Final

UNIVERSITATEA TEHNICA DE CONSTRUCTII FACULTATEA DE GEODEZIE MASTER SICPI

RAPORT DE EVALUARE Proprietate de tip: Apartament 2 camere Adresa: str. Valea Lunga, nr. 38V, ap. 8 Bucuresti, sector 6

Student: Fota Ana-Maria Grupa: 2 Anul universitar: 2012-2013

Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului raport sunt confidenţiale şi nu pot fi copiate în parte sau în totalitate sau transmise unor terţi fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului şi clientului.

Master SICPI, anul II, sem. 1 – Principii şi metode de evaluare

CUPRINS

CAP. 1. SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE…………...…............................................. 3 CAP. 2. SFERA MISIUNII DE EVALUARE……………….…................................................... 4 2.1. Identificarea şi competenţa evaluatorului...........…………...….............................. 4 2.2. Identificarea clientului. Identificarea utilizatorului desemnat...........……........... 4 2.3. Obiectul şi scopul evaluării…………............…………...….......................................... 4 2.4. Tipul valorii estimate……………………………..…………................................................ 5 2.5. Data evaluării. Data raportului. Data inspecţiei................................................... 5 2.6. Moneda în care se exprimă valoarea estimată……………..................................... 5 2.7. Amploarea investigaţiilor. Inspecţia proprietăţii. …………………........................... 5 2.8. Natura şi sursa informaţiilor utilizate în evaluare…............................................ 6 2.9. Ipoteze şi ipoteze speciale……..………….…............................................................ 7 2.10. Declaraţie de conformitate...................……..………….…...................................... 7

CAP. 3. IDENTIFICAREA ŞI DESCRIEREA PROPRIETĂŢII ..........................…...….............. 8 3.1. Prezentare generală…………………….……....…………................................................. 8 3.2. Date despre vecinătăţi şi localizare....…………….....……......................................... 8 3.3. Situaţia juridică…………………………………..................…........................................... 8 3.4. Descrierea construcţiilor şi a amenajărilor......................................................... 8

CAP. 4. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE......……..…........................................................... 9 4.1. Analiza cererii probabile…............................................….................................... 9 4.2. Analiza ofertei competitive……………….................…..…......................................... 9 4.3. Echilibrul pieţei………………….....................................…......................................... 9

CAP. 5. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI............................................................ 10 CAP. 6. APLICAREA ABORDĂRILOR ÎN EVALUARE..................................................... 10 6.1. Aplicarea abordării prin piaţă....................................................................... 10 6.2. Aplicarea abordarii prin cost ............................................................................. 12 6.3. Aplicarea abordării prin venit............................................................................ 12

CAP. 7. OPINIA FINALĂ ASUPRA VALORII......………................................................... 14 CAP. 8. ANEXE


1. SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE Obiectul raportului de evaluare: proprietatea imobiliară de tip apartament 2 camere Drept de proprietate evaluat: drept absolut Adresa proprietăţii imobiliare subiect: str. Valea Lunga, nr. 38V, ap. 8 Clientul raportului de evaluare: Orasanu Catalin Utilizatorul raportului de evaluare: Orasanu Catalin Scopul evaluării: estimarea valorii de piata a proprietăţii în scopul cumpararii proprietatii Tipul valorii estimate: valoarea de piaţă Data evaluării: 03.02.2013 Rezultatul evaluării prin abordarea prin piaţă: 241.000 lei/55.000 euro Rezultatul evaluării prin abordarea prin venit : 249.000 lei/57.000 euro Opinia finală asupra valorii: VALOAREA DE PIAŢĂ A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE VALABILĂ LA DATA EVALUĂRII ESTE 241.000 Lei, respectiv 55.000 Euro la un curs de schimb valutar de 4.3771 Lei/Euro, comunicat de către BNR pentru data de 03.02.2013.

Raportul a fost elaborat pe baza Standardelor ANEVAR * în vigoare la data întocmirii raportului. *ANEVAR – Uniunea Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România, www.anevar.ro

Data: 03.02.2013 Evaluator, membru titular ANEVAR, nr. legitimaţie 10/2013, Fota Ana-Maria


2. SFERA MISIUNII DE EVALUARE 2.1 Identificarea şi competenţa evaluatorului Evaluatorul: Fota Ana-Maria, expert evaluator de proprietăţi imobiliare, membru titular

ANEVAR, nr. Legitimaţie 10/2013 .

Declaraţie Prin prezenta, evaluatorul declară faptul că deţine cunoştinţele şi experienţa necesare efectuării în mod competent a lucrării de evaluare a proprietăţii imobiliare subiect şi poate oferi o evaluare obiectivă şi imparţială. La data acestui raport, subsemnatul a îndeplinit cerinţele Uniunii Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România privind instruirea profesională continuă.

Data: 03.02.2012 Evaluator, membru titular ANEVAR, nr. Legitimaţie 10/2013, Fota Ana-Maria

2.2 Identificarea clientului. Identificarea utilizatorului desemnat Clientul prezentului raport de evaluare: Orasanu Catalin. Utilizatorul desemnat al prezentului raport de evaluare: Orasanu Catalin.

2.3 Obiectul şi scopul evaluării Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliară de tip apartament cu 2 camere. Scopul evaluării este estimarea valorii de piata a proprietăţii în scopul cumpararii

proprietatii. Conform Standardelor ANEVAR în vigoare, proprietatea imobiliară reprezintă „terenul şi toate elementele care sunt o parte naturală a acestuia, de exemplu copaci şi minerale, elementele care au fost ataşate terenului, cum ar fi clădirile şi construcţiile de pe amplasament şi toate elementele permanent ataşate clădirilor, de exemplu echipamentele mecanice şi electrice care asigură funcţionarea unei clădiri, aflate atât în subsol, cât şi deasupra solului”.


2.4 Tipul valorii estimate Tipul valorii care urmează a fi estimată într-o misiune de evaluare este stabilit în funcţie de obiectul şi scopul evaluării. Având în vedere faptul că scopul evaluării este cumpararea proprietatii, tipul valorii care urmează a fi estimat este valoarea de piaţă, a cărei definiţie - conform Standardelor ANEVAR în vigoare la data evaluării - este următoarea: „Suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.”

2.5 Data evaluării. Data raportului. Data inspecţiei Data evaluării reprezintă data la care este valabilă opinia asupra valorii şi este 03.02.2013. Data raportului de evaluare este 03.02.2013. Data inspecţiei proprietăţii a fost 03.02.2013.

2.6 Moneda în care se exprimă valoarea estimată Opinia finală asupra valorii este prezentată în Lei şi în Euro. Cursul de schimb valutar utilizat pentru exprimarea opiniei finale asupra valorii şi în Euro este de 4.3771 Lei pentru un Euro, curs comunicat de către BNR pentru data de 03.02.2013, data evaluării.

2.7 Amploarea investigaţiilor. Inspecţia proprietăţii. Inspecţia proprietăţii a fost realizată de către evaluator la data de 03.02.2013 în prezenţa lui Iosif Ioan Sebastian si Orasanu Catalin. La această dată evaluatorul a vizitat proprietatea imobiliară identificând-o pe baza dosarului cadastral pus la dispoziţie de către proprietar, a inspectat vecinătăţile acesteia şi proprietatea în sine, în totalitate, ocazie cu care a preluat şi fotografii (ataşate în Anexă) ce pun în evidenţă starea vecinătăţilor şi a proprietăţii la data evaluării. În urma efectuării inspecţiei proprietăţii, evaluatorul a constatat că: Avantaje: •

•

Imobilul are in apropiere magistrala de metrou, retea RATB si soseaua Valea Lunga. Imobilul este situat intr-un complex privat


•

•

•

In apropiere sunt: unitati de invatamant, unitati comerciale, unitati medicale, institutii de cult, sedii de banci si parcuri. Imobilul este conectat la retelele urbane de: apa, canalizare, gaze si energie electrica. Loc de parcare.

Dezavantaje: •

Trafic auto intens.

•

Lipsa asfaltarii in interiorul complexului privat.

2.8 Natura şi sursa informaţiilor utilizate în evaluare Informaţii utilizate în evaluare: •

•

Situaţia tehnico-juridică a proprietăţii imobiliare: proprietatea lui Iosif Ioan Sebastian conform Contractului de Vanzare Cumparare Nr. 2534 din 31.04.2012 autentificat de BNP Adina Popescu. Date despre piaţa imobiliară specifică: www.imobiliare.ro -

-

-

Apartament cu 2 camere, semidecomandat, confort 1, an 1982, etaj 5/10, 54 mp (http://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/bucuresti/lujerului/apartamentde-vanzare-2-camere-X4BO1003O?lista=4514680 ) Apartament cu 2 camere, decomandat, confort 1, an 1990, etaj 3 /4, 64 mp (http://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/bucuresti/lujerului/apartament-devanzare-2-camere-X4OB1005E?lista=8956212 ) Apartament cu 2 camere, decomandat, confort 1, an 1990, etaj 1 /10, 46 mp (http://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/bucuresti/lujerului/apartament-devanzare-2-camere-X286000DF?lista=4514624 )

Sursele informaţiilor utilizate în evaluare: •

•

•

Informaţiile legate de situaţia tehnico-juridică a proprietăţii imobiliare evaluate au fost furnizate de către proprietar pe baza Contractului de Vanzare Cumparare Nr. 2534. Informaţiile legate de tranzacţiile cu proprietăţi imobiliare comparabile au fost preluate de pe siteul www.imobiliare.ro . Îndrumare ANEVAR: „Costuri de reconstrucţie, costuri de înlocuire. Clădiri rezidenţiale”, „Metoda costurilor segregate”, împreună cu „Indici de actualizare. Cataloage de costuri”- editura ANEVAR.


2.9 Ipoteze şi ipoteze speciale La baza evaluării au stat o serie de ipoteze/ipoteze speciale, asumate de către evaluator pe durata realizării evaluării şi raportării valorii, prezentate în cele ce urmează: credibilitatea surselor de informaţii; finanţare normală; titlu de proprietate vandabil; absenţa defectelor construcţiilor; absenţa grevărilor asupra proprietăţii; interesul arătat de utilizatorii raportului neasumarea responsabilităţii faţă de utilizatorii nedesemnaţi şi faţă de orice utilizare care nu a fost avută în vedere; concluziile pot fi valabile numai la data evaluării; neasumarea responsabilităţii pentru factori juridici; raportul nu trebuie să fie utilizat parţial; posesia raportului nu conferă dreptul de a-l publica; poate fi solicitat acceptul pentru verificare; estimarea costurilor nu este validă pentru scopuri de asigurare neasumarea responsabilităţii pentru orice modificare neautorizată adusă raportului; pentru validitate este necesară semnătura originală. • • • • • • •

• • • • • • • •

2.10 Declaraţie de conformitate Declaraţie Prin prezenta, evaluatorul declară faptul că analizele, opiniile şi concluziile sale, precum şi raportul de evaluare au fost efectuate în conformitate cu Standardele ANEVAR în vigoare la data evaluării, şi anume: Standardele Internaţionale de Evaluare (IVS) ediţia 2011, elaborate de către Comitetul Internaţional pentru Standarde de Evaluare (IVSC) şi adoptate de către ANEVAR, împreună cu Ghidurile de evaluare (GE), respectiv Ghidurile metodologice de evaluare (GME) ediţia 2012, elaborate de către ANEVAR. De asemenea, evaluatorul declară faptul că a respectat Codul de etică al profesiei de evaluator autorizat.

Data: 03.02.2013 Evaluator, membru titular ANEVAR, nr. legitimaţie 10/2013, Fota Ana-Maria


3. IDENTIFICAREA PROPRIET

II

3.1 Prezentare generală Proprietatea imobiliară care face obiectul prezentului raport de evaluare consta din apartament cu doua camere, decomandat, suprafata utila 48.72 mp.

3.2 Date despre vecinătăţi şi localizare Proprietatea imobiliară subiect este localizată în municipiul Bucuresti, sector 6, strada Valea Lunga, nr 38V, ap 8. În vecinătate există unitati de invatamant, unitati comerciale, unitati medicale, institutii de cult, sedii de banci si parcuri. Proprietatea are următoarele vecinătăţi: la est drumul de acces din interiorul complexului, la nord, sud si vest cladiri de locuinte.

3.3 Situaţia juridică Conform Contractului de Vanzare Cumparare Nr. 2534 si a incheierii de carte funciara Nr. 1252, dreptul de proprietate asupra proprietăţii este un drept absolut.

3.4 Descrierea construcţiei •

•

Bloc de locuinte P+3, finalizat in anul 2012, luna martie. - Dimensiunea 16m x 10. - Structură: fundatii beton armat ,cadre beton armat-stalpi si grinzi din beton armat - Închideri perimetrale: pereti zidarie de caramida ,compartimentari zidarie caramida / plansee beton armat etc. - Acoperiş: sarpanta lemn cu invelitoare din tabla Lindab. - Dotare cu interfon în funcţiune - Aspect exterior: bun - Aspect interior: îngrijit / bun Apartamentul are gradul de confort 1 (decomandat). - Tamplarie exterioara: geam termopan - Tamplarie interioara: usa metaluca la intrare - Finisaje: o Pardoseli parchet melaminat o Gresie, Faianta (Hol, Balcon, Bucatarie, Baie) o Jocuri geometrice din rigips o Vopsea Lavabila - Aparat Aer Conditionat - Centrala termica de apartament


4. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE Piaţa imobiliară este formată dintr-un grup de persoane sau de firme aflate în contact

în vederea efectuării de tranzacţii imobiliare. Tipul de piaţă imobiliară avută în vedere în procesul de evaluare a proprietăţii imobiliare subiect şi analizată în acest capitol este piaţa imobiliară rezidenţială pentru apartamente cu 2 camere. Piata imobiliara pentru apartemente cu 2 camere in aceasta zona este in stagnare, avand loc un numar redus de tranzactii imobiliare.

4.1 Analiza cererii Cererea constituie numărul potenţialilor cumpărători sau chiriaşi care caută drepturi

reale imobiliare, la diferite preţuri, pe o anumită piaţă, într-o anumită perioada de timp, în situaţia în care alţi factori precum populaţia, venitul, preţurile viitoare şi preferinţele. În urma discuţiilor purtate cu reprezentanţii agenţiilor imobiliare din zonă şi studiind oferta din presă se poate estima că cererea pentru apartamente cu doua camere este mai mică decât oferta. În general, în perioada analizată se observă o scădere a preţurilor pentru acest tip de imobile, datorată probabil, crizei financiare.

4.2 Analiza ofertei competitive Oferta reprezintă totalitatea drepturilor reale imobiliare disponibile pentru vânzare sau

închiriere, la diferite preţuri, în cadrul unei anumite pieţe, într-un anumit interval de timp, în situaţia în care costurile cu forţa de muncă şi costurile de producţie rămân constante. În oraşul Bucuresti, oferta de proprietăţi de tipul proprietăţii subiect înregistrează o crestere din cauza ca proprietarii vor sa renunte la ele pentru apartamente cu suprafata mai mare sau pentru casa cu teren.

4.3 Echilibrul pieţei Echilibrul pieţei reprezintă echilibrul teoretic spre care tind cererea şi oferta de

proprietăţi imobiliare pe termen lung - un echilibru care este rareori atins; echilibrul creat în orice moment dat de interacţiunea dintre participanţii pe piaţă, respectiv vânzătorii care reprezintă oferta de proprietăţi şi cumpărătorii care reprezintă cererea de proprietăţi. O piaţă activă este o piaţă ce se caracterizează printr-o cerere în creştere, un decalaj în ofertă şi o creştere a preţurilor. O piaţă în depresiune (stagnantă) este o piaţă în care o scădere a cererii este însoţită de o supraofertă şi de o scădere a preţurilor. În oraşul Bucuresti, piaţa proprietăţilor de tipul proprietăţii subiect este o piaţă stagnanta.


5. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI – CMBU Cea mai bună utilizare reprezintă „utilizarea probabilă, rezonabilă şi legală a unui teren

liber sau a unei proprietăţi construite, care este fizic posibilă, fundamentată în mod adecvat, fezabilă financiar şi care determină cea mai mare valoare”. Deoarece scopul prezentei evaluări este acela de a determina valoarea de piaţă a proprietăţii, prin analiza CMBU se urmăreşte identificarea celei mai profitabile utilizări a acesteia. Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să îndeplinească patru condiţii: trebuie să fie posibilă fizic, permisă legal, fezabilă financiar şi maxim productivă. Avand in vedere ca apartamentul este situat la etajul 3 al unui bloc de locuinte si suprafata utila este relativ mica, el nu poate folosit in mediul comercial si nici ca birou. Apartamentul este ideal ca locuinta pentru o familie cu doua-trei persoane.

6. APLICAREA ABORDĂRILOR ÎN EVALUARE 6.1. Aplicarea abordării prin piaţă Abordarea prin piata reprezinta o cale generala de estimare a valorii unei proprietati prin folosirea uneia sau mai multor metode care compara proprietatea in cauza cu proprietati similare care au fost vandute. Abordarea prin comparatia directa reprezinta o analiza prin care, valoarea de piata este estimata prin compararea proprietatii imobiliare cu proprietati similare care au fost recent vândute, sunt produse pentru vânzare ori sunt contractate. Analiza comparativae se poate analiza pe criterii cantitative- analiza de perechi de date , sau/ si pe criterii calitative- analiza comparatiilor relative.

Analiza pe perechi de date – pentru intreaga proprietate Analiza pe perechi de date este o tehnica cantitativa, in care, doua sau mai multe oferte de vânzare sau tranzactii pentru proprietati imobiliare similare celei analizate sunt comparate pentru a obtine o indicatie despre dimensiunea unei singure corectii, ce se refera la o singura caracteristica. Pentru aplicarea acestei singure tehnici, evaluatorul analizeaza vânzarile (oferte de vânzare) comparabile, pentru a determina daca acestea au caracteristici inferioare, superioare sau egale fata de proprietatea evaluata. Metoda se bazeaza pe informatii privind oferte de vânzare si tranzactii de proprietati imobiliare comparabile cu proprietatea analizata. Aplicarea metodei a fost facilitata de informatiile furnizate de agentii imobiliare, site-uri w eb specializate.


Prezentarea comparabilelor pentru proprietate: Comparabila A: apartament cu 2 camere, semidecomandat, confort 1, an 1982, etaj 5/10, 54 mp (http://www.imobiliare.ro/vanzareapartamente/bucuresti/lujerului/apartament-de-vanzare-2-camere-X4BO1003O?lista=4514680 ) -

Comparabila B: apartament cu 2 camere, decomandat, confort 1, an etaj 3 /4, 64 mp ( http://www.imobiliare.ro/vanzareapartamente/bucuresti/lujerului/apartament-de-vanzare-2-camere-X4OB1005E?lista=8956212 ) 1990,

Comparabila C: apartament cu 2 camere, decomandat, confort 1, an etaj 1 /10, 46 mp (http://www.imobiliare.ro/vanzareapartamente/bucuresti/lujerului/apartament-de-vanzare-2-camere-X286000DF?lista=4514624 ) S-au analizat proprietatile comparabile pentru a determina daca acestea au caracteristici inferioare, superioare sau similare fata de proprietatea analizata. Trebuie precizat ca preturile proprietatilor imobiliare din zona analizata sunt influentate in principal de amplasamentul in zona, vechimea si starea tehnica a imobilului, dotarile, compartimentarea, suprafata utila, finisajele si amenajarile de care dispune acesta, suprafata terenului, etc. Din analiza ofertelor de proprietati imobiliare comparabile situate in zona analizata, preturile de oferta, ce includ si o marja de negociere de cca 5-10% functie de disponibilitatea ofertantului de a astepta un timp mai scurt sau mai indelungat pâna la momentul tranzactiei, variaza in functie de amplasamentul in zona, suprafata de teren aferenta imobilului, vechimea si starea tehnica a imobilului, dotarile edilitare si finisajele de care dispune, etc. Aplicarea metodei comparatiilor directe – analiza pe perechi de date pentru proprietatea analizata este prezentata in ANEXA 1 la prezenta lucrare, pentru care s-au facut urmatoarele corectii: 1) pentru drepturile de proprietate nu se impun corectii,conditiile sunt similare; 2) pentru conditiile de finantare nu se impun corectii, conditiile sunt similare; 3) pentru conditiile de vanzare se impun corectii negative la toate comparabilele; fiind oferte; 4) pentru data vanzarii se impun corectii negative la toate comparabilele,avand in vedere criza economico-financiara; 5) pentru localizare si orientare nu s-au efectuat corectii ,comparabilele fiind similare cu proprietatea de evaluat; 6) pentru suprafata s-au realizat corectii pozitive/negarive la toate comparabilele, suprafetele comparabilelor fiind atat mai mici/mari decat suprafata proprietatii analizate; 7) pentru dotari si finisaje, nu se impun corectii, comparabilele fiind similare cu proprietatea de evaluat; 8) pentru vechimea imobilului s-au efectuat corectii pozitive la toate comparabilele;acestea avand vechime mai mare decat proprietatea evaluata; 9) pentru etaj s-au efectuat corectii pozitive/negative la toate comparabilele, acestea fiind situate la etaje inferioare/superioare proprietatii evaluate, tinandu-se cont si de regimul de inaltime al cladirilor; P+3E; P+4E; P+10E. In urma analizei pe perechi de date din grila datelor de piata ale proprietatilor comparabile, s-au obtinut valori cuprinse intre 45.716 euro si 54.837 euro. 1990,


Pentru reconcilierea celor trei valori, evaluatorul a ales valoarea obtinuta la comparabila C, care are cele mai mici corectii brute, respectiv 54.837 euro;rot 55.000 euro, respectiv 241.000 lei. V = 241.000 lei/55.000 euro. (Anexa 1)

6.2. Aplicarea abordării prin cost Abordarea prin cost este o abordare comparativa a valorii proprietatii sau altor active, care considera, ca substitut sau inlocuitor pentru cumpararea unei proprietati date, posibilitatea construirii unei alte proprietati care sa fie echivalenta cu cea originala sau unei proprietati care ar avea aceeasi utilitate si fara costuri de intarziere. A fost considerată de evaluator ca nereprezentativă pentru apartamentul de evaluat (datorită dificultăţii şi aproximărilor grosiere în aprecierea influenţei uzurilor generale ale blocului de locuinţe asupra uzurii apartamentului).

6.3. Aplicarea abordării prin venit Abordarea prin venit reprezinta o abordare comparativa a valorii care ia in considerare informatiile referitoare la veniturile si cheltuielile aferente proprietatii evaluate si care estimeaza valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea leaga venitul (de obicei, venitul net) de un anumit tip de valoare prin convertirea venitului intr-o estimare de valoare. Acest proces poate lua in considerare o relatie directa (prin care o rata totala de capitalizare sau de randament se aplica asupra venitului dintr-un singur an), ratele de actualizare (care reflecta rentabilitatea investitiei) aplicate asupra fluxului de venit din perioada de previziune sau ambele. Valoarea de randament a proprietatii imobiliare analizate a fost deteminata prin metoda capitalizarii directe a chiriei.

Proprietatile imobiliare generatoare de venit sunt in mod obisnuit cumparate ca o investitie, si din punctul de vedere al investitorului, marimea cistigului reprezinta elemental critic care afecteaza valoarea proprietatii. O premiza de baza a investitiei este faptul ca, cu cat sunt mai mari castigurile, cu atat mai mare este valoarea. Un investitor care cumpara un activ imobiliar producator de venit, de fapt, comercializeaza suma actuala pentru dreptul de a primi o suma viitoare. Principiul anticiparii este fundamental in aceasta abordare. Deoarece valoarea este create de speranta obtinerii unor cistiguri in viitor, ea poate fi definita ca valoarea prezenta a tuturor drepturilor asupra acestor beneficii viitoare. Acest lucru implica atat previzionarea


veniturilor viitoare anticipate, cat si selectarea unei rate de capitalizare care sa reflecte implicit anticiparea tendintei de schimbare in venituri de-a lungul timpului. Profitul net anual reproductibil poate fi determinat fie pornind de la analiza evolutiei nivelului si structurii veniturilor si cheltuielilor obiectivului evaluat, fie identificindu-l cu asanumita capacitate beneficiara (CB), definta prin veniturile nete pe care le poate genera proprietatea pentru furnizorii capitalului permanent pus la dispozitie ( capital propriu sau capital imprumutat pe termen lung). Capitalizarea directa este o metoda utilizata in abordarea pe baza de venit, pentru a converti venitul net estimat dintr-un singur an intr-un indicator de valoare. Ac easta conversie se realizeaza fie prin divizarea venitului cu o rata adecvata de venit (rata de capitalizare) , fie prin multiplicarea lui cu un factor corespunzator de venit. Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii proprietatii imobiliare prin capitalizarea veniturilor obtinute din chirie este urmatorul: se estimeaza o chirie lunara (Ch) obtenabila din inchirierea spatiului analizat, in conditiile in care proprietatea ar putea fi libera si posibil de inchiriat la valori de piata. Estimarea acestei chirii se face in functie de comparabilele gasite pe piata imobiliara din municipiul Bucuresti, zona Gorjului, sector 6. Pentru a putea fi identificata o chirie obtenabila pentru proprietatea analizata, s-au realizat prospectiuni pe piata imobiliara specifica a municipiului Bucuresti si care sunt cuprinse in plaja de valori: 250 EURO /luna. In cazul de fata , avind in vedere ca ofertele existente pe piata includ o marja de negociere de cca 5%-10% si tinand seama de caracteristicile apartamentului analizate (amplasare, stare fizica, vechime, dotari, etc), s-a estimat o chirie obtenabila de 270 EURO/lunastare tehnica buna; Se presupune ca proprietarul va inchiria pe termen lung spatiul rezidential Se calculeaza Venitul Brut Potential ( VBP) care reprezinta venitul total anual generat de proprietatea imobiliara in conditii de utilizare maxim (grad utilizare 100%), inainte de scaderea cheltuielilor pe care trebuie sa le suporte proprietarul: VPB=Ch x Au x 12 luni se estimeaza un grad de neocupare (Gno) rezultat din neocuparea in intregime in anumite perioade a spatiilor inchiriabile si/sau neplata chiriei de catre locatar. In cazul de fata s-a estimat un grad de neocupare 10% (cca 1-11/2 luni/an). Aceasta apreciere este sustinuta si de piata imobiliara specifica proprietatii analizate, unde gradul de neocupare variaza functie de dimensiunile spatiilor, amplasament, finisaje, facilitate, chirie perceputa, posibilitati de acces si de utilizare. Se calculeaza Venitul Brut Efectiv (VBE) care este venitul brut potential ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare: VBE = VBP x (1-Gno) se estimeaza Cheltuielile (CH) din exploatarea proprietatii si care intra in sarcina proprietarului (locatorului). Aceste cheltuieli reprezinta costurile periodice aferente detinerii proprietatii imobiliare (taxe, impozite, asigurari) si pentru continuarea generarii de venituri. Pentru cazul de fata s-au estimat cheltuieli de 10% din venitul brut efectiv. Se calculeaza Venitul Net din Exploatare (VNE) care reprezinta venitul net actual sau anticipat rezultat in urma scaderii tuturor cheltuielilor operationale din Venitul Brut Efectiv: VNE = VBE – CH • •

•


pentru obtinerea valorii de randament a proprietatii, se divide Venitul Net din inchiriere la rata de capitalizare ( c) specifica pietii imobiliare corespunzatoare zonei si tipului de proprietate analizate. Legatura dintre valoare si veniturile nete generate de exploatarea proprietatii este facuta de rata de capitalizare. Rata de capitalizare ( c ) este un coeficient ce permite transformarea venitului in valoare. Rata de capitalizare va trebui perceputa ca un coeficient ce reprezinta perioada de timp, in ani, in care investitorul spera sa-si recupereze suma investita in achizitionarea sau dezvoltarea unei proprietati imobiliare. In esenta, raportul 1/c=m reprezinta perioda in ani in care se recupereaza valoarea proprietatii din veniturile nete generate de utilizarea proprietatii si este utilizat in metoda capitalizarii ca multiplicator al veniturilor nete. Din analiza pietii imobiliare specifice proprietatii analizate, se estimeaza o rata de capitalizare de 4,6%. Valoarea de randament a proprietatii, obtinuta prin capitalizarea chiriei se calculeaza cu formula: Vr = VNE/c, unde: - VNE= venit net din exploatare - c = rata de capitalizare V= 249.000 lei/57.000 euro (Anexa 2)

7. OPINIA FINALĂ ASUPRA VALORII Estimarea valorii de piaţă a proprietăţii subiect s-a realizat aplicând doua abordari ale valorii: abordarea prin piata si abordarea prin venit.

Rezultatul evaluării prin aplicarea: 

abordării prin piaţă: 241.000 lei/55.000 euro



abordării prin venit : 249.000 lei/57.000 euro

Având în vedere amplasamentul, caracteristicile imobilului, starea actuală, datele de pe piaţă privind tranzacţii similar sau oferte existente, şi ţinând cont de scopul evaluării, opinia evaluatorului este că valoarea proprietăţii este dată de valoarea rezultată conform metodei abordării prin piata:

VALOAREA DE PIAŢĂ A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE VALABILĂ LA DATA EVALUĂRII ESTE 241.000 Lei, respectiv 55.000 Euro la un curs de schimb valutar de 4.3771 Lei/Euro, comunicat de către BNR pentru data de 03.02.2013.

Anexa nr.1 Apartament 2 camere ,str.Valea Lunga nr.38V,et.3,ap.8;sector 6 Element de comparatie

Subiect

Pret vanzare (euro) Drepturi de proprietate

integral

Corectie Pret corectat Conditii finantare

la piata

Corectie Pret corectat Conditii de vanzare Corectie Valoare corectie Pret corectat Data vanzarii

februarie 2013

Corectie Valoare corectie Pret corectat Localizare

zona2

Corectie Valoare corectie Pret corectat Suprafata (mp)

48.72

Corectie Valoare corectie Pret corectat Finisaje

standard

Corectie Valoare corectie Pret corectat Vechime (ani)

0

Corectie Valoare corectie Pret corectat Etaj,

3/3;CT

Corectie Valoare corectie Pret corectat Corectie totala neta Corectie totala neta(%) Corectie totala bruta Corectie totala bruta(%) Corectie pozitive + Corectii negative Corectii nule Opinia evaluatorului

241000

Comparabila A

Comparabila B

Comparabila C

Semidecomandat, 5/10

Decomandat 3/4

Decomandat 1/10

52000

63000

47500

integral

integral

integral

0

0

0

52000

63000

47500

la piata

la piata

la piata

0

0

0

52000

63000

47500

oferta

oferta

oferta

-5%

-5%

-5%

-2600

-3150

-2375

49400

59850

45125

februarie 2013

februarie 2013

februarie 2013

-5%

-5%

-5%

-2470

-2993

-2256

46930

56858

42869

similar

similar

similar

0%

0%

0%

0

0

0

46,930

56,858

42,869

54.00

64.00

44.00

-5.28

-15.28

4.72

-5084

-15041

5095

41846

41816

47964

similar

similar

similar

0%

0%

0%

0

0

0

41846

41816

47964

31

23

23

15%

11%

11%

6277

4600

5276

48122

46416

53240

4/10;

3/4;

1/10

-5%

1%

3%

-2406

464

1597

45716

46880

54837

-6284

-16120

7337

-12%

-26%

15%

16253

26248

14376

31%

42%

30%

1

3

3

4

2

2

4

4

4

RON

55000

1euro = 4.3771Ron

Intocmit,

Fota Ana-Maria

Anexa 2

ABORDARE VENIT Apartament 2 camere ,str.Valea Lunga nr.38V,et.3,ap.8 sector 6 Bucuresti Suprafata utila (mp) 48.72 48.72 Chiria lunara (EUR/luna) 5 e/mp 270 Venituri brute potentiale VBP (EUR/an) 3,240 otal VBP (eur/an) 3,240 Grad de ocupare 90% Pierdere din neocupare 324 Venituri brute efective VBE(EUR/an) 2,916 otal VBE (EUR/an) 2,916 axe ,impozite 3% 87 Asigurare 2% 58 Acumulari pentru reparatii 5% Venit net efectiv (EUR/an) 2,624 otal VNE (EUR/an) 2,624 Rata de capitalizare 4.6% Multiplicator 21.74 Valoare randament (EUR) rotund

146

57,052 57,000 249,000 LEI INTOCMIT, Fota Ana-Maria

Final

Recommend Documents