estos a las condiciones del patrón, se determinará para cada punto el precio unitario correspondiente.

6.2.15. Memoria de la Nivelación. Al entregar en forma definitiva la memoria de la nivelación primaria de precio, esta deberá comprender los siguientes aspectos:

a. Monografía del municipio: Datos históricos, información geográfica, aspectos económicos, equipamiento urbano. b. Característica económica: Centros internos y externos de atracción económica, de acuerdo con su influencia: descripción, intensidad y categoría del

comercio, la industria, la agricultura,

presupuestos

municipales, etc. c. Edificaciones: Ritmo de la construcción durante los dos últimos años. d. Movimiento de la propiedad raíz: Cantidad de transacciones y valor de estas (pueden ser los dos últimos años). e. Investigaciones económicas: Procesamiento de los datos y cálculos de los precios de la nivelación.

La metodología combinada de zonas geoeconómicas y nivelación primaria de precios se empleo por primera vez en Colombia, en el Estudio del Beneficios Predial de la obra 0336 mejoramiento vial Batallón. Puente la Libertad, en la ciudad de Manizales, por parte de la Unidad Técnica de Gestión y Desarrollo de

proyectos del instituto de valorización de Manizales, IMVAMA, con excelentes resultados.

Como se está realizando un estudio de Beneficio Predial para el cobro de la Contribución de Valorización y éste se obtiene, como la diferencia de dos avalúos, uno en las condiciones actuales y otro como si el proyecto estuviera ejecutado, se ha obtenido entonces, el avalúo de todos los predios en las condiciones actuales, es decir, sin construir el proyecto. Se deben ejecutar ahora, los avalúos de los predios como si el proyecto estuviera ejecutado.

La experiencia del Ingeniero William Robledo Giraldo, desarrollada en la dirección de proyectos viales a nivel nacional, cuya inversión se recuperó con la Contribución de Valorización, ha permitido confeccionar los siguientes cuadros:

INFORMACIÓN OBTENIDA PUNTO

UBICACIÓN

ZONA GEOFISICA

ZONA

AREA ( HA)

GEOECONOMICA

AVALUO INICIAL (En Miles)

1

Ver. Rosas

3

1

28.4

164.000

6

Ver. La Negra

5

2

34.6

185.000

2

Ver. El Puente

7

4

65.2

350.000

7

Ver. Leona

4

9

7.5

40.000

El formato anterior permite visualizar el avalúo de todos los puntos de análisis, sobre éstos valores, se aplican las Medidas de Tendencia Central, para obtener el valor de los predios internos a las figuras geométricas seleccionadas. Para los predios perimetrales, se aplica el concepto de Resistividad. Hechos estos procesos, el formato reflejaría el avalúo de todos los predios que componen la zona de citación seleccionada.

6.2.16. Avalúos con Proyecto

Como es lógico suponer, el proyecto aún no se ha desarrollado, lo que implica realizar algunas abstracciones, para obtener el valor de los Puntos de Análisis como si el proyecto estuviera construido, y repetir el proceso con las Medidas de Tendencia Central y la Resistividad, para obtener así, el avalúo de todos los predios afectados por el proyecto, como si éste ya se hubiese construido.

Los elementos a analizar, son los siguientes: 

Tendencia Histórica del Comportamiento de los Precios: Se procede de la misma manera que en la Nivelación Primaria de Precios. Como mínimo se debe analizar 5 años, en la medida en que el número de años analizados sea mayor, mayor también será la exactitud. Se toma el índice promedio establecido.



Cambio de Uso: La experiencia demuestra que la ejecución de un proyecto de interés público, normalmente vías, cambia la destinación económica de los predios: un predio residencial o recreativo, puede tornarse comercial o industrial. Se asigna un porcentaje equivalente al área que por la construcción del proyecto cambie de uso. La experiencia de trabajos de valorización en Colombia demuestran que cuando un predio cambia su destinación en un porcentaje de hasta el 20%, su valor se incrementa hasta en un 35%.



Derecho de Superficie: Al cambiarse la destinación económica de un predio, es lógico suponer, que su posibilidad de desarrollo en altura varíe también. Se considera un porcentaje igual al área cuya destinación económica cambió.



Otros Elementos Incidentes de Valor: La historia de la valorización en Colombia, demuestra que cuando se ejecuta un proyecto de interés público, normalmente vías, se mejora sustancialmente el transporte público, se da un ahorro importante en los tiempos de desplazamiento, aumenta la cobertura de los servicios públicos, la seguridad y el entorno inmediato al proyecto, lo que necesariamente se refleja en precios. El Ingeniero William Robledo Giraldo

sugiere que en éste Item no se considere menos de un 10% (esta sugerencia se da como fruto de la experiencia profesional del Ingeniero) El análisis de éstas variables se debe reflejar en el siguiente formato:

PUNTO

AREA

AVAL.

TENDENCIA

INICIAL

CAMBIO

DERECHO

DE USO

SUPERFICIE

OTROS

VALORIZACION

AVALUO FINAL

1

28.4

164.000

10%

10%

10%

15%

55%

254.000

6

34.6

185.000

15%

15%

10%

10%

50%

277.000

2

65.2

350.000

20%

20%

10%

20%

60%

560.000

7

7.5

40.000

10%

105

10%

10%

50%

60.000

El resultado de la casilla de valorización se obtiene de sumar los porcentajes obtenidos por Tendencia de Crecimiento Histórico de los precios de la tierra (Tendencia), Cambio de Uso, Derecho de Superficie y Otros, así para el punto No. 1 la sumatoria es 20 + 10 + 10 + 15 = 55%.

El resultado del Avalúo Final, es el porcentaje de valorización obtenido más el avalúo inicial. Dicho porcentaje de valorización se calcula teniendo como base el avalúo inicial. Ejemplo: Para el punto No. 1 el porcentaje de valorización fue del 55%, y su avalúo inicial $164.000.000.00, sobre éste valor se calcula el porcentaje de valorización, es decir, 55% que equivale a $90.200.000.00 por lo tanto el Avalúo Final es la sumatoria de estos valores: $254.200.000.00.

El beneficio predial imputable a la ejecución del proyecto es el porcentaje de valorización: 55% o su equivalente en pesos: $90.200.000.00.

No hay que olvidar que la tendencia histórica de crecimiento de los precios de la tierra, el cambio de uso, el derecho de superficie y otros elementos incidentes de valor, se analizan sobre los puntos de análisis. Una vez hecho el proceso sobre todos los puntos de análisis, se aplican las medidas de tendencia central para

obtener el beneficio predial de todos los predios internos a las figuras geométricas seleccionadas, y el concepto de resistividad, para obtener el beneficio predial de todos los predios perimetrales, con lo cual, se obtendría el avalúo de todos los predios como si el proyecto estuviera construido.

AVALUOS ESPECIALES

7. DEFINICIÓN.

Son avalúos practicados sobre propiedades de uso especial, cuya destinación y equipamiento los hace distintos de todos los demás, por lo tanto, la posibilidad de comercialización es limitada ante la escasez de oferta en el mercado inmobiliario ya que están equipadas, acondicionadas y usadas para un propósito especifico, además presentan dificultades de adaptación para otro uso, por las limitaciones de diseño.

Los Avalúos Especiales se practican sobre inmuebles como Teatros, Estadios, Hospitales, Condominios, Cementerios, Iglesias y catedrales, expendios de Gasolina (bombas).

Los

Avalúos

Especiales,

son

distintos

de

los

llamados

AVALÚOS

ADMINSITRATIVOS, pues por estos se entiende: “ El valor comercial asignado a un inmueble, ejecutado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, directamente o por contrato con avaluadores particulares y para los fines de establecer si una vivienda o grupo de viviendas pueden ser consideradas de interés social (Art. 44 ley 9/89), para estimar los perjuicios por afectación (Art. 37 ley 9/89), para recibir en donación inmuebles (decreto 222(83 Art. 176)), y en general todos aquellos que no sean para compra voluntaria o expropiación, regulados por los artículos 10, 11, 12, 18 y 27 de la ley 9 de 1989” y los AVALUOS ADMINISTRATIVOS ESPECIALES, que son los practicados a inmuebles urbanos y suburbanos para adquisición por Enajenación voluntaria o expropiación”. El valor del avalúo Administrativo Especial es el valor comercial o de mercado existente o asignable al precio antes de la acción o intención manifiesta y reciente del estado, actualizado por el IPC. Del DANE.

7.1. Avaluó de Hoteles Un hotel es un edificio planificado y acondicionado para albergar a las personas temporalmente,

y

que

permite

a

los

viajeros,

alojarse

durante

sus

desplazamientos. Los hoteles proveen a los huéspedes de servicios adicionales como restaurantes, piscinas y guarderías. Algunos hoteles tienen servicios de conferencias y animan a grupos a organizar convenciones y reuniones en su establecimiento. Los hoteles están normalmente, clasificados en categorías, según el grado de confort y el nivel de servicios que ofrecen. En cada país pueden encontrarse las categorías siguientes: Estrellas (de 1 a 5, exceptuando el Burj al-Arab, calificado con 7 estrellas) Letras (de E a A) Clases (de la cuarta a la primera) Diamantes y "World Tourism". Estas clasificaciones son exclusivamente nacionales, el confort y el nivel de servicio, pueden variar de un país a otro, para una misma categoría y se basan en criterios objetivos: amplitud de las habitaciones, cuarto de baño, televisión, piscina, etc. A nivel empresarial, al hotel se le puede considerar una empresa tradicional, se utiliza a menudo el término "industria hotelera" para definir al colectivo, su gestión se basa en el control de costos de producción, y en la correcta organización de los recursos (habitaciones) disponibles, así como en una adecuada gestión de las tarifas, muchas veces basadas en cambios de temporada (alta, media y baja) y en la negociación para el alojamiento de grupos de gente, en oposición al alojamiento individual.

En los últimos años están apareciendo nuevas formas de gestionar hoteles, basadas en técnicas conocidas en otros ámbitos, como el condominio o el time sharing, pero no es todavía, un sistema generalizado. Hay que añadir que en muchos países se consideran hoteles a los balnearios, hoteles Resort y los llamados hoteles hospital, y se les aplican las clasificaciones anteriores de calidad, confort y servicios. 7.1.1. Características Especiales en el Avaluó de Hoteles. El valor de un hotel depende del éxito en atraer y retener una clientela, que resulte en una Operación provechosa, esto es: habilidad para ingresos. Una tasación no es simplemente un resumen del valor de activos tangibles, incluyendo lote, mejoras al edificio, muebles accesorios y equipo; es un estimativo del valor de la propiedad completa del hotel, considerándolo como una unidad operacional.

El avaluador da consideración al costo de reproducción menos depreciación y a la comparación en ventas de hoteles similares, pero él está especialmente interesado en el análisis y aprovechamiento de probables ingresos por operación, o de rentas por arrendamiento. El avaluador debe reconocer y mediar con éstos sistemas, debe tener un conocimiento cabal de los procedimientos de enfoque de ingresos y debe estar familiarizado con la operación y manejo de distintos tipos de hoteles, así como los servicios que éstos ofrecen.

El manejo y reputación de un hotel, son factores importantes en su operación y se reflejan en la tarifa de las habitaciones, en el tiempo de ocupación de las mismas y en el ingreso neto.

Capitalizar el ingreso neto actual de un hotel con operación en el pasado, puede ser o no ser, una indicación justa de su valor. Luego de un cuidadoso estudio de localización del hotel, el avaluador estima el ingreso neto que la propiedad debe producir bajo un manejo eficiente y normal. Si el ingreso neto actual producido por la operación del pasado está por debajo de la que razonablemente se anticipa en

el futuro, el avaluador podrá descubrir que el récord pasado fue el resultado de un manejo ineficiente e indiferente.

El avaluador deberá ajustar entonces su valor hacia arriba, basado en un manejo normal y eficiente. Si el ingreso neto actual ha sido más alto, que el producido por hoteles similares, pero bien administrados, y es el resultado de un manejo superior. El perito puede concluir que el valor señalado por el ingreso neto actual, está por encima del valor del mercado de la propiedad. En esta última situación, el avaluador puede ajustar su valoración por debajo de la valoración anticipada en un manejo normal y eficiente. La cantidad del ajuste de la naturaleza y continuidad de los factores que provocaron un ingreso alto en el pasado.

7.1.2. Clasificación de los Hoteles. La contabilidad de hoteles operando a través de toda la nación o en un área relativamente grande, clasifican los hoteles en transitorios o residenciales, con más de quinientas habitaciones o con menos de quinientas, plan europeo o plan americano. Los hoteles más pequeños, tales como el hotel típico comercial con 150 habitaciones o menos, frecuentemente con combinaciones con residentes transitorios y permanentes o semipermanentes. Muchas de las tarifas y de las estadísticas publicadas, están basadas en el plan europeo, esto es, sin incluir las comidas. El avaluador puede confrontarse con el problema de hoteles operando bajo el plan americano en el que se incluyen todas o algunas comidas a menos que se indiquen esta discusión se refiere al plan europeo, cuyos tipos de hoteles se clasifican en:
Hoteles comerciales.
Hoteles para residentes permanentes.
Hoteles en carreteras y en aeropuertos.
Moteles.
Hoteles de temporada.
Hoteles de recreación.

7.1.3. Naturaleza del Valor en el Avaluó de Hoteles. Al avaluador le interesa el valor en el mercado incluyendo muebles, accesorios y equipo, como toda unidad y como una inversión constante a largo término.

El Avaluador puede llegar a conclusiones en cuanto al valor en el mercado del hotel en determinada fecha, basado principalmente en su habilidad de generar ingresos. Debe considerar no sólo su carácter especial, construcción y condición; sino también todos sus activos tangibles e intangibles. El valor del hotel en el mercado, incluyendo el terreno, edificio, mejoras, muebles. Accesorios y equipo, Good Will y Valor en Marcha, considerados como una unidad, es el valor presente de todos los derechos para beneficio futuro.

7.1.4. Concepto del Mejor y más Provechoso Uso. El mejor uso de la propiedad del hotel, es el uso que producirá la gran avalancha de ingreso neto en el futuro. Esto puede envolver cambios radicales en el tipo de operación y alteraciones de la propiedad física.

El mejor y más provechoso uso de la propiedad de un hotel, usualmente es una continuación del mismo tipo de operación que en el pasado, usando la planta física como está o como un mínimo de cambios.

7.1.5. Factores que Afectan el Valor El valor de un hotel está basado esencialmente en su producción de ingresos, que puede anticiparse por las operaciones en el futuro. Los factores que afectan el poder de la ganancia en la propiedad de un hotel pueden ser agrupados así:

Localización y vecindad. Debe hacerse un cuidadoso estudio de la ciudad donde está localizado el hotel y el área que lo rodea, es esencial para llegar a una conclusión en cuanto al mejor uso de la propiedad del hotel y consecuentemente las posibilidades de generar altos ingresos.

El avaluador debe buscar respuesta a algunas de las siguientes preguntas:
Población: aumento o disminución.
Nivel de ingresos de la población: alto o bajo.
Gobierno municipal.
Impuestos.
Servicios disponibles; gas, alcantarillado, luz, teléfono.
Transporte.
Competencia. 7.1.6 .Características de la propiedad. Satisfecho consigo mismo en cuanto a la localización debe considerar el tipo de la propiedad del hotel bajo el análisis de utilidad del sector. El avaluador debe estimar qué gastos serán justificados para cambios y mejoras en los activos físicos.

Las siguientes son algunas de las preguntas que deben analizarse:
¿Se necesita el hotel en su ubicación?
¿Está el edificio bien construido?
¿Requiere de ampliación o remodelación?
¿Su tamaño es el deseable en su ubicación?
¿El tamaño de las habitaciones es satisfactorio?
¿Están los equipos de aire acondicionado, calefacción y ascensores en buen estado?
¿Está el mobiliario y accesorios en buen estado? 7.1.7. Factores Operacionales. Las siguientes preguntas relacionadas con la operación de un hotel son importantes para el inversionista y deben ser consideradas por el avaluador.


Ingreso: cuantas habitaciones están disponibles y cuales son sus tarifas.
Cual ha sido el récord de desocupación y cual el de ingreso y gastos de operación en los últimos años.
Gerencia: ¿ha sido el récord de ingreso neto, resultado de una buena administración?.
Empleados y salarios: ¿son eficientes? sino lo son, ¿hay otros empleados entrenados disponibles?.
Deben los salarios subir o bajar para una operación eficiente?
Ocupación: Qué tiempo se queda el huésped en promedio? Hay huéspedes permanentes o semipermanentes, viajan solos la mayoría de los huéspedes o es mayor la ocupación de habitaciones dobles?
Cuál es el ingreso promedio del huésped potencial? 7.1.8. Información Requerida. 7.1.8.1. Fuentes y Naturaleza de Información. Se debe conocer todo el proceso de mantenimiento, operación y evaluación. El avaluador debe estar enterado de las condiciones regionales, nacionales e internacionales, que hacen que la gente viaje y por tanto provocan la demanda de habitaciones en el hotel.

Las estadísticas en las operaciones hoteleras pueden ayudar mucho, pero

el

perito debe conocer también de: a. Reglamentos gubernamentales. b. Usos del suelo.

7.1.8.2. Información Específica Relacionada con la Propiedad del Hotel. La que incluye edad, carácter, condición y potencialidad del hotel y los registros de operación que estén disponibles. a. Planos estructurales y arquitectónicos del hotel y planos actualizados en caso de haber sufrido alguna remodelación. b. Sector; uso de la tierra en zonas aledañas.

c. Activos fijos y tangibles, hará una visita ocular del sitio para conocer edad, características, condición y su construcción. d. Activos intangibles, tales como actitud de gerente, asistentes y empleados eficiencia en cocina, calidad de comidas y servicios de comedor, rasgos atrayentes del bar y comedores etc. e. Registro de operaciones, debe conocerse el resultado de pérdidas y ganancias actualizado y preparado por contador, de los últimos cinco años, estos documentos serán utilizados para estimar ingresos futuros y gastos. f. Información sobre operaciones comparables, si es posible el avaluador debe tratar de conocer la información anterior de la competencia.

7.2.

Método de avalúo.

El uso de los tres métodos para avaluar, costo, ingreso y mercado tiende a reducir errores en la conclusión final del avaluador, si es posible, el avaluador debe reunir la información basado en: 1. Costo de reposición, menos la depreciación. 2. Capitalización del ingreso neto estimado del hotel. 3. Evidencia de ventas de hoteles similares o comparables.

7.2.1. Método de costo. Valorar usando el método de costo es reponer el costo nuevo menos la depreciación, la cual incluye no sólo el deterioro físico sino también la obsolescencia de la propiedad.

Es conveniente hacer ciertas reflexiones en relación con la depreciación sobre el valor nuevo de las edificaciones, obras exteriores y complementarias, así como la obsolescencia económica que pueden tener.

En cuanto a lo primero no hay dificultad, ya que la depreciación por edad, estado de conservación y/o deterioro que tengan las edificaciones, están tabuladas por diversos tratadistas, y queda a criterio del perito establecer los porcentajes de castigo.

Puede darse el caso de áreas con un deterioro mayor, como suele suceder en cocinas, lavanderías, áreas de mantenimiento, sistemas de comunicación, ascensores, etc., que sufren demasiado deterioro por el tráfico constante e intensa actividad a que son sometidos; y por tanto, su depreciación tendrá que ser mayor.

El perito deberá avaluar aquellas áreas con mayor deterioro que el normal a fin de poder hacer las correcciones del caso y determinar el valor razonable y justo, pudiendo para ello, trabajar selectivamente según las áreas o bien con criterio de ponderación y establecer un porcentaje global.

La Obsolescencia es otra causa de la depreciación, viene a ser la causa de la pérdida del valor que experimenta el bien en razón de su uso económico negativo o la pérdida del valor frente a bienes con nuevas tecnologías y mejoras en su diseño construcción, se puede hablar de: •

Obsolescencia funcional: que es el resultado de defectos en el diseño o cambios a través de los años en los aspectos estructurales, materiales o diseños obsoletos a la luz de los estándares comunes, pudiendo ser corregidos o no.

•

Obsolescencia económica: es el efecto adverso de los factores externos cuya influencia produce un resultado económico negativo imposible de corregir.

7.2.2. Método del ingreso (Capitalización y/o renta). Es necesario clarificar que durante el año, el sector hotelero presenta tres ciclos claramente definidos:

•

Temporada baja

•

Temporada media

•

Temporada alta

De cada una de ellas, debe obtenerse la rentabilidad promedio, posteriormente se obtiene la rentabilidad promedio anual (ponderada), teniendo claridad en que los hoteles tardan por lo menos cinco años, en alcanzar su máximo nivel de producción. Lo que finalmente se pretende es determinar las utilidades futuras, en términos del valor presente, siendo fundamental determinar el número de años en los cuales se obtiene el retorno de la inversión por medio de las utilidades.

La tasa de capitalización, es la relación entre los ingresos que genera el bien motivo del avalúo, y su valor. Para el caso especifico del hotel, esta relación se puede considerar entre el ingreso por habitación y el valor del hotel por habitación. Una vez se determina la tasa de descuento, esta se aplica sobre la proyección de las utilidades, para traerlas a valor presente neto (generalmente se proyecta a cinco años)

7.2.3. Método de mercado. La confiabilidad de este método, depende de la calidad y veracidad de la información obtenida, de inmuebles similares al avaluado, se basa en el valor que un comprador estaría dispuesto a pagar, por un bien comparable y que le generase una utilidad igual.

En el sector hotelero no siempre es posible obtener información de mercado, pues los hoteles son diferentes por construcción, diseño, ubicación, vetustez, mobiliario y calidad de los servicios que prestan.

7.3.

Avalúo de Condominios y Multifamiliares.

Aunque no hay diferencias jurídicas de fondo, y comúnmente suelen confundirse ambos términos, por CONDOMINIO se entiende la propiedad de un inmueble en común, con derechos y reglamentos de propiedad, y por

MULTIFAMILIARES,

los predios o inmuebles que están regidos o para cuya utilidad se cuenta con un reglamento de propiedad Horizontal.

Por CONDOMINIO se entiende una forma de propiedad en la cual los individuos compran y se convierten en propietarios de una unidad de vivienda en un complejo de múltiples unidades; el propietario también comparte responsabilidad financiera por las áreas comunes.

EDIFICACIONES MULTIFAMILIARES. Edificación con tres o más unidades de vivienda en una misma parcela, que tienen servicios comunes, tales como accesos, circulación, bajantes de basura, estacionamientos, acometidas de servicios, etc.

En ambos casos hay que tener en cuenta los siguientes parámetros: •

Los diversos pisos de una edificación y los apartamentos de cada piso cuando sean independientes, y las diferentes unidades habitacionales pueden pertenecer a distintos propietarios.

•

Se entiende por áreas comunes aquellas áreas necesarias para un correcto usufructo y goce del inmueble y cuya propiedad pertenece a todos los dueños de unidades habitacionales, son indivisibles (terrenos, cimientos, inmuebles, instalaciones generales de calefacción, energía eléctrica, alcantarillado, etc.)

•

El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes es proporcional al área de su unidad habitacional.

•

Cada propietario debe contribuir con su cuota parte para la administración y mantenimiento del conjunto, salvo los propietarios del primer piso que no contribuyen al mantenimiento de escaleras y ascensores.

•

Cada propietario puede disponer a su libre albedrío de su propiedad, sin consentimiento ajeno pero en condiciones normales.

Para el avalúo de un predio tipo condominio, debidamente reglamentado o un inmueble sujeto a propiedad Horizontal, se establece un precio por metro cuadrado para el área privada, luego se determina que valor corresponde al coeficiente de terreno y de áreas comunes (tomadas del Reglamento de propiedad raíz) y se les asignara el valor, se avalúa después el parqueadero privado que corresponda a cada unidad habitacional y está sumatoria es la que corresponde al avalúo individual de cada predio.

Hay que considerar que las áreas privadas pueden o no estar construidas, para el primer caso se considera como elementos valuatorios los materiales de construcción, los acabados, la distribución del inmueble, la vetustez, el estado de conservación, la ubicación del condominio o multifamiliar y dentro de este, la localización del predio.

El uso actual y posible, las posibilidades de valorización, los accesos y vías del condominio o multifamiliar y el sistema de transporte.

Para el segundo caso los factores incidentes son la ubicación, las vías de acceso, los servicios públicos, la relación frente-fondo. El potencial de desarrollo, la composición geológica y la existencia de agua.

Son elementos a considerar también el valor de la inversión, la cercanía a los centros de atracción económica, la zona de influencia del predio y las condiciones de seguridad imperantes, el posible cambio de uso y destinación económica y el factor de vecindad.

Lo recomendable para un buen avalúo de estos predios es le empleo del método valuatorio de renta combinado con el de reposición. Se recomienda el empleo del

método de la renta pues los condominios y multifamiliares campestres no son sitios habituales de residencia, pues se visitan 2 ó 3 veces por año, y se pueden volver generadores de ingresos mediante el arrendamiento.

Para el informe final del avalúo, se puede utilizar cualquier modelo de informe de los propuestos anteriormente.

7.4.

Avalúo de Hospitales y Clínicas.

Por Hospitales y Clínicas se entienden aquellos lugares donde se realiza tratamiento médico y se práctica operaciones de cirugía a personas que lo requieren y para cumplir su objetivo tienen unos equipamientos que los hacen distintos de los demás inmuebles.

Un hospital (del lat. hospitālis), es un lugar donde se atiende a los enfermos, para proporcionar el diagnóstico y tratamiento que necesitan. Existen diferentes tipos de hospitales, según la clase de patologías que atienden: hospitales generales, hospitales psiquiátricos, geriátricos, materno-infantiles, etc. También se llama clínica al hospital o lugar donde personal sanitario diagnostica y trata a personas con problemas de salud. 7.4.1. Como una contribución al país, La Asociación Colombiana de Arquitectos e Ingenieros Hospitalarios, elaboró un esquema general del proceso integral de proyectos de inversión en Infraestructura Hospitalaria. La metodología presenta un esquema para inversionistas e instituciones estatales, pero sus principios pueden aplicarse a instituciones privadas, semioficiales o mixtas.

La propuesta de ACAIH, con pequeñas modificaciones no es nada distinto de la determinación del valor por aproximación al Costo de Reposición. Por considerarlo

importante, el autor muestra toda la propuesta, desde la evaluación misma de la inversión hospitalaria hasta la división y avalúo propiamente dicho.

En forma general la propuesta metodológica, es la siguiente:

1. Identificación de necesidades: Establecer la demanda de servicios de Salud y la evaluación de la infraestructura existente. 2. Programa

Médico

Arquitectónico:

Calcular

servicios

a

prestar

y

elaboración de listados de ambientes y áreas en mts2. 3. Alternativas de Solución Física: Realización de propuestas y calculo aproximado de costos 4. Estudio de Factibilidad: Determinan la viabilidad técnica del proyecto 5. Financiación: Elaboración de por lo menos dos opciones de financiación. 6. Estudios técnicos: Todo lo concerniente al diseño. 7. Planta física y dotación: Ejecutar la obra civil y entregar la dotación.

Esta primera parte de la propuesta, corresponde a la determinación de la necesidad o no, de ejecutar la inversión en infraestructura hospitalaria. El avalúo de los Hospitales y Clínicas, está compuesto por el avalúo individual de los siguientes elementos constitutivos de valor:
Terreno.
Construcciones.
Maquinaria y Equipo.
Good Will.
Valor en Marcha Para el avalúo del terreno de los Hospitales y Clínicas, se emplea cualquiera de los métodos explicados anteriormente (ver avalúo de lotes).

Para el avalúo de la construcción de los Hospitales y Clínicas, la propuesta de ACAHI, sugiere dividir el Hospital en áreas, dependiendo de su función y equipamiento. El avalúo de los Hospitales y Clínicas, por ser un avalúo especial, es un avalúo en el cual el EQUIPAMIENTO DE CADA UNA DE LAS AREAS EN LAS QUE SE DIVIDE EL HOSPITAL, HACE PARTE DEL AVALUO TOTAL, ES DECIR, SE DEBE AVALUAR LA CONSTRUCCION Y LOS BIENES MUEBLES QUE COMPONEN SU EQUIPAMIENTO.

En cada una de las diferentes áreas en que se divide el hospital, el avaluador debe preguntarse ¿“éste bien mueble es necesario para que ésta área cumpla su función”? En caso afirmativo, el mueble debe ser avaluado como parte integral del área en cuestión. Si la respuesta es negativa, el avaluador debe relacionar ese bien en un anexo, pero NUNCA COMO PARTE INTEGRAL DEL INFORME VALUATORIO.

Las áreas en las cuales ACAHI propone dividir el Hospital o la Clínica, son divisiones lógicas, pues cada una de las áreas cumple una función distinta y los materiales de construcción, acabados y condiciones de asepsia, son distintas. Estas áreas son:

AREA 1: Compuesta por la administración con gerencia, sala de juntas, administración, oficinas de

apoyo en aspectos financieros, personal, programas

de salud, centro de comunicaciones.

Consulta externa, consulta médica y odontológica especializada, unidad de recepción, información, citas médicas, estadística, apoyo de enfermería, nutrición, trabajo social, farmacia y comunicaciones. Esterilización, recibo de material, esterilización

de elementos, depósito y entrega de material, servicios de

diagnóstico y tratamiento, imagenología, laboratorio clínico y patológico.

AREA 2: Urgencias, consultorios, procedimientos, cirugía menor, hidratación, salas de observación, apoyo de enfermería y coordinación

AREA 3: Servicio Quirúrgico y obstetricia, áreas de preparación, vestieres, quirófanos, recuperación y apoyo de enfermería.

AREA 4: Hospitalización, habitaciones compartidas e individuales, enfermería y sus áreas de apoyo, centro de distribución de alimentos, consultorios de piso, servicios higiénicos, servicios religiosos.

AREA 5: Morgue

AREA 6: Servicio general, cocina, lavandería, almacén, depósitos, mantenimiento, máquinas, subestación y plantas de emergencia, aíre acondicionado.

AREA 7: Obras externas, circulación y zonas verdes.

Debido a la complejidad del trabajo valuatorio, es recomendable un ordenamiento y división del equipo técnico encargado de ejecutar el trabajo, en la medida de lo posible, la visita de las instalaciones y el reconocimiento de los equipos, debe hacerse en compañía de un médico.

Es importante recordar que para el diseño y construcción de Hospitales y Clínicas, debe seguirse unos requerimientos mínimos exigidos por el Ministerio de Salud.

Es necesario obtener copia del último inventario de equipos electromecánicos y hospitalarios, con su respectiva clasificación. También se debe poseer año de adquisición de los equipos, vida útil, costo de adquisición, especificaciones técnicas, condiciones de mantenimiento. Reparaciones hechas a los equipos, nombre del fabricante, país de origen. Con esta información es posible determinar

la vida futura de los equipos, seleccionar el método más adecuado para obtener la depreciación acumulada de los equipos y el valor del bien a la fecha del avalúo.

NOTA. LOS BIENES FUNGIBLES NO DEBEN SER AVALUADOS POR SU MISMA CONDICION DE FUNGIBLES.

EL AVALÚO DE LA MAQUINARIA Y EQUIPO, GOOD WILL Y VALOR EN MARCHA, SE TRATARA EN EL CAPITULO CORRESPONDIENTE A AVALUOS INDUSTRIALES.

7.4.2. Otro Enfoque Metodológico para el Avalúo de Hospitales y Clínicas. Algunos tratadistas basados en su experiencia profesional, han implementado una propuesta metodológica diferente para el avalúo de Hospitales y Clínicas. Aunque no existen grandes diferencias con ACAHI, el autor considera saludable dar a conocer ésta propuesta.

El objetivo del avalúo de Hospitales y Clínicas es lograr una estimación razonable de mercado con base en el Costo de Reposición, o Reemplazo del bien, al Valor del Mercado Inmobiliario y a su Valor de Recapitalización de la Renta, mediante una conciliación de ellos o un promedio ponderado.

Las etapas que se explican son las genéricas para el proceso valuatorio, son:

1. Definición del problema: En ésta etapa se definen los parámetros bajo los cuales se acometerá el avalúo. Se analizan las posibles fuentes de consulta y las herramientas necesarias para ejecutar correctamente el trabajo. 2. Trabajos preliminares y logística valuatoria: Se obtiene la información existente

(Avalúos

anteriores,

inventarios,

información

contable,

reglamentaciones, planos, facturas de compra de equipos, cartas de

nacionalización, pólizas de seguro, historia del mantenimiento mecánico de los equipos), también se implementa en ésta etapa la logística valuatoria, la división de los equipos técnicos, mecanismos de control y la forma de procesar, analizar e interpretar la información. 3. Visita física: Permite la recolección de datos físicos sobre los elementos constitutivos de valor. Por lo general, se han diseñado previamente unos formatos que permiten obtener directamente la información necesaria del terreno, las construcciones y los equipos. 4. Procesamiento de la información: Se consultan las fuentes definidas previamente, se constata la información obtenida en la visita de campo y se obtienen las aproximaciones al valor de Costo de Reposición, Valor de Mercado y Capitalización de la Renta. 5. Elaboración del informe: Se relaciona el Método empleado para el avalúo, se describen los parámetros empleados en la fijación de precios y se hace la sustentación de ellos. Este informe constituye la memoria valuatoria del trabajo.

7.4.2.1. Proceso Valuatorio. Se debe destacar que el trabajo valuatorio es complejo, debido a las diferentes instalaciones y edificaciones que pueden componer una Clínica u Hospital, es recomendable, un ordenamiento y división del trabajo entre los avaluadores. Con relación a la edificación, se sugiere el tratamiento por separado para cada edificio, con la denominación ordenada de las áreas que lo conforman, así como las edades y sobre todo los estados de conservación.

En el área de equipamiento es conveniente dividirlos en los siguientes rubros:  Equipo electromecánico. Constituido por:
Ascensor.
Equipo sanitario.
Aire acondicionado.


Planta de tratamiento de agua.
Bomba y equipo neumático.
Cocina y lavandería.
Ambulancias y vehículos.

 Equipamiento Medico – Hospitalario.
Equipo de rayos X y radio – terapia.
Centro quirúrgico y obstétrico.
Central de esterilización.
Equipos de anestesia.
Equipo dental.
Instrumental quirúrgico.
Equipo de cuidados intensivos.
Incubadoras.
Muebles clínicos de acero.
Equipo material de farmacia.  Equipamiento Muebles y Enseres Al inicio del trabajo valuatorio, se debe obtener del propietario, el listado de lo que corresponde a equipo electromecánico y hospitalario, de acuerdo al inventario y según su clasificación. Por lo general, la clasificación contable del inventario difiere de la que se propone, pero los avaluadores deben hacer el ordenamiento de todos los equipos obtenidos del listado de auditoria o del listado de contabilidad y clasificarlos bajo esa codificación, que permite la identificación rápida de cualquiera de los equipos materia del avalúo.

También se debe pedir al propietario del Hospital o Clínica, la siguiente información:

Con respecto a los equipos año de adquisición, valor de adquisición, condición del mantenimiento, y reparaciones ha la que ha sido sometido el equipo.

Con ésta información el avaluador está en posibilidad de contar con los datos necesarios para estimar la vida futura del equipo, estimar la depreciación calculada y el valor del bien a la fecha. Es de suma importancia, el nombre del fabricante de los equipos médicos hospitalarios, por cuanto existen diversidad de fabricantes y calidades variadas dentro de grandes rangos.

Revisar con el departamento de mantenimiento los registros de operación, reparaciones, tipo de mantenimiento y control, que se ha dado a los equipos durante su vida efectiva. En caso de no existir estos registros, debe ser tratado con el jefe de mantenimiento o con los operarios que trabajen en ese mantenimiento o con los operarios que trabajan en ese departamento.

Luego de éstas reflexiones se puede afirmar que la valuación de una clínica debe ser efectuada por un equipo profesional experimentado, buscando la asesoría de Ingenieros Civiles, Ingenieros Electrónicos, Ingenieros Mecánicos, Ingenieros Sanitarios, Ingenieros Catastrales, Médicos con experiencia en planificación de hospitales y programación de equipos, Contadores, Analistas Económicos y en fin, un equipo multidisciplinario.

Básicamente se debe disponer de los planos generales de las instalaciones, en caso contrario, será necesario efectuar levantamientos.

7.5. Propuesta Metodológica del Arquitecto Carlos Alberto Robledo.

En su proyecto de grado, el Arquitecto Robledo, propone el avaluó individual de cada una de las zonas que componen un Hospital, independientemente de su magnitud y su área de cobertura, este se divide en cinco grandes zonas:

Consulta externa. Área por excelencia ambulatoria, que además de la zona de consultorios médicos, pertenece a ésta zona, los consultorios de inyectología, vacunación, además de un área muy importante para el hospital como la zona de urgencias. urgencias se dividen en dos áreas principales, una el área blanca

Las

que está

compuesta por consultorios, salas de observación, hidratación, etc. Aunque las salas de hidratación tienden a desaparecer o su uso puede ser opcional ante la aparición de las sales hidratantes.

Y un área roja compuesta por curaciones,

pequeña cirugía, rayos x portátil, baño para pacientes, etc. En el área blanca están todos los espacios que no producen sangre siendo áreas relativamente tranquilas; en el área roja, se concentran heridos, traumatizados y todos aquello procedimientos que pueden generar sangre.

Servicios intermedios. Se conoce también esta área con el nombre de ayudas de diagnóstico y tratamiento y necesariamente está compuesta por los servicios de imagenología o rayos X (cuarto de revelado, oficina de radiólogo), laboratorios y fisioterapias, farmacia y opcionalmente la morgue (depósito de cadáveres y sala de autopsias), que dependiendo de la magnitud del hospital puede ser opcional.

Administración. Compuesta por las áreas de gobierno científico y administración del edificio, además de la dirección; corresponden a este sector ciertas oficinas tales como sindicatura, contabilidad, adquisiciones, personal y está dentro de esta área la zona de información, archivo y estadística. Pertenecen también a este sector los servicios de confort de personal que puede ser opcional tales como biblioteca, auditorio, cafetería, etc.

Hospitalización. Se define esta zona de servicio como el área hotelera del hospital. Se pueden presentar tres tipos de alcobas según las necesidades de la comunidad, estas

son, individuales, colectivas y de aislamiento. También hacen parte de este sector la estación de enfermería, compuesta por trabajo sucio, limpio, zona de ropas, tratamientos, baños de enfermeras y mostrador de atención. Esta área debe estar dotada de espacio para visitas, baños de visitantes, zonas de aseo, cocinas de piso, parqueaderos para camillas y sillas de ruedas. Además de la zona quirúrgica, que la conforman los vestieres, zona de esterilización, limpieza, zonas de recuperación, trabajo de parto, sala de partos y quirófanos.

Servicios generales. Allí se ubican los servicios de cocina, lavandería, sala de máquinas, calderas, suministro de gases, subestaciones eléctricas, almacén, vestieres, depósito de basuras, cuarto de aseo, incinerador, talleres, etc.

PROGRAMA ARQUITECTÓNICO. SERVICIO

UNIDAD

AMBIENTE

AREA EN M2

HOSPITAL LOCAL AMBULATORIOS

TOTAL

Recepción

5,17

Sala de espera

21,24

Cons. Gineco-obstetricia con

24,3

baño CONSULTA

Cons. Odontológico con baño 20

EXTERNA

Cons. Medicina gral. Con baño 14,81 Cons. Enfermería con baño

16,7

Cons. Trabajo social con baño 20,4 baño hombres

3

baño mujeres

3 128,53

URGENCIAS

Recepción

5,1

Sala de espera

8,1

Trabajo limpio

12

Trabajo sucio

18

Sala de observación

24,5

Descanso de personal

15,5

Baño personal

3,8

Baño público

1,5 88.5

Total Serv. Ambulatorios

LAB. CLÍNICO

217

Laboratorio

24, 5

Sala de espera

5

Toma de muestras

14 43, 5

IMAGENOLOGÍA

INTERMEDIOS

Sala de espera

33, 5

Sala de rayos X

18, 5

Cuarto de revelado

2, 5

Oficina de radiólogo

7, 8 62, 3

FARMACIA

Depósito

9, 3

Oficina

8, 1 17, 4

MORGUE

Depósito de cadáveres

2, 5

Sala de autopsias

50 52, 5

Total Servicios Intermedios

175, 7

Sala de espera

33,5

Estación de Enfermería

28,9

HOSPITALIZACIÓN Sala juego de niños

50,5

Pediatría

46,58

Hospitalización adultos

178 337,48

HOSPITALARIOS

QUIRÚRGICOS

Vestier masculino

14,74

Vestier femenino

14,74

Esterilización

16,56

Limpieza

12,69

Recuperación

14,1

Trabajo de partos

14,1

Quirófanos

23,5

Sala de partos

23,5

Parqueadero de camillas

5,17 139,1

Total Serv. Hospitalarios

476.58

Oficina director y juntas

20,28

Secretaria, contabilidad,

22,72

pagaduría DIRECCIÓN ADMINISTRATIVOS

Sala de conferencias

66

Archivo, estadística

20,13

Sala de espera, áreas libres

36

Total Serv. Administrativos

GENERALES

ALMACÉN

Oficina y depósito

165,13

55 55

LAVANDERÍA

Lavado, secado, planchado

25

Costura, ropa sucia y limpia

25 50

COCINA

Preparación y cocción

31,5

Cuarto frío carnes

4,9

Cuarto frío verduras

3,3

Depósito víveres

8

Despensa diaria

5,5

Vestier hombres

26,68

Vestier mujeres

26,68 106,56

MANTENIMIENTO

Taller de carpintería

33,6

taller de pintura

33,6

Taller de plomería

33,6

Depósito de basuras

10,35

Depósito de equipos y

26,28

herramientas Cuarto de Aseo

14,5

Incinerador

10,35 162,8

SALA DE MÁQUINAS

Planta de emergencia

19,7

Subestación eléctrica

19,7

Gases medicinales

8

TOTAL SERV. GENERALES

AREAS COMUNES

373,84

Cafetería

30.5

Biblioteca

27,6

Baño publico hombres

17,6

Baño publico mujeres

17,6

Depósitos

47,36

Patio cubierto

97,9

TOTAL AREAS COMUNES

249,22

TOTAL HOSPITAL LOCAL

1786

CIRCULACIONES 25%

446,5

GRAN TOTAL HOSPITAL LOCAL

7.6. Avalúo de Servidumbres.

7.6.1. Definición. Servidumbre Predial o simple servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio, en utilidad de otro predio, de distinto dueño.

La servidumbre es una carga o gravamen, que debe soportar un predio o bien inmueble, denominado sirviente y a su vez el predio que recibe los beneficios o utilidades de la carga impuesta al predio sirviente, se llama dominante.

7.6.2. División de las Servidumbres.

2232,5

•

Por su Origen: Las servidumbres se clasifican en Naturales, Legales y Voluntarias.

•

Naturales: Son naturales las “Que provienen de la natural situación de los lugares” (Art. 888 C. C.). Son las que resultan de la acción de la naturaleza, que se generan sin que la actividad humana haya contribuido para ello. Así por ejemplo, las aguas que corren por cauces naturales y que atraviesan un predio, crean una servidumbre natural en la medida en que lleguen hasta otro predio de diferente dueño. La servidumbre natural por excelencia es la de derrame de aguas lluvias, donde el predio inferior está sujeto a recibir las aguas que descienden del predio superior. (Art. 891 C. C.) 46.

•

Legales: Como su nombre lo indica, las servidumbres legales son las resultantes

de

las

prescripciones

o

reglamentaciones

legales,

fundamentadas en el uso público o en la utilidad de los particulares. Se rige, salvo disposición en contrario, por los principios generales de la servidumbre, sin perjuicio de las obligaciones que consagran los artículos 897 a 936 del Código Civil para cada una de ellas. En el evento en que el dueño del predio sirviente se oponga a la constitución de la servidumbre el propietario del predio dominante tiene la posibilidad de exigirla a través de las vías judiciales. Las servidumbres legales pueden ser tanto de utilidad pública como de utilidad privada. •

Voluntarias: Nacen de la voluntad de las partes y sólo están limitadas por las normas del orden público, la moral y las buenas costumbres.

7.6.3. Servidumbre Minera. Son servidumbres legales que se establecen con el fin de impulsar y facilitar la industria minera tanto para la exploración y explotación de minas como el beneficio, de transformación, fundición, transporte y embarque de minerales; son exclusivamente de interés público aunque se impongan a favor de los particulares, por expresa disposición del Articulo 13 del Código de Minas.

Las servidumbres mineras adicionalmente gozan de la facultad de construir, instalar y conservar las obras y los equipos necesarios para el desarrollo de la industria minera y en una etapa de exploración y explotación se impondrán tantas servidumbres como sean necesarias para el desarrollo de la actividad.

La actual regulación de las servidumbres mineras está consagrada en el Decreto 2655 de 1988, que mantiene el espíritu del anterior Código. Las normas del estatuto minero deben aplicarse preferencialmente frente a las servidumbres mineras.

7.6.3.1. Legislación Vigente. La servidumbre petrolera se rige básicamente por el Código de Petróleos, que a su vez toma como modelo al Código de Minas para regular el tema de las servidumbres.

El Código de Petróleos tiene algunas normas que lo adicionan como es el caso del decreto 1886 de 1954 y el Decreto 805 de 1947. Ante la inexistencia de norma específica que reglamente el tema de las servidumbres se debe acudir al Código Civil Colombiano.

Paralelamente hay leyes que se relacionan con el tema de la servidumbre petrolera en aspectos muy específicos, como es el caso de la Ley 142 de 1994 sobre servicios públicos domiciliarios aplicable a gasoductos en etapa de distribución por ser un servicio público y las leyes 160 de 1994 y 418 de 1997, que regula el tema de los baldíos de la Nación.

Las servidumbres se encuentran armónicamente articuladas, pero es indudable la necesidad de una modernización de algunas normas del Código de Petróleos, de tal manera que se ajusten más a la realidad y a las necesidades que cada día la industria petrolera enfrenta.

7.6.4. Concepto de servidumbre durante la construcción del oleoducto y/o gasoducto. Al principio fue muy acogido porque se pagaba el mismo valor en todos los puntos del recorrido de la tubería, a los particulares, este criterio de pago único fue difundido, a pesar de no ser técnico, pero actualmente ha sido cuestionado por los propietarios por razones como la presunta devaluación que sufre el predio por tener la servidumbre, la magnitud real de los daños a mediano y largo plazo y el valor de la servidumbre no consulta el valor diferencial de la tierra de las diferentes zonas del país.

7.6.4.1. Las Compañías multinacionales. Por su parte las multinacionales, tienen muy clara su filosofía de negociación de tierras, a continuación se expondrán los principales criterios: •

Desarrollar todas las labores tendientes a realizar con eficacia la construcción y el mantenimiento de los oleoductos, y demás obras que sean necesarias en la industria petrolera.

•

Pagar los daños y negociar las servidumbres, a precios comerciales dentro de su presupuesto.

•

Se paga el precio justo, para resarcir los perjuicios causados por la constitución de la servidumbre manteniendo el equilibrio en un área determinada. Se rigen por el principio de equidad, de tal manera que los propietarios o poseedores se sientan debidamente compensados.

•

Mantener buenas relaciones con los propietarios de los predios para evitar conflictos que puedan repercutir en el desarrollo de las obras. De otra parte se acostumbra realizar el pago de la servidumbre incluido en un solo pago, dicho pago incluye el 70% para daños, conformado por el daño emergente y el lucro cesante y el 30% para indemnizar el valor de la servidumbre.

•

Consultan el valor comercial de la tierra, a las entidades oficiales dedicadas al fomento y crédito agropecuario de los avalúos de la zona y a la

producción promedio, para establecer los rangos mínimos y máximos a pagar por concepto de daños servidumbres.

Como puede apreciarse, los principios que orientan la valoración de predios son los mismos tanto para el sector público como el privado y las sumas que se pagan por concepto de servidumbres tienen un carácter indemnizatorio, es decir no incrementa sin justa causa el patrimonio de los propietarios de los predios.

El problema real radica en establecer ese justo valor a pagar por concepto de servidumbres y para ello lo ideal sería desarrollar un criterio único de avalúo, tema que se desarrolla a continuación.

7.6. 5. Criterios Utilizados por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Desde 1983 se adoptó el criterio de las Zonas Físicas Homogéneas, con el objeto de implementar los avalúos masivos. Este criterio es el que actualmente desarrolla el Decreto 1420 de 1998.

El Decreto 1420/98, tiene como objeto señalar las normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de avalúos, por los cuales se determinará el valor comercial de los bienes inmuebles, para la ejecución de los siguientes eventos: Adquisición de inmuebles por enajenación forzosa, Adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria, Adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación judicial, entre otras.

Actualmente ECOPETROL está desarrollando un criterio metodológico para la implementación de las indemnizaciones por concepto de las servidumbres. Parte de la utilización de una metodología de avalúos masivos y específicamente en las Zonas Homogéneas Físicas, en virtud de las cuales se hace una división del espacio físico, en zonas relativamente homogéneas para sus características.

Se toman los valores conceptuados por El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, o aplicando el principio general de las indemnizaciones, se establecen unas variables que ayuden a estructurar la afectación de la zona.

Es indispensable para establecer el monto de la indemnización, conocer el grado de afectación real del inmueble que conserva el propietario respectivo, de la franja de terreno que se gravará.

Es total la afectación y deberá indemnizarse de forma total, es decir el 100% del valor comercial de la referida franja.

Estos son algunos casos de afectación total:

1. Las zonas del ecosistema frágil. 2. Predios en zonas rurales explotadas con árboles de raíz profunda, por comprometer la seguridad física de la tubería; lo mismo se predica de las construcciones de carácter permanente. 3. Si el área afectada de un predio es superior al 70% del área total del inmueble.

La afectación parcial, se refleja en el evento de que el terreno tenga una destinación agropecuaria y el propietario conserva el usufructo sobre la franja, se indemniza teniendo en cuenta la indemnización básica definida para la cuantificación de la variable propiedad privada e incrementada con el resultado de multiplicar el valor comercial de la franja por el índice ponderado de afectación que se establece como la suma índice de afectación por valor comercial prorrateado por el 70% y el índice de afectación por pendiente prorrateado por el 30%.

Existe una afectación intermedia para los predios rurales con otros usos para este caso se tomó como criterio que la indemnización sea el resultado de la interacción de tres variables: La propiedad privada, la pendiente y el valor potencial. La

cuantificación se realiza tomando como indemnización mínima el equivalente de la propiedad privada, incrementada en el monto equivalente a ponderar el valor comercial unitario por el índice de pendientes y el índice de valor potencial.

Pero lo realmente trascendental de este acápite es la creación de un criterio técnico y objetivo para hallar el valor justo de las indemnizaciones, que a futuro pueden ser adoptados por las petroleras, las ciencias auxiliares y el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, facilitándose así el ejercicio de la industria.

7.6.6. Procedimiento para la Imposición de Servidumbres Petroleras por parte de ECOPETROL. Existe un procedimiento especial, conocido como de imposición de servidumbre y reglamentado por el Decreto 222 de1983 (Artículos 108 a 113) que son los únicos que no derogó la actual ley de contratación administrativa Ley 80 de 1993 por disposición expresa de su Artículo 81. Procedimiento al cual solo ECOPETROL puede acudir en caso de imposición de servidumbres, por su carácter de empresa Industrial y comercial del Estado.

El Decreto 222 de 1983, referente al régimen de contratación administrativa en sus artículos 108 a 113 y contempla dos posibilidades:

7. 6.6.1. Ocupación Temporal. Los propietarios de predios tienen la obligación de permitir que estos sean ocupados temporalmente con el objeto de establecer la servidumbre. Esta ocupación durará el tiempo estrictamente necesario, con el menor daño posible para el predio. El propietario del bien deberá ser notificado por escrito de la necesidad de dicha ocupación temporal. Este aviso contendrá la determinación del tiempo que tomará la ocupación y la de la extensión de terreno que se afectará. Y además se invitará al propietario para que establezca con la empresa oficial el valor respectivo. Se utilizarán para este efecto, peritos designados por la Caja de Crédito Agrario Industrial y Minero (Hoy en día por el Banco Agrario) o por el

Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Y en su defecto por cualquier Lonja de propiedad.

Si el propietario no acepta la indemnización o se niega a la ocupación pasado un mes de la fecha de la comunicación, la entidad pública interesada ocupará el predio con el apoyo de la autoridad competente. En el caso que se produjeren perjuicios al propietario del predio, por razón de esta ocupación, ellos se estimarán con base en los procedimientos señalados por el Código Contencioso Administrativo.

7.6.6.2. Imposición Propiamente Dicha. El artículo 111 del Decreto 222 de 1983, expresamente manifiesta que los predios ”deberán soportar todas las servidumbres legales que sean necesarias para la construcción,

montaje,

instalación,

mejoras,

adiciones,

conservación,

mantenimiento y restauración de las obras públicas”. La decide el juez competente, según la cuantía o valor de la indemnización a que tentativamente hubiere lugar. Por consiguiente, al presentar la demanda, la entidad interesada pondrá a disposición del juzgado la suma que estime como indemnización y que deba pagarse al propietario del predio. Una vez admitida la demanda, se le dará traslado al propietario, del bien, por tres días para que la conteste.

En el caso en que dos días después de proferido el auto que ordena el traslado de la demanda, este no se haya podido notificar, se efectuará el emplazamiento del demandado y propietario del bien, en la forma que establece el inciso 2 del artículo 452 del C. de P. C.

Pero en todo caso dentro de los dos días siguientes de la presentación de la demanda, el juez deberá practicar una inspección judicial sobre el predio afectado y autorizará la imposición provisional de la servidumbre, siempre que así sea solicitado por la entidad demandante.

El juez designará peritos que fijen el monto de la indemnización y en la sentencia precisará con toda claridad la clase de servidumbre de que se trata. La sentencia judicial que ponga fin a la controversia de ser positiva, ordenará la obligación el propietario del predio renuente, a soportar la servidumbre y a permitir su ejercicio. Esta acción tiene importancia porque es el reflejo del concepto consistente en darle el carácter de servidumbre administrativa. Aquí el Estado aplica con todo el poder que le ha sido concedido, los principios de utilidad pública e interés social consagrado en la constitución.

7.6.6.3. Procedimiento para la Imposición de la Servidumbre Petrolera por Parte de las Compañías Privadas. Esta reglamentado por el Decreto 1886 de 1954, en sus artículos 5 y siguientes, regulando las situaciones en que se necesario ocupar de forma transitoria o de forma permanente predios donde se desarrollarán actividades propias de la industria de petróleos. Se paga la debida indemnización, pero en caso de renuencia del dueño o del ocupante de los terrenos el explorador o explotador deberá consignar en la Caja Colombiana de Ahorros, hoy Banco Agrario, el valor de la indemnización.

Cumplidos estos requerimientos, consignada la indemnización o efectuado el pago al damnificado, el explorador o explotador podrá iniciar inmediatamente los trabajos y su ejecución no podrá impedirse a pesar de hacer uso del recurso de revisión del avalúo; el alcalde a su vez prestará todo el apoyo necesario al industrial del petróleo para el desarrollo de su actividad sin ningún obstáculo. Estas normas se aplicarán tanto a los exploradores y explotadores de petróleo, como a los empresarios de oleoductos por la ocupación permanente o por daños en plantaciones y mejoras y también a los exploradores superficiales por las ocupaciones transitorias.

Como se puede apreciar la acción de imposición es una en esencia, persigue el mismo fin, facilitar el desarrollo de actividades de utilidad pública y de interés general.

La diferencia radica en las leyes aplicables dependiendo de quien es el explorador o explotador en cada caso. Si se trata de ECOPETROL se rige por el Código de Petróleos y el Decreto 1886 de 1954 y adicionalmente pueden aplicar el Decreto 222 de 1983 y si por otra parte el interesado es un particular o las compañías privadas deberán regirse por el Código de Petróleos y el Decreto 1886 de 1954.

7.6.6.4. Proceso de cálculo. Se pueden dar las siguientes variables: 7.6.6.4.1. Ampliación de servidumbres. En este caso hay una variación del ancho de la franja, para lo cual debe demostrarse

la

existencia

registral

(mediante

escritura)

del

gravamen.

Preferiblemente debe adjuntarse el avalúo que antecede al que se está elaborando, indicando una addenda y adjuntar dicha carátula. Dentro de este apartado deben anotarse los siguientes puntos:

•

Año en que se gravó la propiedad.

•

Finca sobre la cual se estableció el gravamen (propietario y numero de inscripción de la finca madre), aclarando la relación con la actual finca especialmente en casos de servidumbres trasladadas.

•

El porcentaje de afectación pagado, el área de la servidumbre establecida, el área de servidumbre nueva (equivalente a la ampliación).

7.6.6.4.2. Cambios de dirección de la franja de servidumbre: Cuando se realiza un cambio en la dirección de una servidumbre establecida es posible con el consentimiento del propietario realizar una permuta por la porción

de servidumbre nueva, debe de realizarse el siguiente procedimiento:

•

Debe determinarse el valor de los derechos cedidos de la servidumbre considerando el área total afectada (la porción nueva y parte de la servidumbre establecida), y determinarse el daño causado al remanente de la propiedad bajo esta nueva condición.

•

Es necesario determinar los derechos adquiridos de la servidumbre establecida y daño al remanente, para ello debe utilizarse el mismo porcentaje

de

afectación

y

el

mismo

factor

de

ubicación

considerados en la primer indemnización, debe aplicarse el mismo valor unitario que se utilizó en la determinación anterior, esto para considerar el valor del dinero en el tiempo y traer a valor presente este monto. •

Debe realizarse la diferencia de las valoraciones anteriores, en cuyo caso pueden presentarse tres situaciones:

Que el monto por las condiciones nuevas de la servidumbre sea mayor que el monto de las condiciones anteriores (traídas a valor presente), en este caso al propietario debe indemnizársele por esta diferencia.

Si el monto por las condiciones nuevas de la servidumbre es menor que el monto de las condiciones anteriores (traídas a valor presente), por conveniencia entre ambas partes (ICE-propietario) se realiza un avalúo para cambiar la escritura de constitución del gravamen sin necesidad de reconocer monto alguno por esta permuta, considerando el nuevo trazo y liberando la porción de servidumbre no requerida.

En el caso de que el propietario no acepte la permuta en cualquiera de las condiciones anteriores, se debe indemnizar por la nueva área reconociendo el valor de los derechos cedidos, y el valor del daño al remanente.

7.6.6.4.3. Limitaciones. Por razones de seguridad de las obras de transmisión, y en razón de las necesarias previsiones para expansión y labores de operación y mantenimiento, en los corredores de las líneas, los prestatarios del servicio de transmisión no deberán permitir el ejercicio de las siguientes actividades:

•

Construcción

de

casas

de

habitación,

oficinas,

comercios,

instalaciones educativas, deportivas y agropecuarias. •

Siembra extensiva de cultivos que periódicamente puedan ser quemadas Siembra de cultivos anegados.

•

Permanencia de vegetación, que en su desarrollo final se aproxime a cinco metros de los cables conductores más bajos estando estos en condiciones de carga máxima o de contingencia.

•

Movimientos de tierra que por acumulación eleven o alteren el nivel natural del suelo.

•

Almacenamiento de materiales inflamables o explosivos.

•

Acumulación de materiales u otros objetos que se aproximen a cinco metros de los cables conductores más bajos, cuando éstos se encuentren en condiciones de carga máxima o contingencia.

En caso de planear una excavación en las cercanías de las estructuras de soporte de las líneas de conducción, deberá antes consultar al Instituto Costarricense de Electricidad.

Se debe permitir el acceso a funcionarios del Instituto Costarricense de Electricidad, para el mantenimiento de la obra.

7.6.6.4.4. Valor Unitario.

Debe indicarse el valor unitario del terreno expresado en pesos por hectárea o pesos por metro cuadrado asignado al inmueble que se está valorando, como resultado de la investigación de valores en la zona de influencia, tomando en consideración la oferta y la demanda. Adicionalmente debe indicarse los valores unitarios que aplican sobre las mejoras, cuando estás sean adquiridas o afectadas, también debe mencionarse la metodología aplicada para la determinación

del

valor

y

las

principales

características

valorizantes

o

desvalorizantes de los bienes en cuestión.

En el caso de servidumbres debe determinarse el porcentaje de afectación de acuerdo con el uso de la franja de servidumbre al momento de la inspección y a las limitaciones impuestas por la constitución del derecho y a la manera en que se ve restringida la actividad económica en este sector y su potencial a corto o mediano plazo. También aplica en este caso la indemnización por el daño que se le causa al remanente de la propiedad y para el cálculo de este monto se utiliza la fórmula multifactorial, debe además reconocerse el establecimiento de sitios de torre de acuerdo a su ubicación.

7.6.6.4.5. Avalúo. Es el resumen final de cada uno de los rubros estipulados, por lo tanto debe indicarse la operación matemática realizada para la obtención de esos resultados. El monto total debe ser expresado tanto en números como en letras, finalmente se anota la fecha de la inspección, el tipo de cambio del dólar americano a la fecha de inspección, el nombre y la firma del perito valuador.

7.6.6.4.6. .Memoria de Cálculo. De acuerdo con el tipo de avalúo y a las consideraciones a valorar dentro del mismo se tienen los siguientes casos:


Para adquisiciones.


Para servidumbres.
Para ampliaciones de servidumbre.
Para permuta de servidumbre

7.7. Metodologías.

Dentro de las metodologías aplicables para la valoración de servidumbres, tenemos las siguientes:

7.7.1. Cálculo de la Servidumbre. El monto de indemnización por los derechos de servidumbre es el resultado de la sumatoria de los siguientes elementos:

Monto de indemnización = DC + DR + To + C Donde DC = Derechos cedidos. DR = Daño remanente. To = Valor de los sitios de torre. C = Valor de las construcciones o mejoras.

7.7.2. Cálculo de los derechos de servidumbre (DC).

DC=AS x VUS x Area Cedida/ Area Total (%) Donde: AS = Área de la franja de terreno o servidumbre. VUS = Valor unitario de la franja de servidumbre. El “VUS” es el valor unitario de la franja de servidumbre, este dato puede

ser el valor promedio de la finca o un valor especifico para esta área.

Respecto al porcentaje de afectación (%AF), se aplica de acuerdo con el criterio del perito, y está en relación directa con las limitaciones que se le imponen a la franja de servidumbre.

DR= VT-VL-VR Donde: DR = Daño Remanente VT = Valor total del inmueble antes de realizar la segregación VL = Valor del lote segregado VR = Valor del remanente (Predio Matriz ya segregado)

Es muy importante que la determinación de los valores en cada caso se realice utilizando la misma metodología. Si el monto del daño al remanente da un valor positivo significa que no hay afectación de la finca madre por la segregación en cuyo caso no se realiza una indemnización adicional por este concepto y solo se reconoce el valor del terreno segregado.

7.7.2.1. Valor de los sitios de torre (TO) El valor por el establecimiento de cada sitio de torre, depende de la ubicación del mismo en la propiedad y de su interferencia con respecto al uso del suelo.

7.7.3 .Desarrollo del cálculo Monto de indemnización = DC + DR + To + C Calculo DC: DC=AS x VUS.

7.7.4. Ejemplo de Cálculo de Servidumbre. Desarrollo del cálculo Monto de indemnización = DC + DR + To + C Calculo DC: DC=AS x VUS DC = 3.1265 X $65.000.000.00 X 1.5 = $304.833.750.00 Calculo DR: DR = VT-VL-VR VT = 206.4547 Ha X $26.000.000.00 = $5367.822.200.00 VL = $304.833.750.00 VR = 203.3283 X 20.000.000.00 = $4066.566.000.00 DR = $996.422.450.00 Calculo Tº: Tº = Para el presente calculo, se asume el 10% del valor total del área intervenida, pues realmente, las posibilidades de generar renta de la franja en cuestión, es nula

Tº = $30.483.375.00 Valor total de la servidumbre: Monto de indemnización = DC + DR + To + C = $304.833.750.00 + $996.422.450.00 + $30.483.375.00 + 0

= $1331.739.575.00 NOTA: Para la variable c que es el valor de las construcciones o mejoras de da valor de cero (0), pues no posee ninguna de estas.

Valor final calculo de servidumbres MIL TRESCIENTOS TREINTA Y UN MILLONES SETECIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO PESOS M/CTE. Atentamente, WILLIAM ROBLEDO GIRALDO Ingeniero Catastral y Geodesta P. No. 2522249646 C.N.D. M.A.P. No. 0158

7.8. Avalúo de Intangibles. 7.8.1. Definición de Activos Intangibles. a. Calificativo de todo aquello que no tiene una presencia corpórea o física, pero se representan mediante documentos, contratos, acuerdos o descripciones y que no están destinados por la empresa para su venta. Esta categoría incluye: Bienes económicos inmateriales de propiedad de una persona, empresa u organización, tales como patentes, marcas, derechos de llave, etc. b. El Derecho de uso o de usufructo que posee una persona, empresa u organización sobre bienes económicos, materiales, derecho que no puede ser transferido. Ejemplo de intangibles son los diseños industriales, el fondo de comercio, patentes, marcas, derechos de llave, el "crédito mercantil".

Capital intangible Elementos no materiales que contribuyen a la producción de bienes y servicios futuros. Capital social Valor comercial actual de la planta, el equipo, inventarios y activo intangible de una empresa. La mayoría de las empresas cuentan con alguno, o algunos de los siguientes bienes: Una marca reconocida en el mercado, una cartera de clientes, contratos a largo plazo, propiedad intelectual, propiedad industrial -cláusulas de no competencia, tecnología de punta, regalías, acciones de la compañía, marcas registradas, derechos de autor, innovaciones tecnológicas, diseño de software.

Es por eso que se hace indispensable pensar en el avalúo de estos bienes, de este proceso se obtienen los siguientes beneficios: •

Aumento directo del patrimonio.

•

Conocer el valor real de su empresa

•

Reconocimiento anticipado del Good will, crédito mercantil.

•

Facilita la adquisición o venta de un negocio.

•

Justifica el exceso del costo sobre el valor en libros.

•

Apoya el defecto del costo sobre el valor en libros.

7.8.1.1. Aspectos Básicos para la Identificación y Avalúo de Bienes Intangibles. Los activos intangibles de la organización, si son gestionados y medidos convenientemente, se transforman en una fuente de ventaja competitiva sostenible, capaz de proporcionar valor organizativo, y traducirse en beneficios importantes. Según la Norma Internacional de Contabilidad 38 – Activos Intangibles, "un activo intangible se caracteriza porque es un activo identificable, sin substancia física, y que se destina para ser utilizado en la producción o suministro de bienes o servicios, para arrendamiento a terceros o para fines administrativos.

7.8.1.2. Contenido del Avalúo de los Bienes Intangibles Generales •

Descripción detallada de los bienes intangibles objeto del avaluó.

•

Descripción del conjunto específico de los derechos legales de la propiedad sujeta al avalúo.

•

Establecimiento de la fecha del estudio del avalúo.

•

Determinación del tipo de valor que se busca, con motivo del estudio de avalúo, y bajo que premisa se determinará.

Premisas alternativas del valor Valor en uso: como parte de una empresa en marcha. El valor contributivo del bien intangible, como parte de un conjunto de bienes intangibles y tangibles de una empresa, capaz de producir ingresos. Valor en el lugar, como parte de conjunto de valores. El bien intangible está en funcionamiento; es parte de un conjunto de bienes que están listos para uso, pero que actualmente no participan en la producción de ingresos.

Identificación de bienes intangibles •

Tiene que ser posible su identificación específica y sujeta a descripción reconocible.

•

Debe tener existencia y protección legal.

•

Tiene que ser sujeto al derecho de propiedad privada, y esta propiedad tiene que ser legalmente transferible.

•

Debe existir alguna evidencia o manifestación tangible de la existencia del bien intangible (contrato, licencia o documento de registro)

•

Tiene que haber sido creado, en un tiempo identificable, o como resultado de un evento identificable.

•

Tiene que ser sujeto a destrucción o a terminación de su existencia, en un tiempo identificable, o como resultado de un evento identificable.

Atributos adicionales •

Tiene que generar alguna cantidad medible de beneficio a su dueño.

•

El beneficio económico puede representar un ingreso, o una disminución de los costos o gastos.

•

Debe resaltar el valor de otros bienes con los que esta relacionado, los otros bienes pueden ser propiedades tangibles y bienes raíces.

Clasificación de bienes intangibles •

El cliente (lista de clientes)

•

Contrato (suministrador contrae favorablemente)

•

Proceso de datos (software)

•

Humana capital (fuerza de trabajo entrenada y organizada)

•

Comercialización (marcas registradas y nombres comerciales)

•

Ubicación (intereses de arrendamiento)

•

Crédito comercial (concepto de empresas en marcha)

•

Propiedad intelectual (derechos de autor y patentes)

7.8.1.3. Documentos que se deben proporcionar con motivo de los Estudios del Avalúo de Bienes Intangibles: •

Relación detallada de los bienes intangibles, objeto de (los) estudio (s) de avaluó.

•

Por cada bien intangible, la documentación que acredite la propiedad legal y su vigencia.

•

Determinación de la fecha de (los) estudio (s) de avalúo. Se indique si el bien intangible se esta explotando, esta en funcionamiento, genera ingresos o reduce costos o gastos.

•

Recursos humanos o materiales necesarios para la obtención del beneficio económico, indicando el costo que origina y el ingreso por cada unidad.

•

Relación que indique la capacidad de producción mensual en unidades, presupuesto de ventas de unidades, por lapsos de diez años, indicando los precios de venta en cada uno de ellos, a partir del año en que se inicio la explotación.

•

Mercado que se abarca o se pretende abarcar.

•

Costo de producción de cada una de las unidades, por el lapso de diez años, a partir de la fecha de inicio, así como el porcentaje sobre ventas, que representan los gastos de venta y administración, necesarios para la promoción y administración normal de las unidades, por los años inicialmente indicado.

•

Estados financieros oficiales de la empresa, de los últimos seis años.

•

Balance general

•

Estado de resultados

•

Estado de costos de producción

•

Del renglón de ventas y costos de ventas, deberá proporcionarse número de unidades, y precio de cada producto vendido, en cada uno de los años

7.8.2. Avalúo de Software. Los equipos de cómputo están constituidos por dos tipos de elementos: el hardware y el software. El hardware representa todos los elementos físicos que la integran, mientras que el software, por el contrario, tiene que ver con sus componentes

lógicos.

Básicamente, se habla de software, para referir a todos aquellos programas y procedimientos, que la computadora es capaz de leer, ya que están escritos en lenguaje máquina, y que por eso permite que ésta pueda operar. Para ser más específicos, hay una definición de la IEEE, según la cual software es “la suma total de los programas de cómputo, procedimientos, reglas documentación y datos asociados que forman parte de las operaciones de un sistema de cómputo”.

Hay diversos tipos de software: de sistema, operativo y de programación. El software de sistema, es aquel que permite el funcionamiento del hardware, y en él se incluye el sistema operativo, los controladores de dispositivos, los servidores y

Las herramientas de diagnostico. El software de programación le brinda al programador los elementos para poder escribir los programas en lenguaje máquina, y utilizar diversos tipos de programación, como por ejemplo, los compiladores e interpretes, los editores de texto, etc. Y por último, el software de aplicación, que son los que utiliza el usuario, para realizar una o más tareas, en cualquier tipo de actividad: aplicaciones ofimáticas, software educativo, bases de datos,

archivos

de

datos,

videojuegos,

etc.

El software también adopta distintas formas, que pueden variar desde el código fuente (que es el texto creado por el programador) hasta el código objeto (es la traducción a lenguaje máquina del código fuente que realiza un compilador para que

pueda

ser

leído

por

la

computadora).

En cuanto a la creación, desarrollo y modificación que pueden realizarse sobre el software, entra en juego lo que se conoce como software libre o propietario. El primero, el software libre, es aquel en el que los usuarios tienen libertad para poder ejecutar, copiar y modificar el software. Mientras que esto no sucede con el que es de propietario ya que acá solamente pueden hacer estas acciones los creadores o dueños de la licencia del software.

7.8.2.1. Capitalización del Software como un Activo Intangible. Un bien adquiere la calidad de activo cuando, conforme con las directrices de la normatividad internacional, cumple dos requisitos: a. Sea probable que cualquier beneficio económico asociado con la partida llegue a o salga de la empresa, y la partida tenga un costo o valor que

pueda ser medido con fiabilidad. Todos los activos deben seguir los criterios generales de reconocimiento, beneficios económicos y fiabilidad de medición; los intangibles deben cumplir unas características adicionales para su registro efectivo. b. Identificabilidad del activo. Esta característica se da cuando el activo: •

Es separable, susceptible de ser separado o escindido de la entidad y

vendido,

cedido,

intercambiado, ya sea

dado

operación,

arrendado

o

individualmente o junto con el contrato,

activo o pasivo con los que guarde •

en

relación.

Surge de derechos contractuales o de otros derechos legales, con independencia de que esos derechos sean transferibles o separables de la entidad o de otros derechos u obligaciones.

c. Control de la entidad sobre el recurso. La entidad posee el control sobre un activo intangible cuando: d. tiene el poder de obtener los beneficios económicos futuros que proceden de la explotación individual o conjunta del activo, o de su desapropiación (venta). ii. puede restringir el acceso de terceras personas a los beneficios que se deriven del activo. El IAS 38 establece que los activos intangibles se reconocerán inicialmente por el costo. El costo de adquisición de un activo intangible incluye: e. el precio de adquisición, más las erogaciones asociadas a la compra Los criterios establecidos para la valoración del activo intangible son válidos para todos los activos de la entidad, incluso propiedades, planta y equipo, como lo detalla el IAS 16, y propiedades de inversión, según el IAS 40, entre La característica del activo intangible es la Identificabilidad, lo que lo hace independiente y distinguible de los otros activos, y el control que la entidad tiene sobre él.

El IAS 38 establece los criterios básicos de "fase de investigación" y "fase de desarrollo" en la determinación de los activos intangibles generados internamente, con las siguientes conclusiones: "No se reconocerán activos surgidos de la fase de investigación. Los desembolsos por investigación se reconocerán como gastos del período en el que se incurran". Un activo surgido en la fase de desarrollo, podrá ser reconocido si cumple con las siguientes condiciones: a. Técnicamente, es posible completar la producción del activo intangible de forma que puede estar disponible para su utilización o venta, b. la intención de completar el activo intangible en cuestión, para usarlo o venderlo, c. existe la capacidad para utilizar o vender el activo intangible, d. se determina la forma en que el activo intangible vaya a generar beneficios económicos futuros, e. existe disponibilidad de los adecuados recursos técnicos, financieros o de otro tipo, para completar el desarrollo y para utilizar o vender el activo intangible, y deterioro. f. existe la capacidad para valorar, de forma fiable, el desembolso atribuible al activo intangible durante su desarrollo. El activo intangible, posterior a la fecha de medición inicial, podrá medirse conforme a dos modelos: de costo y de reevaluación. El modelo del costo lo establece como la medición del costo de adquisición o generación interna menos la amortización acumulada y el importe acumulado de las pérdidas por deterioro de valor. El concepto de pérdida por deterioro de valor lo

trata el IAS 36 "Deterioro del valor de los activos"; se entiende como la diferencia entre el valor en libros y el importe recuperable de un activo. Este último es el mayor entre el valor de uso (generación interna) y el valor de venta neto. El modelo de reevaluación establece que la contabilización del activo será por su valor razonable, menos la amortización acumulada y el importe acumulado de pérdidas por deterioro. La vida útil y susceptible de amortización del activo deberá ser finita, bajo ninguna razón puede contabilizarse un activo intangible con vida infinita; en ocasiones se puede determinar una vida finita pero indefinida. El cálculo de la vida útil se puede determinar por referencia al tiempo o unidades de producción. Los activos con vida útil indefinida no se amortizan A su vez la IAS38 impone como condiciones que exista la probabilidad de que los beneficios económicos futuros correspondientes al activo lleguen a la empresa y que el coste del activo pueda ser medido con fiabilidad, con lo que confirma la condición

de

que

el

software

esté

en

capacidad

de

ser

vendido.

Amortización

La IAS38 establece su amortización usando como regla general el método de línea recta.

En todos los casos se admite la depreciación excepcional, si se determina que el intangible, ha perdido su valor.

7.8.3. Método de Amortización El método de amortización utilizado debe reflejar el patrón de consumo y de utilización, por parte de la empresa, de los beneficios económicos derivados del activo; si esto no puede ser determinado de forma segura, debe adoptarse el

método lineal de amortización (línea recta). La cuota de amortización calculada deber ser cargada como gasto del período.

7.8.4. Avalúo. Otra forma de modificar el valor en libros de un activo intangible y sin tener que hacer salidas de efectivo, es a través de su avalúo; la IAS38 en el párrafo 64 dice que el importe del avalúo se fijará por referencia a un mercado activo.

El avalúo no deberá ser selectivo, es decir, que si un software ha sido avaluado todos los demás de su clase deberán ser avaluados, a menos que no exista un mercado activo para dichos elementos.

Es de recordar que un avalúo no precisamente implica un aumento en el valor del activo, ya que éste también puede disminuir.

7.8.4.1. Ejemplo de Avalúo de Software. Solicitud del avalúo. El avalúo

Es solicitado por el POLITECNICO GRANCOLOMBIANO, con el

propósito de determinar el valor de estos activos. Avaluadores. “W.R. INGENIEROS AVALUADORES” Ingeniero WILLIAM ROBLEDO GIRALDO.

Introducción. La industria informática crece a pasos acelerados en el mundo entero y se ha convertido en el principal motor de innovación, mejoramiento y productividad de los diferentes sectores de la economía. El mercado mundial de Nuevas Tecnologías de la Información y las Comunicaciones (NTIC) alcanzó en el 2006 la cifra de 3.4 trillones de dólares, de los cuales cerca de un trillón pertenecen a software, servicios y gastos internos de las compañías. Definición

El Sistema de Información Académico (SIA) y el sistema de Apoyo Financiero al Estudiante (DAFE) son herramientas que apoyan el registro, los procesos y la gestión de las tareas y procesos de las unidades financieras y académicas de instituciones de educación superior,

facilita procedimientos y controles

a las

actividades.

El sistema es de carácter operativo, procedimental de gestión; con este sistema se procesan, almacenan, controlan y administran los diferentes procedimientos académicos y financieros de la institución y es unas herramientas en la toma de decisiones tanto administrativas, académicas y financieras de estudiantes.

Objetivo El objetivo del sistema es ofrecer una solución integral para la administración, registro y control de la información de los estudiantes desde la admisión hasta la culminación del plan de estudios y proceso de egresado, se pretende con el Sistema de Información mantener una base de datos de la información de la organización para que sea utilizada por las diferentes unidades organizacionales y compartan la información sin redundancia, garantiza a las unidades que forman parte de la organización claridad y veracidad ya que son dueños de su información.

Modificación del software En ocasiones, las empresas pueden necesitar incurrir en costos, de cuantía considerable, para modificar los sistemas de aplicaciones informáticos existentes, ya sea por causas tecnológicas o legales.

Los desembolsos posteriores, en los que se incurra tras la adquisición de un activo intangible o de su terminación por parte de la empresa, deben ser tratados como cargos al Estado de Resultados del período en el que se incurra en ellos, salvo que sea probable que tales desembolsos permitan a los programas informáticos producir beneficios económicos futuros, adicionales a los inicialmente previstos

para el rendimiento normal del mismo, y que dichos desembolsos puedan ser medidos

y

atribuidos

al

activo

deforma

fiable.

Es decir, que independientemente de que estos gastos sean o no de gran magnitud, se considerarán como gasto del período, cuando los trabajos de recuperación o mantenimiento se hayan llevado a cabo para permitirle al software funcionar como inicialmente se esperaba que lo hiciera, tras cambios tecnológicos o legales.

Deterioro de los software Importe recuperable de un activo: es el mayor valor entre su precio de venta neto y su valor de uso.

Importe depreciable de un activo: es su costo histórico, o el importe que lo sustituya en los estados financieros, una vez deducido su valor residual.

Pérdida por deterioro: es la cantidad en que excede al valor en libros de un activo, a su importe recuperable.

La IAS38 exige reconocer una pérdida por deterioro siempre que el valor en libros del activo en cuestión sea mayor que su importe recuperable. Esta pérdida debe tratarse como un cargo en el estado de resultados si los activos en cuestión se contabilizan por su precio de adquisición o costo de producción, y como una disminución de las cuentas superávit por reevaluación si el activo se contabiliza por su reevaluación.

La empresa debe evaluar, en cada fecha de cierre del balance, si existe algún indicio de deterioro del valor de sus activos. Si se detectase algún indicio, la empresa deberá estimar el valor recuperable del activo en cuestión.

Si existiera algún indicio de que un activo puede haber deteriorado su valor, el

importe recuperable del mismo se deberá estimar para el activo individualmente considerado.

Software desarrollado Cuando el software es desarrollado internamente, la medición inicial debe hacerse a su costo de producción, es decir, la suma de los desembolsos incurridos, desde el momento en que el software cumple las condiciones para su reconocimiento. Adicionalmente de be analizarse: •

Técnicamente, es posible completar su producción, de forma que pueda estar disponible para su utilización o su venta.

•

Su intención de completar el software en cuestión, para usarlo o venderlo. su capacidad de utilizar o vender el software.

•

La forma en que vaya a generar probables beneficios económicos en el futuro.

•

La disponibilidad de recursos técnicos, financieros o de otro tipo para completar el desarrollo.

•

Su capacidad para evaluar, de forma fiable, el gasto atribuido al software durante su desarrollo. Esto obliga a una contabilización detallada por cada proyecto de desarrollo.

Amortización Vida útil. •

Para establecer la vida útil de un software, se deben tomar en cuenta los cambios tecnológicos frecuentes. De forma general, debe tenerse en cuenta la (IAS38).

•

El uso esperado del software por parte de la empresa, así como si podría ser gestionado de forma eficiente por otro equipo distinto.

•

Los ciclos típicos de vida del producto, así como la información pública disponible sobre estimaciones de la vida útil de software similares que tengan una utilización parecida.

•

La incidencia de la obsolescencia técnica, tecnológica o de otro tipo.

La estabilidad de la industria en la que se va a operar, así como los cambios en la demanda de mercado. Que se quiere con el sistema. Sobre prospectos •

Información Académica Centralizada.

•

Integración con los Sistemas de Administración.

•

Organización de Procesos.

Se requieren mínimo dos tecnólogos en sistemas. Sueldo promedio actual $850.000.00 cada uno. Total mensual $1.700.000.00 Factor Prestacional: 42% = $714.000.00 Valor total mensual: $2.414.000.00 Portal de estudiantes













Actualización de datos. Consulta de horarios. Inscripción de asignaturas. Adición y cancelación de asignaturas. Consulta de notas. Inscripción cursos intersemestrales. Inscripción registros. Inscripción grados. Estados de cuenta. Pago matriculas. Solicitud y pago de certificados. Pago de cursos y derechos

Se requiere mínimo una secretaria (sueldo promedio $500.000.00), dos técnicos en sistemas (sueldo promedio $850.000.00 cada uno), (ingeniero de sistemas (sueldo promedio $1.800.000.00).

Valor pago mensual: $4.000.000.00 Factor prestacional: 42% $1.680.000.00 Valor total mensual: $5.680.000.00 Portal de aspirantes
Registro y seguimiento.
Inscripción a programas.
Consulta admitidos Se requieren mínimo dos técnicos en sistemas (sueldo promedio $850.000.00 cada uno) Valor pago mensual: $1.700.000.00 Factor prestacional: 42% $714.000.00 Valor total mensual: $2.414.000.oo Portal Docentes






Registro y contenido. Ingreso de notas. Consulta horarios. Actualización de datos. Evaluación y encuestas

Se requieren mínimo tres secretarias (sueldo promedio $500.000.00), un técnico en sistemas (sueldo promedio $850.000.00 cada uno), (ingeniero de sistemas (sueldo promedio $1.800.000.00) Valor pago mensual: $4.200.000.00 Factor prestacional: 42% $1.764.000.00. Valor total mensual: $5.964.000.00

Sistema académico.





Gestión, registro y control. Gestión, horarios y salones. Gestión inscripción y administración. Gestión académica.


Gestión financiera estudiantil.
Gestión docente.
Plaza docente y nomina Se requieren mínimo tres secretarias (sueldo promedio $500.000.00), un técnico en sistemas (sueldo promedio $850.000.00), (ingeniero de sistemas (sueldo promedio $1.800.000.00) Valor pago mensual: $4.200.000.00 Factor prestacional: 42% $1.764.000.00 Valor total mensual: $5.964.000.00

Financiación estudiantil (dafe). Módulos







Gestión de seguimiento. Gestión de cartera. Erp administrativa. Gestión de recaudo. Gestión orden de pago y facturación. Gestión acuerdos de pago

Se requieren mínimo dos secretarias (sueldo promedio $500.000.00), un técnico en sistemas (sueldo promedio $850.000.00), (ingeniero de sistemas (sueldo promedio $1.800.000.00). Valor pago mensual: $3.650.000.00. Factor prestacional: 42% $1.533.000.00 Valor total mensual: $5.183.000.00

Integración con otros sistemas Se requiere mínimo una secretaria (sueldo promedio $500.000.00), dos ingenieros de sistemas (sueldo promedio $1.800.000.00) Valor pago mensual: $4.100.000.00 Factor prestacional: 42% $1.722.000.00 Valor total mensual: $5.822.000.00 Valor total inoperabilidad del sistema de software mensual $33.441.000.00

NOTA. Cuando se habla de inoperabilidad del sistema, se hace referencia explicita al dinero que el Politécnico Grancolombiano tendría que desembolsar, si no tuviese el software.

Costo del desarrollo del software El desarrollo y puesta en operación del software tardo aproximadamente siete (7) años, discriminados así:

Diseño y migración. 2.5 años. En este proceso intervinieron cinco (5) ingenieros. Tres ingenieros con dedicación parcial del 60% y dos con dedicación exclusiva. Ingenieros de Diseño (2): $3.000.000.00 mensual cada uno. Ingenieros de Producción (3): $2.500.000.00 mensual cada uno Total: $10.500.000.00 Factor prestacional: $4.410.000.00 Valor total: $14.910.000.00

Pruebas y migración. 1 año En este proceso intervinieron cuatro (4) ingenieros. Dos ingenieros con dedicación parcial del 60% y dos con dedicación exclusiva. Ingenieros de Diseño (2): $3.000.000.00 mensual cada uno. Ingenieros de Producción (2): $2.500.000.00 mensual cada uno Total: $9.000.000.00 Factor prestacional: $3.780.000.00 Valor total: $12.780.000.00

Producción y Desarrollo. 4 años En este proceso intervinieron tres (3) ingenieros. Un ingeniero con dedicación parcial del 60% y dos con dedicación exclusiva. Ingenieros de Diseño (2): $3.000.000.00 mensual cada uno.

Ingeniero de Producción (1): $2.500.000.00 mensual cada uno. Total: $7.500.000.00 Factor prestacional: $3.150.000.00 Valor total: $10.650.000.00

El Director General del Proyecto, tuvo una dedicación parcial del 60%, con un sueldo parcial de $3.000.000.00 Valor total desarrollo mensual: $41.340.000.00 Valor anual desarrollo del software: $496.080.000.00 Tiempo promedio de desarrollo: siete (7) años. Si se asume para la proyección económica, un efecto combinado de inflación y perdida de poder adquisitivo, del 12% anual, se tiene: Vf = Vp (1+Ip) ⁿ = Vp Vp = (1 + Ip )n Vp = Vf/(1+Ip) ⁿ Valor desarrollo Software Para el año 2006 = $496.080.000.00. Para el año 2005 = $442.928.571.00 Para el año 2004 = $395.471.938.00 Para el año 2003 = $353.099.945.00 Para el año 2002 = $315.267.808.00 Para el año 2001 = $281.489.114.00 Para el año 2000 = $251.329.566.00 Para la indexación se asume el IPC, certificado por el DANE: 2005 = 4.85 2004 = 5.5

2003 = 6.49 2002 = 6.99 2001 = 7.65 2000 = 8.75 2006 = $496.080.000.00 2005 = $486.934.521.00 2004 = $464.379.512.00 2003 = $454.080.611.00 2002 = $441.972.823.00 2001 = $438.072.316.00 2000 = $452.114.505.00

∑ 3233.634.288.00 VALOR TOTAL SOFTWARE: TRES MIL DOSCIENTOS TREINTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO PESOS M/CTE.

Conclusiones Sin duda, la primera conclusión, es la dificultad inherente a tales tipos de activos, que conllevan dosis de subjetividad muy importantes, asociados a la problemática de la valoración, aspecto este crucial pero no abordado definitivamente por las diversas normativas. Prueba palpable de ello es la continua revisión a que tales criterios se ven sometidos por la normativa, con cambios de criterio continuados que toman y retoman lo abandonado y vuelto a tomar en consideración una y otra vez. Este efecto está asociado, sin duda alguna, a la marcha de las empresas y, por tanto a la de la economía en general.

Salvada esta cuestión de carácter general, no abordada, específicamente en la normativa, podemos establecer las siguientes conclusiones particulares: 1. En relación con el concepto de inmaterial, parece claro que se contemplan los siguientes requisitos:
Carencia de sustancia física.
Identificabilidad.
Control.
Contribución a ingresos futuros. 2. En relación con el reconocimiento y valoración conviene resaltar la diferencia establecida entre activos adquiridos y generados internamente, y la diferencia de criterios valorativos, considerablemente más dificultosa en el segundo caso, sin que pueda decirse que existe un criterio definido y homogéneo al respecto. Particularmente indefinidos quedan los criterios de valor de mercado y, sobre todo, los de general aceptación.

3. Los criterios de amortización se notan enormemente influenciados por los intereses que priman en cada momento en las empresas, en donde se observa una gran flexibilidad a la hora de establecer el criterio por cada empresa. La IASC prácticamente coincide en los criterios a la hora de establecer la vida útil y período de amortización de estos bienes.

4. En Colombia no existe cultura de registrar el software como un activo y las normas no resultan suficientemente claras en ese sentido. Esto es causa y efecto a la vez de que no exista una fuerte protección legal al producto de software.

Atentamente,

WILLIAM ROBLEDO GIRALDO M. P. No. 2522249646 CND M. AVALUADOR PROFESIONAL No. 158

7.9. Calculo del Daño Emergente y Lucro Cesante.

Daño emergente: Detrimento o disminución de valor derivada del incumplimiento de una obligación. Es la destrucción o pérdida material de los bienes, lo que se traduce en una disminución patrimonial para la persona que lo sufre.

Lucro cesante: Utilidad o ganancia que una persona deja de obtener por la actuación de otra, y que genera la responsabilidad de ésta en orden a su abono.

El Código Civil Colombiano, en su Art. 1614” Entiéndese por daño emergente el perjuicio o la pérdida que proviene de no haberse cumplido la obligación o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado su cumplimiento; y por lucro cesante, la ganancia o provecho que deja de reportarse a consecuencia de no haberse cumplido la obligación, o cumplida imperfectamente, o retardado su cumplimiento“.

El Articulo 20 de la Resolución 762 de Octubre 23 de 1998 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, establece: “Si el bien se va a adquirir y se realiza el avalúo a valor comercial de ese momento teniendo en cuenta el comportamiento del mercado en la zona o subzona, sin tener en cuenta la restricción que lo puso en condiciones especiales de mercado, en dicho valor estará incluido el valor de la compensación.

Ley 388 Articulo 67, Indemnización y forma de pago…….. , Se deberá indicar el valor del precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios, el cual será igual al avalúo comercial, que se utilizará para los efectos previstos en el Articulo 61 de la Ley 388, igualmente se precisaran las condiciones para el pago del precio indemnizatorio…..”.

Para su determinación se ha de tener en cuenta la ganancia que deja de percibir el propietario del inmueble por el no pago del valor comercial desde el momento en que hizo entrega del predio, teniendo como fecha de partida el 18 de Julio de 2004, fecha en la cual se expide el Acuerdo 005, por medio del cual se declara de utilidad publica, el bien motivo del avalúo. Para efectos de su cálculo se asume como capital, el valor determinado para el bien, calculado a partir del valor actual del inmueble, considerando el IPC certificado por el DANE, para cada uno de los años.

7.9.1. Ejemplo de Cálculo del Daño Emergente y el Lucro Cesante. Se asume que se realizo el avalúo de un bien, cuyo valor fue $1249.844.250.00 Por lo anterior el daño emergente, será el equivalente al monto del avalúo realizado a la fecha (Octubre de 2007), es decir la suma de:

$1249.844.250.00

Para su determinación, se ha de tener en cuenta la ganancia que deja de percibir el propietario del inmueble, por el no pago del valor comercial desde el momento en que hizo entrega del predio, teniendo como fecha de partida el 18 de Julio de 2004, fecha en la cual se expide el Acuerdo 005, por medio del cual se declara de utilidad publica, el bien motivo del avalúo.

Para efectos de su calculo se asume como capital, el valor determinado para el bien, calculado a partir del valor actual del inmueble $1249.844.250.00, considerando el IPC certificado por el DANE, para cada uno de los años.

Para su cálculo, se asume como el mínimo interés de oportunidad, el DTF Promedio que será constante y del 10% para cada uno de los años, partiendo del año 2004 hasta el 31 de Diciembre del año 2007.

Vf = Vp (1+Ip) ⁿ

Vp =

Vf (1 + Ip )n

Para 2004: Valor del predio $1091.996.217.00 Rentabilidad: $348.947.411.00. Para 2005: Valor del Predio: $1140.917.647.00 Rentabilidad: $268.717.138.00 Para 2006: Valor del predio: $1196.252.153.00 Rentabilidad: $197.620.855.00 Para 2007 a 31 de Diciembre: $1249.844.250.00 Rentabilidad: $124.984.425.00 Valor previo daño emergente $940.269.829.00 NOTA: Se asume como grado de incertidumbre el 30%, por lo tanto, el daño emergente real es $658.188.880.00 VALOR FINAL AVALUO: $658.188.880.00 Daño Emergente $1249.844.250.00 Lucro Cesante $1249.844.250.00 Valor Terreno TOTAL: $3157.877.380.00

7.10. Concepto de Good Will.

Good

will

(Crédito

Mercantil,

Renombre

Comercial)

Crédito mercantil es el valor presente del exceso de utilidades futuras estimadas, con el rendimiento normal de los activos netos identificables Diferencia entre el valor en libros de una empresa y su valor de mercado. Un bien intangible que

refleja un potencial aumento de ingreso; la diferencia entre el valor de continuidad de una firma, que se encuentra en negociaciones de venta, basado en su potencial de ganancias y el valor de sus activos. Existencia de un mercado cautivo, que garantiza la existencia de la empresa en el tiempo.

En cuanto al concepto de Good Will que “...corresponde al buen nombre que tiene un establecimiento comercial, negocio o compañía frente a los demás y al público en general”. (Conceptos 1988 - 1990, Tomo IX - Pág. 64). También se afirma que “...ha sido definido como el valor actual o capitalizado de las ganancias futuras estimadas en una

Empresa establecida, con exceso de los resultados normales que pudieran razonablemente presumirse realizados por una empresa nueva”. (Revista Escuela de Administración de Negocios, mayo-agosto de 1988, en estudio de Clara Elena Castillo Flores, Pág. 36). El Good Will, es un anglicismo que significa o hace referencia al buen nombre de una empresa, producto, servicio, persona, etc. El buen nombre o prestigio que tiene una empresa o establecimiento frente a terceros, es un activo de gran valor, puesto que ese buen nombre le permite obtener clientes, proveedores, créditos, etc. El buen nombre, coloca a una empresa en posición ventajosa frente a la competencia, facilitándole su incursión o sostenimiento en el mercado. Permitiéndole también, mejores ventas y en muchos casos, a precios un poco mas altos, puesto que el consumidor siempre está dispuesto pagar un poco mas por tener un producto de “marca”, lo que indudablemente le permite tener una mejor rentabilidad. El Good Will, es un intangible, que puede ser estimado en dinero en la medida en que se pueden medir los beneficios futuros de su prestigio y buen nombre.

7.10.1. Clases, rubro contable bajo el cual se incorpora y métodos para calcularlo. La valoración del

“Goodwill”. O valoración Fondo de Comercio, se refiere

esencialmente al intangible de la sociedad. El Goodwill es el buen nombre, el prestigio, la posición de que goza una sociedad en el mercado. Para determinar el valor del Good Will, la Superintendencia de Industria y comercio ha considerado que: ‘(…) Entre los diversos elementos que se conjugan para determinarlo, cabe destacar, además de la proyección de los beneficios futuros, la existencia de bienes incorporales, tales como la propiedad industrial, fórmulas químicas, procesos técnicos; la excelente ubicación en el mercado, la experiencia, la buena localización, la calidad de la mercancía o del servicio, el trato dispensado a los clientes, las buenas relaciones con los trabajadores, la estabilidad laboral de los mismos, la confianza que debido a un buen desempeño gerencial se logre crear en el sector financiero. En fin, el artículo 33 del decreto 554 de 1942, enumeró algunos otros factores a considerar como ‘constitutivos del Good-Will comercial o industrial’, al paso que, posteriormente, el decreto 2650 de 1993, aludió a su registro contable bajo el nombre de ‘Crédito Mercantil’, indicando que allí se registra ‘el valor adicional pagado en la compra de un ente económico activo, sobre el valor en libros o sobre el valor calculado o convenido de todos los activos netos comprados, por reconocimiento de atributos especiales tales como el buen nombre, personal idóneo, reputación de crédito privilegiado, prestigio por vender mejores productos y servicios y localización favorable… También registra el crédito mercantil formado por el ente económico, mediante la estimación de las futuras ganancias en exceso de lo normal, así como la valorización anticipada de la potencialidad del negocio

7.10.1.2. Good Will estimado o creado.

Como su nombre lo indica es el originado en la misma compañía (Art. 74 del Decreto 624 de 1989) y se contabiliza debitando “Good Will- Avalúo Oficial” y acreditando la cuenta Superávit – Good Will - Avalúo Oficial”. El Good Will formado, es el que toda empresa ha forjado con el transcurso de los años, el cual es más difícil de calcular, puesto que no se ha invertido dinero en forma directa para la formación del Good Will, sino que ha sido el producto, ha sido la consecuencia indirecta del trabajo de toda la empresa.

No se puede considerar como un aumento de capital. Para su registro se debe tener en cuenta la clase de Good Will, que corresponda en los términos descritos en el punto anterior, valga decir, que sólo en el estimado se afectaría la cuenta de patrimonio, pero en ningún caso se puede llevar como un mayor valor de capital. Cabe manifestar que en nuestro derecho mercantil no existe propiamente un método específico consagrado para evaluar el Good Will. Sin embargo, las obras de contabilidad que se ocupan del tema, presentan tres métodos para calcular el good will formado, denominados así: •

Fórmula de Capitalización

•

Fórmula de Anualidades

•

Fórmula de Hoskold...”.

También considera el CONSEJO, indispensable ilustrar con el Diccionario para Contadores de Eric L. Kohler que define “Crédito (o Plusvalía) mercantil (good will) 1. Valor actual de los ingresos netos futuros esperados, en exceso de una ganancia normal, sobre una inversión en activos tangibles.

Para concretar un poco más el tema, es necesario traer los aspectos generales contenidos en las normas contables colombianas, específicamente del Decreto 2649 de 1993 que dice:

“ART 10.- Valuación o medición. ... Valor presente o descontado es el que representa el importe actual de las entradas o salidas netas en efectivo, o en su equivalente, que generaría un activo o un pasivo, una vez hecho el descuento de su valor futuro...”.

“ART 66.- Activos intangibles. Son activos intangibles los recursos obtenidos por un ente económico que, careciendo de naturaleza material, implican un derecho o privilegio susceptible de oponer a terceros,... tales como... crédito mercantil...” El Good Will comprado, es el que es adquirido por la empresa a otra empresa. Fue un tercero quien desarrolló y forjó el buen nombre y el prestigio de determinada marca, que luego es adquirida por la empresa. En este caso, la determinación de su valor es muy sencillo, puesto que se pagó un determinado monto por ello.

7.10.1.3 .Good Will Comercial. Es la calidad de mercado cautivo existente, hace referencia a la recordación de la marca, el tipo de clientela, el posicionamiento en el mercado, la calidad de los productos y el prestigio del cual goza el Negocio. Esos factores deben generar una utilidad adicional y por encima de la media de esa clase de establecimientos comerciales. También se le suele llamar Fondo del Comercio. Surge de la capacidad de distribución, producción y las marcas de una empresa

7.10.1.4. Good Will Industrial. Analiza la tecnología de una empresa en función a otras similares y en función a la relación de su capacidad tecnológica y resultados, bajo métodos de “benchmark” o comparación de resultados de sociedades similares entre s

7.10.1.5. Good Will Financiero. Analiza la relación de la sociedad con bancos o entidades financieras con proveedores y bolsa de valores

7.10.1.6. Good Will Político. Es aquel que analiza la calidad de relación que la empresa tiene con las autoridades, como el Estado, jueces, superintendencia o entes de regulación y otros.

7.10.1.7. Good Will Público. Analiza como el usuario conceptúa al empresario y cual es su imagen frente al público.

Ahora bien, haciendo alusión a cada uno de los aspectos planteados, se puede concluir: •

Desde el punto de vista financiero, los entes económicos pueden estimar e incorporar como activo intangible, el crédito mercantil utilizando los flujos de caja descontados, siempre y cuando el avalúo haya sido elaborado por una firma

con

idoneidad

profesional,

solvencia

moral,

experiencia

e

independencia, empleando factores razonables. •

El valor económico de un ente se refiere a la capacidad de aportar una corriente de flujo de efectivo después de impuestos y el método más utilizado actualmente para hacerlo es el de la valuación de los flujos futuros de efectivo potenciales descontados y sus riesgos asociados.

El valor del crédito mercantil debe entenderse como la diferencia entre el valor económico de la empresa así determinado y el valor contable, más las valorizaciones de los activos a la fecha de estudio y elaboración del avalúo técnico, que debe contabilizarse en el rubro de Superávit de Capital y no en el de Valorizaciones.

Este criterio fue definido claramente en el Plan Único de Cuentas para los comerciantes, modificado por el Decreto 2650 de 1993, al considerar en la

descripción de la cuenta 1605 que “También registra el crédito mercantil formado por el ente económico, mediante la estimación de las futuras ganancias en exceso de lo normal, así como de la valorización anticipada, de la potencialidad del negocio”. 7.10.2. Determinación del valor del Good-Will. Para calcular el valor del intangible Good-Will, debe hacerse una proyección de los flujos de caja, sin tener en cuenta las cargas financieras y la amortización de la deuda, durante un plazo justo; dicha proyección se puede definir con base en criterios como avances tecnológicos, grado de deterioro de los activos productivos, la posibilidad de aparición de productos sustitutos, etc. Todas las proyecciones deben realizarse a precios corrientes; es decir, teniendo en cuenta aspectos como la inflación, devaluación y aumento o disminución en el número de unidades para producir y vender. La tasa de descuento utilizada será una tasa de oportunidad de mercado, que contemple el riesgo de acuerdo con la naturaleza del negocio, y debe ser convenida entre las partes que analizan la transacción. Debe tenerse presente que a medida que aumente la tasa de descuento, disminuye el valor del intangible ‘’Good-Will’’, en igualdad de las demás condiciones. Esquema del flujo de caja Compañía X Flujo de caja del negocio Ingresos por ventas $ XXX Costos variables $ XXX Margen de Contribución $ XXX

- Costos Fijos. $ XXX Depreciación $ XXX Utilidad antes de impuestos $ XXX Impuestos. $ XXX Utilidad después de impuestos + Depreciación $ xxxxx Flujo de caja. $ XXX

Como puede observarse, el flujo de caja del negocio (no del inversionista), es similar al estado de resultados, pero difieren en que el primero es con base en EFECTIVO y el segundo con base en CAUSACION; El estado de resultados incluye intereses y el flujo de caja no, y en el flujo de caja, la depreciación hace las veces de escudo fiscal, con el fin de ahorrar impuestos. Ahora bien, se debe calcular el Good-Will con base en el flujo de caja y no con base en el estado de resultados, por que al adquirir un activo, se espera que este genere beneficios en efectivo, y que sean independientes del grado de endeudamiento que dicho activo tenga, debido a que el hecho de tener o no acreencias, no afecta para nada los ingresos y costos operativos, que en ultima instancia, son los que determinan el concepto de Good-Will del negocio.

7.10.3 .Ejercicio práctico para calcular el valor comercial de un negocio. Se presentan los estados financieros y la información adicional requerida para proyectar durante cinco (5) años, la situación financiera de la compañía W.R. LTDA.

ACTIVOS

Caja

VALOR EN VALOR LIBROS COMERCIAL

100

PASIVOS

VALOR EN LIBROS

VALOR COMERCIAL

100

Cuentas por Cobrar

80

Cuentas por Pagar

300

300

Provisión de Cartera

(20)

Pasivos Laborales

200

200

Cuentas por Cobrar

60

Deuda a Largo Plazo

400

400

Total Pasivo

900

900

Inventarios

300

Protección Inventarios

(50)

Inventarios

250

Propiedades

600

Planta

400

50

400

1000 Patrimonio Capital

200

Depreciación Planta

Planta Neto

(400)

Utilidades Retenidas

10

0

500 Superávit

100

por Valoración

Equipo

Depreciación Equipo

250 (150)

Total Patrimonio

310

1,350

Total Pasivo y Patrimonio

1,1210

2,250

0 Cuentas de

500

0

Equipo Neto

100

200

Valorizacione s

100

0

1,210

2,250

TOTAL ACTIVO

Cuentas de Orden

500

orden por Contra

COMPAÑIA J.R. LTDA. ESTADO DE RESULTADOS Enero 01 a Diciembre 31 de 19XX

Ingresos por ventas

2,000 (1,100)

- Costos Variables Margen de Contribución

900 (400) (Incluye $20 de Depreciación)

- Costos Fijos Utilidad Antes de Intereses e Impuestos 500 (350) - Intereses Utilidad Antes de Impuestos

150 (45)

- Impuestos (30%) Utilidad Neta

105 (95)

- Reparto de Utilidades Utilidades Retenidas

10

INFORMACION ADICIONAL 1. Los ingresos y los costos se incrementaran en un 25% anual, durante 5 años.

1. El 90% de las ventas son de contado y el 10% restante se recupera en el siguiente año. 1. El total de los costos y gastos se cancelan de contado en el mismo período. 1. La depreciación será de $20 anuales durante cada uno de los 5 años. 1. La Tasa de Oportunidad del mercado es del 32% anual. Con base en la información anterior, se proyectan los flujos de caja anuales durante 5 años. COMPAÑIA J.R. LTDA. FLUJO DE CAJA PROYECTADO

1992

1993

1994

3,828.12

1995

4,785.15

1996

Ingresos por Ventas (1)

2,310

3,062.50

5,981.44

Costos Variables (2)

(1,375)

(1,718.75) (2,148.44) (2,685.55) (3,356.94)

Margen de Contribución

935

1,343.75

1,679.68

2,099.60

2,624.50

Costos Fijos (3)

(495)

(613.75)

(762.19)

(947.73)

(1,179.67)

Utilidad Antes de Impuestos

440

730

917.49

1,151.87

1,444.83

Impuestos (30%)

(132)

(219)

(275.25)

(345.56)

(436.45)

Utilidad Después de Impuestos

308

511

642.24

806.31

1,011.38

Más Depreciación

20

20

20

20

20

FLUJO DE CAJA

328

531

662.24

826.31

1,011.38

7.10.3.1. Calculo del Good-Will. Para el calculo del Good-Will, se utiliza la formula del valor presente del interés compuesto, así: VF = VP (1+i) n de donde VP = VF / (1+i) n VF = VP (1 + i ) VP =

VF

(1 + i )n

n

OJO abajo

328 + 531 + 662.24 + 826.31 + 1,011.38

(1.32) (1.32)2 (1.32)3 (1.32)4 (1.32)5

= $1,365.72

NOTAS: (1) Para el año uno, Las ventas serán: 2,000 x 1.25 * 0.9 + 60 = $2,310 Para el año dos, Las ventas serán: 2,000 x (1.25)2 x 0.9 + 250 = $3,062.50 (2) Para el año uno Los costos variables serán: $1,100 x 1.25 = $1,375 Para el año uno los costos variables serán: $1,375 x 1.25 = $1,718.75 (3) Para el año uno los costos fijos serán: $380 x 1.25 + 20 = $495 Para el año dos los costos fijos serán: $380 x (1.25)2 + 20 = $613.75

En conclusión, el valor justo a pagar por la compañía J. R. LTDA. es de $3,615.72, representados por $2,250 del valor del activo neto en el mercado más $1,365.72 del intangible Good-Will. Es importante anotar que la cifra antes mencionada, solo servirá como base de negociación, debido a que existen factores cualitativos que afectan el valor comercial de un negocio, como por ejemplo: riesgos de cambios políticos, económicos, tecnológicos; alteración en los gustos y preferencias del consumidor final de los bienes y servicios que produce la empresa; concentración del conocimiento en la producción o mercadeo del producto en cabeza de alguna persona en particular, la calidad del personal de la organización y cualquier otro fenómeno que afecte la percepción que del negocio tiene el mercado.

7.10.3.2. Contabilización del Good-Will. Por tratarse de un bien que carece de sustancia física se debe registrar como un intangible y la contrapartida como superávit del patrimonio, de conformidad con el decreto 2650/93 Plan Único de Cuentas (PUC) para comerciantes sería: 1605 Crédito Mercantil 3215 Crédito Mercantil 16 Intangibles (1 Activo) y 32 Superávit de capital (3 Patrimonio). Para el ejercicio desarrollado sería: 1605 CREDITO MERCANTIL.......................

$1,365.72

3215 CREDITO MERCANTIL...................................................... $1,365.72

7.10.4. Capitalización de un Activo Intangible.

Introducción

Las normas Colombianas de contabilidad, aceptan a los intangibles como activos, denominándolos activos fijos y dándoles un tratamiento muy similar al de los fijos tangibles.

Según esta norma se incluyen en esta categoría los bienes no materiales que se poseen por las entidades para llevar a cabo las actividades operativas. Su característica fundamental es que no adoptan forma corpórea y sólo son visibles en el instrumento legal que justifica el derecho a su usufructo. Se registran sólo si se ha tenido que pagar algún costo de adquisición o desarrollo para obtenerlos. En algunos casos se amortizan, lo que equivale a recuperar lo invertido mediante su absorción como costos o gastos.

Incluyen entre otros, patentes, marcas de fábricas, nombres comerciales, franquicias, propiedad intelectual, arrendamiento financiero con opción de compra, programas computacionales, etc.

En lo referente a las guías y normas de control interno, se obvia por completo a los intangibles, lo que los sitúa en una posición de desventaja frente a otros activos que muchas veces aportan menos valor a la organización.

Es a partir de este análisis, que se considera una necesidad en Colombia, registrar un activo intangible que reúna los requisitos establecidos por las normas. Esto por un lado contribuye a dar más valor a las empresas, y por otro, sienta las bases para la protección legal de estos productos.

En este sentido la norma Colombiana es muy similar a las otras consultadas, admitiendo tantos los activos comprados, como los adquiridos como parte de un negocio y los generados internamente. No obstante, en este último caso no impone condiciones definiendo únicamente que se valoren a su costo de producción real.

El marco conceptual para la preparación y presentación de estados financieros del IASB, reconoció en 1989 la existencia de los intangibles y lo relacionó en el párrafo 56: "muchos activos, como por ejemplo las propiedades, planta y equipo, son elementos tangibles. Sin embargo, la tangibilidad no es esencial para la existencia del activo; así las patentes y los derechos de autor, por ejemplo, tienen la cualidad de activos". Un bien adquiere la calidad de activo cuando, conforme con las directrices de la normatividad internacional, cumple dos requisitos: a. Sea probable que cualquier beneficio económico asociado con la partida llegue a o salga de la empresa. b. la partida tenga un costo o valor que pueda ser medido con confiabilidad. Todos los activos deben seguir los criterios generales de reconocimiento, beneficios económicos y fiabilidad de medición; los intangibles deben cumplir unas características adicionales para su registro efectivo. a. Identificabilidad del activo. Esta característica se da cuando el activo es separable, susceptible de ser separado o escindido de la entidad y vendido, cedido, dado en operación, arrendado o intercambiado, ya sea individualmente o junto con el contrato, activo o pasivo con los que guarde relación.

Surge de

derechos contractuales o de otros derechos legales, con independencia de que esos derechos sean transferibles o separables de la entidad o de otros derechos u obligaciones. b. Control de la entidad sobre el recurso. La entidad posee el control sobre un activo intangible cuando tiene el poder de obtener los beneficios económicos futuros que proceden de la explotación individual o conjunta del activo, o de su desapropiación (venta), puede restringir el acceso de terceras personas a los beneficios que se deriven del activo.

El IAS 38 establece que los activos intangibles se reconocerán inicialmente por el costo. El costo de adquisición de un activo intangible incluye el precio de adquisición, más las erogaciones asociadas a la compra. Los criterios establecidos para la valoración del activo intangible son válidos para todos los activos de la entidad, incluso propiedades, planta y equipo, como lo detalla el IAS 16, y propiedades de inversión, según el IAS 40. El IAS 38 establece los criterios básicos de "fase de investigación" y "fase de desarrollo" en la determinación de los activos intangibles generados internamente, con las siguientes conclusiones: "No se reconocerán activos surgidos de la fase de investigación. Los desembolsos por investigación se reconocerán como gastos del período en el que se incurran". Un activo surgido en la fase de desarrollo podrá ser reconocido si cumple con las siguientes condiciones: a. Técnicamente, es posible completar la producción del activo intangible de forma que puede estar disponible para su utilización o venta, b. La intención de completar el activo intangible en cuestión, para usarlo o venderlo, c. Existe la capacidad para utilizar o vender el activo intangible, d. Se determina la forma en que el activo intangible vaya a generar beneficios económicos futuros. e. Existe disponibilidad de los adecuados recursos técnicos, financieros o de otro tipo, para completar el desarrollo y para utilizar o vender el activo intangible, y deterioro. f. Existe la capacidad para valorar, de forma fiable, el desembolso atribuible al activo intangible durante su desarrollo.

El activo intangible, posterior a la fecha de medición inicial, podrá medirse conforme a dos modelos: de costo y de reevaluación. El modelo del costo lo establece como la medición del costo de adquisición o generación interna, menos la amortización acumulada y el importe acumulado de las pérdidas por deterioro de valor. El concepto de pérdida por deterioro de valor lo trata el IAS 36 "Deterioro del valor de los activos"; se entiende como la diferencia entre el valor en libros y el importe recuperable de un activo. Este último es el mayor entre el valor de uso (generación interna) y el valor de venta neto. La vida útil y susceptible de amortización del activo deberá ser finita, bajo ninguna razón puede contabilizarse un activo intangible con vida infinita; en ocasiones se puede determinar una vida finita pero indefinida. El cálculo de la vida útil se puede determinar por referencia al tiempo o unidades de producción. Los activos con vida útil indefinida no se amortizan A su vez la IAS38 impone como condiciones que exista la probabilidad de que los beneficios económicos futuros correspondientes al activo lleguen a la empresa y que el coste del activo pueda ser medido con fiabilidad, con lo que confirma la condición

de

que

el

intangible

esta

en

capacidad

de

ser

vendido.

7.10.4.1. Ejemplo de valoración de intangibles. Por EMPRESA se entiende a aquella figura comercial cuyo objetivo es obtener beneficios, los cuales generalmente son financieros y para lo cual se requiere el concurso de diversos elementos físicos (terrenos, construcciones, infraestructura, maquinaria, equipos, insumos, servicios) y otros intangibles (Posicionamiento de la marca, existencia de un mercado cautivo, posición dominante en el mercado, fidelidad y recordación a una marca). Generalmente sus utilidades se producen por la prestación de servicios. En el caso específico de AMERICANA DE CARGA LTDA, estos se originan en la captación de recursos por concepto de: Realización de todas las operaciones y actos de comercio, sobresalen:

•

Coordinar y organizar embarques, consolidar cargas de exportación o cargas de importación, emitir, recibir, del exterior los documentos de transporte propios de su actividad, todos los negocios relativos a la intermediación en la prestación de los servicios de transporte de carga aérea, marítimo y terrestre, nacional e internacional, asesorias en importaciones y exportaciones, representación de firmas extranjeras en el país y nacionales en el exterior.

La teoría financiera plantea que el objetivo del negocio es maximizar el valor del patrimonio de los accionistas, de manera que las decisiones financieras, la estrategia de la compañía, y el valor de la empresa estén interconectados, se estudiara el hecho que el valor de la empresa esta directamente relacionado con decisiones de la gerencia tales como: Proyectos en que se invierte, políticas de expansión, como se financian y cual es la política de distribución de utilidades.

Es importante resaltar, que todo esquema de valoración implica incertidumbre, en estas circunstancias la contabilidad financiera es la mejor herramienta para vencerla, por medio de la Ley comercial (Código de Comercio), reflejada en los principios contables (Decretos reglamentarios del Código de Comercio), puede adoptar el costo histórico como criterio de la estimación del valor.

Los procedimientos contables de registrar valorizaciones de activos, lista de clientes, acreditación ante entidades de Control, calidad del servicio prestado, tratan de cerrar la brecha entre los costos históricos y los valores de mercado. Pero esto no siempre tiene éxito, por que priman los principios contables y las normas fiscales sobre las realidades del mercado y los ciclos de la economía, por ello es necesario, realizar una valoración de la empresa con otros criterios diferentes, a los que usa la contabilidad para reportar el valor del patrimonio de la empresa.

7.10.4.1.1. Fases del proceso de la valoración de la empresa.

•

LA COMPAÑÍA: AMERICANA DE CARGA LTDA Se realiza un análisis del contexto general de la Empresa.

•

AMERICANA DE CARGA LTDA, identificado con Nit: 860.524.802-1, domiciliada en la ciudad de Bogota.

•

OBJETO SOCIAL Coordinar y organizar embarques, consolidar cargas de exportación o cargas de importación, emitir, recibir, del exterior los documentos de transporte propios de su actividad, todos los negocios relativos a la intermediación en la prestación de los servicios de transporte de carga aérea, marítimo y terrestre, nacional e internacional, asesorias en importaciones y exportaciones, representación de firmas extranjeras en el país y nacionales en el exterior

•

Representante Legal: Fernando Gomez Zapata.

C.C. 19.312.488 de

Bogotá.

7.10.4.1.2. Concepto del negocio. •

El negocio de la empresa es la prestación de servicios y Asesorias de transporte aéreo, marítimo y terrestre, lo mismo que las representaciones legales de otras Firmas nacionales e internacionales.

•

El valor de la empresa depende de la renta en efectivo que produce, de la vida útil de sus activos, de la tasa de crecimiento esperada, de sus flujos de efectivo y del posible riesgo asociado con sus flujos futuros.

•

Cuando se avalúa una Empresa, se esta avaluando la posibilidad de renunciar a disfrutar del flujo de caja, pues financieramente existe una relación directa entre el valor de una empresa y potencial de generación de flujo de caja.

•

Ingresos Operacionales (Diciembre 31 de 2006): $289.539.975.00,

7.10.4.1.3. Posicionamiento estratégico. La base de la estrategia es la innovación permanente en la prestación de los servicios de transporte de carga aérea, marítimo y terrestre, nacional e internacional, asesorias en importaciones y exportaciones, representación de firmas extranjeras en el país y nacionales en el exterior.

7.10.4.1.4. Capital social. $68.000.000.00, divididos en 14.166.66 Cuotas, con un valor nominal de $4.800, cada una.

El negocio de la Empresa es satisfacer las necesidades de sus clientes en todo lo relacionado con el transporte de mercancías y representaciones legales.

7.10.4.1.5. Estrategia corporativa. Las consideraciones de estrategia gerencial que sigue y seguirá AMERICANA DE CARGA LTDA, para los próximos años, en su plan de negocios son:
Mantener y mejorar su saneamiento financiero. Profundizar las ventajas competitivas abriendo nuevos mercados. Sostener e incrementar el margen operacional Fortalecer las competencias del equipo gerencial, administrativo y técnico, a través de capacitación permanente en el área.

Como áreas de oportunidad se identifican:

La probable aprobación de los Tratados de Libre Comercio con EE.UU., Chile y Centro –América.

Las políticas de integración Latinoamericana con sus diferentes tratados y que propenden en el mediano plazo, por la eliminación de fronteras (situación similar a la que actualmente vive el Continente Europeo).

La existencia de un mercado potencial de alrededor de 700.000.000 de personas.

Las cuantiosas inversiones presupuestadas por el Gobierno Nacional, en la ampliación y mejoramiento de toda la infraestructura portuaria del país.

Consolidación en el mercado Nacional, aprovechando sus 23 años de existencia en el mercado, respaldado por altos estándares de calidad.

7.10.4.1.6. Diagnostico Financiero la Empresa. Se trata de identificar hechos, tendencias históricas y reconocer la situación actual de los resultados y de la posición financiera de la empresa, básicamente se analizan los resultados financieros de los años 2003, 2004, 2005, 2006 y 2007, cuya base son los ingresos operacionales del mes de diciembre de 2007, como resultado de la administración, operación, implementación y mantenimiento de los procesos técnicos y de comercialización, ejecutados por la empresa.

7.10.4.1.7. Flujo de Caja y Creación de Valor. El objetivo de este análisis es identificar el concepto de valor, definir indicadores de creación de valor, basados en el flujo de caja libre, el flujo de accionistas y el flujo de dividendos, reconocer el impacto de la estructura de capital de la empresa y del costo de capital de accionistas, sobre el valor presente del flujo de caja libre.

7.10.4.1.8. Concepto Financiero del Valor. El patrimonio contable no mide el valor para el inversionista, debido a que esta estimado con fundamento en el principio contable del costo histórico. Por eso es necesario, para estimar el valor de mercado de tal patrimonio, realizar una

valoración de la compañía con otros criterios diferentes a los que usa la contabilidad para reportar los estados financieros.

El recurso del cual dispone la empresa para atender sus exigencias financieras es la caja. La cancelación de dividendos, de intereses, de impuestos y los pagos de facturas de los proveedores y nomina de los trabajadores y personal docente, se atienden con los recursos de caja de la Institución. De esta manera, la generación de caja es la evidencia fundamental de la creación de valor en los negocios, en otras palabras, el valor de la empresa se deriva de la capacidad de generar caja, con la cual satisfacer y suplir sus necesidades de efectivo, para asegurar la supervivencia y crecimiento de la misma.

7.10.4.1.9. Flujo Libre de la Empresa. Para medir la creación de valor se trabaja con los conceptos de flujo operacional EBITDA y el flujo libre operacional de la empresa.

Para cuantificar el flujo operacional EBITDA, se parte de la utilidad operacional de la empresa como fuente de generación de caja a través del margen de utilidad operacional. Pero como en la utilidad operacional se deducen costos y gastos operacionales del negocio, que son causaciones contables que no van contra la caja, estos valores se suman a la utilidad operacional y esta primera medición de caja es el flujo operacional EBITDA. Flujo operacional EBITDA = Utilidad Operacional + Depreciaciones + Amortización de diferidos + Provisiones EBITDA 2002: $231.955.444.0 + $8.630.738.00 + $0.00 + EBITDA 2002:

$243.707.713.00

EBITDA 2003: $190.095.112.00 + 15.167.453.00 + $ 0.00 + EBITDA 2003:

$3.120.948.00

3.214.261.00.

$ 208.476.826.00

EBITDA 2004: $220.673.707.00 + $17.420.471.00 + $ 8.900.105.00 + $ 0.00

EBITDA 2004:

$ 246.994.283.00

EBITDA 2005: $ 228.781.110.00 + $ 24.991.557.00 + $ 4.566.464.00 6.378.979.00 EBITDA 2005:

+ $

$ 264.718.811.00

EBITDA 2006: $ 243.418.306.00 + $ 1.035.492.00 + $7.180.788.00 + $ 0.00 EBITDA 2006:

$ 251.634.586.00

EBITDA 2007: Se nota un crecimiento ponderado del 1.57% EBITDA Proyectado a 2007:

$ 255.585.525.00

7.10.4.1.10. Flujo de caja libre. Se parte del flujo operacional EBITDA que mide toda la caja bruta generada por la rentabilidad operacional del negocio y es el resultado de la suma de la utilidad operacional, más depreciaciones y amortizaciones, más cambios en el capital de trabajo. Al valor así obtenido se le debe restar la sumatoria de inversiones en activos fijos mas impuestos.

Se entiende por activo fijo, con base en la definición dada en el artículo 64 del Decreto 2649 de 1.993, aquel bien mueble o inmueble cuya vida útil es mayor a un año, no está destinado para la venta dentro del giro normal de la actividad económica de la empresa y se usa con la intención de emplearlo en forma permanente en la producción de otros bienes y servicios, para arrendar o simplemente para el uso administrativo de la entidad.

Este flujo de caja libre operacional mide el efectivo generado por la empresa antes de pagar intereses, amortización de capital de deudas (si existen) y pago de dividendos, por esta razón las entidades con derecho sobre este flujo son dos. Bancos y Accionistas.

$ 36.334.103.00

7.10.4.1.11. Métodos de valoración. •

Valor presente del flujo futuro de utilidades: Este método refleja el desarrollo gerencial y las políticas que halla seguido la administración de la empresa. De acuerdo con este concepto, una empresa vale por las utilidades que pueda producir en el futuro.

Para conocer el flujo futuro de ingresos netos, es necesario proyectar la empresa para un periodo adecuado, la forma de realizar las proyecciones es la siguiente: •

Establecer fuentes de información.

•

Definición de parámetros.

•

Investigación del ambiente socioeconómico futuro.

•

Definir el periodo de tiempo proyectado.

•

Establecer criterios de crecimiento.

•

Investigar estructuras de costos.

•

Elaboración de las proyecciones físicas y financieras. Las primeras muestran el comportamiento futuro de la empresa en costos de nomina, compra de equipos, material didáctico y reparaciones locativas, que muestran el comportamiento futuro de la empresa en unidades monetarias.

Construcción del flujo neto de caja. Para estimar el valor actual de los flujos futuros de caja, se recurre al concepto financiero del valor presente. El tipo de interés que se usa, para llegar al valor presente de la caja es la tasa de descuento. La tasa de descuento es un costo de oportunidad, los fondos que los accionistas tienen invertidos en la empresa, también podrían estar compañía.

invertidos en otra

Para el cálculo del valor presente neto de las utilidades proyectadas, se toma como tasa de descuento, el interés mínimo de oportunidad (el que ofrece el sistema financiero para depósitos a término fijo), que hoy 03 de Diciembre es 8.65%.

Es importante aclarar que la empresa motivo del avalúo, es una empresa con utilidades y flujos de caja positivos, por lo tanto, es una empresa cuya proyección arroja sobre una base razonable unas utilidades operacionales y flujo de caja positivo, razón por la cual los flujos y las tasas de descuento se pueden proyectar razonablemente.

Consideraciones Especiales •

En la época actual (Diciembre de 2007), el rendimiento mínimo esperado en dollares

por un inversionista internacional en los Estados Unidos, se

estima que no puede ser inferior al 12.2 anual corriente, para que el negocio represente un atractivo como tasa de oportunidad (rendimiento nominal promedio en 10 años 1996-2006, para un inversionista en la Bolsa de Valores de New York, en el sector Tecnológico según Fortune 500. •

La prima de riesgo para Colombia se estima en 7.8 % anual corriente por el tipo de país receptor de la inversión. Esta prima se puede estimar como la diferencia entre la tasa de interés a la cual capta en dollares en el exterior a largo plazo el gobierno colombiano, frente a la tasa que paga la tesorería de los Estados Unidos (Bonos del tesoro) para plazos semejantes.

•

La prima de liquidez se estima por tratarse de una empresa cerrada que no presenta liquidez en mercado por bolsa de valores. Esta prima se estima en 4% anual corriente, alrededor de la mitad de la prima por riesgo país.

•

El costo de los recursos propios de un inversionista a largo plazo, en un país con los riesgos de Colombia y en una circunstancia de iliquidez bursátil, puede estimarse como un costo corriente en dollares del 23.2% anual (Este costo incluye una inflación norteamericana aproximada del 2% anual).

•

El costo corriente para un accionista en Colombia se puede estimar en un 33.05% anual con un inflación local promedio esperad del 8.0% anual.

{[(1 + 0.2320) * (1 + 0.08)] − 1} 2007 Utilidades Reales y Proyectadas: $ 28.214.888.00 Crecimiento Promedio: Valor Real para el Cálculo: Valor Presente Neto = Valor Futuro

88.05% $ 28.214.888.00 28.214.888 = 28,214.888 1 + 0.0865

V.P.N. = $ 25.968.604.00 Capital Social =$ 68.000.000.00 Interés = Capital * % de Utilidad * Tiempo NOTA. Se conoce la utilidad proyectada en el año, cuyo valor presente neto es: $25.968.604.00, adicionalmente se conoce la rentabilidad mínima esperada por el inversionista de 33.05% por lo tanto, el valor de la empresa, es igual al capital que en esas condiciones, genere esa utilidad.

Entonces:

25.968.604.00 = $78.573.988.00 0.3305

Al valor obtenido, se le debe adicionar los dineros disponibles en tesorería, que a 30 de Diciembre de 2006, suman $ 36.334.103.00, por lo tanto: 7.10.4.1.12. Valor parcial de la empresa = $ 78.573.688.00 + $36.334.103.00 Valor parcial de la empresa = $ 114.907.791.00 Debe cuantificarse ahora el conjunto de elementos inmateriales que rodean la organización comercial. Es un haz de imponderables surgidos del esfuerzo de un empresario para obtener éxito en su negocio, para dotarlo de una capacidad súper ganadora que suele ser reforzada con otros factores como: Derechos de propiedad intelectual, posicionamiento, inscripción en registro Secretaria de Educación, calidad y cantidad del mercado cautivo, clientela, fama, prestigio, probabilidad de que antiguos clientes continuaran con la empresa, conexiones con firmas prestigiosas, organización empresarial, el derecho a recibir los probables súper rendimientos futuros de la empresa.

Para este cálculo se emplean las capitalizaciones de las utilidades generadas durante cinco años por la Institución, debido a que a través del tiempo han conquistado mercado y clientela, quien compra el derecho a utilizar una marca se beneficia de los intangibles de una empresa. Vf = Vp * (1+Ip) ⁿ Vf = $ 35.377.926.00 * (1+0.2312)5 = $ 100.086.477.00 Rentabilidad real: $64.708.551.00 Valor parcial de la empresa $ 179.616.342.00 7.10.4.1.13. Factor de comercialización. Para este tipo de negocio, usualmente se maneja entre el 20 % y el 30%. Para el presente caso se toma el 25%, es decir: $ 44.904.086.00

Depende de: La promoción de la Institución El estudio del mercado es la clave inicial, si no hay alumnos se termina la Institución. Estudios de Factibilidad, costos de producción, precios de matriculas y pensiones, Capital necesario, utilidades esperadas, rentabilidad sobre el capital invertido. Posibilidades de vinculación de otros inversionistas. Credibilidad de la Institución. Gestión comercial. Tiempos de consolidación. Posibilidades de expansión y conquista de nuevos alumnos Innovaciones tecnológicas Determinación de tiempos mínimos para el retorno de la inversión. Valor en marcha. 7.10.4.1.14. Valor de la empresa por Valor Presente del Flujo Futuro de utilidades:

$ 224.520.428.00

En

los

Estados

Unidos,

existe

una

práctica

comercial

de

compañías

multinacionales, para sus adquisiciones de empresas en países emergentes, al estimar el orden de magnitud del valor de la firma como:

Un indicador estadístico para estimar el orden de magnitud del valor de la firma como múltiplo de la utilidad operacional (EBITDA). 7.10.4.1.15. Valor de la Empresa por Múltiplo de Utilidad Operativa =6X a 8X,

Donde X = EBITDA El EBTIDA es la utilidad operacional promedio del negocio. Valor de la firma por múltiplo de utilidad operativa = $243.106.4449.00 * 6 = $ 1458.638.663.00 NOTA. Si se toma el promedio financiero de los tres procesos empleados: flujo libre de la empresa. Valor presente del flujo futuro de utilidades y valor por múltiplo de utilidad operativa, se tiene:

7.10.4.1.16 Valor final de la empresa: $644.931.226. SON: SEISCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS VEINTISEIS PESOS M/CTE.

7.10.5. Cuantificación de los Activos Intangibles. Las utilidades de la empresa en el último lustro son:

2002

$ 41.474.825.oo

2003

$ 88.492.296.oo

313.36

2004

$ 26.730.869.oo

69.79

2005

$

5.187.712.oo

80.59

2006

$ 15.003.929.oo

189.05

Promedio de crecimiento 88.05%. Proyección de utilidades con incremento del 88.05%

2007

$ 28.214.888.00

2008

$ 53.058.098.00

2009

$ 99.775.753.00

2010

$ 187.628.303.00

2011

$ 352.835.024.00

El Valor Presente se calcula al año de 2007, descontando el patrimonio proyectado al 19.2% anual, tasa que ganaría el capital puesto a interés en condiciones normales. V.P. =

U (1 + i )n

U= Utilidades Proyectadas I= Tasa de Interés Anual. n= Numero de años Se aplica entonces la Actualización para cada año. Así

2007

$ 23.670.208.00

2008

$ 44.511.827.00

2009

$ 83.704.491.00

2010

$ 157.406.295.00

2011

$ 296.002.537.00

Se comparan las utilidades proyectadas con el valor real, año por año.

2007

$

4.544.680.00

2008

$

2009

$ 16.071.262.00

8.546.271.00

2010

$ 30.222.008.00

2011

$ 56.832.487.00

Se procede así: Sumatoria de los 5 años del calculo, proyectados a ese tiempo con la tasa de interés vigente hoy (Febrero 4 /08), que es de 9.3%.

V.F. =

V .P. (1 + 0.093) 5 2

V.F.= V.P. (1+0.093)5 2 V.F= ∑

(4.544680 + 8.546271 + 16.071262 + 30.222008 + 56.832.487 ) (1 + 0.093)5 2

V.F.= Σ(4.544680+8.546271+16.071262+30.222008+56.832.487.) (1+0.093)5 = 2 V.F.= 89.406.905. NOTA. El valor definitivo de los Activos intangibles de la EMPRESA AMERICANA DE CARGA, es el promedio de las 2 proyecciones: Valor Final Intangibles: $ 89.406.905.00 SON:

OCHENTA

Y

NUEVE

MILLONES

CUATROCIENTOS

SEIS

MIL

NOVECIENTOS CINCO PSESOS M/CTE NOTA. El valor total de la empresa, es de $644.931.226.00 y el Valor de los intangibles es de: $89.406.905.00, lo que equivale al 13.86%

7.10.5.1 .Cuantificación porcentual de las licencias en el valor total de los intangibles. Según las tendencias históricas de comportamiento de las licencias, se puede concluir hoy, que su participación porcentual, a diciembre de 2007.es la siguiente:

Certificación BASC

7.88%

$ 7.045.264.00

Certificación ISSO

38.02%

$ 33.992.506.00.

Certificación IATA

52.34%

$ 46.795.574.00

7.10.6. Conclusiones. Sin duda, la

primera

conclusión es la dificultad inherente al avalúo de tales

activos, que conllevan dosis de subjetividad muy importantes, asociados a la problemática de la valoración, aspecto este crucial pero no abordado definitivamente por las diversas normativas. Prueba palpable de ello es la continua revisión a que tales criterios se ven sometidos por la normativa, con cambios de criterio continuados que toman y retoman lo abandonado y vuelto a tomar en consideración una y otra vez. Este efecto está asociado, sin duda alguna, a la marcha de las empresas y, por tanto a la de la economía en general.

Salvada esta cuestión de carácter general, no abordada, específicamente en la normativa, podemos establecer las siguientes conclusiones particulares: 1. En relación con el concepto de inmaterial, parece claro que se contemplan los siguientes requisitos:
Carencia de sustancia física.
Identificabilidad.
Control.
Contribución a ingresos futuros. 2. En relación con el reconocimiento y valoración conviene resaltar la diferencia establecida entre activos adquiridos y generados internamente, y la diferencia de criterios valorativos, considerablemente más dificultosa en el segundo caso, sin

que pueda decirse que existe un criterio definido y homogéneo al respecto. Particularmente indefinidos quedan los criterios de valor de mercado y, sobre todo, los de general aceptación.

3. Los criterios de amortización se notan enormemente influenciados por los intereses que priman en cada momento en las empresas, en donde se observa una gran flexibilidad a la hora de establecer el criterio por cada empresa. La IASC prácticamente coincide en los criterios a la hora de establecer la vida útil y período de amortización de estos bienes. Atentamente,

WILLIAM ROBLEDO GIRALDO Ingeniero Catastral y Geodesta P. No. 2522249646 C.N.D. M.A.P. No. 0158

7.11. Avalúo para el Cálculo del Canon de Arrendamiento “Arriendo es el precio bajo determinadas condiciones de cesión o adquisición temporal de un bien económico, sea bien de producción o de consumo.” Arrendar. Ceder o adquirir el uso o aprovechamiento temporal de cosas, obras o servicios, a cambio de un precio y de su devolución en perfecto estado tras la extinción

del

contrato

de

7.11.1. Metodología para Determinar el arriendo inmobiliario.

7.11.1.1. Método de Renta. Se determina el valor del capital inmueble.

arrendamiento:

•

Valor del Capital-Mejoras-Capital construcción. Se realiza el avalúo de la construcción. Se aplica el método del costo de reposición, y se cuantifican las

•

afectaciones necesarias por edad, conservación y obsolescencia.

Valor del Capital-Terreno. El terreno vale por su posibilidad de construcción, según la normatividad vigente, estableciendo su mayor aprovechamiento. Se puede definir matemáticamente un coeficiente de aprovechamiento del terreno, así:

Ca =

•

Área construida Área Maxima Construible

Cuando se tiene usos comerciales en primer piso, y usos diferentes en pisos superiores, la renta se determina por el peso diferencial, que debe absorber el terreno en el primer piso. Usualmente este peso es equivalente al 50%.

Se determina a través de las siguientes tasas compuestas:

d = Depreciación del bien. En condiciones normales se aplica la depreciación lineal. V = Tasa de vacancia. Corresponde al periodo en que no se arrienda i = Costo del dinero. Se puede expresar como la tasa del D.T.F. r = Rentabilidad esperada de la inversión.

7.11.1.2. Ejemplos de cálculo de canon arrendamiento. Para local 101 Para el presente caso se propone: a. Depreciación: Se estima la vida útil del bien en 200 años, por su mantenimiento y adecuaciones permanentes y no se considera valor de

salvamento. Se asume como capital el 70% del valor determinado en el avalúo. 1.484.280.000 = 6.18 mensuales 2.400

b. Tasa de vacancia: De acuerdo con la experiencia se puede asumir como tiempo de renta el 90%. Luego la Tasa de vacancia es del 10%. Se debe aplicar a i+r.

i= Costo del dinero o tasa de interés a cobrar por el capital invertido r=Rentabilidad esperada de la inversión.

0.1 (74.16 + 18) = 9.22

c. Tasa de Interés Comercial: D.T.F. Hoy es de 9.05

d. Tasa de Rentabilidad Adicional: Corresponde a la tasa de utilidad que se espera obtener por encima del interés comercial, incluye el margen de riesgo del negocio, se asume el 10%

Arrendamiento = a+b+c+d

a = 6.63 b = 9.22 c = 9.05 d =10.0

Total = 6.63+9.75+9.05+10 = 34.9% Anual Renta = 1.484.280.000.00 * 34.9 % = $518.013.720.00 / 12 Renta Mensual = $ 43.167.810.00 Renta Presuntiva: $14.842.800.00 (Usualmente se asume el 1.0% del valor determinado como capital, ($1.484.280.000.00).

$14.842.800.00

Valor promedio del canon de arrendamiento mensual: $29.005.305.00 Porcentaje de incertidumbre del 20% Canon definitivo $23.204.244.00 Calculo de canon arrendamiento para local 201 Para el presente caso se propone: a. Depreciación: Se estima la vida útil del bien en 200 años, por su mantenimiento y adecuaciones permanentes y no se considera valor de salvamento. Se asume como capital el 65% del valor determinado en el avalúo. 1.189.427.200 = 4.95 mensual 2.400

b. Tasa de vacancia: De acuerdo con la experiencia se puede asumir como tiempo de renta el 90%. Luego la Tasa de vacancia es del 10%. Se debe aplicar a i+r.

i= Costo del dinero o tasa de interés a cobrar por el capital invertido r=Rentabilidad esperada de la inversión.

0.1 (59.47 + 18) = 7.74

c. Tasa de Interés Comercial: D.T.F. Hoy es de 9.05.

d. Tasa de Rentabilidad Adicional: Corresponde a la tasa de utilidad que se espera obtener por encima del interés comercial, incluye el margen de riesgo del negocio, se asume el 10%

Arrendamiento = a+b+c+d

a = 4.95 b = 7.74 c = 9.05 d = 10.0 Total = 4.95 + 7.74 + 9.05 + 10 = 31.74% Anual Renta =1.189.427.200 .00 * 31.74 % =

377.524.193.00 12

Renta Mensual = $ 31.460.349.00 Renta Presuntiva: $11.894.272.00 (usualmente se asume el 1.0% del valor determinado como capital, $1.189.427.200.00). $11.894.272.000.00 Valor promedio del canon de arrendamiento mensual: $21.677.310.00 Porcentaje de incertidumbre del 25% Canon definitivo $16.257.983.00 Calculo de canon arrendamiento para local 301 Para el presente caso se propone: a. Depreciación: Se estima la vida útil del bien en 200 años, por su mantenimiento y adecuaciones permanentes y no se considera valor de salvamento. Se asume como capital el 60% del valor determinado en el avalúo.

1.029.600 = 4.29 mensuales 2.400 Tasa de vacancia: De acuerdo con la experiencia se puede asumir como tiempo de renta el 90%. Luego la Tasa de vacancia es del 10%. Se debe aplicar a i+r. i= Costo del dinero o tasa de interés a cobrar por el capital invertido r=Rentabilidad esperada de la inversión.

0.1 (51.48 + 18) = 6.95

Tasa de Interés Comercial: D.T.F. Hoy es de 9.05 Tasa de Rentabilidad Adicional: Corresponde a la tasa de utilidad que se espera obtener por encima del interés comercial, incluye el margen de riesgo del negocio, se asume el 10%

Arrendamiento = a+b+c+d a = 4.29 b = 6.95 c = 9.05 d =10.0 Total = 4.29++6.95+9.05+10 = 30.29% Anual Renta =1.029.600 .00 * 30.29 % =

$311.865.840.00 12

Renta Mensual = $ 25.988.820.00 Renta Presuntiva = $10.296.000.00 (Usualmente se asume el 1.0% del valor determinado como capital, $1.029.600.00). $18.142.410.00 Valor promedio del canon de arrendamiento mensual: $18.142.410.00 Porcentaje de incertidumbre del 30% Canon definitivo $12.699.687.00 Calculo de canon arrendamiento para oficina 501.

Para el presente caso se propone: a. Depreciación: Se estima la vida útil del bien en 15O Años, por su mantenimiento y adecuaciones permanentes y no se considera valor de

salvamento. Se asume como capital el 70% del valor determinado en el avalúo. 70.035.00 = 3.89 mensuales 1800

b. Tasa de vacancia: De acuerdo con la experiencia se puede asumir como tiempo de renta el 90%. Luego la Tasa de vacancia es del 10%. Se debe aplicar a i+r. i= Costo del dinero o tasa de interés a cobrar por el capital invertido r=Rentabilidad esperada de la inversión.

0.1 (46.68 + 18) = 6.47

c. Tasa de Interés Comercial: D.T.F. Hoy es de 9.32 d. Tasa de Rentabilidad Adicional: Corresponde a la tasa de utilidad que se espera obtener por encima del interés comercial, incluye el margen de riesgo del negocio, se asume el 10%

Arrendamiento = a+b+c+d

a = 3.89 b = 6.47 c = 9.05 d =10.0 Total = 6.47+9.32+9.05+10 = 29.41% Anual Renta =70.035.500 .00 * 30.29 % =

$21.213.753.00 12

Renta Mensual = $1.767.813.00 Renta Presuntiva: $840.426.00 (Usualmente se asume el 1.2% del valor determinado como capital, $70.035.500.00). $840.000.00 Valor promedio del canon de arrendamiento mensual:

$1.304.119.00 Porcentaje de incertidumbre del 20% Canon definitivo $1.043.296.00.

NOTA. Es claro que en la medida en que el bien se eleva, se cuantifica de manera diferente la vida útil del bien, la renta presuntiva y el nivel de incertidumbre

7.12. Avalúo de Bosques

7.12.1. Generalidades. Los propietarios y usuarios de los bosques, saben desde siempre, que éstos les brindan una amplia variedad de beneficios ambientales, además de bienes inestimables como la madera, las fibras, las plantas comestibles y medicinales y los animales de caza. Los servicios ambientales más conocidos de los bosques, son la protección de las cuencas hidrológicas, la recreación y la belleza del paisaje. La pérdida de los servicios ambientales que los bosques proveen, es una de las razones principales por las que la deforestación es causa de preocupación. Muchos de estos valiosos servicios no se intercambian en el mercado y, por lo tanto, no son tomados en cuenta, se requiere un buen entendimiento de cuáles son los servicios ambientales, que puede ofrecer un bosque, quiénes se benefician de dichos servicios y bajo qué condiciones lo hacen, así como entender la manera en que cambian dichos servicios, cuando se pierden o se degradan los bosques. Sólo con un conocimiento más detallado será posible (y a fin de cuentas, justificable), el establecimiento de mecanismos de mercado, con los cuales se pretende preservar estos beneficios. Los tres principales servicios ambientales, que se estima proporcionan; son:

los bosques


La protección de las cuencas hidrológicas;
La conservación de la biodiversidad; y
La captación de carbono. Por supuesto, los bosques brindan muchos otros beneficios, incluyendo dos servicios ambientales, que no se detallan en el presente estudio: el uso recreativo de los bosques y su aporte a la belleza del paisaje. Dichos servicios, que “se venden” efectivamente, mediante empresas de ecoturismo, en las entradas de los parques y en los mercados de bienes raíces residenciales, se describen en otros textos (véase, por ejemplo, Adamowicz et al. 1996; Garrod y Willis, 1992; LandellMills y Porras, 2002; Mantua et al, 2001; Roper y Park, 1999). El propósito de este comentario, es dar una relación de los intentos más recientes por crear mercados, para los tres servicios ambientales ya mencionados. se da un breve resumen de los métodos que pueden usar los avaluadores, para estimar dichos valores. 7.12.2. El valor de un bosque y su valoración. Existen muchas maneras de clasificar los beneficios que brindan los bosques y otros ecosistemas naturales. Uno de los marcos de referencia más difundidos es el de los valores forestales. Dicho método, distingue entre los beneficios que se aprovechan localmente, y los que se acumulan a escala nacional, o incluso mundial. Por otra parte, se puede fijar la atención, en la distinción que existe entre los valores privados y los valores públicos, o entre los valores “instrumentales” y valores “intrínsecos” (Pearce y Pearce, 2001). Sea cual fuere el instrumento para clasificar los beneficios forestales, la mayoría de los autores, destacan los servicios ambientales o “ecológicos” como una de las razones más importantes para conservar los bosques, o para administrarlos con más esmero. De hecho, el grado en que se mantienen los servicios ambientales forestales, es uno de los criterios principales para distinguir entre los regímenes de administración más sustentables y los regímenes menos sustentables (Higman et al, 1999).

Los servicios ambientales forestales, parecen ser regalos de la naturaleza, que no requieren para mantenerlos, más que proteger al bosque mismo. No obstante, la conservación o la mejora de los servicios ambientales, muchas veces exigen que se sacrifiquen otros valores, y usos de suelo competitivos, como la explotación de maderas preciosas o la conversión de tierras boscosas en tierras agrícolas (Barbier y Burgess, 1997; Lippke y Bishop, 1999). Esto plantea la cuestión de si el sacrificio vale la pena. La respuesta depende de la importancia relativa de los servicios ambientales, en comparación con los usos y beneficios del bosque, y en la medida en que se puedan obtener múltiples beneficios de un solo sitio. Es importante hacer notar, que puede darse el caso en que los diferentes servicios ambientales, no siempre sean compatibles, lo que conduce a decisiones difíciles acerca de cuáles servicios tienen más importancia. 7.12.3. Valoración de los servicios ambientales forestales. Con el fin de ayudar a los administradores de recursos, a evaluar las ventajas comparativas, de los usos competitivos de las tierras boscosas, los economistas han elaborado un conjunto de métodos, para estimar el valor de los servicios ambientales (y otros beneficios forestales) en términos monetarios. Dado que en la mayor parte del mundo, no se comercian los servicios ambientales forestales en general, no es posible medir su valor directamente, mediante los precios del mercado. Por lo tanto, el esfuerzo para estimar su importancia económica, muchas veces requiere de métodos indirectos. Los métodos de valoración económica, por lo general, tratan de medir la demanda de consumo en términos monetarios, es decir, la disposición a pagar de los consumidores, por recibir un beneficio no comerciable, o su disposición a aceptar una compensación monetaria, por la pérdida de dicho beneficio. De manera deliberada, los métodos de valoración expresan la utilidad derivada de los bienes y servicios, no comerciables, en términos de transacciones de mercado. Se considera que de esta manera, se ofrece un reflejo confiable de las preferencias relativas de los productores y consumidores, respecto a diferentes bienes y servicios.

Las técnicas para estimar los valores ambientales, varían en cuanto a su validez teórica, y grado de aceptación entre los economistas, de la información que dichas técnicas necesiten, y de lo fácil que resulte usarlas, así como del grado en que se hayan aplicado en distintos países (y quizá, de la relevancia que hayan tenido). De la misma manera, que hay diferentes métodos para clasificar los valores forestales, también hay diversas maneras de agrupar los métodos de valoración económica. Existe una sencilla diferencia entre los métodos que obtienen las estimaciones del valor a partir de la conducta de los consumidores en el mercado (“preferencias reveladas”) y los métodos que dependen de las respuestas de los consumidores a preguntas directas (“preferencias declaradas”). El primer grupo, incluye a una serie de métodos de valoración indirecta, tales como los métodos de costo-viaje, precios hedónicos y bienes sustitutos, además de los métodos que expresan valores económicos, en términos de su impacto en los costos de producción de los bienes comerciables, o en los costos de sustitución (Pearce et al. , 1999). (2) Los métodos de preferencia declarada más generalizados, son la valoración contingente y los experimentos de preferencia (Adamowicz et al, 1994, 1998; Mitchell y Carson, 1989; Carson, 1991; Carson et al. , 1994). Los métodos para valuar los beneficios ambientales, aparecen en numerosas publicaciones recientes. Asimismo, existe una vasta y creciente literatura empírica para valorar los beneficios forestales no maderables, y las opciones de uso de suelo. Se pueden encontrar ejemplos para virtualmente todo tipo de beneficios forestales y para la mayoría de los métodos de valoración. 7.12.4 .Valoración de la biodiversidad. Al igual que los demás servicios ambientales, y de hecho igual que la mayoría de los recursos naturales, la medida y el valor de la biodiversidad, dependen del sitio en el que se encuentra. Sin embargo, al contrario de la protección de las cuencas, los beneficiarios o “consumidores” de la biodiversidad, a menudo están muy dispersos. Existe evidencia de que la demanda de la biodiversidad, se concentra en los países relativamente prósperos, donde no sólo hay más conciencia y

preocupación públicas, por la conservación de la naturaleza sino también más capacidad de pagar por ella (Kramer et al, 1995; Pearce et al, 1999: Walsh et al, 1990). Además del valor puro de existencia, otra justificación frecuentemente citada, como recurso para salvar los ecosistemas naturales, es el potencial o “valor de opción” que representa el material genético natural, o los compuestos que ocurren naturalmente (los metabolitos orgánicos) para la investigación farmacéutica y la aplicación de nuevos fármacos (Pearce y Puroshothaman, 1992; Pearce y Morán, 1994; Ruitenbeek, 1989). A fin de cuentas, toda la industria biotecnológica, todavía en pañales, depende de la existencia de la vasta biblioteca natural de información genética y química, aún por explorar. Los primeros estudios del valor comercial potencial de un fármaco todavía no descubierto, que se podría perder a consecuencia de la extinción de una especie, arrojaron estimaciones que variaban entre unos pocos dólares y varios millones. Adger et al. (1995) y Kumari (1995a), por ejemplo, estiman el valor de producción de un fármaco extraído de una planta en función de muchas variables, incluyendo el número de especies vegetales en los bosques, la probabilidad de que una especie proporcione un fármaco comercial (la “tasa de aciertos”), las regalías pagadas a las empresas de exploración, la proporción que se paga al país donde se

encuentra

la

planta,

y

el

valor

promedio

de

los

medicamentos.

Desafortunadamente, existe poca información de estos parámetros que están al alcance de la mayoría de los países, así que las estimaciones resultantes del valor de la biodiversidad, varían en ocasiones de manera exagerada. Según las evaluaciones hechas, varían los valores reportados cada año desde solamente US$0.20/ha (el mínimo reportado por Howard, 1995) hasta $695/ha (el máximo reportado por Kumari, 1995a). Simpson et al. (1996) y Barbier y Aylward (1996) revisaron la metodología y los resultados de algunos de los primeros estudios, y derivaron sus propias estimaciones del valor farmacéutico de las especies marginales (o la muestra

biótica) y el valor máximo de preservar tierras en los lugares identificados como los más atractivos respecto a su biodiversidad. En estos casos, se usó información detallada de los costos de investigación y desarrollo farmacéutico, para estimar el valor neto del producto silvestre, en lugar de sencillamente aplicar el valor comercial del producto final, como se hizo en algunos estudios anteriores. Las estimaciones modestas que resultaron, reflejan un mejor entendimiento de la dificultad de encontrar información genética, o compuestos químicos en organismos silvestres, que sean útiles comercialmente (es decir, la baja “tasa de aciertos” de los esfuerzos de investigación), además de darse cuenta de que sólo una pequeña porción del valor comercial de un medicamento, o producto nuevo, se puede atribuir al medio ambiente. Se agrega la mayor parte del valor más adelante, durante los procesos de pruebas, refinación, trámites de permisos reglamentarios, producción y comercialización. Ambos estudios arrojan valores de unos pocos dólares por hectárea, insuficientes por sí mismos, para justificar el cambio del uso de suelo actual, pero quizá significativos al sumarlos a otros valores no cuantificables económicamente de la conservación. Otros valores de la biodiversidad incluyen la aplicación de sustancias químicas nuevas en la agricultura o en la industria, además de la información genética silvestre, que es un almacén de información de la genética vegetal y de la selección. Por ejemplo, Evenson (1990) utiliza datos de las mejoras en las variedades de arroz y los cambios de la productividad durante el periodo de 19591984, para estimar los beneficios del uso de material genético en plantas de arroz silvestre, a fin de mejorar la productividad del arroz cultivado. La estimación resultante de US$74 millones expresados en valor actual, es relativamente modesta, pero realista con el mérito adicional de basarse en datos históricos y no hipotéticos. Los intentos de estimar el valor futuro de la biodiversidad son especulativos, principalmente, debido a la incertidumbre de los ingresos y preferencias en el futuro, además de los cambios tecnológicos. La experiencia reciente, sugiere que la innovación técnica, reduce rápidamente el valor del material silvestre, una vez

que se haya aislado la información genética o química, que éste contiene (frecuentemente a un costo bajo). Los procesos químicos, industriales y agrícolas modernos, permiten que las empresas y los granjeros, produzcan material adicional (en la granja, el laboratorio o la fábrica) sin tener que recurrir a la vida silvestre. Estas son buenas noticias, en el sentido de que hay menos riesgo de sobreexplotar los recursos silvestres, aunque también limita el valor que se pueda atribuir a la biodiversidad en su estado natural. Distingue entre los diferentes beneficios, en términos de si éstos contribuyen directa o indirectamente al bienestar humano, y si involucran o no el consumo de los recursos naturales (Pearce et al, 1989; Munasinghe y Lutz, 1993). Este marco de referencia incluye, generalmente, cuatro categorías de valor: los valores de uso directo, los de uso indirecto, los de opción y los de no uso. Se define al valor económico total (VET) de cualquier uso de suelo, como la suma de los valores que lo componen, siempre y cuando sean comparables entre sí. En estos casos, los servicios ambientales forestales, tales como la protección de las cuencas hidrológicas, se clasifican como valores de uso indirecto en vista del papel que juegan en apoyar y proteger la actividad económica y la propiedad. Además de estos valores, se considera que la biodiversidad, tiene el valor de opción debido a su papel futuro, aunque incierto, como fuente de información genética para la industria bioquímica (Barbier y Aylard, 1996). La biodiversidad también puede tener un valor de no uso, en tanto que las personas valoren el hecho de saber que una especie o un ecosistema, estén siendo preservados, aun cuando no se espere verlos o usarlos alguna vez. Otro enfoque para calcular el valor es con base en la escala geográfica o política 7.12.5. Los valores del bosque. Los bosques producen un gran número de valores diferentes. Las tres categorías básicas que se identifican, son:

• Valores de uso directos. Se incluyen en esta categoría, todas las situaciones en las que los usuarios derivan el valor directamente del bosque. Hay usos consumativos, como la extracción de madera, frutos, forraje, animales para carne o para piel, y usos no consumativos, como el turismo en la naturaleza, la fotografía de la vida silvestre, los estudios científicos del bosque.

• Valores de uso indirectos. Incluye los valores que van anexos a los servicios ambientales, como la protección de las cuencas y del suelo, la retención de carbono, la protección de la biodiversidad.

• Valores de uso pasivos (de existencia, opción y legado). En esta categoría, se incluyen los valores asignados a los bosques meramente porque existen, o los de mantenerlo para futuras opciones de uso, o el legado a futuras generaciones. En las actuales discusiones sobre los valores del bosque, frecuentemente se menciona la distinción entre beneficios o valores locales, nacionales y globales, asociados con los bosques. Específicamente,

• Beneficios o valores locales, generalmente referidos a mercancías y servicios, cuyos beneficios son derivados por el usuario real del bosque. Ejemplos: la leña usada o vendida por una familia, los frutos, nueces y otros productos no maderables, recolectados por una comunidad para la venta, o para su propio consumo; la madera cosechada y vendida por un leñador, la experiencia recreativa de un individuo.

• Beneficios o valores nacionales, estatales o provinciales, referidos a aquellos cuyos valores de uso indirectos, son principalmente capturados más allá del uso local del bosque. Los ejemplos incluyen los beneficios de la protección de las cuencas, los del hábitat de vida silvestre, algunos

beneficios de la protección de la biodiversidad. Algunos de ellos pueden tener un incremento internacional.

• Beneficios o valores “globales”. Se entiende por tales principalmente, a los que reciben los individuos que viven fuera de la nación soberana que los produce, pero en todo caso, son potencialmente para cualquiera. Un ejemplo de ello, es la retención del carbono. El mundo entero se beneficia de ella, aun cuando es producida mediante la gestión local del bosque. En suma, la distinción entre beneficios o valores locales, nacionales y globales, depende de quién captura esos valores, que resultan de los cambios debidos a la gestión local y nacional del bosque. En sentido operativo, no necesariamente los tres son mutuamente excluyentes.

Existen métodos para derivar estimaciones de cada tipo de valor. Sin embargo, antes de discutirlos, es preciso que nos preguntemos: ¿por qué y cuándo necesitamos estimar los varios valores del bosque?

7.12.5.1. El valor de un bosque y su valoración. Existen muchas maneras de clasificar los beneficios que brindan los bosques y otros ecosistemas naturales. Uno de los marcos de referencia más difundidos distingue entre los diferentes beneficios en términos de si éstos contribuyen directa o indirectamente al bienestar humano y si involucran o no el consumo de los recursos naturales (Pearce et al, 1989; Munasinghe y Lutz, 1993). Este marco de referencia incluye, generalmente, cuatro categorías de valor: los valores de uso directo, los de uso indirecto, los de opción y los de no uso. Se define al valor económico total (VET) de cualquier uso de suelo como la suma de los valores que lo componen, siempre y cuando sean comparables entre sí. En estos casos, los servicios ambientales forestales tales como la protección de las cuencas hidrológicas, se clasifican como valores de uso indirecto en vista del papel que juegan en apoyar y proteger la actividad económica y la propiedad. Además de estos valores, se considera que la biodiversidad tiene el valor de

opción debido a su papel futuro, aunque incierto, como fuente de información genética para la industria bioquímica (Barbier y Aylard, 1996). La biodiversidad también puede tener un valor de no uso en tanto que las personas valoren el hecho de saber que una especie o un ecosistema estén siendo preservados, aun cuando no se espere verlos o usarlos alguna vez. Otro enfoque para calcular el valor es con base en la escala geográfica o política de los valores forestales. Dicho método distingue entre los beneficios que se aprovechan localmente y los que se acumulan a escala nacional o incluso mundial. Por otra parte, podemos fijar nuestra atención en la distinción que existe entre los valores privados y los valores públicos, o entre los valores “instrumentales” y valores “intrínsecos” (Pearce y Pearce, 2001). Sea cual fuere el instrumento para clasificar los beneficios forestales, la mayoría de los autores destacan los servicios ambientales o “ecológicos” como una de las razones más importantes para conservar los bosques o para administrarlos con más esmero. De hecho, el grado en que se mantienen los servicios ambientales forestales, es uno de los criterios principales para distinguir entre los regímenes de administración más sustentables y los regímenes menos sustentables (Higman et al, 1999). Los servicios ambientales forestales parecen ser regalos de la naturaleza que no requieren para mantenerlos más que proteger al bosque mismo. No obstante, la conservación o la mejora de los servicios ambientales muchas veces exigen que se sacrifiquen otros valores y usos de suelo competitivos, como la explotación de maderas preciosas o la conversión de tierras boscosas en tierras agrícolas (Barbier y Burgess, 1997; Lippke y Bishop, 1999). Esto plantea la cuestión de si el sacrificio vale la pena. La respuesta depende de la importancia relativa de los servicios ambientales en comparación con los usos y beneficios del bosque y en la medida en que se puedan obtener múltiples beneficios de un solo sitio. Es importante hacer notar que puede darse el caso de que los diferentes servicios

ambientales no siempre sean compatibles, lo que conduce a decisiones difíciles acerca de cuáles servicios tienen más importancia. 7.12.5.2. Los valores del bosque en un contexto de toma de decisiones. Aparte de las razones académicas, las estimaciones del valor de los bosques – sean ellas positivas o negativas – son usadas en la toma de decisiones sólo si existen los mecanismos, o están siendo contemplados, para hacer que los valores asociados con una decisión sean relevantes para quien la toma y para aquellos a quienes representa (sean individuos, una compañía, una comunidad o una nación). Con el fin de hacer relevantes los valores, los mecanismos deben asegurar que esas partes capturan los valores positivos (beneficios) y pagan por los negativos (costes) que se producen debido a sus decisiones. De otro modo, los valores (positivos o negativos) no entrarán, probablemente, en la decisión.

Habiendo dicho lo anterior, al mismo tiempo debemos hacer notar que: •

Factores no monetarios, como el “coste” psicológico de no conformarse a las presiones o los “beneficios” de la reputación por hacer un servicio a la sociedad, pueden entrar entre los que afectan la decisión tomada por un individuo;

•

En el caso de un gobierno nacional, quienes pagarán o saldrán ganando serán los ciudadanos a los que representa aquél que ha tomado la decisión;

•

En el presente, no hay mecanismos establecidos que aseguren que los valores globales son tomados en cuenta en las decisiones nacionales. A veces, los economistas hablan de beneficios no capturados y de costes no pagados como “externalidades”, v.g. el impacto de una decisión que está fuera del contexto en el que se ha tomado la decisión. Por ejemplo, un individuo, propietario forestal, generalmente no captura los beneficios de la protección de la biodiversidad. Por ello, hay pocas razones para que ese individuo desee comprender la magnitud de los valores implícitos ni para que los considere como parte de la decisión tomada por otros. Esos valores también tienen poco significado, en general, para una nación que no tiene

facilidades para la bioprospección ni para contar con una industria farmacéutica. Sin embargo, si el individuo o la nación puede vender los derechos a la bioprospección – como se ha hecho en Costa Rica – entonces el valor de la biodiversidad puede adquirir una gran importancia en las decisiones relativas a los bosques.

Lo mismo vale para el lado de los costes. Al tomar decisiones sobre el uso de un bosque, los propietarios puede que no se preocupen por los daños de la erosión aguas abajo (que es un coste para otros) resultantes del aclareo de su bosque, a menos que exista algún mecanismo (pago directo regulación o normativa fiscal) que haga que los propietarios aguas arriba tomen en cuenta el daño que provocan aguas abajo al remover el bosque de su propiedad 1.

En suma, podemos decir que los valores del bosque adquieren significación en la toma de decisiones en un contexto den el que los valores positivos son capturados por quien toma la decisión y los negativos (los costes) son pagados por él mismo. Un punto que vale la pena mencionar es que un coste evitado es un beneficio, y un beneficio perdido es un coste para la sociedad. Una cierta simetría debe ser admitida al observar los valores. Muchos beneficios asociados con la protección del bosque son pérdidas evitadas, y deberían incluirse en el análisis del mismo en que debería ser incluido cualquier otro valor positivo.

7.12.5.3. Todos los valores económicos dependen del contexto. Un factor fundamental que ensombrece una visión simplista de los valores del bosque en su uso para la toma de decisiones es el hecho de que no hay un conjunto absolutamente correcto de valores para ninguna decisión. Por lo tanto, dentro del contexto de las decisiones que toma un país sobre el 1 Algunos apuntarán rápidamente que muchos propietarios forestales, por ser buenos ciudadanos, deliberadamente tomarán en cuenta, en sus decisiones, los daños potenciales que esas decisiones pueden provocar aguas abajo, incluso si no tuvieran que pagar multas por los daños ni pagar para prevenirlos. De modo

similar, muchos países protegerán sus bosques de alta biodiversidad, aun cuando no sean los beneficiarios directos de la biodiversidad protegida, y algunos países tomarán en cuenta en sus decisiones la retención de carbono, aun cuando no sean ellos los principales beneficiarios.

La cuestión es, puesto que el propietario o el gobierno ya han decidido que la protección vale la pena por alguna razón (presiones, ética, etc) y sin relación con las magnitudes de los valores de que se trate, ¿hay alguna necesidad de gastar tiempo y esfuerzo para cuantificar esos valores particulares en términos monetarios, ya que no han de influir en una decisión fundada en la ética o en alguna otra razón comparable?

uso de los bosques, el bien intencionado ecologista de la ciudad puede tener en mente un conjunto de valores muy diferente de los que tiene un agricultor de corta y quema cuando contempla el próximo trozo de bosque que va a talar para sobrevivir. A su vez, el leñador comercial puede tener un tercer conjunto de valores para el mismo bosque, distinto a los anteriores. El responsable de tomar una decisión ha de escoger, en un contexto político, la importancia relativa que se debe dar a cada conjunto de valores y a sus componentes. Este es un punto de gran importancia, que a menudo se olvida en las discusiones académicas (ver recuadro 1).

Los valores económicos también son relativos en otro sentido contextual. El valor que se asigna a un determinado cambio biofísico debe estar relacionado con el contexto y con la localización de ese cambio. Por ejemplo, podemos pensar en dos proyectos de control de la erosión que implican exactamente el mismo número de cambios físicos – plantación de árboles, aterrazamiento, labranza del contorno – sobre el mismo número de hectáreas. Ambos proyectos reducen la erosión y el flujo de sedimento es equivalente. Pero a un proyecto se le asigna un valor económico muy superior al que se asigna al otro proyecto. ¿Por qué?

7.12.6 .Estimación de los Valores del Bosque: Medidas y Técnicas. Hasta aquí, se

ha observado la naturaleza de los valores del bosque y los

contextos dentro de los cuales resultan relevantes, para la toma de decisiones. Ahora, es necesario la

concentración en los valores económicos, los más

comunes que se toman en cuenta en la toma de decisiones.

7.12.6.1. ¿Qué técnicas son mejores para obtener información sobre el valor económico? Se utilizan comúnmente tres medidas de los valores económicos, asociados con los cambios. Son los precios de mercado, los precios subrrogados o por delegación, y los valores hipotéticos. El Cuadro 1 ofrece una visión global de las categorías, las técnicas y ejemplos de cada una de ellas. Una discusión más detallada puede encontrarse en Gregersen et al. 1995, Kengen (próximo a aparecer) y en referencias citadas en estas publicaciones.

La más común y observable medida del valor económico –Los precios de mercado, se derivan a través de transacciones en el mercado y aportan una potente herramienta para el análisis económico. Estas medidas de valor se desarrollan en los mercados por la interacción de la demanda por (es decir la voluntad de pagar por) y la oferta de (la voluntad de vender

la mercancía o

servicio en cuestión. El precio de mercado, es establecido a través de la negociación entre el comprador y el vendedor y, por tanto, representa un valor de cambio.

Una medida diferente es el “valor de uso”, que refleja lo que cada comprador está dispuesto a pagar. Varía de un individuo a otro, aun cuando todos paguen el mismo precio de mercado. Así, por ejemplo, el precio de mercado pagado (valor de cambio) por un viaje de ecoturismo, a un parque natural de Kenia, puede estar muy por debajo de lo que un consumidor particular está realmente dispuesto a pagar (valor de uso) por el viaje. Puede que muchos de los participantes en ese viaje estén, por tanto, capturando unos beneficios significativos, que no se reflejan

en las decisiones de las compañías de safaris de ofrecer viajes de ecoturismo. Al mismo tiempo, en un mercado competitivo, y en decisiones que implican sólo pequeños cambios relativos, al tamaño del mercado, el precio de mercado suele ser una buena medida de la voluntad de pagar por ese producto adicional.

En algunas circunstancias, los precios reales a los que las mercancías son compradas y vendidas, no reflejan el ideal de mercado libre entre compradores y vendedores, ambos plenamente informados.

En su lugar, se observan precios administrados, como cuando un gobierno fija un techo o un mínimo para determinadas mercancías o servicios. Durante años, los economistas, han desarrollado distintos modos de corregir los precios de mercado, en aquellos casos en que no son un buen reflejo de lo que ocurriría en un mercado libre.

En otros casos, los precios de mercado no existen. Por ejemplo, una plantación de leña, está siendo considerada en un área donde no ha habido un mercado para la leña, y donde usualmente se quema keroseno. El economista puede usar el precio establecido para el keroseno, como una medida de valor subrrogada de la leña, convirtiendo, claro está, la leña y el keroseno en valores comunes de calorías, o, en el caso de la retención del carbono, se puede usar el valor cuantificable de los daños impedidos, al liberar una tonelada menos de carbono en la atmósfera, como una medida por delegación del valor de una tonelada adicional de carbono, almacenada en el bosque. E incluso en otros casos, no están disponibles precios subrrogados ni por delegación; los economistas han desarrollado varios medios de estimar los hipotéticos valores, que usan en sus análisis, generalmente bajo la etiqueta de “valoración contingente”. La controversia rodea la validez y utilidad de estas medidas, pero aun así, se han hecho progresos en la elaboración de técnicas adecuadas.

7.12.6.2 .Como presentar la información sobre el valor para la toma de decisiones.

A menos que la información presentada, sea fácilmente comprensible, relevante y disponible en plazo y manera adecuados, probablemente, no será usada en la toma de decisiones. Los economistas tienden a pensar en la validez técnica de las medidas que usan, y en la solidez conceptual y teórica de los métodos que emplean, para estimar el valor. Pero no menos importante es la preocupación que sienten los responsables de tomar una decisión por la relevancia, la oportunidad y la credibilidad de la información que reciben

7.13. Comentarios Generales. Los propietarios y usuarios de los bosques, saben desde siempre que éstos les brindan una amplia variedad de beneficios ambientales, además de bienes inestimables como la madera, las fibras, las plantas comestibles y medicinales y los animales de caza. Los servicios ambientales más conocidos de los bosques son la protección de las cuencas hidrológicas, la recreación y la belleza del paisaje. La pérdida de los servicios ambientales que los bosques proveen, es una de las razones principales por las que la deforestación es causa de preocupación. Muchos de estos valiosos servicios no se intercambian en el mercado y, por lo tanto, no son tomados en cuenta cuando se toman decisiones relacionadas con la administración de los bosques. Una introducción a los tres principales servicios ambientales que se estima que los bosques proporcionan; a saber:
La protección de las cuencas hidrológicas;
La conservación de la biodiversidad; y
La captación de carbono. Por supuesto, los bosques brindan muchos otros beneficios, incluyendo dos servicios ambientales que no se detallan en el presente estudio: el uso recreativo de los bosques y su aportación a la belleza del paisaje. Dichos servicios, que “se

venden” efectivamente mediante empresas de ecoturismo, en las entradas de los parques y en los mercados de bienes raíces residenciales, se describen en otros textos (véase, por ejemplo, Adamowicz et al, 1996; Garrod y Willis, 1992; LandellMills y Porras, 2002; Mantua et al, 2001; Roper y Park, 1999). El propósito de este libro es dar una relación de los intentos más recientes por crear mercados para los tres servicios ambientales ya mencionados. Este capítulo tiene que ver con la naturaleza misma de los servicios y su relación con el manejo forestal. También proporciona ejemplos de estudios empíricos que pretenden medir los servicios ambientales forestales en términos económicos dentro del contexto más amplio del valor económico total de los bosques y, por último, se da un breve resumen de los métodos que pueden usar los economistas para estimar dichos valores. Valoración de los servicios ambientales forestales Con el fin de ayudar a los administradores de recursos a evaluar las ventajas comparativas de los usos competitivos de las tierras boscosas, los economistas han elaborado un conjunto de métodos para estimar el valor de los servicios ambientales (y otros beneficios forestales) en términos monetarios. Dado que en la mayor parte del mundo no se comercian los servicios ambientales forestales en general, no es posible medir su valor directamente mediante los precios del mercado. Por lo tanto, el esfuerzo para estimar su importancia económica muchas veces requiere de métodos indirectos. Los métodos de valoración económica por lo general tratan de medir la demanda de consumo en términos monetarios, es decir, la disposición a pagar de los consumidores por recibir un beneficio no comerciable, o su disposición a aceptar una compensación monetaria por la pérdida de dicho beneficio. De manera deliberada, los métodos de valoración expresan la utilidad derivada de los bienes y servicios no comerciables en términos de transacciones de mercado. Se considera que de esta manera se ofrece un reflejo confiable de las preferencias relativas de los productores y consumidores respecto a diferentes bienes y servicios (1).

Las técnicas para estimar los valores ambientales varían en cuanto a su validez teórica y grado de aceptación entre los economistas, de la información que dichas técnicas necesiten y de lo fácil que resulte usarlas, así como del grado en que se hayan aplicado en distintos países (y quizá, de la relevancia que hayan tenido). De la misma manera que hay diferentes métodos para clasificar los valores forestales, también hay diversas maneras de agrupar los métodos de valoración económica. Existe una sencilla diferencia entre los métodos que obtienen las estimaciones del valor a partir de la conducta de los consumidores en el mercado (“preferencias reveladas”) y los métodos que dependen de las respuestas de los consumidores a preguntas directas (“preferencias declaradas”). El primer grupo incluye a una serie de métodos de valoración indirecta, tales como los métodos de costo-viaje, precios hedónicos y bienes sustitutos, además de los métodos que expresan valores económicos en términos de su impacto en los costos de producción de los bienes comerciables o en los costos de sustitución (Pearce et al. , 1999). (2) Los métodos de preferencia declarada más generalizados son la valoración contingente y los experimentos de preferencia (Adamowicz et al, 1994, 1998; Mitchell y Carson, 1989; Carson, 1991; Carson et al. , 1994). Los métodos para valuar los beneficios ambientales aparecen en numerosas publicaciones recientes. (3) Asimismo, existe una vasta y creciente literatura empírica para valorar los beneficios forestales no maderables y las opciones de uso de suelo. Se pueden encontrar ejemplos para virtualmente todo tipo de beneficios forestales y para la mayoría de los métodos de valoración. Ahora haremos una descripción más detallada de los tres servicios ambientales forestales que nos interesan en particular en este libro: la protección de las cuencas hidrológicas, la conservación de la biodiversidad y la captación de carbono. Los servicios de protección de las cuencas hidrológicas Se asocia cada vez más a los bosques con una diversidad de servicios ambientales prestados en las cuencas hidrológicas, los cuales incluyen:

•

La regulación del ciclo hidrológico del agua, es decir, el mantenimiento del caudal durante la temporada de secas y el control contra inundaciones;

•

La conservación de la calidad del agua, es decir, la reducción al mínimo de la carga de sedimentos, la carga de nutrientes (por ejemplo, de fósforo y nitrógeno), la carga de substancias químicas y de salinidad;

•

El control de la erosión del suelo y la sedimentación;

•

La reducción de la salinidad del suelo o la regulación de los niveles freáticos; y

•

El mantenimiento de los hábitats acuáticos (por ejemplo, la reducción de la temperatura del agua mediante la sombra sobre ríos o corrientes, el aseguramiento de restos adecuados de madera y hábitat para las especies acuáticas).

Muchas veces se insiste en que dichos servicios son lo suficientemente importantes para los consumidores de agua y los habitantes cuenca abajo como para justificar la conservación o plantación de bosques, sobre todo en las tierras con altas pendientes y a lo largo de un río o corriente (Myers, 1997). Desafortunadamente, dichas declaraciones rara vez se basan en estimaciones o mediciones detalladas de los impactos que ocasionan las alteraciones que se hagan a los bosques o fuera de ellos. Los pocos estudios detallados existentes, revelan que los impactos de los bosques en la cantidad y calidad del agua, erosión, sedimentación, niveles freáticos y productividad acuática, dependen de muchas características específicas al sitio, incluyendo el terreno, la composición del suelo, las especies arbóreas, la mezcla de vegetación, el clima y los regímenes administrativos (Calder, 1999). Además, la naturaleza y el valor de los servicios de las cuencas hidrológicas no sólo dependen de las características del bosque mismo, sino también de la cantidad y las características de los beneficiarios. Dos bosques idénticos

proporcionarán servicios de agua muy diferentes si un bosque se encuentra en una cuenca muy poblada y el otro en una zona despoblada. Se puede argumentar que los servicios que proporciona el primer bosque valen más porque son más las personas que resultan beneficiadas de ellos. También, las diferencias de ingresos pueden afectar el valor relativo de los diferentes servicios forestales, en la medida en que el valor refleje la capacidad de pago de las personas y su disposición marginal a pagar. 7.14. Avalúos de Inmuebles de Conservación Arquitectónica e Histórica.

7.14.1. Definición de Bienes Culturales. Tomado del Convenio para la protección de los Bienes Culturales en caso de conflicto armado, La Haya, UNESCO 1954, primer texto, en el aparecen definidos con este término con carácter internacional:

“Son Bienes Culturales: •

Los bienes, muebles o inmuebles, que tengan gran importancia para el patrimonio cultural de los pueblos, tales como los monumentos de arquitectura, de arte o de historia, religiosos o seculares, los campos arqueológicos, los grupos de construcciones que por su conjunto ofrezcan un gran interés histórico o artístico, las obras de arte, manuscritos, libros y otros objetos de interés histórico, artístico o arqueológico, así como las colecciones científicas y las colecciones importantes de libros, de archivos o de reproducciones de los bienes antes definidos.

•

Los edificios cuyo destino principal y efectivo sea conservar o exponer los bienes culturales muebles definidos en el apartado a), tales como los museos, las grandes bibliotecas, los depósitos de archivos, así como los refugios destinados a proteger en caso de conflicto armado los bienes culturales muebles definidos en

el artado a). (c) Los centros que

comprendan un número considerable de bienes culturales definidos en los apartados a) y b), que se denominarán centros monumentales”.

Documento: Decreto 327 de 1992 Alcalde Mayor Temas del Documento: (6) Tema: AREAS DE CONSERVACIÓN ARQUITECTONICA Y URBANÍSTICA Sub.Tema: Tratamiento Reglamenta y asigna el tratamiento especial de Conservación Arquitectónica a inmuebles localizados en el área urbana del Distrito, dicta normas de manejo, señala definiciones, campo de aplicación, listado de inmuebles, elementos de espacio público, antejardines, estacionamientos, zonas verdes, elementos de estructura privada, usos, condiciones de funcionamiento, densidad, aislamientos, patios, equipamento comunal, intervenciones, reparaciones, trámites administrativos, licencias, clases, requisitos, exenciones y sanciones. Tema: ESPACIO PUBLICO Sub. Tema: Elementos Reglamenta y asigna el tratamiento especial de Conservación Arquitectónica a inmuebles localizados en el área urbana del Distrito, dicta normas de manejo, señala definiciones, campo de aplicación, listado de inmuebles, elementos de espacio público, antejardines, estacionamientos, zonas verdes, elementos de estructura privada, usos, condiciones de funcionamiento, densidad, aislamientos, patios, equipamento comunal, intervenciones, reparaciones, trámites administrativos, licencias, clases, requisitos, exenciones y sanciones. Tema: INMUEBLES DE CONSERVACIÓN ARQUITECTONICA Sub. Tema: Exención Pago de Impuestos Reglamenta y asigna el tratamiento especial de Conservación Arquitectónica a inmuebles localizados en el área urbana del Distrito, dicta normas de manejo, señala definiciones, campo de aplicación, listado de inmuebles, elementos de espacio público, antejardines, estacionamientos, zonas verdes, elementos de estructura privada, usos, condiciones de funcionamiento, densidad, aislamientos, patios, equipamento comunal, intervenciones, reparaciones, trámites administrativos, licencias, clases, requisitos, exenciones y sanciones. Tema: INMUEBLES DE CONSERVACIÓN ARQUITECTONICA Sub. Tema: Tratamiento

Reglamenta y asigna el tratamiento especial de Conservación Arquitectónica a inmuebles localizados en el área urbana del Distrito, dicta normas de manejo, señala definiciones, campo de aplicación, listado de inmuebles, elementos de espacio público, antejardines, estacionamientos, zonas verdes, elementos de estructura privada, usos, condiciones de funcionamiento, densidad, aislamientos, patios, equipamento comunal, intervenciones, reparaciones, trámites administrativos, licencias, clases, requisitos, exenciones y sanciones. Tema: INMUEBLES DE CONSERVACIÓN ARQUITECTONICA Sub. Tema: Usos Reglamenta y asigna el tratamiento especial de Conservación Arquitectónica a inmuebles localizados en el área urbana del Distrito, dicta normas de manejo, señala definiciones, campo de aplicación, listado de inmuebles, elementos de espacio público, antejardines, estacionamientos, zonas verdes, elementos de estructura privada, usos, condiciones de funcionamiento, densidad, aislamientos, patios, equipamento comunal, intervenciones, reparaciones, trámites administrativos, licencias, clases, requisitos, exenciones y sanciones. Tema: MONUMENTOS NACIONALES Sub. Tema: Intervención y Tratamiento de Conservación Reglamenta y asigna el tratamiento especial de Conservación Arquitectónica a inmuebles localizados en el área urbana del Distrito, dicta normas de manejo, señala definiciones, campo de aplicación, listado de inmuebles, elementos de espacio público, antejardines, estacionamientos, zonas verdes, elementos de estructura privada, usos, condiciones de funcionamiento, densidad, aislamientos, patios, equipamento comunal, intervenciones, reparaciones, trámites administrativos, licencias, clases, requisitos, exenciones y sanciones.

14.3. Avalúo Capitolio Nacional.

1. OBJETIVO. Establecer, mediante investigación metódica, el valor comercial en términos monetarios del edificio ubicado en la Calle 10 No. 7 – 51 Capitolio Nacional.

2. FECHA DE PRESENTACIÓN Y VIGENCIA El presente estudio de avalúo es presentado hoy 10 de junio de 2005 y de acuerdo con el artículo 19 del Decreto 1420 del 24 de julio de 1998, tiene una

vigencia de un (1) año a partir de la fecha siempre y cuando las características físicas generales del inmueble y su entorno permanezcan iguales. Para efectos contables, los “Principios de Contabilidad Generalmente aceptados” reglamentados en el Decreto Número 2649 establecen en su artículo Número 63 que la actualización de activos deberá hacerse al menos una vez cada tres años mediante avalúo comercial. Por tanto, contablemente el presente informe de avalúo permitirá establecer el valor comercial del Capitolio Nacional para el año de 2005; para los años de 2006 y 2007 se deben efectuar los correspondientes ajustes teniendo en cuenta que la valorización de la propiedad raíz difiere del índice de inflación. Dado lo anteriormente expuesto, desde el punto de vista contable se requeriría avaluar nuevamente el Capitolio Nacional para el mes de junio de 2008.

3. MEMORIA DESCRIPTIVA 3.1. Tipo de inmueble. Edificio de tres (3) pisos, terraza y sótano no sometido a Régimen de Propiedad Horizontal. 3.2. Propietario La Nación. 3.3. Ubicación geográfica del municipio El Distrito Capital de Bogotá, se encuentra ubicado en una meseta de la Cordillera Oriental de los Andes a 2.640 m. de altura sobre el nivel del mar.

Area total

1.732 Km2

Area Urbana

421 Km2

Área Rural

1.311 Km2

Clima

Homogéneo con lluvias aisladas durante los meses de Abril, y Mayo. Temperatura media anual de 14ºC

Longitud

74º 4´ Oeste Greenwich.

Latitud

4º

Límites

Norte:

35´ Norte Municipio de Chía.

Oriente: Cerros orientales y los municipios de La Calera, Choachí, Sur:

Ubaque, Chipaque, Une y Gutiérrez. Departamentos de Meta y Huila.

Occidente: Río Bogotá, y municipios de la cabecera, Venecia, san Bernardo, Arbelaez, Pasca, Sibate, Soacha, Mosquera, Funza y Cota. Árbol

Caucho sabanero.

Escudo

Lo otorgó Carlos V para el nuevo reino de Granada. El águila simboliza la firmeza, las 9 granadas representan el valor y la intrepidez.

Bandera

Mediante el decreto 555 de Octubre 09 de 1.952, se adoptó oficialmente la bandera de la Ciudad. Se compone de dos franjas horizontales de color amarillo y rojo. El amarillo simboliza Justicia, clemencia, virtud y benignidad. El rojo representa libertad, salud y caridad.

Himno

Se adoptó mediante decreto No. 1000 de 1.974, fue compuesto por Pedro Medina Avendaño y musicalizado por Roberto Pineda Duque.

División Político

La Ciudad está regida por un alcalde Mayor y 20 alcaldías menores, que es el número de localidades en las cuales se divide la Ciudad.

Administrativa

3.4. Ubicación del predio dentro del municipio El predio motivo del avalúo se ubica en el centro de la ciudad, en el Barrio Centro Administrativo, de la localidad 17 (La Candelaria), y se distingue con el número 7-51 de la Calle 10, actual nomenclatura urbana del Distrito Capital de Bogotá.

3.5. Ubicación del predio según sector

El inmueble se ubica entre las Carreras 8 y 7, en el

Barrio Centro

Administrativo, Localidad 17 (La Candelaria), costado Sur de la Plaza de Bolívar.

3.6. Características generales del sector de localización 3.61. Delimitación del barrio. Norte Sur Oriente Occidente

: Calle 12 : Calle 7 : Carrera 5 : Carrera 9

3.6.2. Actividades predominantes del sector La zona de ubicación del inmueble es conocida como Centro Administrativo, pues en él encontramos el Palacio de Nariño, El Capitolio Nacional, la Plaza de Nariño, el Palacio Liévano y la Plaza de Ayacucho por citar solo algunos.

3.6.3. Tipo de edificaciones del sector Institucionales con alturas que varían entre dos (2) y 12 pisos, locales y centros comerciales, viviendas modificadas, viviendas multifamiliares y, especialmente, inmuebles dotacionales e institucionales.

3.6.4. Estratificación El sector es mayoritariamente estrato 2. 3.6.5. Vías de acceso al sector En sentido Oriente - Occidente y viceversa la Avenida Calle 13 y la Avenida Calle 7, en sentido Norte – Sur y viceversa, Las Carreras 6, 7 y 9. 3.6.6. Tipos de vía

Son vías de tipo V-2, es decir vías de dos (2) y tres (3) carriles y V-6, una calzada y dos (2) carriles.

3.6.7. Estado de conservación de las vías Bueno. 3.6.8. Vía frente a la propiedad El Edificio cuenta con cuatro fachadas y tiene frente norte sobre La Plaza de Bolívar, sur sobre la Plaza de armas del Palacio de Nariño, oriente sobre la carrera 7, y occidente sobre la Carrera 8.

3.6.9. Infraestructura urbanística 3.6.9.1. Vías: En buen estado 3.6.9.2. Andenes: En buen estado 3.6.9.3. Sardineles: En buen estado. 3.6.9.4. Alumbrado público: Bueno, postes de iluminación situados a distancias adecuadas. 3.6.9.5. Redes de servicios públicos: El sector cuenta con una buena infraestructura de servicios públicos. 3.6.9.6.

3.6.9.7.

Transporte público: El sector cuenta con el sistema masivo de transporte de pasajeros “TRANSMILENIO”, el cual cuenta en el sector con la estación Museo del Oro, también existen rutas de transporte de pasajeros en buses, busetas y colectivos, que permiten llegar sin inconveniente al predio. Perspectivas de valorización: Normales, pese al estancamiento de todo el Sistema Económico Nacional, es decir, puede variar entre un 10 y 15% anual.

3.6.9.8.

Comentarios generales: Zona con área de actividad múltiple. El sector financiero cuenta con algunas oficinas de los principales Bancos. La salud se encuentra cubierta por los Hospitales San Juan de Dios y Franklin Delano Roosevelt. La seguridad esta a cargo del Departamento de Policía Bacatá y la Estación de Policía Germania, complementada con numerosas empresas de vigilancia privada. El sector se ha desarrollado básicamente como una Zona Administrativa, Comercial e Institucional con buenas obras de infraestructura y de servicios públicos. El comercio juega un papel preponderante en la cotidianidad del sector, pasando desde el comercio puntual hasta el altamente especializado de centros comerciales. Es importante anotar la magnífica infraestructura hotelera que presenta el sector, pues en la zona se encuentran la mayoría de hoteles de cinco estrellas de la capital. Adicionalmente, el sector presenta una altísima actividad cultural teniendo en cuenta que encontramos el Teatro Colon y el Camarín del Carmen así como diversos grupos y centros culturales juveniles reforzados por la intensa actividad universitaria del sector; su actividad turística también es importante ya que el Museo del Oro se localiza en el Parque Santander, siendo importantes también la Casa del Florero, La Catedral Primada y todo el centro del poder nacional representado en la Casa de Nariño y el Capitolio Nacional. La actividad institucional es sobresaliente puesto que allí se encuentran instaladas universidades tales como La Salle, Los Andes, El Externado, La América y la Distrital, entre otras.

3.7. Normatividad urbanística de acuerdo al Plan de Ordenamiento Territorial El Acuerdo 6 de 1990 y el Decreto Reglamentario No. 678 de 1994 definen la manzana catastral correspondiente al Capitolio Nacional como subárea CHM-03-3, es decir de Conservación Histórica, actividad múltiple, tipología de uso 03 y altura máxima de tres (3) pisos permitiendo los siguientes usos:

Principal Compatibles

     

Vivienda Institucional de influencia local, zonal y metropolitano Comercio de cobertura local (IA y IB) y zonal (IIA y IIB) Oficinas Industria de bajo impacto (Clase I) Estacionamientos en altura

Plano Consulta de Norma de Uso – S.I.N.U. P.O.T. – Departamento Administrativo de Planeación Distrital

4. ASPECTOS JURÍDICOS. 4.1. Titulación. Los títulos de propiedad del bien motivo del avalúo los protocolizó La Nación por Declaración de Propiedad emanada de la Presidencia de la República el 10 de junio de 1964 e inscrita al respectivo folio de matrícula inmobiliaria bajo la radicación No. 38142 el 19 de junio de 1991.

4.2. Matrícula inmobiliaria 050C – 01265948 de la Oficina de Instrumentos Públicos de Bogotá – Zona Centro 4.3 Ficha Catastral 9 7 1 4.4. Gravámenes Según la información obtenida, el inmueble no presenta gravámenes.

4.5. Fuente informativa. Certificado Catastral (Anexo No. 1) Certificado de Tradición y Libertad (Anexo No. 2) La información de este capítulo ha sido desarrollada con base en el Certificado Catastral y el Certificado de Tradición y Libertad anexos y no corresponde a estudio de títulos.

5. LINDEROS De acuerdo con el Certificado de Tradición y libertad expedido por la Oficina de Instrumentos Públicos de Bogotá – Zona Centro, los linderos del Capitolio Nacional son: Por el Norte: en 88,40 metros con el eje de la calle 10 colindando con la Plaza de Bolívar. Por el Oriente: en 94,85 metros con la carrera 7. Por el Sur: en 92,60 con la calle 9 (antes) hoy con la Plazoleta de Armas del Palacio de Nariño. Por el Occidente: en 95,10 metros con la carrera 8.

6. AREAS Se deja expresa constancia de las inconsistencias encontradas en la información de áreas referentes al Capitolio Nacional así: •

En el Certificado de tradición y Libertad se encuentra un área de terreno de 11.300 m2.

•

En los planos arquitectónicos se encuentra un área de terreno de 8.592,80 m2 y 19.586,80 m2 de construcción.

•

En el Certificado Catastral se encuentran áreas diferentes a las ya enunciadas

Teniendo en cuenta que el Capitolio Nacional es un inmueble de carácter oficial y que, de acuerdo con la Resolución No. 2555 del 28 de septiembre de 1985 expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (I.G.A.C), las medidas oficiales corresponden a las del Catastro Municipal. Por tanto para el presente

informe de avalúo se trabajará con las áreas correspondientes al Certificado Catastral no sin antes sugerir al Honorable Senado de la República se hagan las mediciones respectivas y se corrijan los documentos que sea necesario.

6.1. Área del terreno 8.595,24 M2

6.2. Área de la construcción 42.728.40 M2

6.3. Fuente informativa Certificado Catastral.

7. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PREDIO 7.1. Tipo de inmueble Urbano 7.2. Forma Regular. 7.3. Topografía Plana en toda su extensión 7.4. Frente Sobre las Carreras 7 y 8, sobre la Plaza de Bolívar y Plazoleta de armas del Palacio de Nariño. 7.5. Disposición del inmueble Lote esquinero con cuatro (4) frentes resultado de ocupar toda la manzana.

8. CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION 8.1. Número de pisos 3 Pisos con sótano, semisótano y terraza. 8.2. Distribución del inmueble Sótano: Sede social Cámara, Sede social Senado, salones reservados, cocinas, centro de información, sala de exposiciones, baños, hall de ascensores y cárcamo. •

1er. piso: Salón Elíptico, Salón Cámara, Salón Boyacá, Hall de Acceso, Atención del Ciudadano, Secretaria General, Prensa, Salón de Apoyo, Hall Elíptico, Cafés, Patios y Baños.

•

2do. piso: Hall de escalera, Presidencia de Cámara, Presidencia Senado, I Vicepresidencia Cámara, I Vicepresidencia Senado, II Vicepresidencia Cámara, II Vicepresidencia Senado, Protocolo, Salón de Protocolo, Leyes, Relataría y Grabación Senado, Relataría y Grabación Cámara y Baños.

•

3er. piso: Oficinas administrativas de Cámara y Senado, Policía Nacional, Oficina Min. Defensa, Circuito cerrado de televisión, Baños Cocinetas, depósitos, Instalaciones aire acondicionado y Video-prensa.

9.3.

Vetustez

159 años. Teniendo en cuenta que la construcción comenzó en 1846. 9.4.

Estado de conservación

Bueno. 9.5.

Especificaciones de construcción

Cimentación

En piedra zonga pegada con argamasa de cal

Estructura

 Mampostería de ladrillo militar y piedra con anchos entre 0,80 m y 1,20 m.  Muros en sillares de piedra  Placa en concreto impermeabilizada y vidrio  Teja de barro española sobre estructura de teja metálica  Sillares en piedra a la vista  Enchapes de piedra blanca y piedra muñeca Remate de los muros en cornisas de yeso, placa de entrepiso.

Cubierta

Fachada Cielorraso

Ventanearía

 Pintura en caseína y vinilo sobre estuco  Sillares a la vista, piedra blanca y piedra muñeca. Marcos en madera y vidrio plano transparente.

Puertas exteriores

Hierro forjado

Pisos

 Mármol de diferentes calidades y colores  Listón de madera. Visiblemente maltratado por las recientes obras de cableado estructurado.  Losas de enchape de piedra en los patios Enchapes en mármol y cerámicas itálicas. Se destaca la batería de orinales American Standard en el segundo piso.

Mampostería

Baños

Carpintería

Metálica y madera

Puertas interiores

Madera a doble altura.

Barandas

En hierro forjado y aluminio

Pintura

Estuco, caseína y vinilo

Acabados

Sencillos y de lujo

Instalaciones hidráulicas y sanitarias

Acometidas hidráulicas en cobre y sanitarias en P.V.C.

Instalaciones eléctricas

Cada oficina dispone de varias instalaciones con polo a tierra y luz blanca. Tubería de conduit.

8.6. Destinación actual del inmueble Al momento de realizar la visita (Abril 27 de 2005), se encuentra destinado al Uso Institucional. Funciona en el bien motivo del avalúo una parte administrativa e

institucional del Congreso de la República (Cámara y Senado), cuyas oficinas ocupan totalmente el inmueble.

Cabe anotar que las amplias circulaciones del tercer piso han sido disminuidas al serles instaladas divisiones modulares acondicionadas como oficinas.

8.7. Documentos suministrados para el avalúo
Certificado Catastral. (Anexo No. 1).
Original Certificado de Tradición No.050C-01265948. (Anexo No. 2)

8.8. Propósito del avalúo

Obtener el valor comercial del inmueble en un mercado abierto, siendo éste el precio por el cual se efectuaría una operación de compra - venta, entre personas conocedoras de valores de la propiedad raíz, en condiciones similares y en que ninguna de las partes tuviese ventajas sobre la otra, dentro de un equilibrio de oferta y demanda.

Es importante tener en cuenta que por la destinación, el uso y el equipamiento del Capitolio Nacional éste cuenta con un mercado muy restringido.

9. CONSIDERACIONES GENERALES Con el objeto de dar un justo precio al inmueble objeto del presente informe, además de los estudios ya mencionados se han tenido en cuenta, entre otros, los siguientes factores:
El tratarse de un inmueble UNICO en el país
La excelente ubicación general del edificio dentro de la ciudad.
Las excelentes vías de comunicación.


La poca demanda que para este tipo de inmuebles existe en el mercado.
El sector y su desarrollo urbanístico
La incidencia de la normatividad vigente. Aunque el Capitolio Nacional es un inmueble cuyo lote está completamente desarrollado, la normatividad tiene directa incidencia en cuanto al entorno que puede generarse alrededor de él.
El uso actual del inmueble
Su estado de conservación 10. AVALÚO COMECIAL 10.1. Aproximaciones a la valoración económica del Capitolio Nacional 10.1.1.

La calificación de interés histórico y artístico, ha sido establecida por el Gobierno Nacional al declararlo como Monumento Nacional mediante el Decreto Ley 1584 del 11 de agosto de 1975.

10.1.2.

El Valor Artístico se genera en el Capitolio Nacional por su estética, calidad del diseño y de la ejecución de la obra, por su peculiar concepción de volúmenes y espacios, detalles constructivos específicos, definición de texturas y colores y los materiales utilizados en su construcción.

10.1.3.

El Valor Histórico es el proyectado por la relación del Capitolio Nacional con una época y los dos siglos diferentes en los cuales se construyó. Así mismo, por su directa relación con innumerables acontecimientos y personajes claves de la reciente historia colombiana.

10.1.4. El Valor Artístico del Capitolio Nacional, a semejanza de otras construcciones, puede ser considerado como un valor adicional sumado a su valor material y el Valor Histórico, puede operar como un multiplicador del Valor Material, o de la suma de este con su Valor Artístico.

10.1.5. Resulta obvio que al determinar el Valor Histórico del Capitolio Nacional, participan

todos

los

elementos

de

la

construcción

original,

adicionalmente, habría que considerar el valor de las restauraciones posteriores a la época. 10.1.6.

El Capitolio Nacional se considera como un bien de interés Cultural, Artístico e Histórico, razón por la cual no tiene un mercado abierto.

10.1.7.

El Capitolio Nacional es un bien público, es insustituible, único e irrepetible, no tiene precio ni valor, por tanto no hay patrón de mercado para compararlo.

10.1.8.

En términos generales, el concepto correcto del valor del Capitolio Nacional, es una expresión de su valor neto, es decir, el beneficio del valor menos el costo de oportunidad de los recursos ligados a su existencia, su uso y el disfrute que el bien produce en los individuos. En términos económicos, el valor neto es la suma de los excedentes y de renta, generados por la disponibilidad del bien.

10.1.9.

El beneficio es una medida de la utilidad total, o del nivel de satisfacción, generado por un bien. Se mide en términos económicos.

10.1.10. El precio es la cantidad de dinero que los individuos estarían dispuestos a pagar, por disfrutar del Capitolio Nacional. 10.1.11. El excedente corresponde a la diferencia entre el beneficio medido en pesos y lo que paga cada individuo por su disfrute. 10.1.12. Renta es la diferencia entre el Valor de Oportunidad de un bien cuya oferta es fija y el mayor valor obtenido por el bien que carece de un mercado abierto. 10.1.13. El Costo de Oportunidad del Capitolio es la diferencia entre el beneficio total que la sociedad recibe de él y los beneficios alternativos que podrían ser producidos por tales recursos, empleados en una actividad económica diferente. El costo de oportunidad también puede ser calculado a partir de los recursos ordinarios destinados al mantenimiento del Capitolio.

10.1.14. El efecto multiplicador del Capitolio Nacional (Plus valor Histórico) será expresamente

determinado

como

un

componente

del

beneficio

económico, pues es cierto que su ubicación en el centro Histórico de la ciudad atrae al flujo turístico con el consiguiente desarrollo que todas sus actividades implican. 10.2. Metodología empleada. Teniendo en cuenta las características muy particulares del Capitolio Nacional, éste será avaluado por tres (3) métodos diferentes para proceder a promediar y obtener un valor definitivo.

Los tres (3) diferentes métodos definidos en la Resolución No. 762 del 23 de octubre de 1988 expedida por el I.G.A.C. son:

10.2.1. Método de renta. Cuantifica los ingresos que el inmueble pueda generar en un tiempo determinado y así calcular su valor. En otras palabras, mide los ingresos que el inmueble se espera produzca en un futuro para determinar hoy su precio probable.

Esta técnica valuatoria permite cuantificar los ingresos futuros del bien motivo del avalúo, mediante la comparación de los ingresos de otros inmuebles semejantes en características físicas, de uso y ubicación, o determinando los incrementos anuales que en los ingresos se puedan generar mediante un análisis del mercado inmobiliario o por incrementos ordenados por ley. Los ingresos deben estar actualizados. Para realizar el avalúo de un bien por el Método de Renta, existen varias concepciones.

El ingeniero William Robledo Giraldo, propone la siguiente metodología:

•

Determine los ingresos anuales que genera el Inmueble. Se parte de la información cierta que sobre los ingresos generados por el bien, suministra su propietario o la investigación de mercado.

•

Los ingresos deben cuantificarse para un periodo de cinco años. El incremento generado en los ingresos de un año respecto al siguiente, se calcula según el conocimiento que se tenga de la actividad inmobiliaria. Hay que anotar sin embargo, que los ingresos no se refieren

solamente a

aquellos generados por concepto de canon de arrendamiento, sino a todos los ingresos que genere el inmueble por cualquier concepto, publicidad por ejemplo. •

El tiempo de cinco años en la medición de los ingresos, lo asume el Ingeniero Robledo, basado en una premisa universalmente aceptada en Ingeniería Económica en que proyecciones a un lapso mayor de tiempo, son inconsistentes. Adicionalmente, en la evaluación económica de proyecto el punto de retorno se da al cabo del quinto año.

•

La formula para realizar la proyección económica es la tradicional: VF = Vp (1 + Ip) n VF = Valor Futuro Vp = Valor Presente o Ingresos obtenidos en cada uno de los años en cuestión Ip =

Efecto combinado de Inflación y Devaluación de los últimos 5

años. Esta información la suministra el Banco de la Republica a través de su Departamento de Investigaciones Económicas (estadística) y actualmente equivale a 0,1927.

La inflación y la pérdida de poder

adquisitivo empleada en el cálculo, es el promedio individual de los últimos 5 años. n =

Número del año al cual se va a proyectar (1 a 5).

10.2.2. Método comparativo o de mercado.

“Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto del avalúo” Artículo 1º. de la Resolución No. 762 del 23 de octubre de 1998 expedida por el I.G.A.C.

10.2.3. Método combinado de potencial de desarrollo y reposición a nuevo. El método de potencial de desarrollo permite establecer el precio comercial de un lote a partir del mayor y mejor uso que se le pueda dar de acuerdo con la normatividad vigente. El método de reposición a nuevo se utiliza para establecer el valor de una construcción calculando cuanto costaría a, precios de hoy, volverlo a construir y aplicarle una depreciación acumulada dependiendo de su edad y su estado de conservación. El formato de calificación de construcciones, de aceptación universal, con mínimas variaciones de forma es el siguiente:

CAPITULOS Cimentación-Estructura Cubierta Mampostería

% 32.00 % 9.00% 10.00%

Instalaciones Eléctricas

5.00%

Instalaciones Hidráulicas

5.00%

Pisos y Enchapes

10.00%

Pañetes

7.00%

Cielorrasos

3.00%

Carpintería Metálica

5.00%

Carpintería de Madera

2.00%

Pinturas

7.00%

Cocina

3.00%

Baños

2.00%

VALORES TOTALES

100.00%

Al combinar estos dos métodos se establece el valor comercial del inmueble calculando, por un lado, el valor del terreno y, por el otro, el valor de las construcciones para, posteriormente, sumarlas. 10.3. Cálculo del avalúo comercial por el método de renta Aunque de acuerdo con la destinación y equipamiento actual del inmueble, no existe posibilidad de percibir emolumento alguno por el usufructo de las oficinas y/o salones, se parte de los hipotéticos ingresos generados por el Capitolio Nacional teniendo en cuenta las condiciones del mercado inmobiliario para oficinas en la zona. Se asume un incremento anual del 10% sobre los hipotéticos ingresos

La capacidad de generar renta del Capitolio Nacional, podría suponerse por canon de arrendamiento. Para determinar los ingresos probables por arrendamiento de oficinas, se realizaron investigaciones directas, con los siguientes resultados:

DIRECCIÓN

AREA

CANON MENSUAL

Vr. MENSUAL DEL M2

Calle 17 No. 9-21 pisos 3 y 5

60 M2

$ 390.000.00

$ 6.500.00

Calle 17 No. 8-90 Oficina 701

85 M2

765.000.00

9.000.00

90 M2

495.220.00

5.500.00

110 M2

1.100.000.00

10.000.00

Carrera 8 No. 13-61 Of. 1102 + garaje – Edificio BIC

54 M2

648.000,00

12.000,00

Calle 12 No. 5-32 Of. 206 Edificio Corkidi

40 M2

600.000,00

15.000,00

Edificio Soto Pombo Carrera 12 No. 10-48 Of. 302 Carrera 6 No. 14-80 Of. 310 + garaje – Edificio Antonio Nariño

Valor promedio M2 oficina arrendamiento zona.

$9.667.00

Por tanto 42.728,4 M2 a razón de $10.000,00 cada uno arroja la suma de $427.284.000,00 mensuales. El método empleado es el sugerido por el Ingeniero William Robledo Giraldo, que dice: Año 2005 $ 427.284.000,00 * 12 * 2.41

$ 12.357.053.280,00

Año 2006 $ 470.012.400,00 * 12 * 2.02

$ 11.393.100.570,00

Año 2007 $ 517.013.640,00 * 12 * 1.69

$ 10.485.036.610,00

Año 2008 $ 568.715.004,00 * 12 * 1.42

$ 9.690.903.668,00

Año 2009 $ 501.600.660,00 * 12

$ 6.824.580.048,00

Valor total por el método de renta

$ 50.750.674.176.00

10.4. Cálculo del avalúo comercial por el método comparativo o de mercado De acuerdo con la Resolución 762, emanada del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, en Octubre 23 de 1998, Articulo 9, consulta a profesionales avaluadores o encuestas: Cuando para la realización de un avalúo se acuda a encuestas, es necesario tener en cuenta que ellas deben realizarse a personas expertas en finca raíz, por que no hay información de transacciones recientes de inmuebles similares, la información obtenida debe someterse a procedimientos estadísticos y debe hacerse para unidades de área. El equipo técnico realizó encuestas directas a profesionales expertos en finca raíz y conocedores del sector de ubicación del bien, se encuesto solicitando dar un valor integral de oficina. Los encuestados y los resultados base, fueron los siguientes:

NOMBRE

PROFESION

TELEFONO

VALOR M2

William Robledo

Ing. Catastral

5447511

$1.200.000

Liz Castillo A.

Ing. Catastral

5489634

$1.300.000

Hernando Clavijo

Arquitecto

5426313

$1.300.000

2954761

$1.200.000

Alexandra Gutiérrez Ing. Catastral

Felipe Ríos

Arquitecto

2126205

Media Aritmética: X = (6.200.000 / 5)

$1.200.000

= 1.240.000

Desviación estándar (Se omiten ceros por manejo) 1. (1.400.000 – 1.440.000)² = 1600 2. (1.500.000 – 1.440.000)² = 3600 3. (1.500.000 - 1.440.000)² = 3600 4. (1.400.000 – 1.440.000)² = 1600 5. (1.400.000 – 1.440.000)² = 1600

S=

S

=

∑ (X1 − X ) n −1

∑ (X1-X) ²

2

=

12000 = 3000 4

=

12000 =

N-1

3000

4

Coeficiente de Variación:  3000  S V =   * 100 =   * 100 = 2.42 X  124000 

V =

(S / X) * 100 = (3000/ 124000) * 100 = 2.42

Valor M2 Integral: Área Total Construida Valor total por el método de mercado

$ 1.240.000.00 42.728.40 M2 $ 52.983.216.000,00

10.5. Cálculo del avalúo comercial por el método combinado de potencial de desarrollo y reposición a nuevo

1

Área Bruta

8.595,24 M2

2

Afectaciones 10%

859,52 M2

3 = 1-2

Área Urbanizable

7.735,72 M2

4

Áreas de Cesión Tipo A

5 = 3-4

Área Neta Urbanizable

6

Índice de ocupación

7

Índice de construcción

8= 5*6*7

Total Área Vendible

9

Precio por M2

$

10 = 8*9

VALOR TOTAL PROYECTO

$ 48.735.036.000.00

11=10*0.32

COSTOS Urbanismo (32%)

12=10*0.06

Licencia

(6%)

2.924.102.160,00

13=10*0.08

Est. Técnicos (8%)

3.898.802.800,00

14=10*0.09

Financieros

(9%)

4.386.153.240.00

15=10*0.06

Ventas/Pub.

(6%)

2.924.102.160.00

16=10*0.15

Utilidad

(15%)

7.310.255.400.00

17=10*0.13

Admón./Impr. (13%)

6.335.554.680.00

18 ∑11..17

Total Costos

19= 10-18

Valor Lote

20=19 / 1

Valor M2

21

Afectación Positiva

22=20+21

Valor Asumido por M2

23 = 22*1

Valor Total del Lote

0 M2 7.735,72 M2 90,0 % 5,0 34.810,74 M2 1.400.000,00 15.595.211.520.00

$ 43.374.182.040.00 5.360.853.960.00 623.700,00 26.300,00 650.000.00 $

5.586.906.000.00

VALOR DE REPOSICIÓN A NUEVO Costos Directos Costos Indirectos Costo total X M2 Costos Administrativos Costos Financieros

80% 20% 100% 10% (C. totales)

$ 820.000,oo 164.000,oo 984.000,oo 98.400,oo

14% (C. totales)

137.760,oo

Utilidad del Constr. 11.8% Costo de reposición * M2

166.120,oo $1.400.000,oo

Depreciación por edad y conservación (Tabla de Fitto y Corvinni) Vida útil o técnica Vetustez Vida remanente % de edad a depreciar

No se establece 156 años Incalculable 0%

Estado de conservación Rango: 1, 0 a 5,0 donde : 1,0 Excelente estado 2,0 Buen estado 3,0 Regular estado 4,0 Mal estado 5,0 Muy mal estado 1.0 Depreciación acumulada. En razón a que la última remodelación se llevó a cabo en 1991, se tomará el factor equivalente a un 14.92 % inmueble tipo 1 con 24 años de antigüedad. Determinación del valor comercial de la construcción Costo total de reposición M2 Depreciación acumulada Factor de comercialización (Neg.) Valor adoptado por M2 Avalúo total de la construcción $1.100.000 X 42.728,40 M2

$ $ $ $

1.400.000,00 208.880,00 91.120,00 1.100.000,00

$ 47.001.240.000,00

Cálculo del avalúo por el método combinado Vr. Terreno por potencial de desarrollo Vr. Construcción por reposición a nuevo Total avalúo comercial por el método combinado (Terreno + construcción)

$ $

5.586.906.000.00 47.001.240.000,00

$

52.588.146.000,00

10.6. Determinación del Avalúo Comercial del Capitolio Nacional

VALOR HISTÓRICO. Se considera una cuantificación económica general. En ella se incluye el Valor Histórico por razón de antigüedad (tiene relación directa con la antigüedad del bien e inversa con el numero de bienes inmuebles de la misma tipología), su relación con acontecimientos y personajes (Por haber sido escenario de grandes acontecimientos) y su Valor Histórico respecto a la ciudad (El Capitolio fue adoptado por el pueblo Colombiano como sinónimo de democracia).

Establecer el rango para las distintas causas del Valor Historio y de sus efectos cuantitativos, es complejo, no obstante, existen recomendaciones metodológicas que lo asimilan al PLUSVALOR.

En el texto “Valoración del Patrimonio Arquitectónico y Cultural”, publicado por la Universidad Politécnica de Valencia, cuyos autores son los Avaluadores Vicente Caballer, Maria Dos Anjos Ramos, José Angel Rodríguez, Jesús Rodríguez y María Petra Santisteban, sugieren que el valor histórico debe estar entre el 200% y el 400% del valor físico obtenido para el bien, sin ningún tipo de consideración histórica y/o artística. Para el presente caso se asume su valor promedio, es decir, el 300%.

VALOR ARTÍSTICO. El análisis del valor estrictamente Artístico de una obra, radica básicamente en dos cuestiones:
La peculiaridad de su composición y diseño.
La calidad de la ejecución formal.

No existe un proceso metodológico que permita llegar a conclusiones precisas respecto a su cuantificación.

Un planteamiento razonable que conduce a resultados verosímiles y prudentes, esta sugerido en el texto “Valoración del Patrimonio Arquitectónico y Cultural”, publicado por la Universidad Politécnica de Valencia, cuyos autores son los Avaluadores Vicente Caballer, María Dos Anjos Ramos, José Ángel Rodríguez, Jesús Rodríguez y María Petra Santisteban: “Calcular el valor de los inmuebles mediante el sistema de análisis de terreno y construcciones, acotando la fluctuación del valor final entre el 110% y el 150% para la mayoría de los casos y hasta el 200% para los casos mas extremos. Es decir, que el valor artístico se situaría entre el 10% y el 50% del valor del suelo más el de la construcción”. Para el presente caso se asume el 30%, que es el promedio.

En razón a que fueron empleados tres (3) métodos valuatorios que arrojan cada uno de ellos un valor diferente pero con márgenes tolerables, el valor base para el avalúo comercial será determinado por el promedio de ellos, es decir:

METODOLOGÍA EMPLEADA

VALOR RESULTANTE

Método de Renta

$

50.750.674.176.00

Método de mercado

$

52.983.216.000,00

Método Combinado

$

52.588.146.000,00

PROMEDIO

$

52.107.345.392,00

$

156.322.036.176,00

$ $

15.632.203.618,00 224.061.585.186,00

VALOR HISTORICO

300%

VALOR ARTÍSTICO

30%

Valor Total Avalúo Comercial

Son: DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL SESENTA Y UN MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL CIENTO OCHENTA Y SEIS PESOS M/CTE. ($224.061.585.186.00). 11. SUSTENTACIÓN DEL AVALUO

Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes raíces está bastante influenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicación, pues los bienes raíces no pueden separarse de donde están ubicados, el futuro económico del área, pues la tierra urbana tiene valor por su posibilidad presente o futura como lugar de construcción, el uso actual y posible del predio, pues el valor de las propiedades se deriva del uso al que se les someta.

Se consideraron también los centros de atracción económica existentes, la categoría de los servicios públicos, la infraestructura vial y su conductibilidad, la geometría del predio, las obras en ejecución y proyectadas, los usos del suelo, su posible rentabilidad. Son incidentes del valor otros elementos como los materiales de construcción, los acabados, el estado de conservación, el mayor y mejor uso, el diseño arquitectónico y la distribución interior del inmueble, la estratificación y el entorno. 12. CERTIFICACIÓN

Certifico que la documentación en la cual se apoya el presente informe (Escrituras, certificados de Libertad, levantamientos topográficos, etc.) fue suministrada por el solicitante ó por las Entidades públicas y/o privadas correspondientes y no soy responsable de su veracidad.

Cordialmente,

WILLIAM ROBLEDO GIRALDO. Ingeniero Catastral y geodesta. R.A.P. 001. Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores.

DUVERNEY SÁNCHEZ ANDRADE C.C. 79.293.523 de Bogotá Registro Matrícula No. M-0301-04 Registro Nacional de Avaluadores Profesionales

R.N.A. 03048455 Superintendencia de Industria y Comercio 13. ANEXOS Anexo No. 1. Boletín Catastral Anexo No. 2. Certificado de Tradición y Libertad Anexo No. 3. Plano de ubicación Anexo No. 4. Planos arquitectónicos Anexo No. 5. Memoria fotográfica Anexo No. 6. Fotocopia de la Matrícula de Avaluador Profesional Anexo No. 7. Fotocopia del Registro Nacional de Avaluadores (R.N.A.) de la Superintendencia de Industria y Comercio

14. BILIOGRAFÍA Y OTRAS FUENTES BORRERO Ochoa, Oscar A. Avalúos De Inmuebles y Garantías. Multiletras Editores Ltda. Bogotá, 2002 CABALLER Mellado, Vicente. Valoracion del Patrimonio Arquitectónico y Cultural. Universidad Politécnica de Valencia. Valencia (España), 1999. CORRADINE, Alberto. Historia de la Arquitectura Colombiana. Biblioteca de Cundinamarca. Bogotá, 1989. MONUMENTOS NACIONALES DE COLOMBIA SIGLO XIX. Catálogo publicado por Colcultura. Bogotá, 1994. NIÑO Murcia, Carlos. Arquitectura y Estado. Universidad Nacional. Bogotá, 1991. PATIÑO de Borda, Mariana. Monumentos Nacionales de Colombia. Editorial Escala. Bogotá 1985. PIETRO Cantini. Semblanza de un Arquitecto. Cantini Ardila, Jorge Ernesto. Editorial Presencia. Bogotá, 1990.

RESTAURAR PARA EL FUTURO. CAPITOLIO NACIONAL. Conconcreto S.A., (firma constructora encargada de los trabajos de restauración del Capitolio entre 1991 y 1993). Publicación de tiraje limitado. Diversos autores. Bogotá, 1994. Litografía Arco. REVISTA NACIONAL DE COLOMBIA. EL CAPITOLIO Y THOMAS REED. Academia Colombiana de Historia. Vol. 2, No. 37. Bogotá, julio 19 de 1913, pág.164. REVISTA PROA No. 138. LA PLAZA DE BOLIVAR. Bogotá, septiembre de 1959. ROBLEDO Giraldo, William. Avalúos, Generalidades y Métodos. Bogotá, 2004. ROBLEDO Giraldo, William. Avalúos Metodologías Prácticas. Editar S.A. Manizales, 1998. TRIMIÑO Arango, Guillermo. Capitolio Documento de trabajo. Bogotá, 1991.

Nacional.

Reseña

Histórica.

Acuerdo 6 de 1.990 y Decretos Reglamentarios Base de Datos de “DeltAvaluos” Base de datos Lonja de Ingenieros Avaluadores Base de Datos W.R. Ingenieros Avaluadores Corporación La Candelaria Decreto 1420 del 24 de julio de 1998 Decreto 2649 de diciembre 29 de 1993 Departamento Administrativo de Catastro Distrital Departamento Administrativo de Planeación Distrital (www.dapd.gov.co) Escrituras Públicas Honorable Senado de la República
Dirección Administrativa.
División Jurídica.
División de Bienes y Servicios.


Sección de Presupuesto.
Mantenimiento Instituto Geográfico Agustín Codazzi (www.igac.gov.co) Ministerio de la Cultura
Monumentos Nacionales Resolución 2555 del 28 de septiembre de 1985 (I.G.A.C.) Resolución 762 del 23 de octubre de 1988 (I.G.A.C.) 7.15. Documento Especial

ECOPETROL. Indemnización por Concepto de

Daños. Afectaciones Transitorias. CRITERIO METODOLOGICO.

INTRODUCCIÓN La Gestión Inmobiliaria tiene como función el garantizar el acceso oportuno a los derechos inmobiliarios que requiere la Empresa en sus labores de construcción, operación, mantenimiento y abandono de actividades, a través de la suscripción de acuerdos conciliados con los titulares de los referidos derechos, con base en principios de equidad y transparencia y el cumplimiento de la ley, así como la eficiente y eficaz administración de los mismos, generando valor, satisfacción en sus clientes y mejoramiento continuo.

En desarrollo de esta función, es necesario debe indemnizar todos los daños y perjuicios que se causen en las propiedades de los terceros afectados como consecuencia de la construcción, mantenimiento y operación de la infraestructura de la Empresa.

La indemnización de perjuicios comprende, según el Código Civil, el daño emergente y el lucro cesante; el primero consiste en la disminución o pérdida de un derecho, del que se ha lesionado con la construcción de la obra, y el segundo es esa misma pérdida proveniente de la no adquisición del derecho que debía adquirirse. Sin

embargo, para que un perjuicio pueda ser objeto de indemnización, se necesita el cumplimiento de dos condiciones: que pueda determinarse su cuantía y que sea real.

7.15.1. Clases de Afectación Predial Se considera que para acometer la indemnización de los daños y perjuicios causados con ocasión de la obra, es importante clasificar las afectaciones de la siguiente forma:
Afectaciones transitorias.
Afectaciones permanentes Las afectaciones transitorias están constituidas por las mejoras afectadas (cultivos, pastos, cercas, edificaciones, etc.), inicialmente durante la apertura del derecho de vía y posteriormente con la ejecución de las obras en sí. Para su cuantificación se deben tener en cuenta los costos de instalación, sostenimiento y la rentabilidad esperada durante los períodos de ocupación por la por la construcción (4 a 6 meses) y recuperación de la producción a su estado normal.

De otra parte se encuentra que las afectaciones permanentes, que hacen referencia a todas aquellas restricciones que de manera permanente tiene que soportar el predio por la instalación y operación de la infraestructura petrolera, lo cual corresponde a lo que tradicionalmente se denomina indemnización por servidumbre. En el presente documento se analiza la metodología para la indemnización de las afectaciones transitorias, de las fuentes de información y su nivel de confiabilidad en lo que hace referencia a rendimientos y a precios y sobre las decisiones que adoptó el equipo de trabajo para determinar las tablas con base en las cuales se adelantará la ECOPETROL.

mencionada indemnización para la Gestión Inmobiliaria de

De conformidad con las políticas para la Gestión Inmobiliaria de ECOPETROL, el criterio metodológico adoptado está orientado por principios de equidad y transparencia y dando aplicación a la Ley. El principio de equidad se entiende como la retribución monetaria proporcional a las afectaciones reales en los predios por la construcción, operación y mantenimiento de la infraestructura petrolera, así como con el hecho que, independientemente del nivel económico, cultural o religioso

de los propietarios, en igualdad de circunstancias (tipo de cultivo,

productividad, etc.), estos recibirán proporcionalmente al área afectada el mismo dinero por la indemnización. Por su parte, el principio de transparencia pretende que, las partes que intervienen en la indemnización e incluso, terceros interesados, conozcan claramente los

criterios técnicos

y económicos que

sustentan los pagos, los cuales propenden por la objetividad en la gestión.

Para el cálculo de la indemnización de los productos agropecuarios, acordes con los principios de equidad y transparencia, se debe tener en cuenta la real afectación que reportan los productores. En este orden de ideas, al revisar los precios base para la indemnización, es necesario determinar los costos de instalación y sostenimiento y los precios de venta, descontando, en términos generales, el factor de comercialización (cuando se configura) y si se pretende ser más rigurosos, los costos de recolección y empaque, dado que el agricultor no va a incurrir en ellos.

7.15.2. Metodología

7.15.3. Clasificación de los Cultivos por su Periodo Vegetativo Los cultivos se pueden clasificar por su periodo vegetativo, es decir por el tiempo que transcurre entre la germinación y la muerte de la planta, y el número de cosechas que puede dar ese cultivo durante dicho periodo. En general la clasificación

más

conocida

divide

los

cultivos

entre

permanentes,

semipermanentes y transitorios. Para el presente trabajo y en aras de hacer práctico el método, se redujo la clasificación a cultivos permanentes y transitorios,

dado que el comportamiento de los cultivos semipermanentes se puede asimilar al de los permanentes.

7.15.3.1. Cultivos Transitorios Son los que por su genética o por razones de tipo técnico, se obtiene una sola cosecha en su periodo vegetativo, el cual es de un año o menos, ejemplo: Maíz, Papa.

7.15.3.2. Cultivos Permanentes Son los que su periodo vegetativo es mayor a un año y durante el mismo tiene lugar más de una cosecha, ejemplo: Caña, Café y Mango.

7.15.4. Criterio Metodológico Propuesto El Criterio propuesto debe ser técnico, de sencilla aplicación, que se ajuste a la información disponible en las entidades del sector agropecuario y en los mercados locales y que represente en forma real, el comportamiento de los precios en el mercado.

Los valores de indemnización propuestos no son de manera alguna impuestos arbitrariamente por la Empresa, por el contrario, responden a la real afectación que se configura sobre los predios así como a la realidad de los mercados locales de cada uno de los productos; conforme con esto, si algún propietario considera, con base en fundamentos técnicos, que

el comportamiento de su cultivo es

diferente al propuesto por ECOPETROL, respecto de los rendimientos y/o los precios, se procederá a la revisión correspondiente y si se encuentra justificada la consideración del propietario, se implementarán los correctivos necesarios. De esta manera se pretende dar aplicación al principio de respeto a los propietarios y sus propiedades.

Como se ha mencionado anteriormente, las afectaciones transitorias que por la construcción y/u operación de un oleoducto, se causan sobre predios de particulares,

hacen referencia a las mejoras propiamente dichas, esto es, cultivos (transitorios y permanentes), y

construcciones de carácter permanente (corrales, establos,

viviendas, etc.).

Con base en el inventario conjunto que se realiza con el propietario o su representante y el funcionario delegado por ECOPETROL, se determina la clase y cantidad de bienes que se afectan en cada caso particular y con fundamento en los criterios

que

a

continuación

se

presentan,

se

define

la

indemnización

correspondiente.

7.15.5. Indemnización En Cultivos Permanentes El criterio a tener en cuenta en la determinación de la indemnización de cultivos permanentes en términos generales consiste en retribuirle al dueño de las mejoras afectadas, las inversiones en la instalación y sostenimiento del cultivo hasta el momento en que el mismo empieza a producir y el lucro cesante en este mismo periodo. A continuación presentamos un diagrama de flujo de las inversiones e ingresos esperados en esta clase de cultivos:

a. Comportamiento antes de la construcción de la obra: Existen tanto costos de sostenimiento como ingresos

que representan la actividad agropecuaria

tradicional en dicha franja de terreno. IA

A

IB

B

b. Comportamiento durante la construcción de la obra: evento en el cual sobre la franja de terreno no se ejecuta ninguna actividad agropecuaria; el tiempo de duración de la obra oscila entre 4 y 6 meses; es decir, para el propietario no existen ni ingresos ni costos de ninguna índole por concepto de la actividad agropecuaria B

c

Período en el que existe lucro Cesante

c. Comportamiento de reinstalación: fase en la cual el propietario debe incurrir en los costos de instalación y sostenimiento y no existe producción, debido a que aún los cultivos se encuentran en crecimiento. Por consiguiente no hay ingresos. (culminada la obra, se comienza a contar el tiempo de la primera cosecha del cultivo).

0

1

2

3

Período en el que existe lucro Cesante

ci

cs1

cs2

cs3

.......................

csn

d. Comportamiento de recuperación de la cosecha: fase en la cual las plantas comienzan generar producción, y por consiguiente el propietarios vuelve al ciclo normal de obtener ingresos y desde luego incurrir en costos normales de sostenimiento.

4

5

6

7

. . . . n

cs5

cs4 . . .

cs6 cs7

.

csn

Reuniendo los comportamientos descritos anteriormente tenemos el siguiente diagrama de flujo, del cual obtenemos la fórmula:

A C sA

B C sB

C

0

↓ ↓ OBRA C i

I

IA

A

1

↑ 2

↑ 3

↑ 4

↑ 5

6

7

........ N

↓ C s1

↓ Cs2

↓ C s3

↓ Cs4

↓ C s5

Cs6

Cs7

.........C sn

IB

B

I4

C

0

1

2

3

4

I5

5

I6

5

I7

7

.......... N

csA

csB

OBRA

ci

cs1 cs2

cs3

cs4

cs5

cs6 cs7

...........

csn

7.16. Fórmula General:

IH =

Ci + k1 Cs + k2 (P * Pv - Cs)

Donde:

IH

=

Ci

Indemnización por hectárea =

Costo

de

instalación

o

establecimiento

por

hectárea

(preparación del terreno, semillas, plántulas, mano de obra, etc). k1

=

Periodo en los cuales se incurre en costos de sostenimiento

Cs

=

Costos de sostenimiento por hectárea.

k2

=

Número de años en los cuales se configura lucro cesante

P

=

Producción por hectárea

Pv

=

Precio de venta

Normalmente k2 = k1 + 1 Luego de realizar la sustitución de k1, la fórmula inicial queda de la siguiente forma: IH =

Ci + k2 (P * Pv) - Cs

De acuerdo con los términos de la ecuación planteada, la indemnización es calculada por hectárea, no obstante con base en la densidad de siembra, estos valores pueden ser llevados a valor de planta y/o árbol. Si se desea ser riguroso en la aplicación de las técnicas de avalúo debe considerarse que el estado fitosanitario de cada cultivo se ve reflejado en la producción esperada y en su precio de venta.

Adicional a la indemnización sobre el cultivo propiamente dicho, deben evaluarse las condiciones de riego y todas aquellas adecuaciones de carácter permanente que pudieren resultar afectadas con la construcción de la obra, para cuya determinación de valores se recomienda el costo de reposición.

7.17. Indemnización de Cultivos Semestrales

El diagrama de flujo de esta clase de cultivos es de la siguiente forma:

P*Pv

0

1

ci

Fórmula General IH =

Ci + ((P * Pv)- Ci)

IH =

P * Pv

Donde: IH

=

Indemnización por hectárea

Ci

=

Costo de instalación o establecimiento

P

=

Producción por hectárea

Pv

=

Precio de venta

Para este análisis se parte del presupuesto que la construcción en cada predio dura aproximadamente entre 4 y 6 meses y que, en consecuencia solo se afectará una cosecha. Siendo estrictos debe evaluarse con posterioridad a la construcción de la obra, en un determinado predio, los siguientes aspectos, que eventualmente configurarían un lucro cesante:

1. El periodo real de ocupación de la franja de terreno durante la construcción. 2. La época en la que quede disponible la citada franja : esto debido a que si el propietario puede disponer de la franja luego que haya pasado el periodo de siembra en la región (que esta relacionado con lluvias, etc.), se configuraría un perjuicio adicional para él. 3. Si sobre la franja se han realizado obras de protección geotécnica que impliquen la no utilización de la misma en términos agropecuarios (estableciendo el periodo de afectación).

En estos casos, la fórmula de indemnización es de la siguiente forma:

IH =

P * Pv + k1 ((P * Pv)- Ci)

Siendo k1 el número de periodos adicionales en que no fue posible usufructuar la franja de terreno.

La indemnización correspondiente configura un reajuste a la

indemnización inicial y se hará una vez concluyan las obras y se entregue el predio al propietario mediante acta.

De esta clase de cultivos se hará especial énfasis en los pastos, dado que éstos tienen una dinámica especial, pues la afectación por la construcción de la infraestructura petrolera en este caso se puede extender más allá de los límites del derecho de vía, como se indica más adelante.

La fórmula general para calcular la indemnización sobre la franja es:

IH =

Ci + Tr (Vpm * Cc )

Donde

IH

=

Indemnización por hectárea

Ci

=

Costos de instalación o establecimiento

Tr

=

Tiempo de recuperación del cultivo

Vpm

=

Valor del pastaje mensual en la región

Cc

=

Capacidad de carga

Ahora bien, para reconocer la afectación adicional, más allá de los límites del derecho de vía se tienen dos opciones:

1. Determinar la capacidad de carga de la totalidad del potrero y pagar el pastaje por el tiempo de ocupación

real y recuperación de la franja del

derecho de vía. 2. Pagar la construcción de una cerca de alambre provisional a lado y lado del derecho de vía, incluyendo en su cuantificación el dinero suficiente para los materiales y la mano de obra. De acuerdo con la experiencia se ha visto que es más conveniente tanto para el propietario quien puede seguir usufructuando el resto del potrero como para la Empresa el reconocimiento de cercas.

Es frecuente que los finqueros traten de argumentar la afectación en términos de reconocimiento de la producción en leche o de la pérdida de peso (rendimiento en Kg/Ha/año), pero en estos eventos se están involucrando dos factores de producción, el tipo de terreno y la clase del ganado y dado que ellos pueden continuar con su explotación por medio de relocalización, no se configuraría afectación sobre el segundo. No obstante lo anterior, en cada caso particular se debe evaluar la afectación real que reporta el predio y al momento de determinar la

indemnización debe tenerse especial cuidado de no realizar dobles pagos, p.e., Pastaje y cercas, etc.

7.18. Indemnización de Mejoras de Carácter Permanente Esta clase de mejoras se indemnizan por su costo de reposición como nuevo, una vez determinada la parte realmente afectada.

Si se trata de una edificación, la indemnización debe considerar

los siguientes

aspectos:
Los materiales.
La mano de obra.
El transporte de los materiales. Adicionalmente y dependiendo de la celeridad con que se requiera disponer del espacio sobre el cual está la construcción, se debe reconocer un monto para sufragar los gastos de arrendamiento durante el tiempo que dura la construcción de la nueva edificación.

7.18. Indemnización de Maderables

A continuación se presenta el método específico para proceder con la indemnización de maderables, en el cual se parte de la definición de una o varias parcelas de prueba (de acuerdo con el grado de variación de las especies), que corresponden a una superficie normalmente de 40 metros de largo por 20 metros de ancho (800 m2), en la cual se realiza un inventario considerando las especies de diámetro comercial, la altura y la finalidad, según sean para madera o leña. Posteriormente se determina el volumen de madera en la parcela y con base en los precios locales, se procede a valorizar el volumen calculado.

Teniendo en cuenta que la comercialización normalmente se hace por piezas de madera, y que la indemnización es por árbol en pie, al valor del mercado debe descontarse lo correspondiente a aserrada y transporte.

Fórmula General

I =

(V * Vmm ) - Ca - Ct

Donde IH

=

Indemnización por árbol

V

=

Volumen de madera

Vmm

=

Valor de la madera en el mercado

Ca

=

Costos de aserrada

Ct

=

Costos de transporte

La fórmula para calcular el volumen es la siguiente: V = (DAP2)*(π π/4) * (hc) Donde DAP =

Diámetro del árbol a altura de pecho

π/4

=

0,7854

hc

=

Altura comercial

Considerando que la madera se comercializa en pieza, tenemos:

1 pieza

=

0,10 mt x 0,10 mt x 3,00 mt

1 pieza

=

0,03 m2

En este sentido, para calcular el número de piezas se tiene que,

Nº de piezas =

V 0.03

7.19. Indemnización de Cuerpos de Agua

El permanente interactuar con el sector agropecuario determina un alto grado de conscientización del impacto causado por la afectación de un cuerpo de agua en una finca y es precisamente por esto que dentro de los criterios de trazado, en la medida que son identificados, se establece el mecanismo más adecuado para su protección, en el evento en que técnicamente sea inevitable su afectación, en el evento en que técnicamente sea inevitable su afectación.

Sin embargo, cuando como consecuencia de la construcción de un oleoducto (término genérico), se afecta un cuerpo de agua, teniendo en cuenta que no existen metodologías específicas para determinar el valor del mismo, que obedezcan a criterios técnicos y socialmente aceptados, se ha establecido con el objeto de darle una solución a la indemnización, desde una óptica funcionalista y como manera de aproximación al resarcimiento del perjuicio, que se trabaje con valores de reposición de un sistema alternativo así:

7.19.1. Aljibes Se debe proceder a determinar las horas de máquina requeridas para construir otro aljibe de igual capacidad y

características y a establecer

los procedimientos

necesarios para ponerlo en funcionamiento en el menor tiempo posible, por ejemplo la impermeabilización del fondo con una capa de arcilla, alguna obra civil que sea necesario reponer, etc. Una vez determinados los ítems requeridos se investiga en la zona su valor unitario y se procede a la totalización de valor de indemnización.

7.19.2. Pozos Profundos Cuando se afecta un pozo profundo deben establecer sus características así:
Profundidad.


Capacidad (medida en litros/segundo).
Diámetro.
Revestimiento de sus paredes (anillo de concreto y/o gres, etc.). El valor de indemnización será equivalente al costo de perforación de un nuevo pozo, incluyendo los estudios si fuere el caso, determinado con las empresas que prestan este servicio en la zona.

7.19.3. Nacimientos de Agua. Para indemnizar la afectación de un nacimiento de agua se han pensado dos alternativas, que deben ser evaluadas en su oportunidad y en cada caso en concreto, desde el punto de vista técnico y económico. Una de ellas es la construcción de un pozo profundo, a partir de la estimación de la capacidad del nacimiento de agua y la otra opción es un sistema de acueducto, que consiste básicamente en determinar otro nacimiento cercano y reconocer lo pertinente para la conducción (manguera) y la construcción de un reservorio cercano al sitio en el cual se localizaba el nacimiento.

Si el nacimiento de agua se encuentra en un predio distinto del indemnizado, se procederá a obtener del propietario el permiso correspondiente y si es necesario, se acordará el valor por concepto de servidumbre de acueducto.

7.20. Insumos de Trabajo Los precios y los rendimientos son los insumos básicos para la implementación del criterio metodológico propuesto.

Respecto de los precios no puede desconocerse que el comportamiento de los mercados, con base en los cuales se determinan los precios de comercialización de los productos, responde a fenómenos sociales, que no se ajustan a modelos matemáticos preestablecidos. Con el objeto de lograr una mejor aproximación a la tendencia del mercado, en el criterio propuesto se han consultado diversas fuentes

de información y se realizó un análisis estadístico del comportamiento de los precios en los últimos cinco años.

Los precios de cosecha de los productos agrícolas, son en mayor o menor grado de tipo estacional, de tal forma que en la mayoría de los casos las diferencias son apreciables entre precios tomados en diferentes épocas del año. Dichos precios son tan sensibles que, en un mercado determinado se pueden apreciar variaciones importantes entre los días de la semana e incluso entre las horas del día. A manera de ejemplo, a continuación se presenta una gráfica que muestra el comportamiento de precios de la arveja en vaina, en el mercado de Corabastos durante 1.995.

Precios $/kg

Precios Promedios Mensuales de Arveja CORABASTOS 1.995 2500 2000 1500 1000 500 0 Ene Mar May

Jul

Sep

Nov

M ES ES

Gráfico 1: Ejemplo de comportamiento de precios de productos agrícolas Los agricultores frente a esta oscilación de precios, se defienden de la variación de los mismos de diferentes maneras: con el uso de silos de almacenamiento, atrasando o adelantando la cosecha, realizando siembras escalonadas, etc.

En lo que hace referencia a los rendimientos, considerando que responden a tendencias históricas en cada zona determinada, se trabaja con los promedios y los máximos, los cuales, para su aplicación en cada cultivo, dependen del estado fitosanitario y de desarrollo. Al momento de analizar los rendimientos en el sector agropecuario se han tenido en cuenta, entre otras las siguientes consideraciones:


El grado de tecnificación del cultivo.
Que para un mismo producto, los rendimientos pueden diferir de acuerdo con las características de la zona agroecológica en la cual se localice.
Los adelantos tecnológicos recientes que permitan inferir cambios sobre los promedios históricos en cada zona.

En los casos en que no fue posible determinar rendimientos confiables, se recurrió al de otros sectores con características agroecológicas equivalentes e incluso a otras fuentes que permitieran determinar dicha información.

Al igual que para el caso de los rendimientos, se dio mayor importancia a los precios de comercialización establecidos en los mercados locales y, cuando no fue posible obtener datos confiables, se recurrió a algunas fuentes secundarias. Adicionalmente se revisó la tendencia histórica de precios en los grandes centros de comercialización.

7.20.1. Obtención y Recolección de la Información. En este trabajo se utilizaron las siguientes fuentes de información: Cifras oficiales de Corabastos, encuestas en la

zona, datos de Unidades Regionales de

Planificación Agrícola (URPAS) y las Unidades Municipales de Asistencia Técnica Agropecuaria (UMATAS), boletines de federaciones de productores e información de otros proyectos.

7.20.1.1. Encuestas y Visita a Plazas de Mercado Se llevaron a cabo encuestas dirigidas a negociantes de las plazas de mercado, funcionarios de las UMATAS y de las Secretarías de Agricultura, con el fin de obtener los datos base en la zona. Así mismo se practicaron algunas visitas a las plazas de mercado de los municipios en el área de influencia del proyecto, al momento de iniciar el mercado, con el propósito de indagar sobre los precios directamente con los productores, antes de iniciar el ciclo de intermediación.

7.20.1.2. Corabastos Se extractó información del libro Comportamiento de Precios Mercado mayorista 1991 - 1995, publicado por la Corporación de Abastos de Bogotá S.A. CORABASTOS y de boletines mensuales del año 1.997 de la misma corporación.

Dado que el mercado de Corabastos es un mercado mayorista, al cual concurren productos de diferentes partes del país, los precios obtenidos en él están afectados por lo que antes se denominó el factor de comercialización o intermediación. Con el fin de aplicar un juicio, que permita seleccionar un precio que cumpla con el criterio de obtener un valor justo para cada producto agrícola y que además, no tenga en cuenta el índice de comercialización, se construyó un histograma de frecuencia de precios.

Sinembargo como los precios tienden a aumentar año a año, se construyó un histograma de frecuencia de los Índices de Precios para cada producto agrícola. Los índices de precios corresponden a la razón entre cada precio mensual y el promedio anual. A continuación se muestra un ejemplo de este histograma para el cultivo de arveja.

FRECUENCIA DE INDICE DE PRECIOS DE ARVEJA - CORABASTOS 1.991 - 1995

Frecuencias

25 20 15 10 5

19 0

17 0

15 0

13 0

11 0

90

70

50

30

10

0

Indice s

Gráfica 2: Histograma de Frecuencia de Índice de Precios de Arveja obtenidos en Corabastos entre 1.991 y 1.995.

En el anterior gráfico, en el eje de las Y se encuentra la frecuencia expresada en porcentaje en que ocurren los diferentes índices de precios expresados; en el eje de las X, los rangos de índices de precios. Así en los rangos de índices de precios entre 0 y 10, entre 11 y 20, entre 21 y 30, entre 31 y 40 y entre 41 y 50 no se encuentra ninguna frecuencia de índice de precios, mientras que en el rango de por ejemplo 121 y 130 hay un 5% de ocurrencia de ese rango de índice de precios.

A partir de la información anterior, y con el fin de determinar el precio adecuado, se construyeron histogramas de frecuencia acumulada de índices de precios para cada cultivo. A continuación se presenta una gráfica con el histograma de frecuencia acumulado para los precios de Arveja obtenidos en Corabastos.

ARVEJA - INDICE DE PRECIOS ACUMULADO 1991 - 1995 - CORABASTOS

Frecuencia

120 100 80 60 40 20

18 1

16 1

14 1

12 1

10 1

81

61

41

21

1

0

Indice

Gráfica 3: Histograma de Frecuencia Acumulada de Índice de Precios de Arveja, Fuente Corabastos - 1.991 y 1.995.

El anterior gráfico muestra que los índices de precios entre 0 y 50, no presentan ninguna frecuencia, mientras que los índices de precios entre 51 y 60, se presenta una frecuencia acumulada de 1.6%, lo que quiere decir que índices de precios

entre 51 y 60 o menos ocurren en el 1.6% de las veces en el año para el cultivo de arveja. Los índices de precios entre 61 y 70 presentan una frecuencia acumulada de 11.6%, lo que significa que un índice de precios de 65 (promedio entre 60 y 70) o uno menor ocurre en un 11.6% de las veces en el año.

Llevando a cabo un análisis similar, que intenta descontar el índice de comercialización del producto de una parte y por otra asegurar un precio con una determinada probabilidad de ocurrencia, se determinó elegir el índice de precios que coincida con una probabilidad de un 70%. De tal manera el índice de precios elegido o uno menor ocurre en el 70% de las veces en el mercado de Corabastos. Este índice de precios así elegido presenta una reducción debida al índice de comercialización de un 45.7% ponderado. Para el caso de arveja éste índice es de 105.

Para convertir estos índices a precios actualizados, se tomó el promedio de índice de precios del mes de Abril del presente año, para cada producto - el más actualizado en el momento -, se llevó a cabo la relación entre el índice elegido y el índice promedio de Abril (Ver Tablas 3 y 4). Por último se multiplicó esta relación con el precio real del mes de Abril. El resultado de esta operación corresponde al precio máximo posible que ocurre en un 70% de las veces en el mercado de Corabastos y que tiene una corrección debida al factor de comercialización de un 45.7%.

7.20.1.3. UMATAS - URPAS Las Unidades Municipales de Asistencia Técnica Agropecuaria - UMATA, recopilan información sobre rendimientos, costos de instalación, sostenimiento y precios de venta de los productos en su jurisdicción, a través de formularios elaborados por los técnicos y con la ayuda de los productores.

Dicha información es remitida a las URPAS, en las cuales es consolidada a nivel regional y complementado en reuniones de trabajo, a las cuales asisten

representantes del sector, entre otros el ICA, CORPOICA , Federaciones de productores, y profesionales del campo. Como resultado de estos trabajos se publican boletines mensuales y

un resumen anual

que corresponde a las

Evaluaciones Agropecuarias Municipales.

7.20.1.4.

ICA - CORPOICA

Se extractó información de estas entidades, de boletines y escritos técnicos.

7.20.1.5.

ASOCIACIONES Y FEDERACIONES

Información obtenida de resúmenes anuales y escritos técnicos.

7.21. Otros Proyectos

Se consultaron datos de precios de indemnización, rendimientos de cultivos y precios de los mismos, de listados de otros proyectos, especialmente los correspondientes a Gasoductos de reciente construcción.

7.22. Calificación De La Información Recopilada.

La información recopilada se calificó de acuerdo al grado de confiabilidad respecto de los rendimientos y los precios así: se asignó un valor de “buena información” a la información determinada en la zona y en Corabastos, un valor de “información media” a la obtenida en otras zonas comparables y un valor de “Poca o Nula Información” a la obtenida de otros proyectos. Las tablas 3 y 4, muestran ésta clasificación tanto para cultivos transitorios como para permanentes.

7.23

Decisión Sobre Rendimientos.

Considerando que cada cultivador, al momento de tomar la decisión de inversión sobre el cultivo, lo hace bajo la expectativa de obtener los mejores rendimientos, dado que de ello depende en la mayoría de los casos su sustento, que en principio coloca en el cultivo el máximo esmero posible, de tal suerte que el rendimiento del

cultivo va a depender únicamente de las condiciones climáticas y de alguna plaga inesperada, se estableció como criterio para el proyecto, trabajar con los rendimientos promedios y máximos en el área de influencia.

Con base en la información recopilada en las diferentes fuentes, se deben elaborar tablas, en las cuales se indican los rendimientos adoptados para los diferentes cultivos. Se recomienda que, al momento de procesar la información, se le dé mayor peso a la información recopilada en la zona y descartar aquellos datos que presenten un comportamiento atípico bien sea por defecto o por exceso.

En el evento de que alguna región presentara un comportamiento diferente respecto de los demás municipios del área de influencia, se recomienda trabajarla de manera independiente, dando aplicación a los principios de

equidad y

transparencia definidos inicialmente.

No obstante lo anterior, si se llegare a presentar algún cultivo con rendimientos excepcionalmente superiores (de lo cual se pueda aportar prueba), se trabajará de manera independiente, de forma tal que su propietario no resulte lesionado por la intervención de la Empresa en la zona.

Finalmente se debe indicar que corresponde al buen criterio del funcionario encargado de la gestión inmobiliaria, asignar el rendimiento adecuado para el cultivo en evaluación, de acuerdo al estado de desarrollo fitosanitario y de crecimiento.

7.24. Decisión sobre Precios. Al igual que en el caso de los rendimientos, se deben elaborar tablas, en las cuales se resuman las tendencias de precios de las diferentes fuentes de información. Para el análisis de dicha información se recomienda asignar mayor peso a la información de la zona y a la de Corabastos (descontado el factor de comercialización). Es importante considerar como criterio regulador de precios, las

cifras obtenidas en CORABASTOS, revisando todas aquellas que presenten una desviación superior al 30% respecto del promedio de las demás fuentes de información, a fin de responder, en forma real a la tendencia de los precios en el mercado.

7.25. Información Complementaria para Cultivos Permanentes. Adicionalmente, para el caso de los cultivos permanentes, se debe considerar en las tablas algunos datos complementarios como el número de periodos en los cuales se configura el lucro cesante, los costos de instalación, sostenimiento y las densidades de siembra.

7.26. Procedimiento para Pagos El procedimiento para esta clase de pagos esta contenido en el documento ECPVFA-UFT-01 de fecha 23 de febrero de 2006, el cual se encuentra publicado en la página IRIS.

AVALUOS INDUSTRIALES

¿Que es una Industria y que una Empresa?

Por INDUSTRIA se entiende el conjunto de actividades orientadas a las primeras y posteriores transformaciones de los productos naturales y su ulterior envasado y transporte. También se entiende por industria el conjunto de operaciones necesarias para la transformación de materias primas en productos terminados, pasando por la producción, almacenamiento y distribución de bienes económicos tangibles. En otras palabras, los recursos físicos son transformados, fabricados y ensamblados para formar otros bienes físicos.

Entre los productos suministrados por la industria hay que distinguir entre los Bienes de consumo, destinados a ser vendidos al consumidor para cubrir sus necesidades y los Bienes de producción, destinados a producir otros bienes, como por ejemplo, máquinas y herramientas.

Se han acuñado 2 términos: •

Pequeña industria: Es la dedicada a usos de consumo, los edificios para está categoría de industrias son edificios de uso corriente, con inversión relativamente pequeña en maquinaria y equipo.

•

Industria pesada: Se refiere a Industrias que tratan grande cantidades de productos brutos para convertirlos en productos semielaborados y usualmente se construyen para larga duración.

Entre los productos suministrados por la industria hay que distinguir entre los Bienes de consumo, destinados a ser vendidos al consumidor para cubrir sus necesidades y los Bienes de producción, destinados a producir otros bienes, como por ejemplo, máquinas y herramientas.

Por EMPRESA se entiende a aquella figura comercial cuyo objetivo es obtener beneficios, los cuales generalmente son financieros y para lo cual se requiere el concurso de diversos elementos físicos (terrenos, construcciones, infraestructura, maquinaria, equipos, insumos, servicios) y otros intangibles. Generalmente sus utilidades se producen por la prestación de servicios.

8.1.1 .Definición de maquinaria y equipo. Por maquinaria se entiende, un implemento mecánico genérico, que se usa en procesos de fabricación, y que implica la transformación de un material o producto.

Toda maquinaria es equipo, pero no todo equipo es maquinaria. En su concepción mas simple, maquina es todo aquello que por lo menos transforma la dirección de una fuerza. Por Ejemplo, una polea.

Por equipo se entiende un término genérico, con el que se definen las facilidades físicas disponibles para la producción, incluyendo la instalación y servicios auxiliares, que en su conjunto se diseñan y fabrican para propósitos generalmente industriales, sin importar el método de instalación, y sin excluir aquellos rubros de mobiliarios y dispositivos necesarios, para la administración y operación de la empresa.

Esto quiere decir que los equipos incluyen a la maquinaria, pero hay equipos que no son maquinaria (por ejemplo los de transporte, cómputo, entre otros). Pueden darse varias condiciones:
Bienes que están instalados y en operación.
Bienes que están instalados, pero que no están en operación.
Bienes que no están instalados.
Desinstalados y armados.
Desinstalados y desarmados.


Pueden ser funcionales.
Para considerarlos como partes, o chatarra. En cualquiera de estas condiciones, deberán considerarse los fletes y gastos de importación, aplicables en su caso

8.2. Propósito de los Avalúos Industriales.

En términos generales, el propósito de cualquier avalúo es obtener una opinión sobre el valor de un bien, teniendo como base algunos parámetros económicos y técnicos.

El valor tiene muchas definiciones, se habla de valor comercial (Avalúo Comercial), valor contable (Avalúo Contable), valor asegurable (Avalúo para Seguros). Sin embargo, los Avalúos Industriales se basan en premisas fundamentales:

1. El valor de todo bien, para un momento dado, es ÚNICO, cualquiera que sean los fines para los cuales es avaluado. 2. La estimación del valor presente, se basa en la expectativa de beneficios futuros (valor residual).

8.2.1. Factores que afectan el avalúo industrial Condiciones Socioeconómicas de un País. Las alteraciones prolongadas del orden público en una determinada región, tienen altísima incidencia económica en el valor de los equipos, pues se altera el equilibrio normal del mercado.

Políticas Fiscales. Las exenciones o gravámenes que existen en algunas legislaturas, se reflejan necesariamente en el valor de los Equipos.

Modelos Económicos Imperantes. Los costos de los Equipos Industriales en Sistemas Económicos Proteccionistas son diferentes a aquellos en Sistemas donde se impone el libre juego de la oferta y la demanda.

Tipos de Crédito Disponible. Los costos financieros deben ser analizados cuidadosamente, pues las tasas de interés terminan por incidir en el valor final de los Equipos Industriales.

Inflación y Devaluación. Por Inflación se entiende el desequilibrio económico caracterizado por el alza general de precios y que proviene del aumento del papel moneda. Su efecto implica pérdida de poder Adquisitivo de la moneda.

8.3.

Etapas para los Avalúos Industriales.

En el presente Procedimiento, se establecen en forma documental, las bases que permiten unificar y clarificar la utilización de conceptos y técnicas, así como las directrices básicas, para la ejecución de trabajos de valuación para estimar el valor de maquinaria, equipo y herramienta, incluyendo equipo de transporte (vehículos terrestres, aeronaves, embarcaciones y de otro tipo),

Es práctica usual, que el valor de una máquina o equipo, se estime con base en el análisis de las características intrínsecas (marca, capacidad, edad, estado, obsolescencia tecnológica y/o funcional, entre otros) y extrínsecas (ubicación, instalación, obsolescencia económica, tipo de cambio dólar-peso, entre otros) inherentes al bien, a la verificación de bienes comparables en el mercado que corresponda, y a la aplicación y ponderación de las variables predominantes.

El proceso valuatorio se puede resumir en los siguientes Ítems:

8.3.1. Definición del problema.

8.3.2. Visita y Reconocimiento del Bien. Es conveniente hacer un recorrido general de la planta, para determinar cual debe ser la forma más correcta, rápida y eficaz a seguir en la inspección de los equipos.

Es conveniente seguir el diagrama de Flujo del Proceso de Producción, también se puede realizar la inspección sección por sección, en lo posible, por grupo de equipos, ello permite presentar avalúos parciales, lo cual es de gran utilidad para la empresa que solicita el estudio.

Es la etapa en la cual el avaluador debe revisar físicamente los bienes en estudio, y observar, investigar y analizar todos aquellos elementos que les agregan o restan valor a los mismos, incluyendo todos los elementos de demérito y obsolescencia aplicables.

La inspección del equipo, y la información que se obtenga en el campo, deberá considerar el Uso, Propósito y Finalidad que se le dará al avalúo. Si se trata de un Valor en Uso, el avalúo se realizará considerando unidades mínimas indivisibles (UMI), y en este caso, se deberá analizar con especial cuidado en verificar como está conformada la UMI a la que pertenece el equipo, cuales son los elementos aplicables a ésta, las instalaciones comunes, si existen cuellos de botella, cual es la capacidad requerida del equipo (puede ser diferente a la real), cuales son las obsolescencias aplicables, entre otros.

La etapa de la inspección del equipo, se puede resumir así: •

Identificación del equipo. Normalmente todos los equipos traen una plaqueta diseñada por el fabricante, ésta tiene número de serie, modelo y país fabricante.

•

Descripción del Equipo. Se relacionan los componentes y/o accesorios que hacen parte del equipo, especificando su uso y funcionamiento

Nota. Deberá recabar los datos de placa y número de serie, verificar la capacidad nominal y real del bien, y comparar la información contra la documentación que le fue proporcionada, y en caso de que haya diferencias o dudas que hagan presumir que lo que se inspeccionó pudiera no corresponder al bien a valuar, o que no exista físicamente algún bien relacionado en el inventario que le fue proporcionado, deberá informarlo a quien le solicitó el servicio. Verificar si se le han hecho adiciones al equipo básico para mejorarlo, cuales han sido estas, su costo, su resultado, y qué tanta aceptación tienen estas mejoras y/o adiciones en el mercado •

Diseño especial. Verificar si se trata de un equipo de diseño y construcción especial, y si es el caso verificar su productividad, sus componentes, su construcción, entre otros aspectos, para poder estimar su vida útil y su valor.

•

Instalación.

Verificar la forma en que está instalado, como es su

cimentación, alimentación eléctrica, tuberías de proceso, servicio, entre otras características. •

Uso. Verificar el uso que se le está dando, o que se le haya dado al bien, y compararlo con el uso para el que fue diseñado, pues puede ser que se haya abusado, o se haya utilizado menos de lo normal, lo que repercute en la edad efectiva y la vida útil remanente.

•

Adaptaciones extraordinarias requeridas. Verificar si las características de diseño del equipo, lo hacen aplicable de una manera amplia, o si tiene o requiere alguna adición, modificación, o adaptación para que pueda ser operable, que no le agrega valor.

•

Mantenimiento. Verificar el tipo de mantenimiento que se le ha dado al equipo, si únicamente es cuando falla (solo mantenimiento correctivo), si hay mantenimiento con un programa preventivo documentado (si hay

bitácoras, deberá revisarlas), quién le da el mantenimiento (distribuidor de fábrica, personal interno, contratista externo, entre otros), qué tipo de refacciones se usan (originales o adaptadas). •

Mantenimiento típico. Verificar cual es la forma típica en que se le da mantenimiento al equipo (por ejemplo, distribuidor de fábrica para garantizar exactitud). Esto es muy importante para equipos especializados, que pierden la garantía de certificación, cuando el mantenimiento se los da alguien diferente al proveedor original (por ejemplo, en el caso de un microscopio atómico o un automóvil comprado en una agencia).

•

Disponibilidad de refacciones. Investigar si se pueden conseguir en el mercado las refacciones e insumos necesarios para la correcta operación del equipo en cuestión, y si los costos de estos son razonables.

•

Reparaciones mayores. Verificar en el campo, si se le han hecho reparaciones generales al equipo, cuando se le hicieron, quién se las hizo (representante de fábrica, contratista externo, personal interno), cuanto costaron las mismas, que tipo de refacciones se usaron (originales de fábrica, hechas en la planta, substitutos no de fábrica, entre otras) y qué garantía se tuvo de la reparación. Esto se requiere para estimar debidamente la edad efectiva del bien, y su vida útil remanente.

•

Avances tecnológicos. Verificar cual ha sido el avance de la tecnología con respecto al bien que se valúa, y en su caso, que medidas se deberán tomar para ponerlo al día (por ejemplo, actualización de sistemas de medición y control en una planta industrial).

•

Problemas de operación. Verificar cual es la capacidad nominal del equipo, y la que realmente está dando, la generación de desperdicios, los tiempos muertos, si hay exceso de consumo de energía, o exceso de mano de obra para la operación , entre otras situaciones, ver si se ha hecho un análisis de los problemas técnicos y de operación, y determinar si estos tienen solución, y cuanto costaría el remediarlos (costo de la cura de la obsolescencia funcional), y del costo anual adicional, al normal que representa el seguir operando con los problemas existentes.

•

Costo de desinstalación. En su caso, verificar si habría costos importantes de desinstalación aplicables al caso, para poder llevar el equipo a otro lado.

•

Contaminación. Deberá verificarse si el bien en estudio, está limpio y libre de contaminación, de no ser así, y en aquellos casos en que sea necesario, deberá investigarse y considerarse el costo de limpieza y descontaminación.

•

Operación del equipo. Observar al equipo operando, y entrevistarse con el operador y el personal de mantenimiento a cargo, o si no está operando, verificar desde cuando, y qué protección se le ha dado (si está bajo techo o a la intemperie, en medio hostil o corrosivo, si se engrasó y/o protegió, si se arranca periódicamente, entre otras situaciones).

•

Equipo Nacionalizado. A través de la revisión de la documentación correspondiente, verificar si ha sido importado legalmente al país, o se encuentra mediante importación temporal, entre otros

- Materiales. Obviamente, dependen del tipo de trabajo que realiza la Maquinaria.

- Propiedades Eléctricas: Cualidades esenciales de los materiales para atraer, rechazar y/o transmitir energía. Se pueden manifestar por medio de fenómenos caloríficos o químicos.

- Resistencia Eléctrica: Dificultad que opone un material conductor de Energía al paso de una corriente.

- Resistencia Mecánica: Fuerza que se opone al movimiento de una máquina y ha de ser vencida por la inercia, ésta resistencia, disminuye el efecto útil de la máquina.

- Resistencia al Desgaste: Oposición del material a consumirse poco a poco por el uso o el roce.

- Resistencia a la Corrosión: Posibilidad de los materiales de perder sus propiedades físicas y químicas, debido a su desgaste como consecuencia del rompimiento.

- Conductibilidad Eléctrica: Un conductor es un material por el cual puede transferirse carga eléctrica. Aislador es un material que se resiste al flujo de carga. Semiconductor es un material intermedio en su capacidad para llevar o transportar carga.

- Características de Fundición y Forja: Por Fundir se entiende el proceso de vaciar en moldes el metal derretido y por Forja, el proceso de endurecimiento de esos metales.

- Posibilidades de Desplazamiento y Antifricción: Por Desplazamiento, se entiende la propiedad que los equipos tienen para que por su superficie se muevan materiales sin objetar resistencia y por Fricción, la oposición a que un cuerpo se mueva estando en contacto con otro, esta oposición es consecuencia de la adhesión de una superficie a la otra y por la trabazón de las irregularidades en las superficies en roce.

- Rigidez. Inflexibilidad del material, se asemeja a la dureza.

- Maleabilidad: Propiedad del material que permite forjarlo en láminas de distintos espesores.

- Elasticidad: Un cuerpo elástico se define como aquel que puede recuperar su forma y tamaño original, cuando la

fuerza que lo deforma, deja de actuar.

- Dilatación Lineal: El efecto más común que produce un cambio de temperatura, es un cambio en el tamaño con pocas excepciones, todas las sustancias

aumentan su

tamaño cuando la temperatura aumenta. El cambio en alguna

dimensión del sólido se llama dilatación lineal.

- Diseño de la Maquina: El diseño es la actividad creativa, consistente en determinar las características exteriores

de los equipos. Es lógico, que en

muchos casos, las labores que los equipos desarrollan determinan su diseño. Se debe analizar la apariencia del equipo, su peso y volumen, su calidad de producción y la naturaleza del mercado.

- Tipo de Combustible: Los equipos industriales pueden funcionar con electricidad, Gas, gasolina, ACPM, vapor de agua etc.

- Mecanismos Articulados: Pueden ser barras fijas, tuberías y sus accesorios.

- Instalaciones Eléctricas e Hidráulicas: Hace referencia a la forma de conducción de la electricidad al motor y al manejo de los fluidos.

- Motores: Por motor se entiende aquel tipo o aparato que transforma en energía mecánica otras clases de energía.

- Sistemas de Lubricación: Lubricación es el procedimiento mediante el cual se engrasa o aceita un equipo, tratando de minimizar el desgaste de sus partes.

- Sistemas de Enfriamiento: Mecanismos que permiten mantener la temperatura adecuada del equipo.

- Marca del Equipo: por marca se entiende el distintivo que el fabricante coloca a los

productos

de

su

industria,

dependiendo

de

su

reconocimiento

y

posicionamiento en el mercado, se deriva su agenciamiento, es decir, la posibilidad de conseguir repuestos originales.

- País Fabricante del Equipo: El grado de Industrialización de un país, es casi siempre sinónimo de calidad de los equipos que produce.

- Grado de Comercialización: Refleja la aceptación en el mercado del equipo. Es consecuencia lógica de su marca y lugar de fabricación.

- Obsolescencia Técnica: Se mide teniendo una visión conjunta de la evolución de los instrumentos o maquinaria y técnicas exclusivas de una industria determinada. Ejemplo claro se presenta en la informática, un Computador es obsoleto

técnicamente

en

1

año.

Equipos

de

navegación

aeronáutica,

envasadoras, etc.

- Obsolescencia Mecánica: Se refiere al rendimiento mecánico, consecuencia lógica del desgaste normal de cada parte de los equipos.

- Eficiencia mecánica: En una máquina simple, se realiza trabajo de entrada por la aplicación de una fuerza única y la máquina realiza trabajo de salida, por medio de otra fuerza única, durante ésta operación ocurren tres procesos:

a. Se suministra trabajo a la máquina. b. Se realiza trabajo en contra de la fricción. c. La máquina realiza trabajo útil o de salida. La eficiencia de la máquina, se puede medir comparando su trabajo de salida contra el trabajo que se le suministra.

Eficiencia Mecánica = Trabajo de salida Trabajo de entrada

La eficiencia siempre será un número comprendido entre cero y uno, es práctica común, expresar ésta cantidad decimal en términos porcentuales. Este dato suele estar definido en los catálogos suministrados por el fabricante de los equipos, en

caso contrario, es fácilmente calculable, por ejemplo, una máquina que realiza 40 julios de trabajo, cuando se le suministran 80, tiene una eficiencia del 50%

Eficiencia Mecánica =

40 Julios = 0.5 = 50% 80 Julios

La máquina ideal tendrá una eficiencia mecánica del 100%.

- Condiciones de Severidad.

Son las condiciones máximas admisibles de trabajo, generalmente los equipos están diseñados para funcionar hasta un límite superior de trabajo, especificado por el fabricante, si la máquina opera por encima de éste límite, lo más probable es que sufra un deterioro acelerado, entregue resultados no confiables o en caso extremo, daños irreparables. Algunos equipos traen en su placa de datos, las condiciones máximas admisibles de operación, así por ejemplo, los equipos de precisión electrónica deben trabajar a una temperatura específica, de 18 °C, si operan a una temperatura distinta, su grado de precisión disminuye. Para las calderas y compresores, se especifica la máxima presión y temperatura que admiten.

-

El Grado de Severidad.

Es un factor determinante en la productividad y en la vida útil de las máquinas, especialmente en aquellas cuyo alto grado de precisión se consigue sólo con métodos modernos electrónicos y mandos especiales de microprocesadores, lo cual exige que éstas permanezcan en espacios cerrados y en condiciones ambientales atmosféricas totalmente controladas en lo referente a temperatura, humedad y limpieza del aire. El avaluador industrial también debe tener en cuenta la compatibilidad química de los materiales y el tratamiento o adecuación de los mismos para que no deterioren los equipos, por ejemplo, el agua de alimentación

de las calderas debe tratarse químicamente para eliminar su acidez, exceso de aire, dureza (dificultas para obtener espuma con el jabón)etc. causantes de la corrosión o incrustaciones en las cubiertas y tubos de las mismas, disminuyendo consecuentemente su eficiencia y vida económica útil.

-

Programa de Mantenimiento.

La vida económica útil de las máquinas y equipos depende en sumo grado del programa de mantenimiento al que estén sujetas.

Por Mantenimiento se entiende el Procedimiento mediante el cual se tratan de conservar las características físicas y técnicas del equipo, en forma constante a través del tiempo. El propósito del mantenimiento, es reducir las posibilidades de que se presenten fallas en el funcionamiento de los equipos, con lo cual se aumenta la confiabilidad en la cadena productiva y obviamente, reparar daños, cuando se presenten.  Mantenimiento Correctivo: Hace referencia a la reparación del equipo, es muy costosa, pues obliga a parar los equipos sin una programación establecido previamente.  Mantenimiento Preventivo: Es el que se hace antes de que se presente la falla, se origina en la implementación de rigurosos procedimientos de comprobación e inspección, permite planear la parálisis de los equipos, por lo general, es más económico que el correctivo.  Mantenimiento Rutinario: Es el mantenimiento general que se hace a los equipos, el ejemplo típico, es la lubricación y la limpieza.  Mantenimiento Predictivo: Es una innovación en el mantenimiento de Equipos Industriales, se realiza mediante trabajos programados que

permiten deducir el estado de los equipos y en consecuencia, determinar la necesidad de reparación. Ejemplo: medir frecuencias de vibración.

-

Montaje Electromecánico.

El montaje de una máquina debe ajustarse estrictamente a las reglamentaciones indicadas en los planos y manuales suministrados por el fabricante y debe ser ejecutado por personal experimentado.

Para su avalúo, los Equipos Industriales se clasifican por grupos homogéneos y unidades completas, adicionalmente, se deben analizar y describir la ubicación de los Equipos en la planta y dentro del ciclo productivo, el nombre del Equipo, El modelo, La serie, su capacidad, Nombre y datos del Proveedor, Año de fabricación del Equipo, Dimensiones y características técnicas, tipo de trabajo que desarrolla y su intensidad.

8.3.3. Características técnicas de los equipos. Se debe relacionar como mínimo, el rendimiento del equipo, característica que indica la rapidez de producción o eficiencia, para prestar un servicio determinado, esto es importante, pues permite comparar el equipo con los existentes en el mercado.

8.3.3.1. Del entorno referente al bien en estudio. Identificación del mercado aplicable para la comercialización.- Verificar quienes pueden ser los posibles compradores, quién pueden ser el usuario final, los revendedores, o los potenciales compradores nacionales o internacionales, entre otros.

Zona para comercialización.- Para valores en intercambio, verificar en qué medida el bien puede ser adecuado para la zona en que se que se encuentra, o si por alguna razón, debiera ser comercializado en una zona diferente (por ejemplo, una

trilladora demasiado grande para el centro del país, que solo sería de interés en el noroeste, lo que implicaría un costo por fletes y maniobras a deducir de su costo total).

Problemas ambientales.- Verificar si existe algún problema de contaminación o ecológico, o sí ha habido algún requerimiento por autoridad competente, relativo al cumplimiento de normas ecológicas o ambientales, derivado de la operación del equipo que se avalúa, y si se ha hecho alguna estimación del costo que originaría corregir el problema (costo de la cura de la obsolescencia externa).

Asimismo, verificar en campo si hay o ha habido problemas sociales derivados de la operación del equipo que se avalúa.

Fletes, maniobras y accesos.- Verificar si el costo de los fletes para llevar el equipo del lugar de fabricación, hasta el lugar en que se está usando, es anormalmente alto (por ejemplo, equipos que deben ser probados en fábrica para poder garantizarlos, y que por el exceso de dimensiones, pudieran requerir desmontar y volver a montar puentes.).

Medio ambiente en que opera.- Verificar si el medio ambiente general (por ejemplo, zonas costeras) o específico en que opera el bien (por ejemplo, atmósferas ácidas en plantas químicas) es agresivo y le afecta en su vida útil y operación.

8.3.4. Documentos Necesarios para el Avalúo. El avaluador deberá recibir el expediente técnico (la documentación procedente, solicitud de servicio y orden de trabajo), y realizar una revisión y análisis preliminar de la información en oficina, con el fin de considerar los alcances de la investigación, y recopilación de todos los elementos necesarios, para lograr una mejor inspección de campo. Una vez

recopilados e identificados todos los

documentos base, se procederá a realizar un análisis de cada uno de ellos, tales como:
Inventario detallado, localización y ubicación de los bienes (pueden estar en varios lugares).
Revisión de facturas, especificaciones, información técnica, legal (por ejemplo tenencias, pedimentos de importación, certificados y dictamen técnico cuando sean aplicables) documentos sobre aspectos ambientales y planos, entre otros.
Uso autorizado y restricciones (por ejemplo emisiones al medio ambiente y su cumplimiento).

Algunos de los documentos a solicitar son necesarios para acreditar el valor de reposición y la propiedad de los equipos, determinar la ubicación exacta de los bienes, ampliar la descripción de los equipos, entre otros son los siguientes:

Certificado de Constitución y Gerencia. Con el fin de conocer número de matrícula, domicilio, objeto social de la Industria, representante legal, reformas del Acta y vigencia de la empresa. La Escritura de Constitución, sirve para determinar la ubicación del inmueble donde se encuentran los bienes objeto del avalúo, especificando claramente sus linderos y su destino económico industrial.

8.3.4.2. Certificado de Cámara y Comercio. Para conocer el objeto social de la industria y su representante legal.

8.3.4.3. Pólizas de Seguros. Sobre éste documento se debe determinar claramente los riesgos que cubre (robo, incendio), el número de la Póliza o contrato de seguro, la compañía aseguradora o beneficiaria, el valor asegurado, la fecha de vencimiento. 8.3.4.4. Contratos de reserva de dominio sin tenencia. Para la identificación del equipo y determinar máquinas en pignoración, si las hay.

8.3.4.5. Facturas de compra de las máquinas y equipos objeto del avalúo. (Si existen), con los correspondientes manifiestos de importación (si fueron importados). De éstos documentos se extraen costos, fechas de adquisición, casa representante, país de origen y firma constructora del equipo, derechos arancelarios, impuesto a las ventas y otros si se causan, descripción detallada de la mercancía.

8.3.4.6. Cartas de Nacionalización. Este documento permite garantizar la legalidad de los equipos motivo del avalúo.

8.3.4.7. Catálogos y manuales de operación. Son útiles para determinar las especificaciones y características técnicas del equipo, funcionamiento del equipo, tipo de mantenimiento al cual debe someterse y en general, normas y sugerencias para su montaje mecánico y eléctrico.

8.3.4.8. Otros. Aquí se hace referencia a todos los documentos existentes y que puedan servir para la realización del avalúo. (Avalúos Anteriores por Ejemplo).

8.4.

Obtención y clasificación de los datos necesarios para el avalúo.

Separación de los datos generales y específicos de los equipos motivo del Avalúo.

8.5. Análisis e interpretación de la información obtenida,

Datos de compra ventas, solicitud de cotizaciones, información de revistas especializadas.

8.6.

Elementos motivo del avalúo

8.6.1. El avalúo del Terreno sobre el cual se levanta la Construcción Industria.

8.6.2. El avalúo de la Construcción.

8.6.3. El avalúo de la Maquinaria y Equipo.

8.6.4. El avalúo del Good Will.

8.6.5. El Avalúo del Valor en Marcha.

8.6.6. El Avalúo de otros Intangibles de la industria. Entre estos intangibles se pueden considerar el Nombre de la Industria y la marca de los productos que elabora, su posicionamiento en el mercado, las formulas y patentes que tenga legalmente registradas la, la rentabilidad, etc.

8.7.

Decisiones administrativas.

Son decisiones tomadas por la dirección o Gerencia de la Industria y deben ser respetadas y aceptadas por el avaluador. Estas son: Vida Útil del Equipo, Método de Depreciación y Cuota de Salvamento.

8.7.1. Método de Depreciación. Por depreciación se entiende la perdida de valor del equipo por cualquier causa. Como existen varios métodos de depreciación (Línea recta, de la suma de los años de vida útil, por citar solo algunos.). La dirección de la empresa debe definir el método a emplear.

En Colombia se emplea la Depreciación En Línea (Pues para efectos fiscales es la única que acepta la administración de Impuestos Nacionales, si se

quiere

emplear otro sistema de Depreciación, se debe solicitar permiso previamente), aunque no parece un sistema muy lógico y técnico, pues no puede sufrir la misma depreciación un equipo de un año de instalado, que cuando hallan transcurrido 5 años.

El método de depreciación llamado Suma De Los Años de Vida Útil, parece ser más coherente, se procede así:

Se establece la vida útil del artículo (Definida por el fabricante o mediante una decisión administrativa)

Se determina la cuota de salvamento

Al valor original del equipo (actualizado a pesos de hoy), se le resta el valor de la cuota de salvamento y este es el valor a depreciar. Por cuota de salvamento se entiende el porcentaje del valor original que se considera recuperable, después del equipo cumplir su vida útil. Es una decisión netamente administrativa y depende entre otros, del mantenimiento hecho al equipo.

Se suman luego los años determinados como vida útil, por ejemplo, de 10 años, entonces se suma 1+2+3+4+5+6+7+8+9+10=55

El resultado de la sumatoria es el divisor de la cantidad a depreciar, si la cantidad a depreciar es de $50´ se divide 50´ entre

55, obtenemos como constante

909.090,0

Para obtener la cantidad a depreciar en el primer año, se multiplica la constante por 1, si es para el segundo año, la constante se multiplica por 2, y así

sucesivamente, al finalizar todo el proceso, la sumatoria de las depreciaciones anuales debe dar el valor considerado originalmente como Valor a Depreciar.

En este método pareciera existir mas justicia, pues en la medida en que el Equipo gana obsolescencia, mayor es la depreciación.

8.7.2. Vida Útil. Por esta se entiende, el tiempo que duraría en óptimas condiciones de producción el equipo, normalmente esta definida por el fabricante, aunque esta también depende del grado de industrialización del país donde se trabaja. Por ejemplo, en Estados Unidos el ciudadano medio, cambia vehículo cada 3 años, en el Oriente Medio, el ciudadano promedio cambia vehículo cada año, en Colombia el ciudadano común obtiene un vehículo en toda su vida productiva. El propietario puede determinar una vida útil para el equipo, distinta a la definida por el fabricante.

La vida útil también se puede definir como el período de tiempo durante el cual el bien es económicamente productivo, Por ejemplo: a medida que una máquina es utilizada, la mayor parte de sus piezas están sometidas a desgaste, a pesar de que un adecuado mantenimiento, puede hacer que ese desgaste sea más lento, las piezas componentes de la máquina alcanzan un grado de desgaste en el cual fallan y es necesario su reemplazo. Este fenómeno se hace más frecuente a medida que la máquina va envejeciendo. Si se analizan estadísticas de los costos de operación, se observará que al cabo de cierto tiempo, el costo por hora de utilización del equipo, el cual incluye los costos de mantenimiento, se hacen mayores, en relación con el costo por hora promedio del equipo hasta ese momento.

Este aumento en el costo de operación del equipo hace que la operación del mismo ya no sea rentable para la empresa y se dice entonces que la máquina ha

llegado al final de su vida útil económica, y en ese momento es más rentable reemplazar el equipo viejo por un equipo nuevo.

La vida útil que alcanza un equipo depende, obviamente, de las condiciones de operación, intensidad de trabajo, tipo de equipo, función desarrollada y mantenimiento recibido.

8.7.3. Cuota de Salvamento. Es la cantidad de dinero que se puede recuperar del valor original del equipo, una vez este cumple su vida útil.

8.7.

Definición del método valuatorio Para cada uno de los elementos del Avalúo.

8.8.

Este depende de la Información obtenida en la visita de campo, de las características técnicas de los equipos y de la información suministrada por la empresa.

Existen tres parámetros para la realización de un avalúo de maquinaria, equipo y herramienta, indicador de valor físico o neto de reposición (Enfoque de Costos), indicador de valor de capitalización de rentas (Enfoque de Ingresos) e indicador de valor de mercado (Enfoque Comparativo de Mercado).

En la práctica Valuatoria de este tipo de bienes, se observa que la aplicación de los tres enfoques para todos los casos no es procedente, sino que debe analizarse la aplicabilidad de cada uno de ellos, de acuerdo a las características principales del bien por avaluar, y si alguno de ellos no es aplicable, el avaluador podrá no usarlo, pero deberá justificar las razones del porqué no se utilizó.

Por ejemplo, para el caso de chatarra, el único enfoque aplicable es el comparativo de mercado, y se tiene que explicar el por que no se utilizan los otros dos enfoques en el trabajo valuatorio. Cuando apliquen, el avaluador de bienes, al

trabajar en el avalúo de maquinaria y equipo, utilizará el Enfoque Comparativo de Mercado y el Enfoque de Costos, en este caso, descontando las obsolescencias internas y externas aplicables (entre estas últimas deben considerarse la económica y la ambiental).

En aquellos casos en que halla un mercado activo de rentas, podría emplear también el Enfoque de Ingresos, conocido como método de capitalización directa o método de capitalización del rendimiento, siempre y cuando, se pueda hacer una correcta asignación del ingreso y de los costos asociados.

Para el caso de que se requieran valores en uso, deberá tomarse en cuenta la unidad mínima indivisible (UMI) de la que forma parte el equipo, si existen cuellos de botella, cual es la capacidad requerida del equipo (podría ser menor que la real), cuales son las obsolescencias aplicables al uso y el lugar actual de ubicación del bien (pueden ser diferentes que las del caso de intercambio), entre otros.

8.8.1. Método de Reposición. (Análisis del Costo.) En este enfoque, se parte del Costo de Reposición o Reproducción Nuevo del equipo por avaluar, de acuerdo a su capacidad nominal (para el caso de valores en intercambio), o de la capacidad en uso necesaria (para el caso de valores en uso), en su caso rebajando del precio cotizado, los descuentos normales aplicables, y se le descuentan los deméritos por edad, estado de conservación, las obsolescencias funcional y económica que pudiera tener dicho bien Procedimiento para el Cálculo.
Definir los elementos que comprenden el valor de reposición.
Recopilar la información técnica.
Determinar el valor de Reposición. Se emplea alguno de los métodos conocidos. Actualización del Valor Histórico por Índices.


Consiste en la actualización del valor histórico, mediante la aplicación de índices que reflejan el efecto sobre el valor de la inflación en el país (para equipos nacionales), y el efecto combinado de la inflación en el país de origen, con la devaluación del peso frente a la moneda de dicho país, (para equipos extranjeros).

8.8.1.1. Cotización del equipo substituto Se deberá obtener la cotización del equipo mas moderno que se esté fabricando, de la misma capacidad nominal con el fabricante original. En caso de que el fabricante ya no esté produciendo el mismo equipo, o de que no se pueda obtener la información del mismo, deberá cotizarse un substituto, y deberá obtenerse información de cuales son las diferencias en capacidad, productividad, entre otras.

Si no pudiera obtenerse la información del fabricante original, serán aceptables cotizaciones de equipos de una calidad equivalente. Si la capacidad del equipo cotizado es diferente al del avalúo, deberá hacerse un ajuste por costo-capacidad como sigue: Costo objeto = Costo cotizado x (capacidad objeto/capacidad cotizado)

x

El exponente X debe de obtenerse de la experiencia del mercado, y haberse calculado dentro del rango de capacidades dentro del cual estén las capacidades del objeto y la del cotizado.

Si la calidad del equipo cotizado es relevantemente diferente de la del objeto, hay que hacer un ajuste en proporción directa a lo que serían los costos de cotización para esas calidades diferentes (obtenidos de la experiencia del mercado).

En todo caso, deberá verificarse cuales son los descuentos normales aplicables (aquellos que se obtienen por pago de contado para el volumen de compra implicado en la valuación, para cualquier comprador que hiciera la compra, sin

incluir negociaciones extraordinarias no aplicables a este caso en un mercado abierto).

Si el equipo fuera de un diseño especial, deberá obtenerse planos, y si no se hubieran proporcionado planos, si esto es aplicable deberá hacerse un levantamiento de los componentes del equipo, y costearlo. Al costo directo así obtenido deberá agregársele el costo de la ingeniería, los indirectos y la utilidad que un fabricante normalmente tendrá para ese tipo de equipos.

Para la valuación de plantas de proceso, se puede aceptar el uso de los costos proporcionados por firmas de ingeniería y proyectos que den este servicio.

Todos los costos son sin I.V.A. y así se debe de mencionar en el reporte. De esta manera siempre se podrá agregar dicho I.V.A. en aquellos casos en que este no sea recuperable.

2.6.2.2. Fletes seguros, impuestos y gastos de importación (en su caso). Debe de verificarse cuales fletes son aplicables (nacionales y/o en el extranjero), cual es la fracción arancelaria y dependiendo del origen del equipo substituto cuales serían los seguros, impuestos y gastos de importación aplicables.

2.6.2.3. Mejoras del equipo por valuar (comparado con el cotizado). Si el equipo que se valúa tuviera algunas mejoras o accesorios que el substituto no tiene (o el substituto tuviera unas que el bien objeto no tiene), deberá obtenerse el costo de estas diferencias, el cual deberá agregarse (o deducirse) al del equipo cotizado.

2.6.2.4. Costos de Instalación Para el caso de que el avalúo deba de incluir la instalación, deberán de considerarse todos los costos y gastos de la misma, incluyendo cimentaciones,

estructuras, tuberías eléctricas y mecánicas hasta las líneas tróncales, entre otras, incluyendo pruebas y arranque.

Para plantas de proceso se podrán usar factores multiplicadores de Lang (un factor general para toda la planta ) o Hand ( un factor para cada tipo de equipo) para llegar al costo instalado que considere la ingeniería, mano de obra, materiales de instalación, costos de pruebas y arranque, entre otras, partiendo del costo de los equipos sin instalar. Si se hace así, deberá ponerse especial cuidado en soportar debidamente los factores usados, ya que pueden presentar una amplia variabilidad.

Si se trata de valores en uso, adicionalmente deberán considerarse los costos y gastos referentes a las instalaciones comunes de la UMI (unidad mínima indivisible) a la que pertenece el equipo, por ejemplo cimentaciones comunes, alumbrado general, entre otros.

2.6.2.5. Inspección del equipo. Durante la inspección en campo debe verificarse todo lo que se ha mencionado en las secciones 2.4.1 y 2.4.2, y las referentes al bien objeto en la sección 2.5. De la información que se obtenga de los proveedores de equipo del usuario, y la opinión del valuador, se estimará cual es la vida útil normal a considerar.

2.6.2.6. Demérito por edad En función del uso que se le ha dado al equipo (puede ser mayor o menor al normal) debe estimarse cual es la edad efectiva del mismo, y comparándola con la vida útil total, se puede estimar el factor de demérito por edad, de la siguiente manera:

Demérito = edad efectiva/vida útil total.

Al calcular de esta manera el demérito por edad se estaría estimando el valor que el bien tiene de acuerdo a su edad efectiva, considerando que se encuentra en buen estado de funcionamiento.

Con respecto a la vida útil total de los equipos, esta puede variar de industria a industria (e inclusive de empresa a empresa o aún dentro de la misma empresa) dependiendo de su uso, ubicación, localización, y la información que proporcionan los fabricantes, los usuarios y la experiencia del valuador deben ser tomados en cuenta en la determinación de estas.

En México no existe una publicación única ni oficial que muestre cuales son las vidas útiles a usarse en los avalúos de maquinaria, equipo y herramienta.

En el Anexo II se muestra la lista de vidas útiles que puede ser usada como guía para plantas petroquímicas, fue consensuada entre 5 empresas y usada para valuar 25 plantas petroquímicas.

En el Anexo III se muestra la lista de vidas útiles que puede ser usada como guía para Ingenios Azucareros, fue consensuada entre 6 empresas y usada para valuar 26 Ingenios Azucareros.

En el Anexo IV se muestra una lista de rangos de vidas útiles para maquinaria en general, que fue preparada por el Colegio de Ingenieros Mecánicos y Electricistas para 341 tipos de equipos.

Con estos 3 anexos se tiene una guía, que puede ser usada con el criterio suficiente y considerando las peculiaridades de cada equipo a valuar, adecuando en caso específico los datos que aparecen en la lista (por ejemplo la vida útil de bombas para plantas petroquímicas es de 20 años, pero las bombas que manejan ácido sulfúrico solo tienen una vida útil de 5 años).

2.6.2.7. Demérito por estado de conservación Dependiendo del estado observado del equipo, habrá casos en los que se requerirán reparaciones para corregir algún problema para llevar al equipo a la condición de buen estado de funcionamiento correspondiente a su edad efectiva (el problema es curable), u otros en los que no es factible económicamente hacer la corrección (el problema no es económicamente curable).

La información de los problemas de operación, y los costos de corrección mencionados, deben de investigarse durante la inspección física, y deducirse del costo de reposición nuevo (ya sea instalado o no), para equipos nuevos se deducirá al 100 %, pero para el caso de equipos usados el valuador deberá analizar qué porcentaje de deducción es aplicable.

2.6.2.8. Obsolescencia Funcional (por causas internas). Es posible que el equipo no esté dando su capacidad, o en comparación con el equipo

substituto

esté

consumiendo

demasiada

energía,

teniendo

baja

productividad, generando demasiado desperdicio, entre otros aspectos.

Alguno de estos problemas puede ser corregible a un determinado costo (es curable), o habrá otro(s) que no son económicamente curables. Si el problema es curable, se deduce el costo de la cura.

Si el problema no es curable, se deberá considerar su efecto en el valor descontando el flujo de efectivo debido a los costos excesivos por el periodo de la vida útil remanente del equipo, a la tasa real de descuento aplicable, con lo que se tendrá el valor presente antes de impuestos, y luego quitarle el efecto del ISR y la participación de los trabajadores en las utilidades (PTU) para llegar al valor de la obsolescencia después de impuestos, la que deberá deducirse del valor del equipo.

2.6.2.9. Obsolescencia Económica (por causas externas).

En algún caso, habrá requerimientos de autoridad competente para corregir algún problema de contaminación (por ejemplo hollín que sale de las chimeneas de las calderas de ingenios azucareros), y deberá verificarse esta información, y los costos de corrección (costo de la cura).

Habrá casos en los que la solución a algún problema externo no sea económicamente factible, y se deba trabajar con él (por ejemplo alto costo de la materia prima o de los fletes de la misma o del producto terminado) y no sean curables. Para el caso de valores en intercambio deberán considerarse las obsolescencias económicas de tipo general que existan para cualquier lugar (por ejemplo cumplimiento de normas ambientales generales) y para cualquier uso.

Además, los equipos con el tiempo se vuelven menos deseables para el mercado, lo que origina una obsolescencia económica, que es difícil de cuantificar por el Enfoque de Costos.

Para el caso de valores en uso, deberán considerase todas las obsolescencias económicas que apliquen para el lugar en que está el equipo, y el uso actual que se le está dando.

La forma de calcular y deducir las obsolescencias económicas es de la misma manera como se ha mencionado para la obsolescencia funcional. Con todo esto el indicador de valor por medio del Enfoque de Costos, se obtiene como sigue: Costo del equipo (o su substituto equivalente) nuevo + Fletes y seguros. + Impuestos y gastos de importación. = Costo del equipo puesto en planta. - Ajuste por capacidad menor en su caso (empleando método de costo capacidad).

+- Costo de las mejoras adicionales = Costo del equipo substituto con las mejoras del objeto. Si el equipo se va a valuar instalado. + Costo de instalación (incluye pruebas y arranque). = Costo del equipo substituto instalado.

= COSTO DE REPOSICION O REPRODUCCION NUEVO - Demérito por edad. - Demérito curable por estado. - Demérito no curable por estado. = Costo del equipo substituto después de demérito físico. - Obsolescencia funcional curable. - Obsolescencia funcional no curable. = Costo del equipo substituto después de demérito físico Y obsolescencia funcional. - Obsolescencia económica curable. - Obsolescencia económica no curable. = Costo del equipo descontando todos los deméritos, incluyendo la depreciación y obsolescencias.

8.8.1.1. Conceptos Económicos necesarios en el proceso valuatorio. Inflación. Es la tendencia generalizada y continua de incremento de los precios dentro de la economía interna de un país.

Su efecto implica que el poder adquisitivo de una unidad monetaria disminuye con el tiempo.

Para medir los efectos de la inflación en el valor de los bienes existen los Índices de Precios.

Los Índices de Precios muestran los cambios de los precios en el tiempo, referidos a un año base y asociados a un lugar geográfico determinado y a una clase de bienes o grupo de bienes. Por lo tanto, es claro que muestran un comportamiento promedio de los precios de un grupo de bienes, y no el comportamiento específico de un bien en particular, por lo que al utilizar los índices de precios para actualizar valores sobre períodos de tiempo muy prolongados (más de 10 años) se pueden involucrar desviaciones importantes en los cálculos.

Devaluación. Para el avalúo de bienes extranjeros es importante tener en consideración la variación del valor relativo de la moneda nacional con la del país de origen de los bienes. Una moneda puede perder valor con respecto a la del otro país, caso en el cual se dice que se devalúa; la situación contraria, es decir cuando se valoriza con relación a la otra moneda, se denomina devaluación.

La variación del valor de la moneda de cada país no es aleatoria, sino que está regulada por el Sistema Monetario Internacional.

El Sistema Monetario Internacional es el marco de reglas, regulaciones y convenciones que gobiernan las relaciones financieras entre las naciones. El Sistema de Tipo de cambio es parte fundamental del Sistema Monetario Internacional y se ocupa de establecer las normas a utilizar para fijar las diferencias entre las monedas de diferentes países.

Los tipos de cambio o equivalencias de las monedas de los países puede variar de diferentes formas.

Ajustable: Los países pueden alterar su valor de paridad “fija” cuando es necesario para corregir un desequilibrio fundamental.

De Banda Amplia: El tipo de cambio es reflexible dentro

de los límites amplios (banda amplia), pero

se le impide moverse fuera de ella.

Devaluación Gota a Gota: El tipo de cambio varía constantemente pero en cantidades muy pequeñas.

Flotación Controlada: Se fija una tendencia a largo plazo alrededor de la cual, hasta cierto límite, se permite que varíen los tipos de cambio.

En Colombia se tiene un patrón de referencia frente al dólar americano, y se sigue un proceso de devaluación gota a gota, con el propósito de promover las exportaciones y hacerlas competitivas en el comercio internacional.

La tasa de cambio del peso frente a otras monedas es definido por el tipo de cambio del dólar con relación a éstas.

8.8.2. Aplicación Del Método De Índices. Bienes Nacionales. Para bienes nacionales se multiplica el valor de la referencia (valor histórico) por el factor resultante de dividir el índice de precios actual por el índice de precios del año de referencia: VR = G * N VR = Valor actualizado G = Valor de referencia N = Factor de tendencia de costos = Índice actual / Índice año de referencia.

Ejemplo 1: Se desea actualizar el valor de reposición de un bien de fabricación nacional que costó $45.000.000.00 en diciembre de 1.990.

Índice de precios Dic. 1.990 = 100.o Índice de precios Sept. 1.994 =164.2 N = 164.2 / 100 = 1.642 VR= G * N = 1.642 = $ 73.890.000.00

Ejemplo 2: Se desea actualizar el valor de una edificación construida en 1.991, que tuvo un costo de $50.000.000.00.

Índice de precios 1.991 = 155.32 Índice de Precios Sep. 1.994 = 305.36 N = 305.6 / 155.32 = 1.966 VR = G * N = $50.000.000.00 * 1.966 = 98.300.000.00

Bienes Extranjeros o Importados. Para bienes de origen extranjero se debe considerar por un lado el efecto de la inflación en el país de origen, mediante el Factor de Tendencia de Costos (N) correspondiente (calculado con los índices de Precios de ese país), y por otro lado, el efecto de la devaluación o revaluación del peso frente a la moneda del país de origen del bien.

Para involucrar el efecto de la variación del tipo de cambio se utiliza el factor de Tipo de Cambio (C), calculado como se indica a continuación:

C = Tipo de cambio actual / tipo de cambio fecha de referencia

Entonces: VR = G * N * C G = Valor de referencia N = Factor de tendencia de costos país de origen C = Factor de Tipo de Cambio Ejemplos.

Se desea actualizar el valor de un bien fabricado en EEUU, que tuvo un valor de adquisición de $75.000.000.00 en agosto de 1.990.

Índice de precios Agosto 1.990 = 100.o Índice de precios Sept. 1.994 = 111.4 Tipo de cambio Agosto 1.990 = $511 Tipo de cambio Sept. 1.994 = $ 816.08

VR = G* N * C G = $75.000.000.OO N = 111.4 / 100 = 1.114 C = 816.08 / 511 = 1.597 VR = $75.000.000.OO * 1.114 * 1.597 = $113.429.350.OO

8.8.3. Método Comparativo. Consiste en la investigación con fabricantes, proveedores o representantes de los fabricantes, en el país o en el exterior, del valor de los bienes de similares características.

Para el caso de construcciones existen algunas estadísticas de entidades como CAMACOL, CENAC, CONSTRUDATA, que publican información especializada sobre costos de construcción. En este caso se deben adecuar los valores unitarios de metro cuadrado construido, calculados para prototipos de construcción, a las características específicas de la construcción objeto del avalúo.

En el caso de maquinaria y equipos, si se logra obtener una cotización de un equipo exactamente igual a aquel que se está avaluando, se tiene una información muy confiable; sin embargo, si la marca o el modelo

ya no son fabricados,

situación bastante común, se deben involucrar en el análisis factores como calidad relativa entre el equipo cotizado y el que es objeto del avalúo, nivel de tecnología, trayectoria de la marca, etc.

8.8.4. Método de Costo de Fabricación o Presupuesto. Consiste en la determinación del valor de un bien mediante el análisis del costo de sus elementos constructivos, la mano de obra involucrada en su fabricación, los materiales y equipos necesarios, y en general todos los costos de fabricación.

Este método especialmente útil para determinar el valor de construcciones, equipos que no involucran mucha tecnología como tanques y recipientes e instalaciones como redes eléctricas, neumáticas, tuberías de vapor o agua, etc. que se construyen para suplir necesidades específicas.

8.8.5. Calculo del Valor Actual. Se ha definido el valor actual, como valor de reposición menos una depreciación, entendiendo el concepto de depreciación, como la pérdida del valor ocasionada por la utilización (desgaste, deterioro, etc.) del equipo, es decir, la depreciación debe depender de: tiempo de empleo del equipo, intensidad de trabajo, mantenimiento, condiciones de operación.

Para determinar el valor actual del bien, se debe restar al valor de reposición, el demérito correspondiente al desgaste por el uso a que éste está sometido el equipo.

La determinación de éste demérito, debe ser realizada técnica y objetivamente, analizando los factores que intervienen en el proceso de desgaste o deterioro de un bien, y la incidencia que tiene cada uno en dicho proceso. El modelo matemático fue desarrollado, con el propósito de contar con una metodología suficientemente válida desde el punto de vista técnico, pero también de sencilla aplicación y sobre todo fácil de explicar.

La utilización de un modelo matemático de éstas características ha permitido, de otra parte, implementar aplicaciones sistematizadas que facilitan el procesamiento de la información y agilizan la realización del cálculo de los deméritos y por consiguiente del valor actual, para grupos de bienes numerosos.

8.8.5.1. El Valor Residual. Es el valor que conserva el bien una vez cumplida su vida útil. Es decir, que a pesar de que la operación del bien ya no es considerada rentable, el bien conserva aún el valor de mercado o precio en las condiciones en que se encuentra. La magnitud de dicho valor con relación al valor de reposición dependerá del tipo de bien de que se trate y el estado en que se encuentre.

A continuación se presenta el modelo matemático desarrollado por el Ingeniero Germana Noguera Camacho, en el modulo de avalúos de Maquinaria y Equipo, en el diplomado de avalúos, realizado por la Lonja de Profesionales Avaluadores (LONPA) y la Universidad Sur Colombiana, facultad de ingeniería, en el año de 1.999.

8.8.5.2. Modelo Matemático. Decremento del valor actual con el tiempo.

V VR

VA

E

Vu

T

V = Valor T = Tiempo VA = Valor actual VR = Valor de reposición Vr = Valor Residual E = Edad

7.4.9.5.3

Ecuación del Valor Actual

VR - (E/Vu) (VR - Vr), para O < E < Vu (1)

VA = Vr Para E

Vu

En la ecuación (1) del Valor Actual, se puede observar que si la edad del bien es cero (E=O), entonces el valor actual es igual al valor de reposición, y así mismo, si

la edad es igual a la vida útil (E = Vu), entonces el valor actual, corresponde al valor residual y lo mismo en el caso de edades superiores a la vida útil.

El demérito corresponde al segundo término de la ecuación (1), en el caso en que la edad es inferior a la vida útil, esto es: Demérito o depreciación = (E / Vu) (VR - Vr) Se observa también que en el caso en que la edad es cero (E = 0), el demérito es cero. Por el contrario, la magnitud máxima del demérito se obtiene cuando la edad es igual a la vida útil (E = Vu), en el cual el demérito es (VR - Vr), en caso de que el valor residual sea cero (Vr = 0), entonces el monto de la depreciación es igual al valor de reposición y en consecuencia el valor actual del equipo es cero.

8.8.6. Método de Mercado. Modelo Matemático II. Es frecuente encontrar en el mercado máquinas que han superado la vida útil definida por

el

fabricante,

dos

y más

veces,

ello se

origina

en

el

reacondicionamiento sistemático que se da a los equipos. Esta aparente contradicción, se supera obteniendo como vida remanente del equipo, la diferencia entre la edad del equipo y su vida útil.

Para la aplicación del modelo matemático en la obtención del valor del equipo, el mantenimiento debe ser calificado porcentualmente, ésta calificación se otorga en la visita física y depende del estado de conservación y funcionamiento del equipo en el momento de la inspección. La depreciación, se califica en función de la vida útil estimada para la máquina, el mantenimiento dado, la intensidad de trabajo y las condiciones de severidad y operación del equipo.

El valor de la depreciación se obtiene mediante la fórmula:

FD = 0.2 + (0.8 x 1-E )

Vu x M FD: Factor de depreciación 0.2: Cuota de salvamento E : Edad, cantidad de años que tiene la máquina Vu: Vida útil definida por el fabricante M : Mantenimiento (calificación dada en la visita)

El valor comercial del equipo se obtiene aplicando la siguiente fórmula matemática:

Vc = Vr x C x FD x R

Donde: Vc:

Valor comercial actual del equipo

Vr:

Valor de reposición

C:

Cantidad, se refiere el número de equipos iguales inspeccionados

FD:

Factor de Depreciación obtenido mediante la aplicación

de la

fórmula R:

Realización, se califica porcentualmente y depende del grado de

comercialización del bien, considerando la potencial demanda y los sectores de mercado a donde puede dirigirse la oferta del equipo, su nivel tecnológico, su grado de obsolescencia, la situación actual y las perspectivas económicas y financieras del país.

-Proporción del Valor Residual. Es la relación que existe entre el valor residual del bien al final de su vida útil y el valor de reposición del mismo. Es decir: P = Vr / VR 8.8.6.1. Factor de Demerito.

Es un factor que permite obtener el monto del demérito al multiplicarlo por el valor de reposición.

Factor de demérito = (E / Vu) (1 - P) Ecuación del Valor Actual Valor del equipo = VR x Factor de demérito NOTA. En el caso en que la edad del bien supere la vida útil económica del mismo, las expresiones a utilizar serían las siguientes: VA

=

Vr =

VR x P

Demérito = (VR - Vr)= VR (1 - P) -Fijación de Valores. El avalúo total del bien corresponde a la sumatoria de los avalúos parciales de los componentes de la industria: Terreno, construcciones, maquinaria y equipo, valor en marcha y Good Will.

8.9.

Elaboración del informe.

El informe debe ser lo suficientemente claro, para que cualquier persona al leerlo, lo entienda.

8.10.

Precisiones valuatorias.

Pese a que el resultado del Avalúo, es independiente del propósito para el cual se elabora, es posible que un mismo bien tenga valores diferentes, igualmente correctos. Un Equipo industrial puede representar para una Industria un valor competitivo,

pues

hace

que

ella

marche

delante

de

su

competencia,

representando una alta inversión, pero puede ser de un valor mínimo en términos

contables, o poco apreciado por una Industria que no tenga la infraestructura necesaria para su debida explotación. El ejemplo típico de valores diferentes de un mismo equipo industrial, se da en lo referente a los seguros. El Valor Comercial del equipo puede ser de 100 unidades y estar asegurado por 120 unidades (Supraseguro) o por 80 Unidades (Infraseguro).

8.11. Avalúos con Propósitos Contables.

El Decreto 2649 de 1.993, Reglamenta la Contabilidad en Colombia y en su Artículo 64 establece la realización de Avalúos Técnicos Contables de los Activos correspondientes a Propiedades, Planta y Equipo.

Sin embargo, no hay que perder de vista que la Contabilidad es el arte de llevar cuentas en forma exacta, lo que permite presentar resultados financieros. Pero los valores contables no reflejan la estructura organizacional de la Industria, ni su participación en el mercado, ni las características de la oferta y la demanda de los bienes Avaluados. Adicionalmente, la manipulación de ciertas cuentas como la Depreciación puede presentar resultados no confiables: la subestimación de la depreciación, de los Equipos, puede originar unas sobre utilidades que mostrarían una Industria de altísima rentabilidad para los Socios.

En síntesis, por Avalúos Contables se entiende aquellos Avalúos que reflejan en los Estados Financieros, la inversión que la Industria realizó en ellos, pero que ningún caso, el valor de comercialización del equipo.

Un ejemplo claro de ésta situación es el siguiente: Un vehículo tiene una vida útil de 10 años, por Depreciación Acumulada, al cabo de éste tiempo, el vehículo sólo tendría como valor, su Cuota de Salvamento, pero obviamente éste no es su valor de Realización. Valor del vehículo

: 1.000 Unidades

Vida útil

: 10 años

Cuota de salvamento

: 10% Valor a Depreciar = Valor del vehículo - Cuota de Salvamento. = 1.000 U - 100 = 900 U.

Valor del vehículo al cabo de 10 años: 100 Unidades (valor Contable). Pero es lógico suponer, que comercialmente el vehículo vale más de 90 Unidades.

8.11.1. Ventajas de los avaluos contables. •

Permiten realizar análisis objetivos de la situación

Financiera de la

Empresa, lo que permite una adecuada toma de decisiones. •

Determinan las necesidades reales de Reposición de Equipos, permitiendo allegar los recursos necesarios para ello.

•

Eliminan la distorsión Originada por la desactualización del valor de los Activos.

•

Cuantifican las Inversiones realizadas por la Industria en sus equipos.

8.12. Avalúos Para La Obtención De Seguros.

Por Seguro se entiende un contrato en virtud del cual una persona o sociedad (ASEGURADOR), asume un riesgo que debe recaer sobre otra persona (ASEGURADO), a cambio del pago de una cantidad de dinero (PRIMA). En consecuencia, los Seguros son una medida de protección de la Industria frente a la posibilidad de ocurrencia de un siniestro y son la estimación del valor en el cual la Industria los cuantifica, ante la probabilidad de ocurrencia del Siniestro: A mayor riesgo, mayor cobertura y mayor prima. Los Avalúos cuyo objeto son la determinación de un Seguro, aunque el valor obtenido es el comercial, permiten

determinar de forma real y objetiva, la suma por la cual debe Asegurarse el Equipo, evitando de paso las figuras de Infraseguro y Supraseguro.

El Código de Comercio en sus artículos 1101 y siguientes, es claro en lo atinente a Seguros.

8.14. Avalúo Individual de los Componentes de la Industria.

8.14.1. Terreno. El Avalúo de un terreno Industrial, se Avalúa por cualquier método: Comparación, Mercado, Potencial de desarrollo o Residual. Lo único que los diferencia del Avalúo de un lote urbano es que al valor obtenido para el terreno, se deben sumar todas las adecuaciones hechas en el mejoramiento de su infraestructura durante el último año, así, éstas se hubieren realizado por fuera del perímetro del terreno propiamente dicho, la única limitante que se da, es que estas adiciones no deben superar el valor inicial del terreno y deben haber sido hechas en el último año.

Ejemplo: TERRENO DE LA INDUSTRIA

Valor del terreno 5.000 Unidades

Vía en malas condiciones

PUERTO DE EMBARQUE

Si la Industria invierte 8.000 Unidades en el mejoramiento de la vía, aunque como se ve claramente en el gráfico, ésta inversión, está por fuera del perímetro del terreno de la Industria, al valor del terreno obtenido inicialmente, es decir, 5.000 Unidades, sólo puede ser adicionado éste valor, es decir, 500 Unidades, en consecuencia, el valor del terreno será de 5.500 unidades, el resto de la inversión, debe haberse reflejado como una VALORIZACIÓN del terreno y necesariamente estar incorporada al valor obtenido inicialmente.

8.14.2. Construcciones. Las Construcciones Industriales se avalúan por cualquier método conocido: Comparación o de Mercado, Reposición a Nuevo o Sustitución, Renta. La diferencia respecto al Avalúo de una construcción Urbana, radica en que la Construcción Industrial, debe ser sometida al Código de Seguridad Industrial y las fallas que presente respecto al citado Código, (su costo de adecuación), debe ser restado al valor fijado inicialmente para la construcción.

Ejemplo: El Código de Seguridad Industrial dice que las escaleras de circulación externa deben tener como mínimo 2,5 Mts. de ancho, si las escaleras de circulación externa de la construcción de la Industria motivo del Avalúo, sólo poseen un ancho de 1,70 Mts., al valor de la Construcción fijado inicialmente, hay que restar el costo de Adecuación de la escalera a 2,5 Mts. El Código de Seguridad Industrial dice que debe haber una batería de baños por cada 25 empleados, si sólo existe en la construcción una batería de baños por cada 40 empleados, al valor inicial fijado para la construcción, se debe restar el costo de adecuar baterías de baños para cada 25 empleados. El Código de Seguridad Industrial dice que la máxima distancia permitida entre cualquier operario y la puerta de salida más alejada, no debe ser superior a 25 Mts, si existiera una distancia mayor, el costo de

adecuación a esa distancia, debe ser restada del valor inicial fijado para la Construcción.

En conclusión, toda violación al Código de Seguridad Industrial, (su costo de adecuación) debe ser restado del valor fijado inicialmente para la construcción. En consecuencia, es obligatorio consultar el Código de Seguridad Industrial para el Avalúo de Construcciones Industriales.

8.14.3. Maquinaria y Equipo. Por Maquinaria se entiende el conjunto de Máquinas para un fin determinado y por Máquina, el Conjunto de elementos destinados a recibir y transformar energía. Los límites de ésta definición son muy amplios, ya que abarcan desde los dispositivos constituidos por un solo elemento, que no admiten simplificación, hasta los más complejos, formado por miles de elementos. En su expresión más simple, Máquina, es todo aquello que por lo menos, cambia la dirección de una fuerza, por ejemplo, una polea o un tornillo. También se defina como un mecanismo que transmite la aplicación de una fuerza a trabajo útil.

Por Equipo se entiende una agrupación de utensilios, Instrumentos y aparatos esenciales para la realización de un trabajo.

En una máquina simple, se realiza trabajo de entrada por la aplicación de una fuerza única y la máquina realiza trabajo de salida por medio de otra fuerza única, durante esta operación ocurren 3 procesos:

1. Se suministra trabajo a la máquina. 2. Se realiza trabajo en contra de la fricción. 3. La máquina realiza trabajo útil o de salida y la eficiencia de la máquina se puede medir comparando su trabajo de salida contra el trabajo que se le suministra.

Eficiencia =

Trabajo de Salida Trabajo de Entrada

La eficiencia definida en la anterior ecuación, siempre será un número comprendido entre 0 y 1.

NOTA. Este ítem es muy importante, pues prácticamente define el valor del equipo, es función directa del valor, así A mayor eficiencia mecánica, mayor valor.

Los equipos nuevos tienen una Eficiencia mecánica del 100%(Realmente la mayor eficiencia obtenida, ha sido del 98%, sin embargo, se utiliza el 100%, para los cálculos). Si por ejemplo, una maquina tiene una eficiencia mecánica del 42%, eso implica, que el máximo valor del equipo, es el 42% de lo que vale el equipo nuevo.

Es práctica común expresar esta cantidad decimal en términos porcentuales, es fácilmente calculable. Por ejemplo, una máquina que realiza 40 julios de trabajo,

cuando se lo suministran 80 julios de trabajo, tiene una eficiencia del 50%: Eficiencia =

40 julios = 0.5 pero 0.5 * 100 = 50% 80 julios

Para el avalúo de Maquinaria y Equipo, se debe analizar también:

8.14.3.1. Equipo Automotor. Este equipo se refiere exclusivamente a los vehículos, entendiendo por éstos, aquellos equipos que se mueven por intermedio de un motor. Para el Avalúo de los vehículos, se deben analizar los siguientes parámetros:

•

Clase de Vehículo: Hace referencia al tipo de vehículo: Camioneta, Automóvil, Camión.

•

Marca: Distintivo colocado por el fabricante: FORD, MAZDA, CHEVROLET.

•

Línea: Describe la característica específica del vehículo: 4x4, doble cabina, sedan, coupe.

•

Modelo: Se refiere al año en el cual fue construido el vehículo: 1.996, 1.998, 2000.

•

Color.

Impresión que hace en la retina del ojo la luz reflejada por el

vehículo: Rojo, Azul. •

Carrocería: Caja del vehículo: Cabinadas, Pick Up.

•

Capacidad del Vehículo: Hace referencia al tonelaje del vehículo (sí es de carga) o al número de pasajeros.

•

Edad del Vehículo: Se relaciona con el tiempo de uso del vehículo: 2 años, 5 años.

•

Combustible: Elemento vital para el funcionamiento del vehículo: Gasolina A.C.P.M., Gas.

•

Transmisión: Comunicación del movimiento de un elemento a otro dentro del motor del vehículo, puede ser sencilla o doble.

•

Kilometraje: Recorrido hecho por el vehículo en su vida útil.

•

Chasis: Armazón que sostiene el motor y la carrocería del vehículo: conserva la línea original, soldado, no ha sido chocado.

•

Llantas: Cerco de hierro o de goma que rodea las ruedas de un vehículo, también se define como la corona de la rueda sobre la que se aplica el neumático: Nuevas, buen estado, lisas, etc.

•

Motor: Comunica el movimiento al vehículo mediante la transformación en energía mecánica de otras clases de Energías: Buen estado, reparado.

•

Caja: Elemento que encierra los engranajes de los cambios de velocidad en el vehículo: buena, reparada, normal.

•

Frenos: Dispositivo que sirve para detener o moderar la velocidad del vehículo; de Disco.

•

Sistema Eléctrico: Se compone de arranque (mecanismo para poner en funcionamiento el motor). Fusibles: (hilo o chapa metálica, que colocado en un circuito eléctrico interrumpe la corriente, si ésta es excesiva). Luces (sirven para iluminar la vía por la cual circula el vehículo, pueden ser altas, bajas, direccionales, de estacionamiento, reversa, de parqueo, de techo)

•

Interior del Vehículo: Se relaciona el Estado de la cojinería, tableros e indicadores

•

Estado del Vehículo: Se considera el vehículo como un todo, aunque depende del adecuado uso del mismo.

•

Mantenimiento: Procedimiento mediante el cual se tratan de conservar las características físicas y técnicas del vehículo en forma constante, se dirá si ha sido preventivo o correctivo.

•

Grado de Comercialidad: Se refiere al posicionamiento que en el mercado ha obtenido el vehículo, debido a la marca y el agenciamiento.

8.14.3.1.1. Formato empleado para el avalúo de vehículos, es el siguiente:

A. INFORMACION GENERAL

BIEN OBJETO DEL AVALUO: Se define el tipo de vehículo a avaluar OBJETO DEL AVALUO: Conocer los aspectos económicos del mercado que establecen e inciden en el valor comercial del mencionado vehículo, con el fin de ser tenido en cuenta en transacciones comerciales.

B. DOCUMENTOS FACILITADOS Se relacionan los documentos suministrados para el avalúo del vehículo.

C. DESCRIPCION DE LOS VEHICULOS CLASE DE VEHICULO:

MARCA:

LINEA

MODELO

COLOR

TIPO DE CARROCERIA

PLACAS No.

MANIFIESTO O ACTA No.

MOTOR No.

CHASIS No.

NUMERO DE PUERTAS

CAPACIDAD

EDAD DEL VEHICULO

COMBUSTIBLE

TRANSMISION

RECORRIDO

D. EVALUACION ESTADO FISICO

PINTURA

CARROCERIA

CHASIS

LLANTAS

INTERIOR

INDICADORES

SISTEMA ELECTRICO •

Arranque

•

Fusible

•

Batería

•

Luces altas

•

Luces bajas

•

Direccionales

•

Stops

•

Luces de reversa

•

Luces de parqueo

•

Luz de techo

MOTOR

CAJA

FRENOS

ACCESORIOS

MANTENIMIENTO

ESTADO ACTUAL

DEL VEHICULO

GRADO DE OBSOLESCENCIA. La vida útil de un vehículo, está determinada casi exclusivamente por su desgaste físico en relación con su edad.

GRADO DE COMERCIALIDAD. Tiene en cuenta factores técnicos como mantenimiento, estado mecánico y eléctrico del vehículo, obsolescencia tecnológica, probable vida útil, porcentaje de salvamento y el tiempo de uso.

Mediante la aplicación de estos factores al valor de reposición, se determina el valor neto del vehículo con las debidas fluctuaciones de la oferta y la demanda, lo que induce a tener en cuenta un factor por comerciabilidad. Por lo anterior y teniendo en cuenta las características de demanda en nuestro medio, el vehículo en cuestión tiene un mercado abierto y vigente, existiendo actualmente un nivel de oferta y demanda bueno, por tal motivo la comercialización actual se considera a mediano plazo, siempre y cuando las condiciones operativas sean favorables.

E. FACTORES DE EVALUACION

Los factores que se tuvieron en cuenta para asignar el valor al vehículo. Se podrían relacionar los siguientes:

a. Valor de Reposición o Sustitución del vehículo, obtenido en base a la investigación del mercado a nuevo y usado. b. Criterios de Avalúo como

la vida útil, mayor y mejor uso, estado

operacional, valor de salvamento, depreciación, nivel de oferta y demanda, nivel de comercialización etc.

F. AVALUO

Se relaciona el valor determinado para el bien motivo del avalúo.

Cordialmente,

8.14.1.2. Ejemplo.

1.

INFORMACION GENERAL

BIEN OBJETO DE AVALUO: Se trata de un vehículo de servicio particular.

OBJETO DEL AVALUO: Conocer los aspectos económicos del mercado que establecen e inciden en

el valor comercial del mencionado vehículo, con el fin

de ser tenido en cuenta en transacciones comerciales.

2.

DOCUMENTOS FACILITADOS

3.

Para el vehículo objeto de avalúo no se facilitaron los respectivos documentos de propiedad y seguro obligatorio.

3.

DESCRIPCION DE LOS VEHICULOS

CLASE DE VEHICULO

:

Camioneta

MARCA

:

Chevrolet

LINEA

:

2300 4X4 doble cabina

MODELO

:

1997

COLOR

:

Desconocido

TIPO DE CARROCERIA

:

Cabinada

PLACAS No.

:

Desconocidas

MANIFIESTO O ACTA No.

:

Desconocido

MOTOR No.

:

Desconocido

CHASIS

:

Desconocido

NUMERO DE PUERTAS

:

4

CAPACIDAD

:

1 Tn. Aprox.

EDAD DEL VEHICULO

:

1 año

COMBUSTIBLE

:

Gasolina

TRANSMISION

:

Doble

RECORRIDO

:

Desconocido

4.

EVALUACION.

ESTADO FISICO: No se pudo observar sin embargo por

la

edad

y

características se presume que esta en aceptable estado.

PINTURA: Se presume esta en aceptable estado, con el deterioro normal de acuerdo a su actividad.

CARROCERIA: No se observo, sin embargo se asume que esta en buen estado, sin evidenciar desajustes severos

CHASIS: No se observo, se asume que conserva la línea y se encuentra en buen estado, sin haber sido chocado o volcado aparatosamente.

LLANTAS: Se estima que tiene una vida útil promedio 50%.

INTERIOR: Teniendo en cuenta la edad se asume que está en aceptable estado.

INDICADORES: Teniendo en cuenta la edad, tipo de vehículo y considerando que el nivel de mantenimiento a que ha sido sometido es el normalmente exigido se presume que la mayoría de los indicadores funcionan.

SISTEMA ELECTRICO

Arranque

:

Se considera normal

Fusibles

:

Se considera normal

Batería

:

Se considera normal

Luces altas

:

Se considera normal

Luces bajas

:

Se considera normal

Direccionales

:

Se considera normal

Stops

:

Se considera normal

Luces de reserva

:

Se considera normal

Luces de Parqueo

:

Se considera normal

Luz de techo

:

Se considera normal

MOTOR: No se observó, sin embargo considerando la edad y tipo de vehículo se presume que puede estar reparado y en normal funcionamiento.

CAJA : Se asume que está en normal funcionamiento siempre y cuando halla sido sometido al normal mantenimiento correctivo y preventivo exigido por todo vehículo, que asegure su funcionamiento.

FRENOS: Se asumen que están en normal funcionamiento siempre y cuando hallan sido sometidos al normal mantenimiento preventivo y correctivo. ACCESORIOS: Se considera que son estándar

MANTENIMIENTO: Desconocido, sin embargo se considera que ha sido sometido al normal nivel de mantenimiento correctivo y preventivo exigido por todo vehículo, que asegure su funcionamiento.

ESTADO ACTUAL DEL VEHICULO: En líneas generales se considera aceptable.

GRADO DE OBSOLESCENCIA La vida útil de un vehículo, esta determinada casi exclusivamente por su desgaste físico en relación con su edad. Para el caso en particular se estima que estos vehículos en nuestro mercado poseen una obsolescencia tecnológica baja.

GRADO DE COMERCIALIDAD Tiene

en

cuenta

factores

técnicos

como

mantenimiento, estado mecánico y eléctrico del vehículo, obsolescencia tecnológica, probable vida útil, porcentaje de salvamento y el tiempo de uso.

Mediante la aplicación de estos factores al valor de reposición, determinamos el valor neto del vehículo con las debidas fluctuaciones de la oferta y la demanda lo que nos induce a tener en cuenta un factor por comerciabilidad. Por lo anterior y teniendo en cuenta las características de demanda en nuestro medio, el vehículo en cuestión tiene un mercado abierto y vigente, existiendo actualmente un nivel de oferta y demanda bueno, por tal motivo la comercialización actual se considera a mediano plazo, siempre y cuando las condiciones operativas sean favorables.

FACTORES DE VALUACION

Los factores que se tuvieron en cuenta para asignar el valor al vehículo fueron los siguientes: a.

Valor de reposición o sustitución del vehículo, obtenido basándose en la

investigación del mercado a nuevo y usado.

b. Criterios de avalúo como vida útil, tiempo de vida, mayor y mejor uso, estado operacional, valor de salvamento depreciación, nivel de oferta y demanda, nivel de comercialización, etc.

AVALUO

LUV 2300 4X4 1997 DOBLE CABINA

$18.500.000.00

TOTAL VALOR

$18.500.000.00

SON: DIECIOCHO MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS M/CTE.

Cordialmente,

WILLIAM ROBLEDO GIRALDO MP2522249646CND Matricula Avaluador 158

8.15. EJEMPLO DE AVALUO DE EQUIPOS INDUSTRIALES

ORDENADO POR: MAGNOPHARMA LTDA.

UBICACIÓN DEL EQUIPO: CARRERA 17 N. 60-41

Bogotá, D. C. 04 de julio de 2008

1. SOLICITUD DEL AVALUO El avalúo de la Maquinaria Industrial de MIP INGENIEROS, fue solicitado por el señor ALFONSO SILVA, con el propósito de determinar el valor de dicho elemento

AVALUADORES La

inspección se adelantó durante el mes de julio de 2008, por el Ingeniero

WILLIAM ROBLEDO GIRALDO identificado con P

el Registro Profesional M

No 2522249646 CND y Matricula de Avaluador No. 01, expedida por la Lonja

Nacional de Ingenieros Avaluadores.

1.2. RESULTADO A continuación se presenta el informe del avalúo de la Maquinaria.

1.4. METODOLOGIA. El proceso de avalúo ha sido realizado en concordancia con los requisitos establecidos para la valoración de activos, en el decreto 2649, del 29 de Diciembre de 1993, por el cual se regula la contabilidad en general.

2. INFORMACION DE LA EMPRESA

NOMBRE

:

MIP

INGENIEROS

“MANEJO

PROYECTOS”

DOMICILIO

: Calle 71ª N. 22-14

3. METODOLOGIA DEL AVALUO

3.1. PROPIETARIO DE LOS EQUIPOS INDUSTRIALES

MIP INGENIEROS “MANEJO INTEGRAL DE PROYECTOS

3.2. PROPOSITO DEL AVALÚO

INTEGRAL

DE

En términos generales el propósito de cualquier avalúo es obtener una opinión sobre el valor de un bien, teniendo como base algunos parámetros económicos y técnicos, en un mercado abierto y en condiciones normales.

3.3. ETAPAS PARA LOS AVALUOS INDUSTRIALES

El proceso valuatorio realizado, se puede resumir en los siguientes Ítems: -

Definición del problema: Avalúo de equipo (Sistema de Ventilación Mecánica)

-

Elementos motivo del Avalúo: Equipo de suministro y extracción de aire.

-

Maquinaria y Equipo a avaluar: Sistema de Ventilación: suministra y extrae aire necesario para ventilar y mantener en buenas condiciones ambientales los espacios del laboratorio destinados al procesamiento y fabricación de diversos productos

-

Obtención y Clasificación de los datos necesarios para el Avalúo: se realizó en la visita física.

-

Separación de los datos generales y específicos del bien: proceso realizado en oficina.

-

Análisis de Documentos Legales y Técnicos. Algunos de los documentos a solicitar que son necesarios para acreditar el valor de reposición y la propiedad de los equipos, determinar la ubicación exacta de los bienes, ampliar la descripción de los equipos.

-

Análisis e Interpretación de la Información Obtenida: Datos de compra ventas, solicitud

de

cotizaciones,

información

de

revistas

especializadas.

Adicionalmente se obtuvo información de la base de datos de la empresa WR INGENIEROS AVALUADORES. -

Decisiones Administrativas: Son decisiones tomadas por la dirección o Gerencia de la Industria y deben ser respetadas y aceptadas por el avaluador. Estas son: Vida Útil del Equipo, Método de Depreciación y Cuota.

-

La etapa de la inspección del equipo, se puede resumir así:

•

Identificación del equipo. Normalmente todos los equipos traen una plaqueta diseñada por el fabricante, ésta tiene número de serie y modelo.

•

Descripción del Equipo. Se relacionan los componentes y/o accesorios que hacen parte del equipo, especificando su uso y funcionamiento

•

Características técnicas de los equipos. Se debe relacionar como mínimo, el rendimiento del equipo, característica que indica la rapidez de producción o eficiencia, para prestar un servicio determinado, esto es importante, pues permite comparar el equipo con los existentes en el mercado. La eficiencia mecánica. En una máquina simple, se realiza trabajo de entrada por la aplicación de una fuerza única y la máquina realiza trabajo de salida, por medio de otra fuerza única.

•

Condiciones máximas admisibles de trabajo: generalmente los equipos están diseñados para funcionar hasta un límite superior de trabajo, especificado por el fabricante, si la máquina opera por encima de éste límite, lo más probable es que sufra un deterioro acelerado, entregue resultados no confiables o en caso extremo, daños irreparables. Algunos equipos traen en su placa de datos, las condiciones máximas admisibles de operación, así por ejemplo, los equipos de precisión deben trabajar a una temperatura específica.

4. DEFINICIÓN DEL MÉTODO VALUATORIO

Este depende de la Información obtenida en la visita de campo, de las características técnicas de los equipos y de la información suministrada por la empresa.

Para el presente avalúo, se emplea una combinación del método de mercado, reposición y valor residual. 5. AVALÚO DEL EQUIPO SISTEMA DE VENTILACIÓN MECÁNICA: Suministro y extracción de aire Marca: GILYCO País Fabricante: Colombia Modelo: CGS245 Características: Equipo mecánico para el suministro y extracción de aire en espacios cerrados. Unidad de Suministro de Aire: Caudal: 7.100 pies cúbicos x minuto Motor Trifásico de 3,5 HP Presión: 3,5” Velocidad: 685 RPM Unidad de Extracción de Aire: Caudal: 6850 pies cúbicos x minuto Motor: 1,5 HP Presión: 1,5” Velocidad: 529 RPM Material: Láminas de acero, coold roll y laminas galvanizadas

Mantenimiento: lubricación mensual, cambio de componentes cada 2 años, cambio de filtros cada 6 meses. Combustible: Electricidad. Condiciones de severidad: 24 Horas. Factor de comercialización: Alto. Grado de obsolescencia: Mínimo. Vetustez: Menos de 1 año Eficiencia mecánica: 96%.

6.

VALOR TOTAL AVALUO EQUIPO MÁQUINA SOPLADORA

SON: SESENTA Y SIETE MILLONES DE PESOS M/CTE. ($67.000.000.00)

7.

SUSTENTACIÓN DEL AVALÚO

La premisa fundamental en el avalúo de equipos industriales, es que su valor depende básicamente de su grado de operabilidad, su factor de comercialización y la existencia posible de un potencial mercado. Para el caso presente, se hicieron análisis especiales debido al valor residual de los equipos, máxime el estado de postración del modelo económico imperante. La toma de datos se hizo en forma directa.

Las fuentes de consulta investigadas fueron la base de datos de la empresa, Avalúos de otras empresas, cotizaciones de equipos, revistas especializadas y avisos clasificados.

Se analizaron adicionalmente el grado de obsolescencia técnica, mecánica y funcional, su estado de conservación y métodos de mantenimiento, su mayor y mejor uso, su vetustez y probable vida residual.

El valor

determinado

en el avalúo, es el resultado de una combinación del

método de reposición y el método de mercado,

valor obtenido

mediante el

análisis de características como tipo de fabricación, país de origen, capacidad, dimensiones, obsolescencia técnica y funcional, grado de comercialización, mantenimiento, tipo de trabajo

desarrollado

por el equipo, condiciones

de

severidad, eficiencia mecánica, estado actual, sistema de depreciación.

Para la obtención

del valor

comercial

se conjugaron

varios

análisis,

teniendo como norte la formula

Vc = Vr * Cantidad * O * R Donde Vc = Valor comercial Vr = Valor de Reposición

NOTA:

O

=

Depreciación

R

= Realización

Para los factores incidentes en la obtención del valor comercial de los

equipos se manejaron porcentajes promedios de la industria, haciendo claridad en que el mercado del usado con ese grado de obsolescencia es muy dinámico. Atentamente,

WILLIAM ROBLEDO GIRALDO Ingeniero Catastral y Geodesta M.P. No. 2522249646 C.N.D. M.A.P. No. 0158

8.17.

Modelo de informe general de un avalúo industrial.

El contenido del informe final de un avalúo industrial puede ser el siguiente:

8.17.1. Consideraciones generales del avalúo

1.

Memoria descriptiva

1.1.

Solicitante y/o propietario.

1.2.

Ubicación geográfica del municipio

1.3.

Ubicación del predio dentro del municipio

1.4.

Ubicación del predio por comuna

1.5.

Descripción del sector

1.6.

Servicios públicos existentes y posibilidades de ampliación

1.7.

Nivel social y económico del sector

1.8.

Vías de acceso al sector y al predio

1.9.

Tipo de vías. Posibilidad de soportar alto flujo de vehículos de carga

1.10. Posibilidad de estacionamiento 1.11. Usos del suelo industrial circundantes 1,12. Nivel de contaminación visual y auditiva 1.13. Facilidad de exportación

2.

Aspectos jurídicos

2.1.

Titulación

2.2.

Matricula inmobiliaria

2.3.

Ficha catastral

2.4.

Tipo de industria

2.5.

Generalidades tributarias

3.

Linderos y áreas.

3.1.

Según escritura

3.2

Según carta catastral

3.3.

Según visita

3.4.

Área del lote

3.5.

Área construida zona administrativa

3.6.

Área construida zona de instalación de equipos

3.7.

Área zona de bodegas

3.8.

Área total construida.

5.

Característica generales del lote

4.1.

Topografía.

4.2.

Forma.

4.3.

Frente principal

4.4.

Fondo principal

4.5.

Relación frente-fondo

5.

Características generales de la construcción.

5.1.

Cimentación

5.2.

Muros

5.3.

Cielos rasos

5.4.

Cubierta

5.5.

Fachada

5.6.

Pisos

5.7.

Baños

5.8.

Cocina

5.9.

Instalaciones hidráulicas

5.10. Instalaciones eléctricas 5.11. Materiales predominantes en la construcción 5.12. Acabados 5.13. Vetustez 5.14. Estado de conservación

1.

Maquinaria y equipos.

6.1.

Tipo de maquinas y/o equipo

6.2.

Fabricante

6.3.

País de origen

6.4.

Vida útil del equipo determinada por el fabricante

6.5.

Mantenimiento

6.6.

Correctivo

6.7.

Preventivo

6.8.

Rutinario

6.9.

Predictivo

6.10. Variaciones técnicas del equipo 6.11. Valor original del equipo 6.12. Vida activa del equipo 6.13. Método de depreciación 6.14. Cuota de salvamento 6.15. Descripción del equipo 6.16. Materiales del equipo 6.17. Propiedades eléctricas 6.18. Resistencia eléctrica 6.19. Resistencia mecánica 6.20. Resistencia al desgaste 6.21. Resistencia a la corrosión 6.22. Conductibilidad eléctrica 6.23. Características de fundición y forja 6.24. Posibilidades de desplazamiento y antifricción 6.25. Rigidez 6.26. Maleabilidad 6.27. Elasticidad 6.28. Dilatación lineal

6.29. Diseño de la maquina 6.30. Tipo de combustible 6.31. Mecanismos Articulados 6.32. Mecanismo de elevación 6.33. Uniones 6.34. Tuberías y accesorios 6.35. Instalaciones eléctricas 6.36. Instalaciones Hidráulicas 6.37. Calderas 6.38. Turbinas 6.39. Condensadores 6.40. Eyectores de aire 6.41. Motores 6.42. Sistemas de enfriamiento 6.43. Sistemas de lubricación 6.44. Equipo de fundición 6.45. Bombas y compresores 6.46. Instrumentos de control 6.47. Maquinas calculadoras 6.48. Funcionamiento 6.49. Características básicas de funcionamiento

7.

Equipo automotor

7.1.

Fecha de compra

7.2.

Fabricante

7.3.

Modelo

7.4.

Manifiesto de aduana

7.5.

Valor original del vehículo

7.6.

Tiempo de uso

7.7.

Kilómetros recorridos

7.8.

Vida útil definida por el fabricante

7.9.

Reparaciones

7.10. Variaciones técnicas 7.11. Vida útil estimada para el vehículo 7.12. Método de depreciación 7.13. Cuota de salvamento 7.14. Descripción del vehículo 7.15. Marca 7.16. Modelo 7.17. Carrocería 7.18. Color 7.19. Motor 7.20. Chasis 7.21. Serie 7.22. Puertas 7.23. Capacidad 7.24. Placas 7.25. Servicio 7.26. Línea 7.27. Transmisión 7.28. Kilometraje 7.29. Llantas 7.30. Motor 7.31. Caja 7.32. Frenos 7.33. Sistema eléctrico 7.34. Interior del vehículo 7.35. Mantenimiento 7.36. Estado del vehículo 7.37. Grado de comercialización

8.

Valor en marcha.

8.1.

Consideraciones.

8.2.

Good Will.

8.3.

Consideraciones.

8.4.

Cuadro de valores.

8.5.

Área del lote.

8.6.

Valor Mts2 lote.

8.7.

Valor total lote.

8.8.

Área construcción.

8.9.

Valor Mt2 construcción.

8.10. Valor total construcción. 8.11. Valor maquinaria y equipo. 8.12. Valor en marcha. 8.13. Valor good will. 8.14. Valor total avalúo. Se hace la sumatoria de los valores determinados a los terrenos, construcciones, anexos, maquinaria y equipo, valor en marcha y good will, el valor así obtenido es el valor total de la industria 8.15. Sustentación del avalúo 8.16. Para el lote 8.17. Para las construcciones 8.18. Para los equipos y maquinaria 8.19. Para valor en marcha 8.20. Para good will 8.21. Indicadores económicos 8.22. Recomendaciones y conclusiones 8.23. Documentación de cálculo 8.24. Documentos examinados 8.25. Anexos 8.26. Fotográfico

8.27. Cartográfico 8.28. Matriculas profesionales 8.29. Honorarios 8.30. Bibliografía

CAPITULO 9 VALORACION DE EMPRESAS. Introducción. Para valorar una compañía, es necesario combinar los conocimientos de ingeniería financiera, contabilidad, administración de negocios, economía, derecho y otras profesiones. Valorar económicamente una empresa, es proyectar los flujos de caja futuros para determinar la generación de efectivo, y dar a conocer al inversionista la recuperación de su capital. La valoración de una sociedad, que se plantea en numerosas ocasiones, requiere la aplicación de métodos de valoración que normalmente contemplan los siguientes conceptos: •

El valor sustancial de la empresa

•

El fondo de comercio (Good-Will)

El valor sustancial, viene determinado por la diferencia entre el activo real de la empresa, y su pasivo exigible, aplicando criterios de valoración de precios de mercado. El concepto fondo de comercio, surge de la consideración de la empresa como “negocio en marcha” y por tanto, de su capacidad de generar beneficios futuros. Tanto las cifras utilizadas para el cálculo del valor sustancial, como del fondo de comercio, requieren un estudio preliminar, realizado de acuerdo con unos criterios

específicos, que garanticen la fiabilidad de la información que se va a utilizar en el método específico de valoración que se establezca. El Good-Will traduce “clientela o buen nombre”, los clientes se dirigen voluntariamente a este establecimiento, debido a la calidad del servicio prestado y a su reputación. Es el factor específico de un negocio, que ha sabido labrarse un nombre, un puesto, una clientela y una red de relaciones corresponsales de toda clase, sin que tales elementos puedan materializarse. Al Good-Will de los clientes se agrega el favor o confianza de los proveedores, empleados y el conjunto de quienes mantienen relaciones con el establecimiento. 9.1. Definición. La empresa es la unidad económico-social en la que el capital, el trabajo y la dirección, se coordinan para realizar una producción socialmente útil, de acuerdo con las exigencias del bien común. Los elementos necesarios para formar una empresa son: capital, trabajo y recursos materiales. En general, se entiende por empresa, al organismo social integrado por elementos humanos, técnicos y materiales, cuyo objetivo natural y principal, es la obtención de utilidades, o bien, la prestación de servicios a la comunidad, coordinados por un administrador, que toma decisiones en forma oportuna, para la consecución de los objetivos para los que fueron creadas. Para cumplir con este objetivo la empresa combina naturaleza y capital. En Derecho es una entidad jurídica, creada con ánimo de lucro y está sujeta al Derecho mercantil. En Economía, la empresa es la unidad económica básica, encargada de satisfacer las necesidades del mercado, mediante la utilización de recursos materiales y humanos. Se encarga, por tanto, de la organización de los factores de producción, capital y trabajo. 9.2. Finalidades económicas y sociales de la empresa.

La empresa es la institución clave de la vida económica, manifestación de la creatividad y libertad de las personas. Esencialmente, es un grupo humano al que unos hombres le aportan capital, otros, trabajo y, otros más, dirección, con las finalidades económicas consiguientes: Finalidad económica externa, que es la producción de bienes o servicios, para satisfacer necesidades de la sociedad. Finalidad económica interna, que es la obtención de un valor agregado, para remunerar a los integrantes de la empresa. A unos, en forma de utilidades o dividendos, y a otros, en forma de sueldos, salarios y prestaciones. Esta finalidad, incluye la de abrir oportunidades de inversión, para inversionistas y de empleo, para trabajadores. Se ha discutido mucho si una de estas dos finalidades está por encima de la otra. Ambas son fundamentales, están estrechamente vinculadas y se debe tratar de alcanzarlas simultáneamente. La empresa está para servir a los hombres de afuera (la sociedad) y a los hombres de adentro (sus integrantes). Las finalidades sociales de la empresa, son las siguientes: •

Finalidad social externa, que es contribuir al pleno desarrollo de la sociedad, tratando que en su desempeño económico, no solamente no se vulneren los valores sociales y personales fundamentales, sino que en lo posible, se promuevan.

•

Finalidad social interna, que es contribuir, en el seno de la empresa, al pleno desarrollo de sus integrantes, tratando de no vulnerar valores humanos fundamentales, sino también promoviéndolos.

La empresa, además de ser una célula económica, es una célula social. Está formada por hombres y para hombres. Está insertada en la sociedad a la que sirve y no puede permanecer ajena a ella. La sociedad le proporciona la paz y el orden garantizados por la ley, y el poder público; la fuerza de trabajo y el mercado de consumidores; la educación de sus obreros, técnicos y directivos; los medios de

comunicación y la llamada infraestructura económica. La empresa recibe mucho de la sociedad y existe entre ambas una interdependencia inevitable. Por eso, no puede decirse que las finalidades económicas de la empresa, estén por encima de sus finalidades sociales. Ambas están también indisolublemente ligadas entre sí y se debe tratar de alcanzar unas, sin detrimento o aplazamiento de las otras. Esto es lo que se conoce como responsabilidad social empresarial, el rol que la empresa tiene para con la sociedad, que va más allá de la mera producción y comercialización de bienes y servicios, sino que también implica el asumir compromisos con los grupos de interés, para solucionar problemas de la sociedad. 9.3. Elementos que componen la empresa. Una empresa combina tres factores, que son: •

Factores activos: empleados, propietarios, sindicatos, bancos, etc.

•

Factores pasivos: materias primas, transporte, tecnología, conocimiento, contratos financieros, etc.

•

Organización: coordinación y orden entre todos los factores y las áreas.

9.3.1. Factores activos. Personas físicas y/o jurídicas (entre otras, entidades mercantiles, cooperativas, fundaciones, etc.) constituyen una empresa, realizando entre otras, aportes de capital (sea puramente monetario, sea de tipo intelectual, patentes, etc.). Estas "personas" se convierten en accionistas de la empresa. Participan, en sentido amplio, en el desarrollo de la empresa: •

Administradores.

•

Clientes.

•

Colaboradores.

•

Fuentes financieras.

•

Accionistas.

•

Proveedores.

•

Trabajadores.

9.3.2. Factores pasivos. Todos los que son usados por los elementos activos, y ayudan a conseguir los objetivos de la empresa. Como la tecnología, las materias primas utilizadas, los contratos financieros de los que dispone, etc. 9.3.3. Organización y coordinación. Dentro de las organizaciones, las competencias son utilizadas para potencializar el capital humano, en pos de los objetivos del puesto, área y organización; como también desarrollar al ser humano 9.4. Clasificación de las Empresas. 9.4.1. Por sectores económicos: •

Extractivas:

Dedicadas

a

explotar

recursos

naturales.

Ejemplo: Cerrejón, ECOPETROL, Minas de Oro del Chocó. •

Servicios: Entregarle sus servicios o la prestación de estos a la comunidad. Ejemplo: Clínicas, salones de belleza, transportes.

•

Comercial: Desarrolla la venta de los productos terminados en la fábrica. Ejemplo: Cadenas de almacenes Ley, La 14, Carrefour etc.

•

Agropecuaria:

Explotación

del

campo

y

sus

recursos.

Ejemplo: Hacienda, agroindustria. •

Industrial: Transforma la materia prima en un producto terminado. Ejemplo: Acerías Paz del Río, Ingenio Risaralda.

9.4.2. Por su tamaño. •

Grande: Su constitución se soporta en grandes cantidades de capital, un gran número de trabajadores y el volumen de ingresos al año, su número de trabajadores excede a 100 personas. Ejemplo: Comestibles, Bavaria.

•

Mediana: Su capital, el número de trabajadores y el volumen de ingresos son limitados y muy regulares, número de trabajadores superior a 20 personas

e

inferior

a

100.

Pequeñas: Se dividen a su vez en. •

Pequeña: Su capital, número de trabajadores y sus ingresos son muy reducidos, el número de trabajadores no excede de 20 personas.

•

Micro: Su capital, número de trabajadores y sus ingresos solo se establecen en

cuantías muy personales, el número de trabajadores no excede de 10

(trabajadores y empleados). •

Famiempresa: Es un nuevo tipo de explotación en donde la familia es el motor del negocio convirtiéndose en una unidad productiva.

9.4.3 Por el origen del capital. •

Público: Su capital proviene del Estado o Gobierno. Ejemplo: Alcaldía de Pereira, Gobernación de Risaralda.

•

Privado: Son aquellas en que el capital proviene de particulares. Ejemplo: Sociedades comerciales.

•

Economía Mixta: El capital proviene una parte del estado y la otra de particulares. Ejemplo: Bancafé, La Previsora S.A.

9.4.4. Por la explotación y conformación de su capital. •

Multinacionales: En su gran mayoría el capital es extranjero y explotan la actividad en diferentes países del mundo (globalización). Ejemplo: PETROBRAS

Grupos Económicos: Estas empresas explotan uno o varios sectores, pero pertenecen al mismo grupo de personas o dueños. Ejemplo :Sindicato Antioqueño. •

Nacionales: El radio de atención es dentro del país normalmente tienen su principal

en

una

ciudad

y

sucursales

en

otras.

Locales: Son aquellas en que su radio de atención es dentro de la misma localidad. 9.4.5. Por el pago de impuestos. •

Personas Naturales: El empresario como Persona Natural es aquel individuo que profesionalmente se ocupa de algunas de las actividades mercantiles, la Persona Natural se inscribe en la Cámara de Comercio, igualmente se debe hacer con la Matrícula del Establecimiento Comercial. Están obligados a pagar impuestos, su declaración de renta aquí le corresponde a trabajadores profesionales independientes y algunos que ejercen el comercio. Los libros que se deben inscribir ante Cámara y Comercio son: Libro de Registro de Operaciones Diarias, Libro de Inventario y de Balances y Libro Mayor y de Balances. ·

•

Sucesiones Ilíquidas: En este grupo corresponde a las herencias o legados que se encuentran en proceso de liquidación. Régimen Simplificado: Pertenecen los comerciantes que no llenan requisitos que Exige la DIAN. Ejemplo: Las pequeñas tiendas, no están obligados a llevar contabilidad.

•

Régimen Común: Empresas legalmente constituidas y sobrepasan las limitaciones del régimen simplificado, deben llevar organizadamente su contabilidad.

•

Gran Contribuyente: Agrupa el mayor número de empresas con capitales e ingresos compuestos en cuantías superiores a los miles de millones de pesos. Son las más grandes del país.

9.4.6. Por el número de propietarios. •

Individuales: Su dueño es la empresa, por lo general es él solo quien tiene el peso del negocio.

•

Unipersonales: Se conforma con la presencia de una sola Persona Natural o Jurídica, que destina parte de sus activos para la realización de una o varias actividades mercantiles. Su nombre debe ser una denominación o razón social, seguida de la expresión "Empresa Unipersonal" o de la sigla "E. U.", si no se usa la expresión o su sigla, el contribuyente responde con todos sus bienes aunque no estén vinculados a la citada empresa.

•

Sociedades: Todas para su constitución exigen la participación como dueño de más de una persona lo que indica que mínimo son dos (2) por lo general corresponden al régimen común.

9.4.7. Por la función social. •

Con Ánimo de Lucro: Se constituye la empresa con el propósito de explotar y ganar más dinero.

•

Trabajo Asociado: Grupo organizado como empresa para beneficio de los integrantes E.A.T.

•

Sin Ánimo de Lucro: Aparentemente son empresas que lo más importante para ellas es el factor social de ayuda y apoyo a la comunidad.

•

Economía Solidaria: En este grupo pertenecen todas las cooperativas sin importar a que actividad se dedican lo más importante es el bienestar de los asociados y su familia.

9.4.8. Otra clasificación de las empresas. Existen numerosas diferencias entre unas empresas y otras. Sin embargo, según en qué aspecto se analicen, se pueden clasificarlas de varias formas. dichas

empresas, además cuentan con funciones, funcionarios y aspectos disímiles, a continuación se presentan los tipos de empresas según sus ámbitos. 9.4.8.1. Según la actividad económica que desarrolle. •

Del sector primario, básicamente extractivas, que crean la utilidad de los bienes al obtener los recursos de la naturaleza (agrícolas, ganaderas, pesqueras, mineras, etc.).

•

Del sector secundario, que centra su actividad productiva al transformar físicamente unos bienes en otros más útiles para su uso. En este grupo se encuentran las empresas industriales y de construcción.

•

Del sector terciario (servicios y comercio), con actividades de diversa naturaleza, como comerciales, transporte, turismo, asesoría, etc.

9.4.8.2. Según la forma jurídica. Atendiendo a la titularidad de la empresa y la responsabilidad legal de sus propietarios. Podemos distinguir: •

Empresas individuales: si solo pertenece a una persona. Esta puede responder frente a terceros con todos sus bienes, es decir, con responsabilidad ilimitada, o sólo hasta el monto del aporte para su constitución, en el caso de las empresas individuales de responsabilidad limitada o EIRL. Es la forma más sencilla de establecer un negocio y suelen ser empresas pequeñas o de carácter familiar.

•

Empresas o sociedades: constituidas por varias personas. Dentro de esta clasificación están: la sociedad anónima, la sociedad colectiva, la sociedad en comandita, la sociedad de responsabilidad limitada o cooperativas, u otras organizaciones de economía social.

9.4.8.3. Según su dimensión.

No hay unanimidad entre los economistas a la hora de establecer qué es una empresa grande o pequeña, puesto que no existe un criterio único para medir el tamaño de la empresa. Los principales indicadores son: el volumen de ventas, el capital propio, número de trabajadores, beneficios, etc. El más utilizado suele ser según el número de trabajadores. Este criterio delimita la magnitud de las empresas de la forma mostrada a continuación: •

Microempresa si posee menos de 10 trabajadores.

•

Pequeña empresa: si tiene menos de 50 trabajadores.

•

Mediana empresa: si tiene un número entre 50 y 250 trabajadores.

•

Gran empresa: si posee más de 250 trabajadores.

9.4.8.4. Según su ámbito de actuación. En función del ámbito geográfico en el que las empresas realizan su actividad, se pueden distinguir •

Empresas locales.

•

Regionales.

•

Nacionales

•

Multinacionales

•

Transnacionales

•

Mundial

9.4.8.5. Según la titularidad del capital. •

Empresa privada: si el capital está en manos de particulares

•

Empresa pública: si el capital y el control está en manos del Estado

•

Empresa mixta: si la propiedad es compartida

•

Empresa de autogestión: si el capital está en manos de los trabajadores

9.4.8.6. Según la cuota de mercado que poseen las empresas.

•

Empresa aspirante: aquélla cuya estrategia va dirigida a ampliar su cuota frente al líder y demás empresas competidoras, y dependiendo de los objetivos que se plantee, actuará de una forma u otra en su planificación estratégica.

•

Empresa especialista: aquélla que responde a necesidades muy concretas, dentro de un segmento de mercado, fácilmente defendible frente a los competidores y en el que pueda actuar casi en condiciones de monopolio. Este segmento debe tener un tamaño lo suficientemente grande como para que sea rentable, pero no tanto como para atraer a las empresas líderes.

•

Empresa líder: aquélla que marca la pauta en cuanto a precio, innovaciones, publicidad, etc., siendo normalmente imitada por el resto de los actuantes en el mercado.

•

Empresa seguidora: aquélla que no dispone de una cuota suficientemente grande como para inquietar a la empresa líder.

9.5. Comentarios Generales. La necesidad de valorar las empresas es cada día más necesaria, debido fundamentalmente al aumento de fusiones y adquisiciones de los últimos años. Se puede definir la valoración de la empresa, como el proceso mediante el cual se busca la cuantificación de los elementos que constituyen el patrimonio de una empresa, su actividad, su potencialidad o cualquier otra característica de la misma susceptible, de ser valorada. La medición de estos elementos no es sencilla, implicando numerosas dificultades técnicas. Al valorar una empresa, se pretende determinar un intervalo de valores razonables, dentro del cual estará incluido el valor definitivo. Se debe partir de la idea de que el valor es solamente una posibilidad, mientras que el precio es una realidad. Las mayores diferencias entre precio y valor, suelen generarse por las relaciones de mercado entre compradores y vendedores.

Una valoración, es una estimación del valor, que nunca llevará a determinar una cifra exacta y única, sino que ésta, dependerá de la situación de la empresa, del momento de la transacción y del método utilizado. Una valoración, es una estimación del valor, que nunca llevara determinar una cifra exacta y única, sino que esta, dependerá de la situación de la empresa, del momento de la transacción y del método utilizado. En el mundo de los negocios, existe una pregunta muy importante, cuya respuesta genera toda clase de opiniones, porque involucra una serie de factores internos y externos, tangibles e intangibles, económicos, sociales, tecnológicos, productivos, laborales, legales, de mercado y es ‘’ ¿CUANTO VALE MI EMPRESA ?’’. El valor comercial de una empresa, debe determinar en cualquier situación, el análisis e interpretación de la situación financiera del negocio, y cuando se analiza, el esfuerzo al emprender un negocio, o una empresa. Para darle el valor a una empresa, se puede recurrir a elementos cuantitativos y cualitativos, partiendo de aquellos cuantificables, como son el balance general, estado de resultados, la información sobre proyección de ingresos y costos. La información contable tiene como característica, el agrupar cuentas, cuya cifra son una combinación entre el pasado, presente y futuro; por lo tanto, la cantidad que arroja como resultado, no puede ser el valor comercial de la empresa. Entonces, si el sistema de información contable no dice en realidad, cuanto vale una empresa, ¿como se puede determinar su valor?. Una empresa vale por su capacidad de generar beneficios futuros (Good-Will), adicionalmente, de lo que posee en un momento determinado, es decir, una empresa vale por sus activos netos, mas el valor presente de sus beneficios futuros. El proceso que se debe seguir para determinar el valor comercial de una empresa es el siguiente:

VALOR DEL ACTIVO NETO: Consiste en encontrar el valor comercial de los activos saneados, y restarle el valor de los pasivos ajustados. Con respecto de los activos saneados, se debe analizar cada una de las cuentas, teniendo presente estas observaciones: CAJA Y BANCOS: La cantidad que aparece en el balance general esta en valores comerciales, aunque se debe confirmar que aun exista en el momento de realizar la valuación. INVERSIONES: Deben ajustarse al precio de mercado, al momento de la valuación, teniendo en cuenta valorizaciones por intereses, devaluación y las comisiones que se deben de pagar para hacerlas efectivas. Para el caso de las acciones, o los bonos convertibles obligatoriamente en acciones, debe hacerse un análisis cuidadoso de todos y cada uno de ellos. CUENTAS POR COBRAR:

Debe analizarse los vencimientos, y con base en la

calidad de cada una de ellas, protegerlas según el grado de garantía que se tenga sobre las mismas. INVENTARIOS: Se debe dividir en materias primas, producto en proceso

y

producto terminado, y fijar el valor por el cual podrían venderse en el mercado en el estado en que se encuentran.

El método de valoración de inventarios (PEPS,

UEPS, Promedio Ponderado) y la provisión para inventarios, que aparece en el balance general, carecen de importancia. Por tanto, el valorar el inventario puede ser un trabajo muy dispendioso, por la cantidad de artículos y la posible exclusividad de ellos en el mercado. ACTIVOS FIJOS Y OTROS ACTIVOS: Para la propiedad, planta y equipo, se debe

consultar

a

avaluadores

expertos,

que

determinan

su

valor,

independientemente de que estén incorporados a un negocio específico. En este

rubro, se pueden presentar dificultades, como maquinaria que no se encuentre en el mercado, pero que es vital para el funcionamiento del negocio. VALORIZACIONES Y CUENTAS DE ORDEN: No se incluyen en la determinación del valor comercial de los activos. Respecto a los pasivos ajustados, se debe hacer un análisis de los vencimientos de cada uno de ellos, para determinar el plazo promedio de vencimiento, que servirá como aspecto cualitativo, en la determinación del valor comercial de la empresa. Adicionalmente, se debe calcular aquellos pasivos contingentes, que no estén incorporados en el balance general, y legalizar un documento con los antiguos propietarios, en el cual se comprometan a hacerse cargo de aquellos pasivos generados en periodos anteriores, y que se presenten luego de concluido el periodo de negociación. 9.6. Porqué se valora una empresa. Los motivos pueden ser internos, es decir, la valoración está dirigida a los gestores de la empresa y no para determinar su valor, para una posterior venta. Los objetivos de estas valoraciones, pueden ser los siguientes: •

Conocer la situación del patrimonio

•

Verificar la gestión llevada a cabo por los directivos

•

Establecer las políticas de dividendos

•

Estudiar la capacidad de endeudamiento.

•

Reestructuración de capital

•

Herencia, sucesión, etc.

•

Adquisiciones o ventas de empresas

•

Fusiones

•

Establecimiento de acuerdos de compraventa

•

Capitalización de una empresa

•

Valoración de activos intangibles (fondo de comercio)

•

Obtención de líneas de financiación

•

Valoraciones patrimoniales

•

Valoraciones fiscales

•

Compraventa de acciones

•

Herencias

•

Confirmación de otras valorizaciones. “Segunda opinión”

•

Valoración de paquetes accionariales minoritarios

•

Suspensiones de pagos.

Las razones externas están motivadas por la necesidad de comprobar y demostrar el valor de la empresa, ante terceros. Normalmente, se tiene la finalidad de vender la empresa o parte de ella, realizar operaciones de MBO (“Management Buy Out”) y LBO (“Leveraged Buy Out”), solicitar deuda o para fusiones y adquisiciones. •

Transmisión de propiedad: Puede tratarse de una transmisión de la totalidad de la empresa, o de una parte de la misma. Puede dar lugar a dos valores: el teórico por acción, que es el valor de la empresa, dividido por en número de acciones que componen el capital social, y el práctico, que viene dado por la cuota de poder que otorga el paquete de acciones comprado.

•

MBO y LBO: En este caso, se trata de la adquisición de la empresa, por un grupo de inversionistas de forma especial. En el caso de MBO, el grupo esta compuesto por el “Management”, el cual esta comprando las acciones, eliminando de esta forma la división de dueños y decisión de la empresa. En el caso de que la empresa sea pública, es decir cotizando en la bolsa de valores, esta cambia a privada, y deja de cotizar en la bolsa. En el caso de LBO, la empresa es adquirida por una gran cantidad de deuda (Leveraged = apalacamiento).

•

Fusiones y adquisiciones: En este caso, el valor de la empresa se crea por pronósticos de flujos de caja futuros. La parte vendedora no puede saber el

valor que le genera la adquisición de la nueva empresa, por lo que pedirá una precio muy por encima del precio actual. •

Capacidad de endeudamiento: Para la solicitud de préstamos se toman dos factores de vital importancia: a) la estructura de capital y b) los pronósticos de flujos de caja.

9.7. Fuentes de Consulta Hace referencia a la disponibilidad, veracidad y oportunidad de la información necesaria para la ejecución del trabajo de valoración. Hay 2 grandes fuentes de información. En el proceso de valoración de empresas se pueden utilizar muchos modelos, dependiendo del sujeto que valora y la finalidad con que lo hace. Sin entrar en discernir cuáles son las virtudes e inconvenientes de cada uno de ellos, se acepta como más idóneos los basados en descuentos de flujos económicos. Con independencia de modelo que se utilice, en todo proceso de valoración, se necesitan fuentes de información lo más objetivas posibles acerca de la empresa, a fin de comparar con un eventual precio de mercado el valor que ésta pueda tener para cada sujeto decisor, ya sea en mercados organizados o en la negociación privada. No es en la búsqueda y tratamiento de dicha información donde entra en juego la situación o interés de cada agente (comprador potencial o vendedor), sino en la posterior formulación de métodos valorativos, donde se utilizará de un modo u otro las cantidades objetivamente obtenidas. Así pues, antes de aplicar cualquier método de valoración hará falta cuantificar una serie de circunstancias referentes a la empresa, unas más cuantitativas que otras y muchas de ellas, además, en forma prospectiva. Sin el trascendental proceso de cuantificación, cualquiera de las pretenciosas fórmulas de valoración de empresas o de acciones no deja de ser una entelequia. Es más, los métodos considerados teóricamente más adecuados son los que más padecen la dificultad de estimar las variables de que constan. Para todos y cada uno de los modelos formulados, sus

detractores han objetado como principal inconveniente la dificultad de concretar las estimaciones o las mediciones de hechos cualitativos. La escasez de información es la principal causa de la imperfección en los mercados y la consecuencia, a su vez, de imperfecciones en los mercados en que se adquiere.

9.7.1. Fuentes de Información Directas Son las que se obtienen directamente de la empresa objeto de la valoración, formuladas por los miembros de ésta, y elaborada a cargo de la entidad, con los recursos de que dispone. Incluye la que se expresa oralmente o por escrito y, lógicamente, suelen ser más accesibles a la persona que pone en venta la empresa o sus acciones, que al potencial comprador.

La principal ventaja para éstos, es el carácter confidencial o privilegiado que tiene dicha información, en relación con aquellas disponibles para agentes externos.

Para éstos, el principal inconveniente, que pueden tener las fuentes de tipo directo, es su subjetividad, debida a la parcialidad de quien la elabora.

El análisis de las Cuentas Anuales, es de las fuentes internas, las que más se utilizan, tanto por compradores como vendedores, exceptuando algunos casos de inversores particulares, en acciones, ante Ofertas Públicas de Venta. En general, el carácter reglamentado de dichos documentos, les confiere gran objetividad, y sobre todo, una publicidad garantizada, aunque no exenta de costos para interesados externos. Permiten entre otras operaciones, el análisis de la cuenta de deudores (solventes, insolventes, dudoso cobro, etc.) y la de acreedores (inminentes, a corto plazo, preferentes, subordinados, etc.), la consulta de los saldos y características de los depósitos, mantenidos en bancos y cajas de ahorro, para clasificarlos en función de su disponibilidad inmediata.

El valor de los seguros, proporciona información fiable, ya que es suministrada por expertos profesionales. Se encuentran en poder exclusivo de la empresa, aunque en un proceso de negociación, pueden darse a conocer a otros interesados.

De la misma forma, se puede permitir la observación directa, consistente en la realización de visitas personales a las instalaciones, para conocer las características físicas del negocio, revisar información y completar datos.

La declaración de renta, es una relación escrita de los elementos patrimoniales de la empresa, firmada y sellada por su apoderado o propietario,

El portafolio de inversiones de la empresa, puede ser sometido a comprobación cuantitativa, sin apenas costos, mediante la aplicación de cotizaciones actuales (precio de liquidación), para aquellas empresas participantes o emisoras de títulos, que estén admitidas a cotización en los mercados bursátiles.

9.7.2. Fuentes de Información Indirectas. Este tipo de información es suministrado por terceras personas. Su utilidad es verificar la información obtenida antes, por otros medios. Tienen un costo explícito, habitualmente expresado en tarifas, y superior, en general, al de las fuentes de información directas.

Los Registros de la Propiedad, acreditan la titularidad de los bienes inmuebles que aparecen en balance, e informan sobre las cargas o gravámenes que pesa sobre ellos. Es conveniente la comprobación de la situación registral, incluso si se ha accedido a las escrituras de propiedad, porque puede ocurrir, que existan anotaciones posteriores, al otorgamiento de las mismas. De los datos que ofrece el Registro Mercantil, se puede extraer información acerca de los accionistas de la sociedad, su grado de concentración, la composición del

Consejo de Administración, el capital suscrito y desembolsado, y la identidad de los representantes y apoderados de la compañía, así como sus estatutos. En estos últimos, pueden detectarse ciertas cláusulas que restrinjan la transmisión total, o parcial de la empresa. Esta posibilidad es relevante en el caso de empresas privatizadas, aunque el tema de la “acción de oro” permanece contencioso a la fecha de esta publicación. En el Registro Mercantil, se pueden obtener estados de años anteriores, a fin de comprobar la veracidad de la evolución que los dueños actuales de la empresa hayan manifestado mostrar en determinadas magnitudes (cuota de mercado, rentabilidad, etc.). 9.8.

Problemática de la Valoración.

En la valoración de activos y empresas, los modelos de cálculo más sencillos, basados en masas patrimoniales, son considerados también los más incorrectos, por no considerar como activos los intangibles. Los modelos basados en el valor actual de flujos futuros de renta, son más idóneos, desde el punto de vista teórico, aunque son también los menos exactos, pues dependen de la estimación, en términos probabilísticos de dichas corrientes, así como de la tasa de descuento para cada periodo.

Por la intangibilidad de los servicios que el conocimiento ha de prestar a la empresa, la problemática de su cuantificación, puede deducirse de la estimación de incrementos de renta, derivados de la utilización de ese factor. Como se ha dicho, subsiste la controversia sobre la separación real de tales elementos, así que la única alternativa es intentar avaluar, de una forma externa, el conjunto de activos intangibles, bajo la denominación de “fondo de comercio. Para ello, se utiliza a veces la diferencia entre el valor teórico de la empresa, y su capitalización bursátil, en caso de que sus acciones estén admitidas a cotización, en mercados organizados. En cualquiera de los casos, la valoración es ambigua y se pueden alegar distintos problemas de medición. En principio, para todos los activos,

incluidos los tangibles, se puede defender cierta relación numérica entre su valor de reposición y el resultado de la siguiente estimación:

n

Valor estimado del conocimiento = ∑

Re n dim ientos esperados

(1 + k1 )

1

n

−∑

Coste de la inf ormacion

(1 + k1 )1

Para las estimaciones globales de intangibles, las cantidades están siempre basadas en fenómenos de mercados. Normalmente, los mercados de capitales son imperfectos y muy inestables, y es muy difícil estimar las cotizaciones de un día para otro. En caso de no existir cotización oficial, el valor es aún más volátil, pues en las negociaciones entre dos partes, influyen factores más relacionados con el azar, que con el valor del negocio, como son las dotes negociadoras en una operación determinada. Resolver la otra parte de la identidad, tampoco es fácil, ya que no existen elementos cuantificables, que permitan estimar qué parte de los rendimientos futuros, serán un incremento debido a la inversión en conocimiento.

Por otra parte, el cálculo del valor de dichas partidas supone un costo y una incertidumbre adicionales, que de alguna forma, también deben ser registrados, deducidos del valor estimado para el intangible. El costo de la información abarca su obtención, tratamiento, difusión, aprendizaje, reciclaje, etc., teniendo en cuenta el tiempo requerido para ello. Por eso, los incrementos de beneficio obtenidos con su aplicación llevan el costo de oportunidad K, por unidad de tiempo. En cuanto a la aleatoriedad de las previsiones, se puede recoger definiendo los rendimientos y costos futuros en términos probabilísticos. Los ingresos previstos, se definirían mediante una regresión, con variables cuantificables (patentes

conseguidas, premios recibidos, contratos firmados, etc.) de índole positiva y los costos, en función de otros factores (gastos en I+D o en formación, coste administrativo, etc.): n

Conocimiento =

∑

Ter min os de ingresos + e

(1 + k )

i

i →1

n

Conocimiento =

∑ i →1

Ingresos − Costes

(1 + k )i

n

−∑ i →1

elementos cos te + e

(1 + k )i

=

+ε

9.9. Como valorar una empresa

El tema del valor ha venido siendo fundamental en la Ciencia Económica, desde que ésta se diera por inaugurada con Adam Smith y su distinción entre “valor de uso” y “valor de cambio”, lo cual otorgaba a los bienes económicos una cualidad intrínseca y otra externa, dependiente de varias voluntades. David Ricardo dio la siguiente definición: El valor de una cosa es la cantidad de cualquier otra cosa, por la que podrá cambiarse... Esa otra es normalmente el dinero, tema también crucial en la Teoría Económica

Las transacciones en que se valoran empresas, consisten normalmente, en trasmitir la propiedad de la totalidad o parte de un negocio, o del capital, o en el cambio de titularidad de las acciones de una compañía. La adquisición o venta de acciones, puede implicar la toma o pérdida de control en la empresa, y la potestad de disponer de los bienes y negocios, que nuevamente tendrán que ser valorados

(tasación o peritación) para transmitirlos o traspasarlos respectivamente. Así pues, encontraremos

dos tipos de valoración, con distinta problemática: La de los

pasivos y la de los activos de la empresa. Es preciso definir, antes de nada, los dos conceptos que se ponen en relación. Son conceptos económicos fundamentales, aunque no siempre quedan definidos de forma exacta. Estructura financiera: También se la llama estructura de capital o de pasivo. Es la composición del pasivo, más concretamente, la capacidad de endeudamiento. Presenta dos modalidades, aunque ambas se pueden poner en relación entre sí. La segunda, que expresa la proporción de deuda en el pasivo total (equivalente al activo total) es la que da una idea más comprensible del concepto de endeudamiento. Valor de la empresa: Se han utilizado dos acepciones totalmente distintas y, a menudo, en los manuales y otros textos, no es fácil suponer a cuál de ellas nos estamos refiriendo. Puede ser definido, como valor para el accionista o como pasivo total. Según se pretenda valorar una u otra de las magnitudes, será más indicado uno u otro concepto, de capacidad de endeudamiento. También estas dos modalidades están muy relacionadas entre sí. V = RP para el accionista V = RP + PE para accionistas y acreedores La primera definición es la más utilizada en la actualidad, aunque la segunda, se utilizó durante varias décadas, para explicar la hipótesis de la irrelevancia, que afirma que dicho valor es invariable ante cambios en la estructura financiera.

9.10. Métodos de valoración. El uso de cada uno de los métodos de valoración, además de perspectivas diferentes de lo que se quiere valorar del activo, implica un valor diferente de éste. Las empresas son activos financieros complejos, porque es comúnmente aceptado, que son más (o en algunos casos menos) que la suma de los activos que las componen. Esto significa, en primera instancia, que no hay un único modelo que se vaya a aplicar; de hecho, hay una serie de formas de valorar y sus resultados no son iguales. En segundo término, aun si se utiliza el mismo método, el proceso incluye varios pasos en los cuales el avaluador tendrá que tomar decisiones acerca de las variables de entrada y, por supuesto, éstas dependerán de su criterio y juicio personal. Por último, cuando se trata de valoraciones realizadas con el fin de hacer una compra o venta, la empresa, como mínimo, tendrá dos valores: el de quien la desea comprar, que por lo general, será el menor, y el valor de negociación, que tenderá a ser el mayor. Los modelos asociados con la rentabilidad futura, que buscan establecer el valor de la firma, de acuerdo con lo que se supone serán sus resultados en el futuro. Su aplicación supone hacer proyecciones, que en muchos casos no resultan ciertas, pero que responden a la lógica de que lo que realmente interesa a un comprador, o vendedor de una firma, que no es lo que ya pasó, sino los posibles resultados futuros. Dentro de ellos están los flujos de caja descontados, valor de mercado y modelos de opciones (real options). Los métodos más comunes de valoración de empresas son los siguientes: 9.10. Métodos de valoración. 9.10.1. Método del Valor Sustancial VE=

∑ activos

El valor sustancial corresponde al valor real de los medios de producción, independientemente de la forma en que estén financiados, es decir, estaría constituido por el valor real de todos los bienes y derechos utilizados. No se están considerando los bienes no operativos, ni la estructura financiera de la empresa. El método representa la inversión que debería efectuarse para construir una empresa en idénticas condiciones. Normalmente, se considera el valor sustancial como el valor mínimo de la empresa. Fórmula: Valor sustancial bruto = Activos operativos totales Valor sustancial neto = Activos operativos totales - Pasivos

Balance Activos Circulantes 200

Pasivos 250

Activo fijos 300

Capital Contable 250

Total Activos 500

Total Pasivos +Capital Contable 500

Valor sustancial bruto (Total de capital) = 500 Valor sustancial neto (Capital Contable) = 500 -250 = 250. 9.10.2. Beneficios Descontados. VE = f (E [Utilidades]) El método de beneficios descontados, al igual que el DCF, se orienta del lado de la utilidad, es decir, de las ganancias o flujos de caja esperadas en el futuro, y no del valor actual de la empresa, como lo hace el método sustancial. En este método, se calcula el valor de una empresa, descontando los beneficios que se esperan en el futuro. El valor depende por consiguiente de los beneficios

futuros, del horizonte temporal de valoración y de la tasa de riesgo con la cual se descuenta, y dependiendo de la situación de un ingreso por liquidación esperado. Este método puede ser muy detallado o muy general, dependiendo como se pronostiquen los beneficios. Existen dos alternativas de pronosticar: •

Se hace un pronostico muy detallado año por año, lo cual da un resultado muy exacto.

•

Se toman beneficios a perpetuidad constantes. En este segundo, caso se puede crear un escenario de ganancias futuras, o tomar los beneficios pasados y suponer que el futuro sea igual. Por lo general, se hace una combinación de los dos métodos. Para los primeros 3 o 5 años, se hace un pronóstico muy exacto, y para el futuro se calcula un beneficio a perpetuidad. El peligro de crear escenarios futuros, es que el futuro es incierto, y por consiguiente, lleva un alto grado de riesgo de hacer un pronóstico sobre-optimista o –pesimista, lo cual lleva a resultados erróneos.

El valor de la empresa, o mejor dicho del capital social de la empresa, se calcula de la siguiente manera:

Valor de la Empresa =

Beneficios esperados

∑ Tasa de Riesgo del Capital

Valor de la Empresa = Suma (Beneficios esperados / tasa de riesgo del capital social) VE = U / r Donde: VE = Valor de la empresa

U = Utilidades de la empresa r = interés que los empresarios esperan de este tipo de negocio. Si suponemos que la empresa tiene un crecimiento de beneficios constante g, la fórmula cambiaría a:

Valor de la Empresa = Suma (Beneficios esperados / tasa de riesgo del capital social – crecimiento de beneficios constante g)

VE =

U r−g

VE = U / r - g 9.10.2.1. Otro enfoque. Modelo de flujo de efectivo descontado (bodenhorn). Iguala el capital contable de una empresa, como el valor presente de todos los flujos futuros de efectivo, entre los accionistas y la empresa.

Estos flujos de

efectivo, se materializan en forma de dividendos, recompras de aciones o ventas adicionales de acciones entre los accionistas.

El modelo propone tres variables: Inversión inicial del accionista, la riqueza esperada del accionista al final del período, y la riqueza real del accionista, al final del período.

W1 = CF1 + P1 W 1 = Riqueza real CF1 = Flujo de efectivo real durante el período 1 P1 = precio real de mercado de la acción al final del período 1

P=

CFi (1 + k ) i

P = es la inversión inicial CFi = es el flujo neto de efectivos anticipados a un plazo K = es la tasa de descuento del mercado

(W1) =

CFi (1 + k ) i +1

(W1) = Es la riqueza esperada CFi y K indican valores. El primero es el flujo neto esperado.

9.10.2.2. Modelo del enfoque de inversión-oportunidad (solomon). El valor de mercado de los valores de una empresa es la suma de los valores descontados: P = V1 + V2 Donde

P = Es el valor de mercado de las acciones de la empresa. V1 = es el valor presente de las utilidades constantes de los activos actualmente mantenidos por la empresa a perpetuidad. V2 = es el valor presente de las utilidades provenientes de todas las oportunidades futuras de inversión emprendidas por la empresa.

9.10.2.3. Método del camino aleatorio. (Cuantitativo). Los cambios en los precios no pueden pronosticarse, a partir de la información histórica o actual. Parte de dos supuestos:

•

Los cambio sucesivos en el precio, son independientes.

•

Ocurren conforme a cierta distribución de probabilidad

El primer supuesto habla de que la información disponible en un período, no puede

emplearse

para

predecir

cambios

en

los

precios,

en

períodos

subsecuentes. El segundo supuesto, indica que los parámetros de distribución de probabilidad, sean estacionarios, a lo largo del tiempo. 9.10.3. Métodos Mixtos. 9.10.3.1. Valor medio.  a * ∑ Activos + b * f [E (Utilidades )] VE =   (a + b )  

VE = (a*

+ b * f(E[Utilidades]))/ (a+b )

El valor medio, es una combinación de los dos métodos anteriores. Se supone que el valor sustancial, es el valor mínimo de la empresa, es decir, lo que se recibiría por los activos, si estos se vendieran por separado. Sin embargo, una empresa tiene más valor en su conjunto, que el valor sustancial, ya que el conjunto de activos crea beneficios a futuro. El valor de beneficios descontados, se toma como un valor máximo. Su valor se puede pronosticar sin mayor dificultad para los siguientes 2 o 3 años, sin embargo, entre más grande sea el horizonte de tiempo, más inexacto se vuelve, y puede crear un valor totalmente irreal.Por consiguiente, el valor real de la empresa, será algo entre estos dos valores. No hay una fórmula universal para calcular el valor medio. Esto depende de factores culturales e históricos, de cómo se calcula. Los procesos mas usados, son:

Alemania =

Suiza =

(1 * Valor Sus tan cial + 1 * Beneficios Descontados ) 2

(1 * Valor Sus tan cial + 2 * Beneficios Descontados ) 3

Alemania: (1 * Valor Sustancial + 1 * Beneficios descontados) / 2 Suiza: (1 * Valor Sustancial + 2 * Beneficios descontados) / 3

9.10.3.2. Nuevos Métodos Los métodos que se verán a continuación, consideran a la empresa como un proyecto de inversión. Por lo tanto, su valor se determina por los rendimientos futuros, que se esperan obtener. En una empresa, la rentabilidad esperada, está directamente relacionada con los beneficios que se esperan generar. Estos métodos se basan en la búsqueda del valor de la empresa, a través de la estimación de los flujos de fondos futuros, que sean capaces de generar. Estos flujos de fondos, se descontaran a una tasa de descuento, en función del riesgo que conlleve la inversión. 9.10.3.3. Parámetros comunes para estos métodos 9.10.3.3.1. Flujo de fondos Es el conjunto de flujos generados disponibles, para remunerar a los accionistas o prestamistas, una vez se han realizado las inversiones necesarias. 9.10.3.3.2. Tasa de actualización Para poder expresar estos flujos futuros, en términos corrientes, hay que transformarlos a valor actual. Para ello, se aplica la tasa de actualización, que tiene en cuenta el riesgo de la empresa (Beta), la inflación, el apalancamiento financiero.

9.10.3.3.3. Horizonte temporal de la valoración Es la cantidad de períodos a los que se espera evaluar la empresa. Entre más períodos se tome, más difícil es el pronóstico exacto de los flujos de fondos. 9.10.4. Valor residual Es el valor atribuido a la empresa, a partir del último período específicamente proyectado. Se podría definir como una renta perpetua. En la práctica, se suele calcular mediante la actualización de los flujos esperados, a partir del final del horizonte temporal, utilizado en las previsiones, con lo que se estaría considerando una renta infinita.

Siendo: VR = Valor Residual FC = Flujo del último año proyectado. g = Crecimiento del flujo a partir del año n. k = Tasa de actualización Así pues, se puede definir el valor de una empresa como:

Siendo: VE = valor de la empresa CF = Flujos de fondos generados en dicho período

VR = Valor residual de la empresa en el año n k = Tasa de descuento.

Tipo de flujos de fondos

Tasa de descuento correspondiente

FCF [Flujo de fondos libres (Free Cash WACC [Coste ponderado de los recursos Flor) ]

(Weighted Costo f Capital)]

Cfac [Flujo disponible para los accionistas] Ke [Rentabilidad exigida a los accionistas] CFd [Flujo disponible para la deuda]

Kd [Rentabilidad exigida a la deuda

CCF [Flujos de caja de capital]

WACC antes de impuestos

El flujo de fondos libres, permite obtener directamente el valor de la empresa. Tiene en cuenta tanto el fondo disponible para la deuda, como el disponible para los accionistas. 9.10.5. Descuento de flujo de caja libre (DCF: Discounted Cash Flow) VE = f (E [FCF]) Es el flujo de fondos operativos, es decir, el generado por las operaciones, sin tener en cuenta la deuda financiera, después de impuestos. Este método, mide lo que queda disponible en la empresa, después de haber hecho frente a la reinversión de activos necesarios y a las necesidades operativas de fondos. Para determinar los flujos futuros, hay que realizar un pronóstico del dinero que se obtendría y que se debe pagar en cada período. Los flujos de caja libre, se calculan tomando el flujo de caja operativo, y restándole las inversiones, a los activos circulantes y fijos. Con esto, se obtienen los Flujos libres de caja a capital + pasivos (Entity Approach). Si a este resultado, se le resta los intereses, así como la variación de la deuda, se obtienen los flujos libre de caja a capital social (Equito Approach).

Normalmente, se hace un pronóstico detallado para 5 o 10 años, y después se toma un valor residual. Los flujos de caja libre, se calculan de la siguiente manera: Ventas
Costo de ventas = Beneficio bruto
Gastos de ventas + Gastos amortizables + otros ingresos = Beneficio antes de impuestos e intereses (EBIT)
EBIT-Impuestos = Beneficios después de impuestos (NOPAT)
NOPAT+ Gastos de amortización = Flujo de caja bruto Este flujo de caja libre tiene que ser descontado, con la tasa de descuento existente en el momento de la valoración. El costo de capital, representa la tasa mínima de rendimiento de un proyecto de inversión. Es la combinación del costo de los fondos ajenos y de los fondos propios, ponderado por el peso que tiene cada uno, dentro del balance de la empresa:

WACCS =

(Kd * D * (1 − s ) + Ke * E ) E+D

WACCs = Siendo: D = Valor de la deuda E = Valor del capital contable

Kd = Costo de la deuda antes de impuestos (es el costo promedio de la deuda) s = Tasa impositiva Ke = Rentabilidad exigida por los accionistas (es la parte más difícil, ya que no existe una obligación de pagar un interés dado.) El valor de la empresa es: b

DCF =

FCFi

∑ (1 + WACCs ) i →1

i

DCF = DCF = Valor de la empresa FCF = Flujo de caja libres (Free Cash Flow) La diferencia de calcular el DCF: • Método Bruto o Entity se calcula los FCF antes de intereses a capital y pasivos totales de la empresa y se descuenta con el WACCs. A este resultado se le resta la deuda. • Método Neto o Equito Se calcula los FCF después de intereses y cambios en la deuda. Stos FCF se descuentan con el interés exigido por los accionistas. DCF-bruto (Entity) – Deuda = DCF-neto (Equito) En el uso cotidiano se prefiere el método bruto (entity), ya que es mucho más informativo, además que dice el valor de la deuda.

9.10.5.1. Ejemplo. Del balance de la empresa W.R. se puede obtener la siguiente información: Deuda: 200 Capital social: 300 Estructura de capital: 2/3 (200/300) Kd: 6% Ke: 12% s: 0% NOPAT (FCF a perpetuidad): 48 WACC = (6% * 200 + 12% * 300) / 500 = 9,6% Caso 1: Método Bruto o Entity Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6… NOPAT

48

48

48

48

48

48

+ Amortización

30

30

30

30

30

30

Flujo de caja operativo

78

78

78

78

78

78

./. Inversiones en activos

30

30

30

30

30

30

Flujo de caja libre (Entity-

48

48

48

48

48

48

Approach) Valor residual al final del año 5

500

(9,6%) Valor Presente (9,6%)

43,8 40

Valor Presente del Valor Residual

36,5 33,3

30,4 316,2

Total valor Presente (1-5)

183,8

Total valor Residual

316,2

DCF-bruto (a valor total de la

500

empresa) ./. Deuda

200

DCF-neto (a capital social)

300

Caso 2: Método Neto o Equity Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6… NOPAT

48

48

48

48

48

48

+ Amortización

30

30

30

30

30

30

Flujo de caja operativo

78

78

78

78

78

78

./. Inversiones en activos

30

30

30

30

30

30

./. Intereses (6% de 200)

12

12

12

12

12

12

Flujo de caja libre (Equito-

36

36

36

36

36

36

Approach) Valor residual al final del año 5

300

(12 %) Valor Presente (12 %)

32,1 28,7 25,6 22,9

Valor Presente del Valor Residual

20,4 170,2

Total valor Presente (1-5)

129,8

Total valor Residual

170,2

DCF-neto (a capital social)

300

9.10.6. Valor Económico Añadido (EVA: Economic Value Added-Approach)

VE = f (rentabilidad, E[FCF]) Debido a que hoy en día las empresas cotizan en la bolsa, basan su estrategia, principalmente, en la consecución de dos premisas: maximizar el beneficio y maximizar el precio de sus acciones. Este método trata de juntar los métodos basados en flujos de caja y la contabilidad actual. La idea general es de comparar el rendimiento obtenido (ROIC) con el costo de capital promedio (WACC). Si el ROIC es más grande que el WACC se esta generando valor. Esta diferencia (GAP) es multiplicado por el capital invertido (IC).

ROIC = NOPAT / IC EVA = (ROIC –WACC) * IC Para que el EVA de los resultados esperados, hay que hacer conversiones como:
Amortizar Investigación y Desarrollo
Eliminar las reservas silenciosas (sobreamortozación y depreciación de activos)
Incluir contratos de largo plazo de leasing Entre otros. EJEMPLO: Año 1 Año 2 Año 3

Año 4 Año 5 Año 6

a

Capital Invertido (IC)

300

280

260

240

300

280

b

NOPAT

20

30

40

70

30

40

c = b/a

ROIC

6,6 % 10,7 % 15,4 % 29,2 % 10 % 14,3 %

d

WACC

10%

10%

10%

10%

10% 10%

e = c – d Diferencia

-3,3% 0,7% 5,4%

19,2% 0%

4,3%

f = e * a EVA

- 10

46

12

2

14

0

9.10.7 Beneficio Económico (EP: Economic Profit). VE = f (rentabilidad, E[FCF]) La diferencia del EP al EVA, es que no se hacen conversiones. 9.10.8. Método de Opciones Reales Una opción es un contrato que confiere el derecho, pero no la obligación, de comprar o vender un determinado activo subyacente (“undelying asset”), a un precio de ejercicio. Las opciones de compra se les llaman Call y a las de venta se les llaman Put. Las opciones se dividen en opciones financiera y opciones reales.

Las opciones financieras se negocian en mercados organizados, o en mercados OTC (“Over the Counter”). Una opción real, se encuentra en un proyecto

de

inversión, cuando existe alguna posibilidad futura de actualización, al conocerse la resolución de alguna incertidumbre actual. Las opciones reales más comunes, que se deben tener en cuenta en el momento de valorar una empresa, son:


Ampliar / reducir el proyecto




Aplazar la inversión




Utilizar la inversión para usos alternativos

Factores que afectan a las opciones reales:


Valor esperado de los flujos




Costo de la inversión




Tasa de descuento




Volatilidad de los flujos esperados




Tiempo hasta el ejercicio




Mantenimiento de la opción




Su valor depende de la revalorización esperada de los flujos.

Los dos métodos de valoración de opciones, tanto reales como financieras, más comúnmente utilizados son los siguientes:
Método binomial
Fórmula Black / Acholes. 9.10.9. Modelos de valoración relativa por medio de múltiplos. 9.10.9.1. Conceptos básicos.

La valoración relativa, consiste en encontrar el valor de una empresa, usando resultados de valoraciones de empresas del mismo sector o sectores similares. A la información extraída de valoraciones anteriores, que sirve de base para calcular la nueva valoración, se le llama múltiplo. Los múltiplos proceden principalmente de dos fuentes: de valoraciones realizadas por medio de flujos de caja descontados de otras empresas, o de los valores de mercado de empresas transadas en bolsa. En este último caso, se supone que el precio de la acción refleja consistentemente las expectativas del mercado, sobre su comportamiento financiero. El procedimiento para la valoración por medio de múltiplos es relativamente sencillo: consiste en definir el múltiplo dependiendo de la información disponible, de las características del sector, y del tipo de compañía dentro del sector; observar sus limitaciones, y por último, aplicarlo. Por ejemplo, si se desea valorar una compañía productora de cervezas en Colombia, se puede tomar como ejemplo el valor de Bavaria S. A. usando como múltiplo el valor de la empresa (tomada como su capitalización bursátil) contra sus utilidades, de manera que el múltiplo se define como:

Donde PER, es el promedio del múltiplo de valoración en un período determinado; Vt, el valor de mercado de la empresa en el período t, y Ut, la utilidad de la empresa en t. Para el caso de Bavaria S. A., la información básica para el cálculo de PER, es la utilidad trimestral de la empresa, durante el período diciembre de 1998-diciembre de 2002 y su capitalización bursátil en el mismo período

El más común de los modelos de valoración relativa, es el price earnings ratio, o relación precio-ganancia (PER); sin embargo, se pueden encontrar otros múltiplos basados, en diferentes indicadores Relación precio sobre ventas: de operación; entre ellos: Relación precio sobre EBITDA:

Relación precio sobre EBIT:4

Relación precio sobre ventas:

Relación precio sobre flujo de caja libre n (FCL):

En general, se puede crear un múltiplo sobre casi cualquier indicador de operación. De hecho, se han creado múltiplos específicos para industrias (Damodaran, 2001), entre los cuales se encuentran, por ejemplo: Relación precio sobre número de suscriptores (NS)-empresas de televisión por suscripción y de servicios de acceso a internet:

Relación precio sobre visitantes al sitio web (NWEB)-empresas de internet:

Relación precio sobre barriles de reserva (BR)-empresas petroleras:

9.10.9.2. Conclusiones. Desde el punto de vista de la economía financiera, la distinción entre una pequeña, mediana y gran empresa, no radica en su tamaño ni en su número de trabajadores, sino en su pertenencia o no al mercado de capitales.

La valoración de una empresa debe hacerse considerando que la vida de la empresa es ilimitada, siendo imprescindible por tanto sumar al valor actual de las rentas estimadas el valor de continuación.

Es muy probable que el mismo negocio tenga valores diferentes para personas distintas, sin que esto implique error por parte de alguno, normalmente se obtienen rangos de precios, pero se debe tratar que sean estrechos.

Los factores que se tienen en cuenta para determinar el Good-Will fuera de los beneficios futuros, pueden ser todos los bienes incorporales como propiedad industrial, fórmulas químicas, procesos técnicos, marcas de fábrica, patentes, propiedad literaria y artística, la generación de utilidades, optima posición en el mercado, la experiencia, la buena localización, la calidad de la mercancía o servicio, el trato a los clientes, las buenas relaciones con los trabajadores, la estabilidad laboral de los mismos, la confianza que debido a un buen desempeño gerencial se logre crear en el sector financiero.

Para tener una buena aproximación del valor, se requiere disponer de información suficiente y cierta, y un conocimiento del sector o sectores en que interviene.

La valoración de un negocio se compone de dos elementos: La deuda y el capital propio. V = D + C, donde D es el valor de mercado de la deuda y C es el valor de mercado del capital propio.

La mezcla de conocimientos de diversas profesiones, está afectada por aspectos subjetivos como por ejemplo la interpretación del RIESGO, por tanto, los resultados pueden ser diversos para cada persona, y esto no implica que sea un error.

9.11. Caso de Estudio: Universidad de Antioquia

En 1987, el Centro de Investigación y Consultorías Administrativas de la U de A. recolectó información en junio y julio de ese año, entrevistando a ejecutivos financieros de 138 empresas de la ciudad, clasificadas por sectores: Bancos, Servicios personales y sociales, papel imprenta y editoriales, Seguros, Comercio y Hoteles, Construcción, Alimentos bebidas y tabacos, etc.

En la entrevista, daban varios temas y por cada tema varias opciones de respuestas. Las conclusiones de algunos temas en promedio se desarrollan a continuación y en dicho orden de inclinación por parte de los ejecutivos financieros.

EL

OBJETIVO

FINANCIERO:

Maximizar

las

utilidades;

Garantizar

la

supervivencia de la empresa; lograr un adecuado nivel de endeudamiento y maximizar la rentabilidad del patrimonio.

JERARQUIZACIÓN DE LAS ÁREAS DE LA EMPRESA: Mercadeo, Calidad, Financiera, Personal, Producción, Costos-Beneficio Social, Sistematización y Exportación

FACTORES MAS ADECUADOS PARA MEDIR LA RIQUEZA DE PROPIEDAD: Valor comercial de la empresa; Fuerza de distribución, tamaño del mercado y participación; Crecimiento en el valor intrínseco de la acción.

CRITERIOS PARA VALORAR LOS ACTIVOS DE LA EMPRESA: Precios de Reposición; Precios de Mercado; Valor en libros Ajustado.

CRITERIOS PARA VALORAR ACCIONES

Valor intrínseco; valor financiero y precios del mercado.

FACTORES

QUE

INCIDEN

EN

EL

VALOR

DE

LAS

RELACIONADOS CON LA EMPRESA •

Control general

•

Expectativas

•

Capital

•

Informes gerenciales

•

Actividad económica y sector industrial

•

Imagen de la empresa

•

Aspectos laborales

•

Calidad de la administración, honestidad, imagen

•

Historia de la empresa

•

Recursos humanos y tecnológicos

RELACIONADOS CON LA GESTION FINANCIERA •

Solidez

•

Rentabilidad

•

Utilidades

•

Utilidades por acción

•

Rendimiento del Dividendo Sobre el valor de la inversión en activos

•

Relación dividendos/precios

•

Liquidez

•

Nivel de endeudamiento

•

Costos financieros

•

Perspectivas de la valorización

•

Valor de los activos

•

Valor de la acción en bolsa frente al valor intrínseco

•

Política de dividendos

ACCIONES

•

Valor de la compañía

•

Valor comercial

RELACIONADAS CON EL MERCADO DE LA EMPRESA •

Sector al que pertenece

•

Calidad de los productos

•

Fuerza de distribución, tamaño del mercado, participación

RELACIONADO CON EL MERCADO DE CAPITALES •

Información disponible

•

Especulación

•

Competencia de otros valores

•

Oferta y demanda

•

Oportunidades de inversión

•

Concentración de la propiedad accionaria

•

Transparencia del mercado

RELACIONADOS CON POLITICAS GUBERNAMENTALES •

Impuestos

•

Incentivos Fiscales

•

Política económica

TEORIA AL RESPECTO El valor del mercado de la empresa lo determinan factores como la tasa de rendimiento sobre la inversión, el pago de dividendos,

el costo de capital, la

estructura de capital, etc. Y que el rango de valores de estas variables lo condicionan elementos externos como el producto, los factores de producción y los mercados financieros.

TEORIA DE LA VALUACIÓN DE VALORES

El estudio sobre la valuación de los precios de las acciones es fundamental para entender el mecanismo que permite ala transferencia de la propiedad corporativa en una economía de mercado. También es útil para fusiones, consolidaciones y adquisiciones. Existen dos modelos: El Cuantitativo y el Cualitativo
MODELO CUANTITATIVO: Parte de la premisa de que las acciones inversionistas y de los vendedores de valores pueden explicarse en términos de ciertas variables cuantificables y sus relaciones.
MODELO CUALITATIVO: Se basa en patrones históricos de relaciones previo-volumen y en la sicología del mercado, tienen cuenta las circunstancias políticas, económicas, nacionales e internacionales. A veces este método sirve de base para explicar las desviaciones inesperadas de los precios calculados en el modelo cuantitativo.

9.11.2. Enfoques Metodológicos: Existen tres enfoques metodológicos:

9.11.2.1. Técnico (Cualitativo) Los precios de los valores dependen de la ley de la oferta y la demanda que a su vez está supeditada por otros factores diversos y complejos desde la perspectiva del análisis. Se le atribuye este método a los corredores de bolsa y se considera como herramienta comercial en el corto plazo.

Por ejemplo: Los precios de los valores se definen por oferta y demanda y si presentan el siguiente comportamiento:

Un FONDO REDONDO indica tendencia a la baja de volumen y precio. Indica una OPORTUNIDAD DE COMPRA y firmeza de precios en las acciones.

La Figura CABEZA-HOMBROS, donde una onda triple cuya cresta central es mayor a las otras dos indica VENDER.

9.11.2.2. Fundamentalista (Cuantitativo)

Los precios se determinan y pueden

predecirse a partir de las expectativas del inversionista respecto a los valores que ciertas variables presentarán en períodos futuros. Posee los siguientes modelos: • Modelo de Dividendos • Modelo de Valuación de Utilidades • Modelo de Flujo de Efectivo descontado • Modelo de Inversión-Oportunidad • Modelo de Costo de Capital 9.11.2.2.1. Modelo de Dividendos (Gordon Y Shapiro). El valor presente del mercado de un valor es la suma de la corriente de dividendos esperada, del valor.

P = (1+b) r A / K - r b

A

= es el total de activos de la empresa

1 - b = es la tasa de distribución r

= es la tasa que anticipa la empresa de crecimiento

b

= es la tasa que anticipa la empresa de retención corriente.

K

= es la tasa de descuento del mercado

P=D/K-g

donde D es el dividendo por acción y G la tasa de crecimiento en los dividendos.

Ejemplo: El señor Lukas va a determinar el precio de las acciones del LUFY LTDA., asesorado por una firma de finanzas llega a las siguientes conclusiones: a. Dividendos $2,

Tasa de descuento de mercado 20%, crecimiento de

dividendos 15%: b. P = 2 / 0.2 -.15 = $40 El señor Lukas concluye que puede ofrecer $40 por acción en 100 acciones de LUFY LTDA. Pero la afirma de finanzas le indica que las acciones están actualmente a $50, por lo tanto debe revisar sus cálculos o abandonar las acciones por sobre valuación.

9.11.2.2.2. Modelo de Valuación de Utilidades El valor de mercado de un valor lo determina el valor presente de todas las utilidades futuras.

Pt =

Et - It / (1+K)t

Pt = es el precio de mercado de la acción en el período T Et = son las ganancias por acción ene l período T It

= es la inversión por acción en el período T

K

= es la tasa de descuento del mercado

Ejemplo: Una empresa espera anualmente utilidades de $8, de los cuales espera retener $5 anuales para reinvertida, la tasa de descuento subjetiva que el inversionista atribuye a la compañía es del 12% P = 8 -5 / (1+0.12)t = 3 / 0.12 = $25

“a perpetuidad”

Ejemplo: El señor Lukas desea invertir en LUFY LTDA., si su rango de precios por acción es entre $16 a $20. La inversión sería por dos años. Hace dos años las

utilidades de dicha empresa fueron $6 y las utilidades de reinversión $4. El año pasado fueron $7 y $5 se reinvirtieron. El señor Lukas espera que la compañía continuará con un pago de dividendos de $2 y espera una tasa de rendimiento sobre inversión del 11%. Por tanto esta dispuesto a comprar 100 acciones de LUFY LTDA. Y a conservaras durante 2 años siempre y cuando gane un mínimo del 11%.

P = E1-I1 (1+k)

+

E2-I2

+ P2

(1+k)2

(1+k)2

P=

E1 − I1 E2 − I 2 P2 + + 2 (1 − k ) (1 − k ) (1 − k ) 2

P = 8-6 / 1.11 + 9-7/(1.11)2 + 18 / (1.11)2 = 1.80+ 1.62 +14.61 = 18.03

El valor de mercado de las acciones es $17.25 y Lukas decide invertir en las $100 acciones.

NOTA. Hasta aquí la investigación de la Universidad de Antioquia.

9.12. EL MODELO GORDON. El MODELO GORDON, es una metodología utilizada por los administradores y gerentes financieros, para evaluar el valor teórico de la empresa El MODELO GORDON, es un modelo teórico, que se basa en la suposición de que el valor de la empresa, es igual al valor actual de todos los dividendos futuros, que se paguen durante la vida de la empresa, que se supone sea infinita.

Excelencia aplicativa

Este Modelo de avalúo, para la mayoría de financieros, es el mejor, por que toma la empresa como un todo, en el tiempo La expresión básica, para calcular el valor de la empresa en un momento determinado es: P= D0(1+g)1/(1+Ke)1 + D0(1+g)2/(1+Ke)2 + .... + D0(1+g)µ/(1+Ke)µ P= DO(1+g)

1 2 n + DO(1+g) + …+DO(1+g) (1 + Ke)1 (1 + Ke)2 (1 + Ke) n

Donde: P = Precio por acción de acciones comunes. Di (i= 1, µ) = El dividendo por acción previsto en el año i. Ke = Tasa de capitalización de capital contable. g = Utilidades anuales previstas y tasa de crecimiento del dividendo El MODELO GORDON toma como suposición que los dividendos y las utilidades crecen en igual proporción. Esta suposición es cierta solamente en casos en que una empresa distribuya anualmente un porcentaje fijo de sus utilidades, es decir una razón de pagos fijos. Si se supone una tasa de crecimiento constante se obtiene la expresión del valor teórico de una acción de capital: P = D1 / Ke - g El problema al utilizar este modelo está en la dificultad de calcular la tasa de capitalización contable (ke) y las utilidades con su tasa de crecimiento.

La tasa de capitalización del capital contable se puede calcular utilizando los rendimientos en utilidades que es la inversa de la razón precio-utilidades, es decir las utilidades por acción divididas entre el precio en el mercado por acción. Otra manera de calcular dicha tasa es sustituir los datos del dividendo histórico, precios de la acción y tasas de crecimiento en: {P(1+Ke) / (1+g)} - P = D0 - {D0(1+g)µ/(1+Ke)µ}  (1 + g )µ    1 + Ke   − P = DO −  P =  P   (1 + Ke )µ    1 + g 

y utilizar la tasa de capitalización con base histórica que resulte al despejar el MODELO GORDON para el precio de los valores. El MODELO GORDON es uno de los modelos de valuación que se citan más comúnmente y es mucho mejor que otras medidas del valor de una empresa. La tasa de crecimiento del dividendo se puede apreciar utilizando los valores históricos del dividendo por acción para calcular la tasa compuesta de crecimiento anual. El MODELO GORDON que capitaliza los rendimientos futuros de la empresa durante una vida supuestamente infinita, es el método más correcto teóricamente ya que considera a la empresa como un negocio en marcha y no utiliza valores de activos o precios en el mercado como anexos en el proceso de valuación. En lugar de ello, supone que el valor de la empresa es igual al valor descontado de todos los rendimientos futuros. APLICACIÓN DEL MODELO GORDON Con la resolución de un problema, el cual puede ser muy frecuente para los

gerentes y administradores financieros podemos darnos cuenta de su aplicabilidad. Una compañía ha calculado que sus dividendos en el año siguiente será de $0.65 por cada acción. Al realizar estudios con base en sus datos históricos y con las expectativas que tiene para el futuro, espera que su tasa de crecimiento en dividendos sea del 7.5% para cada año subsiguiente, la tasa a la cual los accionistas de la empresa capitalizan sus utilidades es del 10.3%. Calcular el valor teórico de la empresa. Para resolver este problema, se debe aplicar la expresión: P = D1 / Ke - g Sustituyendo: P = 0.65 / (10.3% - 7.5%) P = 0.65 / (0.103 - 0.075) P = $23.21 por cada acción. Este es el valor intrínseco de los valores de la empresa, esto basado en las suposiciones hechas en los estudios hechos previamente. La veracidad de este análisis esta sujeto a las proyecciones hechas por el financista de la empresa. 9.13.

AVALÚO DEL VALOR EN MARCHA. PROPUESTA DEL INGENIERO

WILLIAM ROBLEDO.

Si la empresa está funcionando, independientemente del tiempo, hay que avaluar el llamado Valor en Marcha, que es el costo de instalación y funcionamiento de la industria. El ingeniero William Robledo Giraldo sugiere tomar el valor de las inversiones realizadas durante los últimos cinco años, en el mejoramiento de la infraestructura productiva, estos valores se actualizan con un interés equivalente al promedio pagado por las instituciones financieras, en cada uno de los años

analizados, y la sumatoria de las rentabilidades así determinadas es el Valor en marcha

9.14. AVALÚO DEL GOOD WILL. El Good Will es un anglicismo que significa o hace referencia al buen nombre de una empresa, producto, servicio, persona, etc. El buen nombre o prestigio, que tiene una empresa o establecimiento, frente a terceros, es un activo de gran valor, puesto que ese buen nombre le permite obtener clientes, proveedores, créditos, etc. El buen nombre, coloca a una empresa en posición ventajosa frente a la competencia, facilitándole su incursión o sostenimiento en el mercado. Permitiéndole también, mejores ventas y en muchos casos, a precios un poco mas altos, puesto que el consumidor siempre está dispuesto pagar un poco mas por tener un producto de “marca”, lo que indudablemente le permite tener una mejor rentabilidad. El Good Will, es un intangible, que puede ser estimado en dinero, en la medida en que se pueden medir los beneficios futuros de su prestigio y buen nombre. Para determinar el valor del Good Will, la Superintendencia de Industria y comercio ha considerado que: ‘(…) Entre los diversos elementos que se conjugan para determinarlo, cabe destacar, además de la proyección de los beneficios futuros, la existencia de bienes incorporales, tales como la propiedad industrial, fórmulas químicas, procesos técnicos; la excelente ubicación en el mercado, la experiencia, la buena localización, la calidad de la mercancía o del servicio, el trato dispensado a los clientes, las buenas relaciones con los trabajadores, la estabilidad laboral de los mismos, la confianza que debido a un buen desempeño gerencial se logre crear en el sector financiero. En fin, el artículo 33 del decreto 554 de 1942, enumeró

algunos otros factores a considerar como ‘constitutivos del good-will comercial o industrial’, al paso que, posteriormente, el decreto 2650 de 1993, aludió a su registro contable, bajo el nombre de ‘Crédito Mercantil’, indicando que allí se registra ‘el valor adicional pagado en la compra de un ente económico activo, sobre el valor en libros, o sobre el valor calculado o convenido de todos los activos netos comprados, por reconocimiento de atributos especiales, tales como el buen nombre, personal idóneo, reputación de crédito privilegiado, prestigio por vender mejores productos y servicios y localización favorable… También registra el crédito mercantil formado por el ente económico mediante la estimación de las futuras ganancias en exceso de lo normal, así como la valorización anticipada de la potencialidad del negocio (…)‘. Existen dos tipos de Good Will, que son el adquirido y el formado. El Good Will formado, es el que toda empresa ha forjado con el transcurso de los años, el cual es más difícil de calcular, puesto que no se ha invertido dinero en forma directa para la formación del Good Will, sino que ha sido el producto, ha sido la consecuencia indirecta del trabajo de toda la empresa. El Good Will comprado, es el que es adquirido por la empresa a otra empresa. Fue un tercero quien desarrolló y forjó el buen nombre y el prestigio de determinada marca, que luego es adquirida por la empresa. En este caso, la determinación de su valor es muy sencillo, puesto que se pagó un determinado monto por ello. Muchas empresas sobreviven gracias a su buen nombre, a que su marca es recordada por los consumidores, tanto así que el consumidor llega a comprar un producto casi por inercia. Es tan importante el buen nombre y la marca, que anualmente las empresas invierten miles de millones de pesos en publicidad, con el objetivo de mejorar su imagen frente al cliente. La imagen vende por si misma. Un producto sin imagen

frente al consumidor, debe recurrir a estrategias como las promociones, los premios y rifas para poder venderse. Respecto a la contabilización, ésta es diferente si el Good Will es formado o adquirido. Si el Good Will es formado, se contabiliza como patrimonio en la cuenta 3215 y si es adquirido se contabiliza como una compra de activos, caso en el cual es objeto de Amortización Por Good Will, se entiende la existencia de un mercado cautivo, que garantiza la existencia de la industria a través del tiempo. Esta expresión se ha asimilado al “Buen nombre”.

9.14.1. Determinación del valor del good-will

Para calcular el valor del intangible Good-Will debe hacerse una proyección de los flujos de caja sin tener en cuenta las cargas financieras y la amortización de la deuda durante un plazo justo; dicha proyección se puede definir con base en criterios como avances tecnológicos, grado de deterioro de los activos productivos, la posibilidad de aparición de productos sustitutos, etc.

Todas las proyecciones deben realizarse a precios corrientes; es decir, teniendo en cuenta aspectos como la inflación, devaluación y aumento o disminución en el numero de unidades para producir y vender. La tasa de descuento utilizada será una tasa de oportunidad de mercado que contemple el riesgo de acuerdo con la naturaleza del negocio y debe ser convenida entre las partes que analizan la transacción.

Debe tenerse presente que a medida que aumente la tasa de

descuento, disminuye el valor del intangible ‘’Good-Will’’, en igualdad de las demás condiciones.

9.14.2. Esquema del flujo de caja.

COMPAÑIA X FLUJO DE CAJA DEL NEGOCIO

Ingresos por ventas

MMM

- Costos variables

(MMM) -----------

Margen de Contribución

MMM

- Costos Fijos

(MMM)

- Depreciación

(MMM) -----------

Utilidad antes de impuestos - Impuestos

MMM (MMM) -------------

Utilidad después de impuestos

MMM

+ Depreciación

MMM -------------

Flujo de caja

MMM

Como puede observarse, el flujo de caja del negocio (no del inversionista), es similar al estado de resultados pero difieren en que el primero, es con base en EFECTIVO, y el segundo, con base en CAUSACION; El estado de resultados incluye intereses y el flujo de caja no, y en el flujo de caja la depreciación hace las veces de escudo fiscal con el fin de ahorrar impuestos.

Ahora bien, se debe calcular el Good-Will con base en el flujo de caja y no con base en el estado de resultados, por que al adquirir un activo se espera que este genere beneficios en efectivo, que sean independientes del grado de endeudamiento, que dicho activo tenga, debido a que el hecho de tener o no

acreencias, no afecta para nada los ingresos y costos operativos, que en ultima instancia son los que determinan el concepto de Good-Will del negocio.

9.14.3. Ejercicio práctico para calcular el valor comercial de una empresa.

Se presentan los estados financieros y la información adicional requerida para proyectar durante cinco (5) años la situación financiera de la compañía LUFY LTDA.

ACTIVOS

VALOR

VALOR

EN

COMERCIAL

PASIVOS

LIBROS Caja

100

VALOR

VALOR

EN

COMERCIAL

LIBROS

100

Cuentas por Cobrar

80

Cuentas por Pagar

300

300

Provisión de Cartera

(20)

Pasivos Laborales

200

200

Cuentas por Cobrar

60

Deuda a Largo Plazo

400

400

TOTAL PASIVO

900

900

Inventarios

300

Protección

(50)

50

Inventarios Inventarios

250

400

Propiedades

600

1000

Planta

400

Depreciación Planta Planta Neto Equipo Depreciación Equipo Equipo Neto

Capital Utilidades Retenidas

(400) 0

PATRIMONIO

500

200 10

Superávit por Valoración

100

TOTAL PATRIMONIO

310

250 (150) 100

200

1,350

Valorizaciones

100

TOTAL ACTIVO

1,210

0 2,250

TOTAL

PASIVO

Y

1,1210

2,250

500

0

PATRIMONIO Cuentas de Orden

500

0

Cuentas de orden por Contra

COMPAÑIA LUFY LTDA. ESTADO DE RESULTADOS Enero 01 a Diciembre 31 de 19XX

Ingresos por ventas

2,000

- Costos Variables

(1,100)

Margen de Contribución

900

- Costos Fijos

(400)

(Incluye $20 de Depreciación)

Utilidad Antes de Intereses e Impuestos

500

- Intereses

(350)

Utilidad Antes de Impuestos

150

- Impuestos (30%)

(45)

Utilidad Neta

105

- Reparto de Utilidades

(95)

Utilidades Retenidas

10

INFORMACION ADICIONAL

1. Los ingresos y los costos se incrementaran en un 25% anual, durante 5 años. 2. El 90% de las ventas son de contado y el 10% restante se recupera en el siguiente año.

3. El total de los costos y gastos se cancelan de contado en el mismo período. 4. La depreciación será de $20 anuales durante cada uno de los 5 años. 5. La Tasa de Oportunidad del mercado es del 32% anual.

Con base en la información anterior, se proyectan los flujos de caja anuales durante 5 años.

COMPAÑIA LUFY LTDA. FLUJO DE CAJA PROYECTADO

1992

1993

1994

1995

1996 5,981.44

Ingresos por Ventas (1)

2,310

3,062.50

3,828.12

4,785.15

Costos Variables (2)

(1,375)

(1,718.75)

(2,148.44)

(2,685.55) (3,356.94)

935

1,343.75

1,679.68

2,099.60

(495)

(613.75)

(762.19)

(947.73) (1,179.67)

440

730

917.49

(132)

(219)

(275.25)

(345.56)

(436.45)

308

511

642.24

806.31

1,011.38

Más Depreciación

20

20

FLUJO DE CAJA

328

531

Margen de Contribución Costos Fijos (3) Utilidad

Antes

de

1,151.87

2,624.50

1,444.83

Impuestos Impuestos (30%) Utilidad

Después

de

Impuestos

GOOD-WILL

20 662.24

20 826.31

20 1,011.38

Para el calculo del Good-Will, se utiliza la formula del valor presente del interés compuesto, así: VF = VP (1+i) n de donde VP = VF / (1+i) n

328

+ 531

-------

+ 662.24 + 826.31 + 1,011.38

--------- ---------

(1.32)

(1.32)

2

---------3

(1.32)

--------4

(1.32)

=

$1,365.72

5

(1.32)

328 531 662.24 826.31 1,011.38 + + + + = $1,365.72 2 (1.32) (1.32) (1.32) 3 (1.32) 4 (1.32) 5

NOTAS:

(1) Para el año uno, las ventas serán: 2,000 x 1.25 * 0.9 + 60 = $2,310 Para el año dos, las ventas serán: 2,000 x (1.25)2 x 0.9 + 250 = $3,062.50

(2) Para el año uno los costos variables serán: $1,100 x 1.25 = $1,375

Para el año uno los costos variables serán: $1,375 x 1.25 = $1,718.75

(3) Para el año uno los costos fijos serán: $380 x 1.25 + 20

= $495

Para el año dos los costos fijos serán: $380 x (1.25)2 + 20 = $613.75

En conclusión, el valor justo a pagar por la compañía LUFY LTDA. es de $3,615.72, representados por $2,250 del valor del activo neto en el mercado más $1,365.72 del intangible Good-Will.

Es importante anotar que la cifra antes mencionada solo servirá como base de negociación, debido a que existen factores cualitativos que afectan el valor comercial de un negocio, como por ejemplo: riesgos de cambios políticos,

económicos, tecnológicos; alteración en los gustos y preferencias del consumidor final de los bienes y servicios que produce la empresa; concentración del conocimiento en la producción o mercadeo del producto en cabeza de alguna persona en particular, la calidad del personal de la organización y cualquier otro fenómeno que afecte la percepción que del negocio tiene el mercado.

9.14.4. Contabilización del good-will.

Por tratarse de un bien que carece de sustancia física, se debe registrar como un intangible, y la contrapartida, como superávit del patrimonio, de conformidad con el decreto 2650/93 Plan Único de Cuentas (PUC) para comerciantes sería:

1605 CREDITO MERCANTIL 3215 CREDITO MERCANTIL

16 Intangibles (1 Activo) y 32 Superávit de capital (3 Patrimonio).

Para el ejercicio desarrollado sería:

1605 CREDITO MERCANTIL....................... $1,365.72 3215 CREDITO MERCANTIL....................... $1,365.72

9.14. Propuesta metodológica del Ingeniero William Robledo, para el cálculo del Good Will.

Se determinan las cinco industrias más representativas del sector y que sean comparables con la industria motivo del avalúo. Esta semejanza de las empresas debe darse en antigüedad, capital, número de empleados, etc.

A las cinco empresas seleccionadas, se les determina la rentabilidad en los últimos cinco años (En pesos)

Las rentabilidades obtenidas se actualizan, para poder que sean pesos de la misma época y puedan ser comparables. Esta actualización realmente se da sobre 25 rentabilidades.

Se determina la

rentabilidad más alta y la rentabilidad mas baja, con estas

rentabilidades se determina la rentabilidad promedio para el sector.

Se compara la rentabilidad promedio del sector, con la rentabilidad promedio de la industria motivo del avalúo (Para esta rentabilidad promedio también se consideran cinco años). Se pueden presentar dos situaciones: La rentabilidad promedio del sector es menor que la rentabilidad de la industria motivo del avalúo. En este caso, la diferencia entre estas rentabilidades es el valor del Good Will. La rentabilidad promedio del sector es mayor que la rentabilidad promedio de la industria. En este caso, el valor de Good Will, es la mas baja de las 25 rentabilidades analizadas.

Esta apreciación es lógica, pues si la industria no

tuviera cautivo un mínimo del mercado, habría desaparecido.

- Elaboración del Informe. Se da una breve descripción de las metodologías empleadas, Fuentes consultadas, se anexan fichas técnicas de los equipos, se describe el análisis económico realizado, se hace fijación de valores y el sustento del avalúo.

El informe debe ser necesariamente amplio para brindar información sobre la propiedad avaluada. Siendo un documento destinado no sólo a los propietarios, sino también a terceros como bancos, entidades financieras, dependencias estatales, debe ser estructurado en forma ordenada por títulos, capítulos y los anexos ilustrativos del caso.

9.15. Ejemplo práctico de valoración de una empresa.

Por EMPRESA se entiende a aquella figura comercial cuyo objetivo es obtener beneficios, los cuales generalmente son financieros y para lo cual se requiere el concurso de diversos elementos físicos (terrenos, construcciones, infraestructura, maquinaria, equipos, insumos, servicios) y otros intangibles (Posicionamiento de la marca, existencia de un mercado cautivo, posición dominante en el mercado, fidelidad y recordación a una marca). Generalmente sus utilidades se producen por la prestación de servicios. En el caso específico de AMERICANA DE CARGA LTDA, estos se originan en la captación de recursos por concepto de: Realización de todas las operaciones y actos de comercio, sobresalen: •

Coordinar y organizar embarques, consolidar cargas de exportación o cargas de importación, emitir, recibir, del exterior los documentos de transporte propios de su actividad, todos los negocios relativos a la intermediación en la prestación de los servicios de transporte de carga aérea, marítimo y terrestre, nacional e internacional, asesorias en importaciones y exportaciones, representación de firmas extranjeras en el país y nacionales en el exterior.

La teoría financiera plantea que el objetivo del negocio es maximizar el valor del patrimonio de los accionistas, de manera que las decisiones financieras, la estrategia de la compañía, y el valor de la empresa estén interconectados, se estudiara el hecho que el valor de la empresa esta directamente relacionado con decisiones de la gerencia tales como: Proyectos en que se invierte, políticas de expansión, como se financian y cual es la política de distribución de utilidades.

Es importante resaltar, que todo esquema de valoración implica incertidumbre, en estas circunstancias la contabilidad financiera es la mejor herramienta para

vencerla, por medio de la Ley comercial (Código de Comercio), reflejada en los principios contables (Decretos reglamentarios del Código de Comercio), puede adoptar el costo histórico como criterio de la estimación del valor.

Los procedimientos contables de registrar valorizaciones de activos, lista de clientes, acreditación ante entidades de Control, calidad del servicio prestado, tratan de cerrar la brecha entre los costos históricos y los valores de mercado. Pero esto no siempre tiene éxito, por que priman los principios contables y las normas fiscales sobre las realidades del mercado y los ciclos de la economía, por ello es necesario, realizar una valoración de la empresa con otros criterios diferentes, a los que usa la contabilidad para reportar el valor del patrimonio de la empresa.

Fases del proceso de la valoración de la empresa •

LA COMPAÑÍA: AMERICANA DE CARGA LTDA Se realiza un análisis del contexto general de la Empresa.

•

AMERICANA DE CARGA LTDA, identificado con Nit: 860.524.802-1, domiciliada en la ciudad de Bogota.

•

OBJETO SOCIAL

Coordinar y organizar embarques, consolidar cargas de exportación o cargas de importación, emitir, recibir, del exterior los documentos de transporte propios de su actividad, todos los negocios relativos a la intermediación en la prestación de los servicios de transporte de carga aérea, marítimo y terrestre, nacional e internacional, asesorias en importaciones y exportaciones, representación de firmas extranjeras en el país y nacionales en el exterior

•

Representante Legal: Fernando Gomez

Zapata.

C.C. 19.312.488 de

Bogotá.

Concepto del negocio. •

El negocio de la empresa es la prestación de servicios y Asesorias de transporte aéreo, marítimo y terrestre, lo mismo que las representaciones legales de otras Firmas nacionales e internacionales.

•

El valor de la empresa depende de la renta en efectivo que produce, de la vida útil de sus activos, de la tasa de crecimiento esperada, de sus flujos de efectivo y del posible riesgo asociado con sus flujos futuros.

•

Cuando se avalúa una Empresa, se esta avaluando la posibilidad de renunciar a disfrutar del flujo de caja, pues financieramente existe una relación directa entre el valor de una empresa y potencial de generación de flujo de caja.

•

Ingresos Operacionales (Diciembre 31 de 2006): $289.539.975.oo,

Posicionamiento estratégico

La base de la estrategia es la innovación permanente en la prestación de los servicios de transporte de carga aérea, marítimo y terrestre, nacional e internacional, asesorias en importaciones y exportaciones, representación de firmas extranjeras en el país y nacionales en el exterior.

Capital social

$68.000.000.00, divididos en 14.166.66 Cuotas, con un valor nominal de $4.800, cada una.

El negocio de la Empresa es satisfacer las necesidades de sus clientes en todo lo relacionado con el transporte de mercancías y representaciones legales.

Estrategia corporativa

Las consideraciones de estrategia gerencial que sigue y seguirá AMERICANA DE CARGA LTDA, para los próximos años, en su plan de negocios son:

Mantener y mejorar su saneamiento financiero Profundizar las ventajas competitivas abriendo nuevos mercados. Sostener e incrementar el margen operacional Fortalecer las competencias del equipo gerencial, administrativo y técnico, a través de capacitación permanente en el área.

Como áreas de oportunidad se identifican:

La probable aprobación de los Tratados de Libre Comercio con EE.UU., Chile y Centro –América.

Las políticas de integración Latinoamericana con sus diferentes tratados y que propenden en el mediano plazo, por la eliminación de fronteras (situación similar a la que actualmente vive el Continente Europeo).

La existencia de un mercado potencial de alrededor de 700.000.000 de personas.

Las cuantiosas inversiones presupuestadas por el Gobierno Nacional, en la ampliación y mejoramiento de toda la infraestructura portuaria del país.

Consolidación en el mercado Nacional, aprovechando sus 23 años de existencia en el mercado, respaldado por altos estándares de calidad.

Diagnostico financiero la Empresa.

Se trata de identificar hechos, tendencias históricas y reconocer la situación actual de los resultados y de la posición financiera de la empresa, básicamente se analizan los resultados financieros de los años 2003, 2004, 2005, 2006 y 2007, cuya base son los ingresos operacionales del mes de diciembre de 2007, como

resultado

de

la

administración,

operación,

implementación

y

mantenimiento de los procesos técnicos y de comercialización, ejecutados por la empresa.

Flujo de caja y creación de valor

el objetivo de este

análisis es identificar el concepto de valor, definir

indicadores de creación de valor, basados en el flujo de caja libre, el flujo de accionistas y el flujo de dividendos, reconocer el impacto de la estructura de capital de la empresa y del costo de capital de accionistas, sobre el valor presente del flujo de caja libre.

Concepto financiero del valor

El patrimonio contable no mide el valor para el inversionista, debido a que esta estimado con fundamento en el principio contable del costo histórico. Por eso es necesario, para estimar el valor de mercado de tal patrimonio, realizar una valoración de la compañía con otros criterios diferentes a los que usa la contabilidad para reportar los estados financieros.

El recurso del cual dispone la empresa para atender sus exigencias financieras es la caja. La cancelación de dividendos, de intereses, de impuestos y los pagos de facturas de los proveedores y nomina de los trabajadores y personal docente, se atienden con los recursos de caja de la Institución. De esta manera, la generación de caja es la evidencia fundamental de la creación de valor en los negocios, en otras palabras, el valor de la empresa se deriva de la capacidad de generar caja, con la cual satisfacer y suplir sus necesidades de efectivo, para asegurar la supervivencia y crecimiento de la misma.

Flujo libre de la empresa

Para medir la creación de valor se trabaja con los conceptos de flujo operacional EBITDA y el flujo libre operacional de la empresa.

Para cuantificar el flujo operacional EBITDA, se parte de la utilidad operacional de la empresa como fuente de generación de caja a través del margen de utilidad operacional. Pero como en la utilidad operacional se deducen costos y gastos operacionales del negocio, que son causaciones contables que no van contra la caja, estos valores se suman a la utilidad operacional y esta primera medición de caja es el flujo operacional EBITDA.

Flujo operacional EBITDA = Utilidad Operacional

+

Depreciaciones

+

Amortización de diferidos + Provisiones

EBITDA 2002: $231.955.444.00 + $8.630.738.00 + $0.00 + $3.120.948.00 EBITDA 2002:

$243.707.713.00

EBITDA 2003: $190.095.112.00 + 15.167.453.00 + $ 0.00 + 3.214.261.00. EBITDA 2003:

$ 208.476.826.00

EBITDA 2004: $220.673.707.00

+ $17.420.471.00 + $ 8.900.105.00

+ $

0.00 EBITDA 2004:

$ 246.994.283.00

EBITDA 2005: $ 228.781.110.00 + $ 24.991.557.00 + $ 4.566.464.00

+ $

6.378.979.00

EBITDA 2005:

$ 264.718.811.00

EBITDA 2006: $ 243.418.306.00

+ $ 1.035.492.00 + $7.180.788.00

+ $

0.00 EBITDA 2006:

$ 251.634.586.00

EBITDA 2007: Se nota un crecimiento ponderado del 1.57% EBITDA Proyectado a 2007:

$ 255.585.525.00

Flujo de caja libre.

Se parte del flujo operacional EBITDA que mide toda la caja bruta generada por la rentabilidad operacional del negocio y es el resultado de la suma de la utilidad operacional, más depreciaciones y amortizaciones, más cambios en el capital de trabajo. Al valor así obtenido se le debe restar la sumatoria de inversiones en activos fijos mas impuestos.

Se entiende por activo fijo, con base en la definición dada en el artículo 64 del Decreto 2649 de 1.993, aquel bien mueble o inmueble cuya vida útil es mayor a un año, no está destinado para la venta dentro del giro normal de la actividad económica de la empresa y se usa con la intención de emplearlo en forma permanente en la producción de otros bienes y servicios, para arrendar o simplemente para el uso administrativo de la entidad.

Este flujo de caja libre operacional mide el efectivo generado por la empresa antes de pagar intereses, amortización de capital de deudas (si existen) y pago de dividendos, por esta razón las entidades con derecho sobre este flujo son dos. Bancos y Accionistas.

$ 36.334.103.00

Métodos de valoración. •

Valor presente del flujo futuro de utilidades: Este método refleja el desarrollo gerencial y las políticas que halla seguido la administración de la empresa. De acuerdo con este concepto, una empresa vale por las utilidades que pueda producir en el futuro.

Para conocer el flujo futuro de ingresos netos, es necesario proyectar la empresa para un periodo adecuado, la forma de realizar las proyecciones es la siguiente:
Establecer fuentes de información.
Definición de parámetros.
Investigación del ambiente socioeconómico futuro.
Definir el periodo de tiempo proyectado.
Establecer criterios de crecimiento.
Investigar estructuras de costos.
Elaboración de las proyecciones físicas y financieras. Las primeras muestran el comportamiento futuro de la empresa en costos de nomina, compra de equipos, material didáctico y reparaciones locativas, que muestran el comportamiento futuro de la empresa en unidades monetarias.


Construcción del flujo neto de caja.
Para estimar el valor actual de los flujos futuros de caja, se recurre al concepto financiero del valor presente. El tipo de interés que se usa, para llegar al valor presente de la caja es la tasa de descuento.
La tasa de descuento es un costo de oportunidad, los fondos que los accionistas tienen invertidos en la empresa, también podrían estar invertidos en otra compañía.
Para el cálculo del valor presente neto de las utilidades proyectadas, se toma como tasa de descuento, el interés mínimo de oportunidad (el que ofrece el sistema financiero para depósitos a término fijo), que hoy 03 de Diciembre es 8.65%. Es importante aclarar que la empresa motivo del avalúo, es una empresa con utilidades y flujos de caja positivos, por lo tanto, es una empresa cuya proyección arroja sobre una base razonable unas utilidades operacionales y flujo de caja positivo, razón por la cual los flujos y las tasas de descuento se pueden proyectar razonablemente.

Consideraciones Especiales •

En la época actual (Diciembre de 2007), el rendimiento mínimo esperado en dollares

por un inversionista internacional en los Estados Unidos, se

estima que no puede ser inferior al 12.2 anual corriente, para que el negocio represente un atractivo como tasa de oportunidad (rendimiento nominal promedio en 10 años 1996-2006, para un inversionista en la Bolsa de Valores de New York, en el sector Tecnológico según Fortune 500. •

La prima de riesgo para Colombia se estima en 7.8 % anual corriente por el tipo de país receptor de la inversión. Esta prima se puede estimar como la diferencia entre la tasa de interés a la cual capta en dollares en el exterior

a largo plazo el gobierno colombiano, frente a la tasa que paga la tesorería de los Estados Unidos (Bonos del tesoro) para plazos semejantes. •

La prima de liquidez se estima por tratarse de una empresa cerrada que no presenta liquidez en mercado por bolsa de valores. Esta prima se estima en 4% anual corriente, alrededor de la mitad de la prima por riesgo país.

•

El costo de los recursos propios de un inversionista a largo plazo, en un país con los riesgos de Colombia y en una circunstancia de iliquidez bursátil, puede estimarse como un costo corriente en dollares del 23.2% anual (Este costo incluye una inflación norteamericana aproximada del 2% anual).

•

El costo corriente para un accionista en Colombia se puede estimar en un 33.05% anual con un inflación local promedio esperad del 8.0% anual. (((1+0.2320)*(1+0.08))-1).

2007 Utilidades Reales y Proyectadas: $ 28.214.888.00

Crecimiento Promedio:

Valor Real para el Cálculo:

Valor Presente Neto = Valor Futuro

88.05%

$ 28.214.888oo

28.214.888 ________ 1 + 0.0865

V.P.N. =

$ 25.968.604.00

Capital Social =

$ 68.000.000.00

=

Interés = Capital * % de Utilidad * Tiempo

Nota: Se conoce la utilidad proyectada en el año, cuyo valor presente neto es: $25.968.604.00, adicionalmente se conoce la rentabilidad mínima esperada por el inversionista de 33.05% por lo tanto, el valor de la empresa, es igual al capital que en esas condiciones, genere esa utilidad.

Entonces:

25.968.604.00 = $78.573.688.00 0.3305

Al valor obtenido, se le debe adicionar los dineros disponibles en tesorería, que a 30 de Diciembre de 2006, suman $ 36.334.103.00, por lo tanto:

Valor parcial de la empresa = $ 78.573.688.00 + $36.334.103.00 Valor parcial de la empresa = $ 114.907.791.00 Debe cuantificarse ahora el conjunto de elementos inmateriales que rodean la organización comercial. Es un haz de imponderables surgidos del esfuerzo de un empresario para obtener éxito en su negocio, para dotarlo de una capacidad súper ganadora que suele ser reforzada con otros factores como: Derechos de propiedad intelectual, posicionamiento, inscripción en registro Secretaria de Educación, calidad y cantidad del mercado cautivo, clientela, fama, prestigio, probabilidad de que antiguos clientes continuaran con la empresa, conexiones con firmas prestigiosas, organización empresarial, el derecho a recibir los probables súper rendimientos futuros de la empresa.

Para este cálculo se emplean las capitalizaciones de las utilidades generadas durante cinco años por la Institución, debido a que a través del tiempo han conquistado mercado y clientela, quien compra el derecho a utilizar una marca se beneficia de los intangibles de una empresa.

Vf = Vp * (1+Ip) ⁿ Vf = $ 35.377.926.00 * (1+0.2312)5 = $ 100.086.477.00

Rentabilidad real: $64.708.551.00 Valor parcial de la empresa $ 179.616.342.00

Factor de comercialización.

Para este tipo de negocio, usualmente se maneja entre el 20 % y el 30%. Para el presente caso se toma el 25%, es decir: $ 44.904.086.00

Depende de:
La promoción de la Institución
El estudio del mercado es la clave inicial, si no hay alumnos se termina la Institución.
Estudios de Factibilidad, costos de producción, precios de matriculas y pensiones,
Capital necesario, utilidades esperadas, rentabilidad sobre el capital invertido.
Posibilidades de vinculación de otros inversionistas.
Credibilidad de la Institución.
Gestión comercial.
Tiempos de consolidación.
Posibilidades de expansión y conquista de nuevos alumnos


Innovaciones tecnológicas
Determinación de tiempos mínimos para el retorno de la inversión.
Valor en marcha. Valor de la empresa por valor presente del flujo futuro de utilidades: $ 224.520.428.00

En

los

Estados

Unidos,

existe

una

práctica

comercial

de

compañías

multinacionales, para sus adquisiciones de empresas en países emergentes, al estimar el orden de magnitud del valor de la firma como:

Un indicador estadístico para estimar el orden de magnitud del valor de la firma como múltiplo de la utilidad operacional (EBITDA).

Valor de la Empresa por múltiplo de utilidad operativa = 6X a 8X,

Donde X = EBITDA

El EBTIDA es la utilidad operacional promedio del negocio.

Valor de la firma por múltiplo de utilidad operativa = $243.106.4449.00 X 6 = $ 1458.638.663.00

Nota: Si se toma el promedio financiero de los tres procesos empleados: flujo libre de la empresa. Valor presente del flujo futuro de utilidades y valor por múltiplo de utilidad operativa, se tiene:

Valor final de la empresa: $644.931.226.00

SON:

SEISCIENTOS

CUARENTA

Y

CUATRO

MILLONES

NOVECIENTOS TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS VEINTISEIS PESOS M/CTE.

Cuantificación de los activos intangibles Las utilidades de la empresa en el último lustro son:

2002

$ 41.474.825.00

2003

$ 88.492.296.00

313.36

2004

$ 26.730.869.00

69.79

2005

$

5.187.712.00

80.59

2006

$ 15.003.929.00

189.05

Promedio de crecimiento 88.05%.

Proyección de utilidades con incremento del 88.05%

2007

$ 28.214.888.00

2008

$ 53.058.098.00

2009

$ 99.775.753.00

2010

$ 187.628.303.00

2011

$ 352.835.024.00

El Valor Presente se calcula al año de 2007, descontando el patrimonio proyectado al 19.2% anual, tasa que ganaría el capital puesto a interés en condiciones normales. V.P=

U (1 + i ) n

U V.P. =

-----------(1+i)ⁿ

U= Utilidades Proyectadas I= Tasa de Interés Anual. n= Numero de años Se aplica entonces la Actualización para cada año. Así: 2007

$ 23.670.208.00

2008

$ 44.511.827.00

2009

$ 83.704.491.00

2010

$ 157.406.295.00

2011

$ 296.002.537.00

Se comparan las utilidades proyectadas con el valor real, año por año. 2007

$

4.544.680.00

2008

$

2009

$ 16.071.262.00

2010

$ 30.222.008.00

2011

$ 56.832.487.00

8.546.271.00

Se procede así: Sumatoria de los 5 años del calculo, proyectados a ese tiempo con la tasa de interés vigente hoy (Febrero 4 /08), que es de 9.3%.

V.F.= V.P. (1+0.093)5 2 V.F.= Σ(4.544680+8.546271+16.071262+30.222008+56.832.487.) (1+0.093)5 = 2 V.F.= 89.406.905. NOTA. El valor definitivo de los Activos intangibles de la EMPRESA AMERICANA DE CARGA, es el promedio de las 2 proyecciones: Valor final intangibles: $ 89.406.905.00 SON:

OCHENTA

Y

NUEVE

MILLONES

CUATROCIENTOS

SEIS

MIL

NOVECIENTOS CINCO PSESOS M/CTE

NOTA: El valor total de la empresa, es de $644.931.226.00 y el Valor de los intangibles es de: $89.406.905.00, lo que equivale al 13.86%

Cuantificación porcentual de las licencias en el valor total de los intangibles.

Según las tendencias históricas de comportamiento de las licencias, se puede concluir hoy, que su participación porcentual, a diciembre de 2007.es la siguiente:

Certificación BASC

7.88%

$ 7.045.264.00

Certificación ISSO

38.02%

$ 33.992.506.00.

Certificación IATA

52.34%

$ 46.795.574.00

Conclusiones.

Sin duda, la

primera

conclusión es la dificultad inherente al avalúo de tales

activos, que conllevan dosis de subjetividad muy importantes, asociados a la problemática de la valoración, aspecto este crucial pero no abordado definitivamente por las diversas normativas. Prueba palpable de ello es la continua revisión a que tales criterios se ven sometidos por la normativa, con cambios de criterio continuados que toman y retoman lo abandonado y vuelto a tomar en consideración una y otra vez. Este efecto está asociado, sin duda alguna, a la marcha de las empresas y, por tanto a la de la economía en general. Salvada esta cuestión de carácter general, no abordada, específicamente en la normativa, podemos establecer las siguientes conclusiones particulares:

En relación con el concepto de inmaterial, parece claro que se contemplan los siguientes requisitos:
Carencia de sustancia física.
Identificabilidad.
Control.
Contribución a ingresos futuros. 2. En relación con el reconocimiento y valoración conviene resaltar la diferencia establecida entre activos adquiridos y generados internamente, y la diferencia de criterios valorativos, considerablemente más dificultosa en el segundo caso, sin que pueda decirse que existe un criterio definido y homogéneo al respecto. Particularmente indefinidos quedan los criterios de valor de mercado y, sobre todo, los de general aceptación.

3. Los criterios de amortización se notan enormemente influenciados por los intereses que priman en cada momento en las empresas, en donde se observa una gran flexibilidad a la hora de establecer el criterio por cada empresa. La IASC

prácticamente coincide en los criterios a la hora de establecer la vida útil y período de amortización de estos bienes.

Atentamente, WILLIAM ROBLEDO GIRALDO Ingeniero Catastral y Geodesta P. No. 2522249646 C.N.D. M.A.P. No. 0158.

9.16. Notas Especiales. Normatividad sobre Avalúos y Avaluadores.

NORMATIVIDAD SOBRE AVALÚOS Y AVALUADORES. La normatividad vigente sobre avalúos y avaluadores en Colombia, no es coherente, y es el fruto de haber incluido en diversos estatutos, una que otra norma sobre el tema, la multiplicación de normas crea confusión y no está respondiendo a la finalidad perseguida que es claridad, transparencia y profesionalismo en la materia, para que el avalúo cumpla con el propósito fundamental de facilitar la toma de una decisión económica, contando con la herramienta adecuada que es el informe valuatorio.

Con la inclusión de un artículo sobre los avalúos y los avaluadores en la Ley 510 de 1999, para los avalúos del sector financiero y luego con normas muy parecidas en la Ley 546 de 1999 - Ley Marco de Vivienda y en la Ley 550 de 1999 - Ley de Reactivación Empresarial, se pretendió crear un estatuto general sobre los avalúos y los avaluadores, plasmado en el Decreto 422 de 2000 y en la Resolución de la Superintendencia de Industria y Comercio No. 22639 de 2000, hoy sustituida por la No. 13314 de 2001.

Esta regulación se ocupó fundamentalmente de dos aspectos de la materia: la técnica y el informe de avalúo y el avaluador y su registro; este segundo punto se vino abajo en la Corte Constitucional, el alto tribunal manteniendo su tradición en la materia, concluyó que la regulación sobre profesiones y oficios esta reservada al legislador. Los requisitos para el ejercicio de las profesiones y oficios solamente pueden ser impuestos por el legislador. Las autoridades administrativas carecen de competencia para restringir el ejercicio de profesiones y oficios (Sentencia C1265-2000).(Lonja de Propiedad Raiz de Bogota).

Algunas de las normas están contenidas en:

DECRETO 2811 DE 1974. Por el cual se dicta el Código Nacional de Recursos Naturales Renovables y de Protección al Medio Ambiente. LEY 56 DE 1981.

Ministerio de Minas y Energía. Por la cual se dictan

disposiciones sobre obras públicas de generación eléctrica, acueductos, sistemas de regadío y otras. Fue reglamentada parcialmente por el decreto 1324 de 1995.

DECRETO No. 1122 DE 1982. Por el cual se reglamenta el artículo 132 del Decreto 410 de 1971, Código de Comercio.


POSTERIORES A LA CONSTITUCIÓN>. Cuando se constituya una sociedad que deba obtener permiso de funcionamiento, los aportes en especie se avaluarán unánimemente por los interesados constituidos en junta preliminar, y el avalúo debidamente fundamentado se someterá a la aprobación de la Superintendencia de Sociedades.

DECRETO No. 2024 DE 1982. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56 de 1981.

DECRETO 222 DE 1983. (Febrero 2). Por el cual se expiden normas sobre contratos de la Nación y sus entidades descentralizadas y se dictan otras disposiciones. Nota 1: Derogado parcialmente por el Decreto 1685 de 1991, por la Ley 14 de 1991, por la Ley 31 de 1992 y por la Ley 80 de 1993 (Esta última dejó vigentes los artículos 108 a 113 de este Decreto). Nota 2: Reglamentado parcialmente por el Decreto 865 de 1992, por el Decreto 767 de 1988, por el Decreto 456 de 1988, por el Decreto 350 de 1987, por el Decreto 1355 de 1984, por el Decreto 996 de 1984, por el Decreto 586 de 1984, por el Decreto 148 de 1984, por el Decreto 3500 de 1983, por el Decreto 3184 de 1983, por el Decreto 2875 de 1983, por el Decreto 2291 de 1983, por el Decreto 2228 de 1983, por el Decreto 1613 de 1983 y por el Decreto 1395 de 1983. Nota 3: Modificado por la Ley 45 de 1990. Nota 4: Reglamentado por el Decreto 984 de 1989 y por el Decreto 837 de 1989. DECRETO No. 482 DE 1984. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56 de 1981

DECRETO No. 2580 DE 1985. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56 de 1981

LEY 9 DE 1989.

Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo

municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones, contiene, además de las normas sobre planes de desarrollo municipal, las relacionadas con la compraventa y expropiación de inmuebles; además dispone que para su adquisición, la Nación, las entidades territoriales, las áreas

metropolitanas y las asociaciones de municipios, si están autorizadas, deben tener como precio base de la negociación el avalúo efectuado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o por la entidad que cumpla sus funciones. Igualmente se precisa que el precio máximo de la negociación debe ser fijado por el mismo Instituto "Artículo 13. Corresponderá al representante legal de la entidad adquiriente, previas las autorizaciones estatutarias o legales respectivas expedir el oficio por medio del cual se disponga la adquisición de un bien mediante la enajenación voluntaria directa... El precio base de la negociación se fundamentará en el avalúo efectuado por el Instituto Geográfico ¿Agustín Codazzi? o la entidad que cumpla sus funciones, el cual se anexará a la oferta de compra. El avalúo tendrá una antelación máxima de seis (6) meses respecto a la fecha de la notificación de la oferta de compra. "Artículo 15. El precio máximo de adquisición será fijado por el Instituto Agustín Codazzi o por la entidad que cumpla sus funciones, de conformidad con el artículo 18 de la presente ley..." LEY 80 DE 1993. Por la cual se expide el estatuto general de contratación de la administración pública”. LEY 99 DE 1993. (Diciembre 22). Reglamentado por el Decreto Nacional 1713 de 2002, Reglamentada por el Decreto Nacional 4688 de 2005, Reglamentada parcialmente por el Decreto Nacional 3600 de 2007.

Por la cual se crea el

Ministerio del Medio Ambiente, se reordena el Sector Público encargado de la gestión y conservación del medio ambiente y los recursos naturales renovables, se organiza el Sistema Nacional Ambiental, SINA, y se dictan otras disposiciones. Avaluos de Medio Ambiente y Recursos Hídricos (Art. 111). Daños Ambientales. LEY 105 DE 1993. Por la cual se dictan disposiciones básicas sobre el transporte, se redistribuyen competencias y recursos entre la Nación y las Entidades

Territoriales, se reglamenta la planeación en el sector transporte y se dictan otras disposiciones. ARTICULO 34. Adquisiciones de Predios.

DECRETO NUMERO 2649 DE 1993. Por el cual se reglamenta la contabilidad en general y se expiden los principios o normas de contabilidad generalmente aceptados en Colombia. a)

Artículo 1º, se entiende por principios o normas de contabilidad generalmente

aceptados en Colombia, el conjunto de conceptos básicos y de reglas que deben ser observados al registrar e informar contablemente sobre los asuntos y actividades de personas naturales o jurídicas. Apoyándose en ellos, la contabilidad permite identificar, medir, clasificar, registrar, interpretar, analizar, evaluar e informar, las operaciones de un

ente

económico, en forma clara, completa y fidedigna. b)

El artículo 10º, referente a la norma básica de Valuación o Medición, señala:

“…Tanto los recursos como los hechos económicos que los afecten deben ser apropiadamente cuantificados en términos de unidad de medida. Con sujeción a las normas técnicas, son criterios de medición aceptados el

valor histórico, el

valor actual, el valor de realización y el valor presente. Valor de realización o de mercado es el que representa el importe en efectivo, o en su equivalente, en que se espera sea convertido un activo o liquidado un pasivo, en el curso normal de los negocios. Se entiende por valor neto de realización el que resulta de deducir del valor de mercado los gastos directamente imputables a la conversión del activo o liquidación del pasivo, tales como comisiones, impuestos, transporte y empaque. c)

Artículo 35, Activo. Un activo es la representación financiera de un recurso

obtenido por el ente económico como resultado de eventos pasados, de cuya utilización se espera que fluyan a la empresa beneficios económicos futuros.

d)

El articulo 64 relacionado con la norma técnica de las Propiedades, Planta y

Equipo, en la parte pertinente indica: Las propiedades, planta y equipo, representan los activos tangibles adquiridos, construidos, o en proceso de construcción, con la intención de emplearlos en forma permanente, para la producción o suministro de otros bienes y servicios, para arrendarlos, o para usarlos en la administración del ente económico, que no están destinados para la venta en el curso normal de los negocios y cuya vida útil excede de un año. El valor histórico de estos activos incluye todas las erogaciones y cargos necesarios hasta colocarlos en condiciones de utilización, tales como los de ingeniería,

supervisión,

impuestos,

intereses,

corrección

monetaria

proveniente del UPAC (hoy UVR) y ajustes por diferencia en cambio. El valor histórico se debe incrementar con el de las adiciones, mejoras y reparaciones, que aumenten significativamente la cantidad o calidad de la producción o la vida útil del activo. Se entiende por vida útil el lapso durante el cual se espera que la planta o equipo, contribuirá a la generación de ingresos. Para su es necesario considerar, entre otros factores, las el deterioro por el uso, la acción de factores avances tecnológicos y los cambios en la

propiedad, determinación

especificaciones de fábrica, naturales, la obsolescencia por

demanda de los bienes o o servicios

a cuya producción o suministros contribuyen. La contribución de estos activos a la generación del ingreso debe

reconocerse

en los resultados del ejercicio mediante la depreciación de su valor histórico 2.

Concordante con lo anterior, el Decreto 2650 de 1993, contentivo del Plan Único de Cuentas para Comerciantes y sus modificatorios, señala:

El Grupo 15 de Propiedades, planta y equipo, prevé que, deben registrarse al costo histórico, del cual forman parte los costos directos e indirectos causados

hasta el momento en que el activo se encuentre en condiciones de utilización o en condiciones de puesta en marcha o enajenación. En el último párrafo de la descripción de la cuenta que integra dicho grupo, expresa que la diferencia resultante con el precio de enajenación se registrará en la cuenta de Ingresos (gastos) no operacionales. La dinámica de la cuenta 1592, Depreciación Acumulada, indica en los débitos que, se afectará por el valor de la depreciación acumulada ajustada que tengan los

bienes

dados

de

baja

por

venta,

cesión,

destrucción,

demolición,

obsolescencia, daño irreparable, por inservibles, pérdida o sustracción. La dinámica del rubro 4245 – Utilidad en venta de Propiedades, Planta y Equipo, expresa que en ella debe registrarse la diferencia a favor del ente económico que resulta entre el precio de venta de las propiedades, planta y equipo y su valor en libros. En tanto que en la Cuenta 5310 – Pérdida en venta y retiro de bienes, se registrará el valor de las pérdidas en que incurre el ente económico por la venta y retiro de bienes, tales como inversiones, cartera, propiedades, planta y equipo, intangibles y otros activos. De lo anteriormente expuesto y advirtiendo que la sociedad con motivo de la realización de los avalúos técnicos de sus activos, debió en cada ejercicio, según el resultado que le arrojara, constituir la provisión por el mayor valor que se reflejara contablemente, respecto del valor comercial, es de señalar que, el tratamiento contable de lo expresado en su escrito, en el momento de la venta de dichos activos deben cancelarse las cuentas correspondientes al costo ajustado por inflación y la depreciación acumulada ajustada y, reconocer de igual forma la utilidad o la pérdida que se genere producto de su enajenación.

LEY NÚMERO 160 DE 1994. "Por la cual se crea el sistema nacional de reforma agraria y desarrollo rural campesino, se establece un subsidio para la adquisición de tierras, se reforma el Instituto Colombiano de Reforma Agraria y se dictan otras disposiciones". LEY 136 DE 1994. Por la cual se dictan normas tendientes a modernizar la organización y el funcionamiento de los municipios. Aplicable a los distritos, municipios y áreas metropolitanas fijó plazo para el pronunciamiento del Instituto en treinta días hábiles haciendo referencia de que regula los efectos del artículo 15 de la Ley 9ª de 1989 e hizo obligatoria la intervención del Agustín Codazzi en el término señalado, so pena, para los funcionarios de la entidad que lo incumplan de incurrir en causal de mala conducta. La norma aplicable para el desarrollo de las atribuciones de la Ley 9ª de 1989, en lo atinente a los avalúos, por las entidades estatales para la adquisición o venta de inmuebles en forma directa, fue entonces la contenida en el artículo 198 de la Ley 136 de 1994. LEY 136 DE 1994, desarrolla de manera expresa el contenido del artículo 15 de la Ley 9ª de 1989, para los casos de adquisición, por enajenación directa o expropiación de inmuebles por parte de las entidades públicas; la precisión consignada en el Decreto Reglamentario 855 de 1994, de que los avalúos en cuestión se refieren tanto a la venta como a la adquisición, quedó vigente por cuanto la modificación por la ley sólo se ocupó de imponer al Instituto la obligación de realizarlos. Del mismo modo, el Decreto 2150 de 1995 solamente modificó el régimen previsto por la Ley 136 de 1994 al establecer la alternativa de recurrir al instituto, o acudir a una persona jurídica o natural, registrada, autorizada y escogida por la lonja de propiedad raíz, donde esté ubicado el inmueble, para que verifique el avalúo. La obligación del Instituto de asumir el encargo en el término fijado de treinta días improrrogables, so pena de mala conducta de sus funcionarios, quedó vigente y es

plenamente exigible (Art. 198, Ley 136 / 94), siempre y cuando no se haya optado por recurrir a la opción privada

DECRETO No. 1139 DE 1995. Del avalúo comercial. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 160 de 1994, en lo relativo a la elaboración del avalúo comercial de predios y mejoras que se adquieran para fines de reforma agraria y la intervención de peritos en los procedimientos administrativos agrarios de competencia del INCORA.

DECRETO 855 DE 1994. (Abril 28). Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 80 de 1993 en materia de contratación directa. El Decreto Reglamentario 855 de 1994, al regular la forma como deben efectuarse los avalúos de inmuebles en las negociaciones estatales, determinó que éstos se efectúan "para efectos de la venta o adquisición" de los mismos. La venta, así, entró a formar parte, por referencia expresa, de las consideraciones de la Ley 9ª de 1989. Artículo 15. Para efectos de la venta o adquisición de inmuebles, las entidades estatales solicitarán un avalúo, que servirá como base de la negociación. Dicho avalúo será efectuado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, previa solicitud de la entidad. Si pasados quince días hábiles contados a partir de la solicitud, ésta no fuere atendida, o el Instituto manifiesta su imposibilidad de hacerlo, la entidad contratará, con tal fin, una persona natural o jurídica experta en la materia. DECRETO NUMERO 2150 DE 1995. Por el cual se suprimen y reforman regulaciones,

procedimientos

o

trámites

innecesarios,

existentes

en

la

administración pública. Artículo 27°. Avalúos de bienes inmuebles. Los avalúos de bienes inmuebles que deban realizar las entidades públicas o que se realicen

en actuaciones administrativas, podrán ser adelantados por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o por cualquier persona natural o jurídica de carácter privado, que se encuentre registrada y autorizada por la lonja de propiedad raíz del lugar donde esté ubicado el bien para adelantar dichos avalúos.

Parágrafo. Si la entidad pública escoge la opción privada, corresponderá a la lonja determinar, en cada caso, la persona natural o jurídica que adelante el avalúo de bienes inmuebles." Sin embargo el Gobierno Nacional, en desarrollo de las facultades extraordinarias concedidas por el artículo 83 de la Ley 190 de 1995, expidió el Decreto 1250 del mismo año que cambia el régimen creado por la Ley 136 de 1994. El artículo 27 del nuevo estatuto, concebido para eliminar los trámites innecesarios, dispuso que los avalúos de bienes inmuebles que deban efectuar las entidades públicas o que tengan lugar en actuaciones administrativas, pueden realizarse por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o por cualquier persona natural o jurídica de carácter privado, registrada y autorizada por la lonja de propiedad raíz del lugar en donde esté ubicado el inmueble correspondiendo a la lonja escoger a quien adelante la diligencia en caso de que se opte por la vía privada. RESOLUCIÓN No. 2965 DE 1995. Instituto Colombiano de la Reforma Agraria. Procedimiento para la práctica, elaboración y rendición de los avalúos comerciales.

Por la cual se establece el procedimiento para la práctica,

elaboración y rendición de los avalúos comerciales de predios y mejoras rurales que se adquieran para fines de reforma agraria y se dictan otras disposiciones.

RESOLUCIÓN No. 2964 DE 1995. Instituto Colombiano de la Reforma Agraria. Tarifas para el pago de servicios de avalúos. Por la cual se establecen las tarifas para el pago de los servicios por la realización de avalúos comerciales de predios y mejoras rurales en los programas de reforma agraria, y el reconocimiento de los

gastos de las diligencias de inspección ocular y el valor total de los dictámenes que se practiquen y rindan en otros procedimientos agrarios.

CIRCULAR EXTERNA NÚMERO 12 DE 1997. Superintendencia de Sociedades.

LEY 388 DE 1997. Por la cual se modifica la ley 9a. de 1989, y la ley 3a. de 1991 y

se

dictan

otras

disposiciones”.

Avalúos

para

Enajenación

voluntaria,

Expropiación forzosa y Administrativa, Cálculos de plusvalía, Transferencia de derechos de Construcción, valoración de Planes Parciales. DECRETO NÚMERO 1420 DE 1998. Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61,62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos.

DECRETO NÚMERO 1504 DE 1998. Por el cual se reglamenta el manejo del espacio público en los planes de ordenamiento territorial.

DECRETO NÚMERO 1507 DE 1998.

Por el cual se reglamentan las

disposiciones referentes a planes parciales y a unidades de actuación urbanística contenidas en la Ley 388 de 1997.

DECRETO NÚMERO 151 DE 1998. Por el cual se dictan normas relativas a los mecanismos que hacen viable la compensación en tratamiento de conservación, mediante la transferencia de derechos de construcción y desarrollo.

DECRETO NÚMERO 1599 DE 1998.

Por el cual se reglamentan las

disposiciones referentes a la participación en plusvalía de que trata la Ley 388 de 1997.

DECRETO NÚMERO 540 DE 1998. Por el cual se reglamentan los artículos 58 de la Ley 9ª de 1989 y 95 de la Ley 388 de 1997 en materia de transferencia gratuita de bienes fiscales. (Avaluos para Titulación de Vivienda de Interés Social.) DECRETO NÚMERO 1052 DE 1998.

Por el cual se reglamentan las

disposiciones referentes a licencias de construcción y urbanismo, al ejercicio de la curaduría urbana, y las sanciones urbanísticas.

RESOLUCIÓN NÚMERO 0762 DE 1998. Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Por la cual se establece la metodología para la realización de los avalúos ordenados por la Ley 388 de 1997. En uso de las facultades legales y en especial de las que le confieren los estatutos aprobados por el Decreto 2113 de 1992, el Decreto 1008 de 1993 y el Decreto 1420 de 1998, CIRCULAR EXTERNA NÚMERO 002 DE 1998. Superintendente de Valores. Por la cual se define el marco conceptual y normativo de la revisoría fiscal.

LEY 510 DE 1999. Por la cual se dictan disposiciones en relación con el sistema financiero y asegurador, el mercado público de valores, las Superintendencias Bancaria y de Valores y se conceden unas facultades. Artículo 86. Cuando se entreguen

bienes

en

dación

en

pago

de

créditos

hipotecarios

a

los

establecimientos de crédito acreedores,

LEY 546 DE 1999.

Por la cual se dictan normas en materia de vivienda, se

señalan los objetivos y criterios generales a los cuales debe sujetarse el Gobierno Nacional para regular un sistema especializado para su financiación, se crean instrumentos de ahorro destinado a dicha financiación, se dictan medidas relacionadas con los impuestos y otros costos vinculados a la construcción y negociación de vivienda y se expiden otras disposiciones. Artículo 50. Avalúos y avaluadores. (Avaluos Hipotecarios)

LEY 550 DE 1999. Por la cual se establece un régimen que promueva y facilite la reactivación empresarial y la reestructuración de los entes territoriales para asegurar la función social de las empresas y lograr el desarrollo armónico de las regiones y se dictan disposiciones para armonizar el régimen legal vigente con las normas de esta ley. Artículo 60. Avalúos y Avaluadores. Artículo 61. Reglas especiales para avalúos de bienes diferentes a terrenos o construcciones en los acuerdos de reestructuración. Artículo 62. Procedimiento para la selección de avaluadores.

Artículo 72. Causales de recusación e impedimento de los

promotores, peritos y avaluadores. Artículo 79. Vigencia.

DECRETO NÚMERO 297 DE 1999. Por el cual se modifica el Decreto 1052 de 1998, en lo relacionado con la prórroga de licencias de construcción y urbanismo.

DECRETO NÚMERO 254 DE 2000. Por el cual se expide el régimen para la liquidación de las entidades públicas del orden nacional.

DECRETO NÚMERO 422 DE 2000. Por el cual se reglamenta parcialmente el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y los artículos 60, 61 y 62 de la Ley 550 de 1999.(Criterios a los que deben sujetarse los avalúos. Sin perjuicio de las disposiciones legales referidas al Instituto Geográfico Agustín Codazzi y a otras autoridades catastrales). Avaluos para EL Sistema Financiero. DECRETO NÚMERO 466 DE 2000. Por el cual se reglamenta parcialmente el artículo 50 de la Ley 546 de 1999.Se fijan tarifas para los avaluos del Sector Financiero.

CIRCULAR EXTERNA NÚMERO 04 DE 2000. Instituciones Financieras

Fondo de Garantías de

LEY NÚMERO 675 DE 2001. “Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”

RESOLUCIÓN No. 13314 del 27 de abril de 2001 - Superintendencia de Industria y Comercio. Por la cual se reglamentan los artículos 50 de la ley 546 de 1999, 60, 61 y 62 de la ley 550 de 1999.

CIRCULAR 045 DE 2001.Contaduría General de la Nación .Valoración de Activos, según Decreto 2150. Art.27.

LEY 785 DE 2002. Por la cual se dictan disposiciones relacionadas con la administración de los bienes incautados en aplicación de las leyes 30 de 1986 y 333 de 1996.

DECRETO 777 DE 2003. Por medio del cual se reglamentan las operaciones de leasing habitacional previstas en el Art. 1 de la Ley 795 de 2003. DECRETO 779 DE 2003. Por medio del cual se reglamenta parcialmente la Ley 788 de 2002 y se establece el tratamiento tributario del leasing habitacional. LEY 820 DE 2003. Por el cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras disposiciones. CIRCULAR EXTERNA 002 DE 2003. Instrucciones contables.

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